Een vastgoedaankoop in Spanje financieren met je Franse levensverzekering

Bijgewerkt in juli 2026

Dit is een vraag die de experts van Terreta Spain steeds vaker krijgen, maar die online nog maar weinig aan bod komt: kun je je Franse levensverzekering gebruiken om de aankoop van onroerend goed in Spanje te financieren, zonder dat je deze hoeft op te nemen? Het antwoord is ja, en het is zelfs een van de meest effectieve vermogensconstructies voor mensen met een contract met een hoge waarde. Hier volgt een toelichting.

Wat je moet onthouden

Hoe werkt een pandrecht in de praktijk?

Bij een pandrecht stelt u uw levensverzekeringspolis als onderpand aan een bank, in ruil voor een lening. U koopt de polis niet af en u draagt deze ook niet over: u verleent de bank gewoon een voorrangsrecht op de polis in geval van wanbetaling. 

• Concreet betekent dit dat de bank het beschikbare bedrag van de overeenkomst blokkeert tot het gegarandeerde bedrag, maar dat uw spaargeld gewoon blijft worden belegd en op normale wijze rendement oplevert.

Het is van cruciaal belang om te begrijpen dat verpanding een zekerheidsmaatregel is, en geen fiscale transactie. Er is geen inkomstenbelasting of sociale premies over verschuldigd. De belastingregeling voor Franse levensverzekeringen is alleen van toepassing in geval van gedeeltelijke of volledige afkoop, of bij overlijden van de verzekeringnemer. Zolang de overeenkomst verpand blijft en niet wordt afgekocht, loopt de fiscale verjaringstermijn van 8 jaar gewoon door (artikel L132-10 van het Verzekeringswetboek).

Belangrijk: Het bedrag dat de bank bereid is te lenen, hangt rechtstreeks af van de aard van de overeenkomst.

Concreet voorbeeld: met een levensverzekeringscontract van 400.000 € in eurofondsen, dat voor 90 % als onderpand dient, kan tot 360.000 € aan krediet worden vrijgemaakt, zonder dat er ooit aan het kapitaal wordt getast, dat gedurende de gehele looptijd van de lening rente blijft opleveren.

Waarom deze aanpak zinvol is bij de aankoop van onroerend goed in Spanje 

Het uitgangspunt: een Franse bank kan geen hypotheek verstrekken op een onroerend goed in het buitenland. Dat is de beperking die aan elke grensoverschrijdende financiering kleeft. 

• Het in pand geven van een levensverzekeringspolis wordt dan een van de meest solide en door Franse banken meest geaccepteerde alternatieve zekerheden voor dit soort dossiers, naast een hypotheek die is overgedragen op een hoofdwoning die al grotendeels is afgelost.

Financiering via een levensverzekering: een sterk argument bij onderhandelingen over onroerend goed in Spanje

Het voordeel is niet alleen fiscaal, maar ook strategisch van belang bij de onderhandelingen. Door het geld in Frankrijk vrij te maken voordat je op zoek gaat naar een woning, kom je in Spanje aan als contante koper – een sterk argument tegenover verkopers die, in een krappe markt zoals die van Madrid of Valencia, de voorkeur geven aan kopers bij wie geen risico bestaat dat ze geen hypotheek krijgen. 

In Spanje bestaat overigens een vergelijkbaar mechanisme, namelijk de beslaglegging op een levensverzekering met spaarcomponent.

In een markt waar goed gelegen woningen, met name in Salamanca of Chamberí, binnen drie maanden een koper vinden, wordt het indienen van een aanvraag zonder risico op afwijzing van de hypotheek een echte onderhandelingstroef tegenover verkopers die erop gebrand zijn de verkoop rond te krijgen.

Voor een volledig overzicht van de financieringsmogelijkheden kunt u ons artikel over hypotheken in Spanje raadplegen, waarin ook de directe financiering via een Spaanse bank aan bod komt.

Wat je moet weten voordat je eraan begint

Deze opstelling brengt wel enkele beperkingen met zich mee. 

• De eerste, en in de praktijk meest voorkomende: de grote traditionele Franse banken zijn zelden bereid om een bij een concurrerende verzekeraar afgesloten contract als onderpand te accepteren. BNP Paribas zal doorgaans een contract van BNP Cardif vragen, Société Générale een contract van Sogécap, enzovoort. Als uw rendabele polis bij een onafhankelijke verzekeraar is afgesloten, zal de bank u vaak voorstellen om bij haar een nieuwe polis af te sluiten, wat betekent dat u gedurende de gehele looptijd van de lening weer helemaal opnieuw moet beginnen met de fiscale anciënniteit van 8 jaar.
  
• Tweede aandachtspunt: ook al wordt het kapitaal niet naar de bank overgemaakt, toch kunt u er gedurende de looptijd van het pandrecht niet over beschikken. Zolang de lening loopt, kunt u geen aflossing doen.
  
• Derde, meer gevoelige kwestie: bij overlijden tijdens de looptijd van de lening wordt de bank bij voorrang terugbetaald uit het kapitaal van de overeenkomst. De begunstigden ontvangen pas het resterende bedrag, nadat de schuld is afgelost. Het pandrecht heeft juridisch gezien geen invloed op de erfopvolging van de levensverzekering, maar kan in de praktijk wel leiden tot een vermindering van het overgedragen kapitaal. Dit is bevestigd door het Hof van Cassatie (2e civiele kamer, 17 september 2020), dat de pandhouder een exclusief recht toekent op de uitbetaling van de afkoopwaarde, waarbij alle andere schuldeisers, zelfs bevoorrechte, worden uitgesloten.

Verpanding, voorschot, afkoop: wat is het verschil?

Belangrijk punt bij de aankoop van onroerend goed: een voorschot is vrijwel nooit geschikt voor dit soort projecten (beperkt tot 3 jaar, verlengbaar, dus maximaal 9 jaar; bedoeld voor een eenmalige behoefte, niet voor een hypotheek van 15-25 jaar). Een hypotheek blijft de enige optie die echt geschikt is voor de aankoop van onroerend goed in Spanje. Gedeeltelijke afkoop blijft een alternatief als het contract recent is en er nog niet veel meerwaarde is opgebouwd, of als de koper geen schulden wil aangaan.

Een beleggingsvorm die uitsluitend bestemd is voor aanzienlijke vermogens

Let op: het verpanden van je levensverzekering om in Spanje een woning te kopen, is niet voor iedereen een geschikte oplossing. 

• Een Franse bank zal stelselmatig solide zekerheden op uw vermogen in Frankrijk eisen om een project in Spanje te financieren, of dit nu gebeurt via een overgedragen hypotheek op een schuldenvrije hoofdwoning, of via het in onderpand geven van een levensverzekeringspolis, een effectenrekening, een PER of een PEA.

Een kleine tip uit de praktijk die ook voor dit soort constructies geldt: presenteer uw project als de aankoop van een tweede woning in plaats van als een vastgoedbelegging. Sommige banken weigeren ronduit om een belegging te financieren, en de banken die dit wel doen, hanteren vaak minder gunstige voorwaarden, hogere rentetarieven en kortere looptijden.

Veelgestelde vragen: Een woning in Spanje financieren met je Franse levensverzekering

Conclusie

Lees ook onze andere artikelen voor meer informatie: 

• Investeren in Spanje via een family office
• Lombardkrediet: de slimme manier om in Spanje te kopen zonder uw beleggingen te verkopen
• De Beckham-wet: het regime dat alles verandert voor nieuwe inwoners
• Vermogensverdeling, erfopvolging, fiscale woonplaats: wat u moet weten voordat u in Spanje koopt na een verkoop in Frankrijk
• De stappen om in Spanje te kopen