Financiering, NIE, notaris, bankrekening: alles wat u moet weten om op afstand een woning te kopen. Aan de hand van het praktijkvoorbeeld van Samuel, een Fransman die in Los Angeles woont en sinds 7 april 2026 eigenaar is van een woning in Valencia.
Door het team van Terreta Spain · April 2026 · 8 minuten leestijd
Inleiding
Op de ochtend van 7 april 2026 werd Samuel in Los Angeles wakker als eigenaar van een appartement in Valencia, Spanje. Een tweekamerappartement in de wijk Cabanyal, op een steenworp afstand van het strand, voor 185.000 euro. En het mooiste van alles? Hij heeft geen enkele keer het vliegtuig genomen.
Net als hij zien duizendenpotentiële kopers in de Verenigde Staten Spanje als een vanzelfsprekende keuze – om hun spaargeld te beleggen of gewoon een tweede woning op het oude continent te hebben. En een kleine hint: de drempel is niet juridisch, maar mentaal: „Het is vast ingewikkeldom op afstand vanuit de VS iets te kopen.“ Niets is minder waar.
Deze gids geeft antwoord op alle vragen die Samuel zich heeft gesteld — en op de vragen die u zich waarschijnlijk ook stelt.
Is het legaal om vanuit de Verenigde Staten in Spanje te winkelen?
Ja, zonder enige beperking. Spanje legt geen beperkingen op aan de aankoop van onroerend goed door niet-ingezetenen, ongeacht hun nationaliteit of land van verblijf. Een Amerikaan, een Fransman of een Italiaan die in Los Angeles, New York of Houston woont, kan vrijelijk een appartement, een huis of een bedrijfsruimte in Spanje kopen.
De enige voorwaarden zijn van administratieve aard:
- Een NIE aanvragen (Número de Identificación de Extranjero — het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders)
- Een Spaanse bankrekening hebben.
Twee procedures die volledig op afstand kunnen worden afgehandeld.
Het delegeren van bevoegdheden: de sleutel tot online aankopen
Dit is het juridische instrument dat alles mogelijk maakt. De volmacht (in het Spaans: poder notarial) is een notariële akte waarmee u een vertrouwenspersoon – uw vertegenwoordiger, uw advocaat – machtigt om namens u in Spanje op te treden.
Concreet omvatte de bevoegdheidsdelegatie van Samuel drie handelingen:
- Het openen van een Spaanse bankrekening — onmisbaar om de lening te ontvangen en de notaris te betalen
- Het ondertekenen van de leningovereenkomst bij de bank
- De ondertekening van de notariële akte (escritura) bij de notaris
Zonder deze volmacht had hij voor elk van deze handelingen persoonlijk in Spanje aanwezig moeten zijn. Dankzij deze volmacht heeft Antoine (een van de oprichters van Terreta Spain) alles in zijn eentje ondertekend en op 7 april 2026 werd Samuel wakker als eigenaar aan de andere kant van de wereld.
Het advies van Terreta: Een volmacht moet zorgvuldig worden opgesteld. Elke toegestane handeling moet daarin expliciet worden vermeld — een te vage volmacht kan door een notaris of een bank worden geweigerd. Dit is een van de eerste dingen die we op afstand met onze klanten doen.
Hoe vraag je vanuit de Verenigde Staten een NIE (of TIE) aan?
Het NIE-nummer: uw sleutel tot het kopen van onroerend goed in Spanje
Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is verplicht bij elke aankoop van onroerend goed in Spanje. Zonder NIE is het onmogelijk om bij de notaris iets te ondertekenen, een Spaanse bankrekening te openen of lokale belastingen te betalen. De procedure duurt enkele weken en kan via een volmacht aan een advocaat worden overgedragen.
Praktische informatie: vanuit de Verenigde Staten zijn er twee mogelijkheden:
- Ga langs bij het Spaanse consulaat (in Los Angeles, New York, Miami, Chicago, Houston of San Francisco) met het EX-15-formulier en een bewijs van de reden voor de aankoop (een voorlopige koopovereenkomst of een intentieverklaring volstaat) — de gebruikelijke doorlooptijd bedraagt 2 tot 6 weken.
- Delegeer aan een Spaanse advocaat (of aan uw vertegenwoordiger bij Terreta Spain) via een notariële volmacht met apostille.
Het TIE: vereist om je daar te vestigen als je geen EU-burger bent
Als u van plan bent om meer dan zes maanden per jaar in Spanje te verblijven, komt er een tweede document om de hoek kijken: de TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero — de identiteitskaart voor buitenlanders). Hoewel dit document weinig bekend is, is het toch essentieel voor niet-EU-burgers die zich voor langere tijd in Spanje vestigen — sinds de brexit geldt dit ook voor Britse burgers.
Praktische informatie: de TIE bevat uw persoonlijke gegevens, uw foto, uw vingerafdrukken en uw NIE-nummer. Hij is 5 jaar geldig. Om deze te verkrijgen, moet u beschikken over een geldig NIE-nummer, een afspraak maken bij de nationale politie of een consulaat, het formulier EX-17 (of EX-23 voor Britten) invullen en een leges van 12 tot 15 € betalen via het Modelo 790 código 012. De aanvraag moet binnen 30 dagen na aankomst in Spanje worden ingediend. Vergeet niet uw documenten door een beëdigd vertaler te laten vertalen.
Kortom: het NIE-nummer is nodig om een woning te kopen. Het TIE-nummer is nodig als u zich als ingezetene laat registreren en geen EU-burger bent.
Is het mogelijk om in Spanje een hypotheek te krijgen met een inkomen in dollars?
Financiering vanuit de Verenigde Staten: dat kan
Dit is vaak de vraag die mensen het meest tegenhoudt. „Mijn bank is Amerikaans, mijn inkomsten zijn in dollars – zal een Spaanse bank mij financiering verstrekken?“ Het antwoord is ja.
Spaanse banken verstrekken financiering aan niet-ingezetenen, ook aan mensen die buiten de Europese Unie wonen. Samuel is daar een concreet voorbeeld van: hij is fiscaal ingezetene van de Verenigde Staten, heeft inkomsten in dollars en heeft financiering gekregen van CaixaBank Holabank (de dochteronderneming voor expats en niet-ingezetenen) in Valencia.
Voorwaarden voor niet-ingezetenen van de VS:
- Maximale financieringsgraad: 70 % van de aankoopprijs (tegenover 80 % voor een inwoner van Spanje)
- Looptijd: maximaal 20 jaar
- Rente: Samuel kreeg een vaste rente van 2,15 % met kortingen (opwoningverzekering, enz.) — ongeveer 3 % zonder kortingen
- Vereiste documenten: bankafschriften van de afgelopen 12 maanden, bewijsstukken van inkomsten, Amerikaanse belastingaangifte (Formulier 1040), bewijs van woonplaats
Let op: een belangrijk aandachtspunt voor inwoners van de VS: inkomsten in dollars en het ontbreken van een Franse belastingaangifte kunnen de analyse bemoeilijken. Sommige banken staan meer open voor internationale profielen dan andere. Wij werken samen met bankcontacten die gespecialiseerd zijn in niet-ingezetenen — dit is een essentieel onderdeel van de begeleiding door Terreta Spain.
De aankoopkosten die u moet weten
Naast de aankoopprijs moet je ook rekening houden met de aankoopkosten. Voor het appartement van Samuel (185.000 €):
| Functie | Bedrag |
| Prijs van het onroerend goed | 185 000 € |
| ITP (overdrachtsbelasting, 10 % in de Autonome Gemeenschap Valencia) | 18 500 € |
| Notariskosten, registratiekosten, makelaarskosten | 8 288 € |
| Honoraria Terreta (incl. btw) | 8 954 € |
| Totaal project exclusief renovatie | 220 742 € |
De ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — is het equivalent van de Franse notariskosten. Het tarief varieert per autonome gemeenschap: 10 % in de Autonome Gemeenschap Valencia, 6 % in Madrid, bijvoorbeeld. Lees voor meer informatie onze praktische informatie over de ITP.
Belastingregels voor Amerikaanse ingezetenen die onroerend goed in Spanje bezitten
Dit is een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien. Zelfs als u fiscaal inwoner van de VS blijft, brengt het bezit van onroerend goed in Spanje aan beide kanten fiscale verplichtingen met zich mee.
In Spanje is elke niet-ingezetene die eigenaar is van onroerend goed onderworpen aan de IRNR — de Impuesto sobre la Renta de No Residentes en wordt belast tegen een tarief van 24% (over de bruto huuropbrengsten van het onroerend goed) voor niet-EU-ingezetenen, zoals Amerikanen.
Dit geldt ook als het pand het hele jaar door leegstaat: de forfaitaire belasting wordt dan berekend op basis van een theoretische huurwaarde (meestal 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde). Dit is de renta imputada.
In de Verenigde Staten moet u dit onroerend goed en de inkomsten daaruit opgeven in uw Amerikaanse belastingaangifte. Het belastingverdrag tussen de Verenigde Staten en Spanje voorkomt dubbele belasting (ondertekend in 1990) — maar het ontslaat u niet van uw aangifteplicht.
Belastingzaken: wat als u op een dag besluit om zich in Spanje te vestigen?
Veel Fransen in de Verenigde Staten zien Spanje niet alleen als een investering, maar ook als een uitweg: over vijf of tien jaar terugkeren naar Europa, het rustiger aan doen en genieten. Als dit scenario op u van toepassing is, is dit waar u nu al rekening mee moet houden.
Zodra u meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, wordt u fiscaal inwoner van Spanje. Spanje claimt dan het recht om uw wereldwijde inkomsten te belasten — salarissen, dividenden, pensioenen, vermogenswinsten en Amerikaanse huurinkomsten. Het belastingverdrag tussen de Verenigde Staten en Spanje (1990) voorkomt dubbele belasting, maar neemt de aangifteverplichtingen aan beide kanten niet weg.
De Beckham-wet — belangrijk om te weten als u een hoog inkomen hebt
Deze optionele regeling biedt nieuwe ingezetenen van Spanje de mogelijkheid om gedurende zes jaar tegen een vast tarief van 24 % te worden belast op hun inkomsten uit Spaanse bronnen, in plaats van volgens de progressieve Spaanse belastingtabel die kan oplopen tot 47 %. De regeling geldt onder strikte voorwaarden — met name dat men in de voorgaande vijf jaar geen fiscaal ingezetene van Spanje mag zijn geweest. Voor iemand als Samuel, die bakkerijen in Californië runt en een aanzienlijk inkomen heeft, is het de moeite waard om de berekening grondig te simuleren voordat hij zich vestigt.
Winst bij doorverkoop — timing is belangrijk
Als u uw Spaanse woning verkoopt als niet-ingezetene van de VS, wordt de meerwaarde in Spanje belast tegen 24 %. Als u de woning verkoopt als ingezetene van Spanje, valt deze onder het Spaanse spaarbelastingtarief (base del ahorro): van 19 % tot 30 %, afhankelijk van het bedrag. Afhankelijk van uw situatie kan het ene of het andere voordeliger zijn — en het tijdstip waarop u uw fiscale woonplaats verandert, kan een aanzienlijk verschil maken.
In de Verenigde Staten houden de verplichtingen niet op
De Verenigde Staten belasten hun burgers en permanente inwoners over hun wereldwijde inkomsten, ongeacht waar zij wonen. Zelfs als u fiscaal inwoner van Spanje bent, blijft u uw inkomsten in de Verenigde Staten aangeven via formulier 1040. Het belastingverdrag tussen de VS en Spanje voorziet in regelingen om dubbele belasting te voorkomen, maar de administratieve rompslomp is aanzienlijk. Een belastingdeskundige die beide systemen door en door kent, is onmisbaar bij een dergelijke overgang.
💡 De tip van Terreta Spain: als u van plan bent om op middellange termijn in Spanje te gaan wonen, kunt u met een prospectieve fiscale analyse vóór de aankoop de structuur van uw investering vanaf het begin optimaliseren — en onaangename verrassingen bij de verkoop of bij een verhuizing voorkomen. Wij werken samen met tweetalige Frans-Spaanse belastingadvieskantoren om u bij dit soort zaken te begeleiden.
Wat Terreta Spain voor u doet
Wat ervoor heeft gezorgd dat Samuel nooit ergens heen hoefde te gaan, is dat alle operationele taken volledig aan Terreta Spain zijn gedelegeerd:
- Zoeken naar een woning op basis van uw criteria
- Prijsonderhandeling (185.000 € voor een woning die door BBVA op 205.000 € is getaxeerd)
- Opstellen en opvolgen van het financieringsdossier
- Opstellen en ondertekenen van de volmacht
- Het verkrijgen van een NIE
- Het openen van een Spaanse bankrekening
- Afstemming met de notaris
- Ondertekening van de notariële akte bij volmacht
Samuel vat dit samen in zijn Trustpilot-beoordeling: “Ik heb de aankoop vanuit Los Angeles kunnen regelen zonder ook maar één keer de deur uit te gaan! Je staat er nooit alleen voor bij het regelen van de formaliteiten.”
Bekijk voor meer informatie onze bronnen:
- Het vreemdelingenidentificatienummer
- NIE, TIE en verblijfsvergunning: de administratieve gids voor buitenlanders in Spanje
- Hypotheken in Spanje
- De stappen bij het kopen van onroerend goed in Spanje
- Hoe stel je een volmacht op in Spanje?
- Kosten in verband met de aankoop van onroerend goed in Spanje
- Meerwaarde en plusvalía in Spanje
- Belastingregels voor verhuurders in Spanje
Veelgestelde vragen
Moet je de Franse nationaliteit hebben om via Terreta Spain in Spanje te kopen?
Nee. Wij begeleiden iedereen die in Spanje een woning wil kopen, ongeacht zijn of haar nationaliteit. Onze klanten komen uit Frankrijk, België, Zwitserland, de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Nederland, enz.
Kan men in Spanje met Amerikaanse dollars betalen?
De aankoop gebeurt in euro’s. Als uw geld in dollars is, moet u rekening houden met wisselkosten. Wat de financiering betreft, accepteren sommige Spaanse banken inkomsten in dollars, waarbij elke aanvraag afzonderlijk wordt beoordeeld.
Hoe lang duurt een aankoop op afstand?
Voor Samuel: 3,5 maanden tussen het eerste serieuze contact (opdracht) en de ondertekening van de koopakte. Dat is een realistische termijn voor een goed voorbereid dossier, met financiering.
Hoe zit het met de belastingregeling voor een inwoner van de Verenigde Staten die onroerend goed in Spanje koopt?
Er zijn verschillende belastingniveaus van toepassing. In Spanje is elke niet-ingezetene van buiten de EU onderworpen aan de IRNR van 24% — over de huuropbrengsten als het onroerend goed verhuurd is, of op theoretische basis (de renta imputada) als het leegstaat. De lokale onroerendgoedbelasting (IBI) moet jaarlijks worden betaald. In de Verenigde Staten moet u dit onroerend goed en de inkomsten ervan aangeven in uw Amerikaanse belastingaangifte — Amerikaanse staatsburgers en permanente inwoners worden belast op hun wereldwijde inkomsten, ongeacht waar ze wonen. Het belastingverdrag tussen de VS en Spanje uit 1990 voorkomt dubbele belasting, maar neemt de aangifteverplichtingen niet weg. Als u op een dag inwoner van Spanje wordt, kan de Ley Beckham voordelig zijn, afhankelijk van uw inkomensniveau, en het tijdstip van de verkoop heeft een directe invloed op de belastingheffing op de meerwaarde. Dit onderwerp verdient een gepersonaliseerde fiscale analyse voordat u een beslissing neemt.
Wat is de beste stad om vanuit de Verenigde Staten onroerend goed te kopen in Spanje?
Dat hangt af van uw doel. Valencia biedt een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding en een grote vraag naar huurwoningen. Madrid is duurder om te kopen, maar ideaal voor waardestijging. Barcelona is aantrekkelijk, maar kent strengere regelgeving. Terreta Spain begeleidt u in al deze regio’s.
Dit artikel is louter informatief. Het vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. Aangezien elke situatie anders is, raden wij u aan om een deskundige te raadplegen alvorens een beslissing te nemen.
Woont u in de Verenigde Staten en overweegt u iets te kopen in Spanje?
