Finanzierung, NIE, Notar, Bankkonto: Alles, was Sie für einen Immobilienkauf aus der Ferne wissen müssen. Am Beispiel von Samuel, einem in Los Angeles lebenden Franzosen, der seit dem 7. April 2026 Eigentümer einer Immobilie in Valencia ist.
Vom Terreta Spain-Team · April 2026 · 8 Minuten Lesezeit
Einführung
An diesem Morgen des 7. April 2026 wachte Samuel in Los Angeles auf und war nun Eigentümer einer Wohnung in Valencia, Spanien. Zwei Zimmer im Stadtteil Cabanyal, nur einen Katzensprung vom Strand entfernt, für 185.000 €. Und das Beste daran? Er ist kein einziges Mal geflogen.
Wie er betrachten Tausendepotenzieller Käufer mit Wohnsitz in den Vereinigten Staaten Spanien als naheliegende Wahl – sei es, um ihre Ersparnisse anzulegen oder einfach nur, um eine Zweitwohnung auf dem alten Kontinent zu besitzen. Und hier ein kleiner Hinweis: Die Hürde ist nicht rechtlicher, sondern mentaler Natur: „Es ist sicherlich kompliziert,aus den USA heraus aus der Ferne zu kaufen.“ Keineswegs.
Dieser Leitfaden beantwortet alle Fragen, die Samuel sich gestellt hat – und die Sie sich wahrscheinlich auch stellen.
Ist es rechtlich zulässig, von den Vereinigten Staaten aus in Spanien einzukaufen?
Ja, ohne Einschränkungen. Spanien sieht keinerlei Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Nichtansässige vor, unabhängig von deren Staatsangehörigkeit oder Wohnsitzland. Ein US-Amerikaner, ein Franzose oder ein Italiener, der in Los Angeles, New York oder Houston lebt, kann in Spanien uneingeschränkt eine Wohnung, ein Haus oder Gewerbeflächen erwerben.
Die einzigen Voraussetzungen sind administrativer Natur:
- Beantragung einer NIE (Número de Identificación de Extranjero – die spanische Steueridentifikationsnummer)
- Sie benötigen ein spanisches Bankkonto.
Beide Verfahren können vollständig aus der Ferne abgewickelt werden.
Die Befugnisübertragung: Der Schlüssel zum Fernabsatz
Dies ist das rechtliche Instrument, das all dies ermöglicht. Die Vollmacht (auf Spanisch: poder notarial) ist eine notariell beglaubigte Urkunde, mit der Sie eine Vertrauensperson – Ihren Bevollmächtigten, Ihren Anwalt – beauftragen, in Spanien in Ihrem Namen zu handeln.
Konkret umfasste die Befugnisübertragung durch Samuel drei Handlungen:
- Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos – unerlässlich für den Erhalt des Darlehens und die Bezahlung des Notars
- Die Unterzeichnung des Darlehensvertrags bei der Bank
- Die Unterzeichnung der notariellen Urkunde (escritura) beim Notar
Ohne diese Vollmacht hätte jede dieser Handlungen seine persönliche Anwesenheit in Spanien erfordert. Dank dieser Vollmacht konnte Antoine (einer der Gründer von Terreta Spain) alles allein unterzeichnen, und am 7. April 2026 erwachte Samuel als Eigentümer am anderen Ende der Welt.
Der Tipp von Terreta: Eine Vollmacht muss sorgfältig formuliert werden. Jede ermächtigte Handlung muss darin ausdrücklich aufgeführt werden – eine zu vage formulierte Vollmacht kann von einem Notar oder einer Bank abgelehnt werden. Dies ist eines der ersten Dinge, die wir gemeinsam mit unseren Kunden im Fernverfahren erledigen.
So beantragen Sie Ihre NIE (oder TIE) aus den Vereinigten Staaten: Wie geht das?
Die NIE: Ihr Schlüssel zum Kauf einer Immobilie in Spanien
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist für jeden Immobilienkauf in Spanien zwingend erforderlich. Ohne NIE ist es nicht möglich, beim Notar etwas zu unterzeichnen, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen oder lokale Steuern zu zahlen. Die Beantragung dauert einige Wochen und kann mittels Vollmacht an einen Anwalt übertragen werden.
Praktische Informationen: Von den Vereinigten Staaten aus gibt es zwei Möglichkeiten:
- Wenden Sie sich mit dem Formular EX-15 und einem Nachweis über den Kaufgrund (ein Kaufvorvertrag oder eine Kaufabsichtserklärung reichen aus) an das spanische Konsulat (in Los Angeles, New York, Miami, Chicago, Houston oder San Francisco) – die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 2 bis 6 Wochen.
- Beauftragen Sie einen spanischen Rechtsanwalt (oder Ihren Vertreter bei Terreta Spain) mittels einer notariell beglaubigten und mit Apostille versehenen Vollmacht.
Die TIE-Nummer: erforderlich für Ihren Aufenthalt, wenn Sie kein EU-Bürger sind
Wenn Sie beabsichtigen, sich mehr als sechs Monate im Jahr in Spanien aufzuhalten, kommt ein zweites Dokument ins Spiel: die TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero – Ausländerausweis). Obwohl sie wenig bekannt ist, ist sie für Nicht-EU-Bürger, die sich dauerhaft in Spanien niederlassen – darunter seit dem Brexit auch britische Staatsbürger –, von entscheidender Bedeutung.
Praktische Informationen: Der TIE enthält Ihre persönlichen Daten, Ihr Foto, Ihre Fingerabdrücke und Ihre NIE-Nummer. Er ist 5 Jahre lang gültig. Um ihn zu erhalten, benötigen Sie eine gültige NIE-Nummer, müssen einen Termin bei der Nationalpolizei oder einem Konsulat vereinbaren, das Formular EX-17 (bzw. EX-23 für britische Staatsangehörige) ausfüllen und eine Gebühr von 12 bis 15 € über das Formular Modelo 790, Code 012, entrichten. Der Antrag muss innerhalb von 30 Tagen nach der Ankunft in Spanien gestellt werden. Denken Sie daran, Ihre Dokumente von einem vereidigten Übersetzer übersetzen zu lassen.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Für den Kauf einer Immobilie ist die NIE erforderlich. Die TIE ist erforderlich, wenn Sie sich als Nicht-EU-Bürger in Spanien niederlassen.
Kann man in Spanien mit einem Einkommen in Dollar einen Immobilienkredit erhalten?
Finanzierung aus den Vereinigten Staaten: Das ist möglich
Das ist oft die Frage, die am meisten zögert. „Meine Bank ist amerikanisch, mein Einkommen liegt in Dollar – wird mir eine spanische Bank einen Kredit gewähren?“ Die Antwort lautet: Ja.
Spanische Banken finanzieren Nichtansässige, einschließlich solcher, die außerhalb der Europäischen Union leben. Samuel ist ein konkretes Beispiel dafür: Als steuerlich in den USA ansässiger Bürger mit Einkünften in Dollar erhielt er eine Finanzierung von der CaixaBank Holabank (Tochtergesellschaft für Auswanderer und Nichtansässige) in Valencia.
Voraussetzungen für Nicht-US-Bürger:
- Maximaler Finanzierungsanteil: 70 % des Kaufpreises (gegenüber 80 % für spanische Staatsangehörige)
- Laufzeit: maximal 20 Jahre
- Zinssatz: Samuel erhielt einen festen Zinssatz von 2,15 % mit Rabatten (Hausratversicherung usw.) – etwa 3 % ohne Rabatte
- Erforderliche Unterlagen: Kontoauszüge der letzten 12 Monate, Einkommensnachweise, US-Steuererklärung (Formular 1040), Wohnsitznachweis
Bitte beachten Sie: Ein heikler Punkt für in den USA ansässige Personen: Einkünfte in US-Dollar und das Fehlen einer französischen Steuererklärung können die Prüfung erschweren. Einige Banken sind gegenüber internationalen Profilen aufgeschlossener als andere. Wir arbeiten mit Bankkontakten zusammen, die auf nicht ansässige Personen spezialisiert sind – dies ist ein wesentlicher Bestandteil der Betreuung durch Terreta Spain.
Die zu beachtenden Kaufnebenkosten
Neben dem Kaufpreis der Immobilie müssen auch die Kaufnebenkosten einkalkuliert werden. Für Samuels Wohnung (185.000 €):
| Stelle | Betrag |
| Preis der Immobilie | 185 000 € |
| ITP (Grunderwerbsteuer, 10 % in der Autonomen Gemeinschaft Valencia) | 18 500 € |
| Notargebühren, Grundbuchgebühren, Maklergebühren | 8 288 € |
| Gebühren von Terreta (inkl. MwSt.) | 8 954 € |
| Gesamtkosten des Projekts ohne Renovierung | 220 742 € |
Die ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – entspricht den französischen Notarkosten. Der Steuersatz variiert je nach Autonomen Gemeinschaft: 10 % in der Autonomen Gemeinschaft Valencia, 6 % in Madrid, um nur einige Beispiele zu nennen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur ITP.
Steuerliche Regelungen für in Spanien ansässige US-Bürger
Dies ist ein Punkt, der oft übersehen wird. Auch wenn Sie weiterhin in den USA steuerlich ansässig sind, entstehen durch den Besitz einer Immobilie in Spanien steuerliche Verpflichtungen auf beiden Seiten.
In Spanien unterliegt jeder nicht ansässige Eigentümer einer Immobilie der der IRNR – der Impuesto sobre la Renta de No Residentes und wird mit einem Steuersatz von 24 % (auf die durch die Immobilie erzielten Bruttomieteinnahmen) für Nicht-EU-Bürger wie beispielsweise US-Amerikaner besteuert.
Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie das ganze Jahr über leer steht: Die Pauschalsteuer wird in diesem Fall auf der Grundlage eines fiktiven Mietwerts berechnet (in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts). Dies ist die renta imputada.
In den Vereinigten Staaten müssen Sie diese Immobilie und die daraus erzielten Einkünfte in Ihrer amerikanischen Steuererklärung angeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Vereinigten Staaten und Spanien verhindert eine Doppelbesteuerung (unterzeichnet 1990) – es entbindet Sie jedoch nicht von der Meldepflicht.
Steuern: Was wäre, wenn Sie sich eines Tages entschließen würden, nach Spanien zu ziehen?
Viele Franzosen in den Vereinigten Staaten betrachten Spanien nicht nur als Investition, sondern auch als Ausweg – in fünf oder zehn Jahren nach Europa zurückzukehren, einen Gang zurückzuschalten und das Leben zu genießen. Wenn dieses Szenario auf Sie zutrifft, sollten Sie bereits jetzt folgende Punkte berücksichtigen.
Sobald Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, gelten Sie als in Spanien steuerlich ansässig. Spanien beansprucht dann das Recht, Ihr weltweites Einkommen zu besteuern – Gehälter, Dividenden, Renten, Kapitalgewinne sowie Mieteinnahmen aus den USA. Das Steuerabkommen zwischen den Vereinigten Staaten und Spanien (1990) verhindert zwar eine Doppelbesteuerung, hebt jedoch die Meldepflichten auf beiden Seiten nicht auf.
Das Beckham-Gesetz – wichtig zu wissen, wenn Sie ein hohes Einkommen haben
Diese optionale Regelung ermöglicht es neuen spanischen Steuerpflichtigen, ihre Einkünfte aus spanischen Quellen sechs Jahre lang mit einem Pauschalsatz von 24 % zu versteuern, anstatt nach dem progressiven spanischen Steuertarif, der bis zu 47 % betragen kann. Sie gilt unter strengen Voraussetzungen – insbesondere darf man in den vorangegangenen fünf Jahren nicht in Spanien steuerlich ansässig gewesen sein. Für jemanden wie Samuel, der Bäckereien in Kalifornien mit beträchtlichen Einkünften betreibt, lohnt es sich, vor einer etwaigen Niederlassung eine gründliche Simulation durchzuführen.
Der Wertzuwachs beim Wiederverkauf – das richtige Timing ist entscheidend
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie als nicht in den USA ansässige Person verkaufen, wird der Veräußerungsgewinn in Spanien mit 24 % besteuert. Wenn Sie sie als in Spanien ansässige Person verkaufen, fällt er unter den spanischen Sparsteuersatz (base del ahorro): je nach Betrag zwischen 19 % und 30 %. Je nach Ihrer Situation kann die eine oder die andere Option vorteilhafter sein – und der Zeitpunkt Ihres Wechsels des steuerlichen Wohnsitzes kann einen erheblichen Unterschied ausmachen.
In den Vereinigten Staaten gehen die Verpflichtungen weiter
Die Vereinigten Staaten besteuern ihre Staatsbürger und Personen mit ständigem Wohnsitz auf ihr weltweites Einkommen, unabhängig davon, wo sie leben. Selbst wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie Ihr Einkommen weiterhin in den Vereinigten Staaten über das Formular 1040 angeben. Das Steuerabkommen zwischen den USA und Spanien sieht Mechanismen vor, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden – doch der Verwaltungsaufwand ist beträchtlich. Für einen solchen Wechsel ist ein Steuerexperte, der beide Systeme beherrscht, unverzichtbar.
💡 Der Tipp von Terreta Spain: Wenn Sie mittelfristig einen Umzug nach Spanien planen, ermöglicht eine vorausschauende Steueranalyse vor dem Kauf, die Struktur der Investition von Anfang an zu optimieren – und böse Überraschungen beim Wiederverkauf oder bei einem Wohnortwechsel zu vermeiden. Wir arbeiten mit zweisprachigen französisch-spanischen Steuerberatungskanzleien zusammen, um Sie bei solchen Vorhaben zu unterstützen.
Was Terreta Spain für Sie erledigt
Dank der vollständigen Übertragung aller operativen Aufgaben an Terreta Spain musste Samuel sich nie selbst darum kümmern:
- Suche nach einer Immobilie nach Ihren Kriterien
- Preisverhandlung (185.000 € für eine Immobilie, deren Wert von BBVA auf 205.000 € geschätzt wurde)
- Erstellung und Betreuung des Förderantrags
- Erstellung und Unterzeichnung der Vollmacht
- Beantragung der NIE
- Eröffnung eines spanischen Bankkontos
- Abstimmung mit dem Notar
- Unterzeichnung der notariellen Urkunde durch einen Bevollmächtigten
Samuel fasst dies in seiner Trustpilot-Bewertung wie folgt zusammen: „Ich konnte den Kauf von Los Angeles aus abwickeln, ohne auch nur einmal vor Ort sein zu müssen! Man fühlt sich bei den Formalitäten nie allein gelassen.“
Wenn Sie mehr erfahren möchten, entdecken Sie unsere Ressourcen:
- Die Ausländeridentifikationsnummer
- NIE, TIE und Aufenthaltsbescheinigung: Ein Leitfaden zu behördlichen Angelegenheiten für Ausländer in Spanien
- Immobilienkredite in Spanien
- Die Schritte beim Immobilienkauf in Spanien
- Wie erstellt man eine Vollmacht in Spanien?
- Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien
- Der Wertzuwachs und die „plusvalía“ in Spanien
- Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien
Häufig gestellte Fragen
Muss man die französische Staatsangehörigkeit besitzen, um über Terreta Spain in Spanien zu kaufen?
Nein. Wir betreuen alle Personen, die in Spanien eine Immobilie erwerben möchten, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit. Zu unseren Kunden zählen Franzosen, Belgier, Schweizer, Amerikaner, Briten, Niederländer usw.
Kann man in Spanien mit US-Dollar bezahlen?
Der Kauf erfolgt in Euro. Wenn Ihr Guthaben in Dollar vorliegt, müssen Sie die Umrechnung einkalkulieren. Was die Finanzierung betrifft, so akzeptieren einige spanische Banken Einkünfte in Dollar, wobei dies von Fall zu Fall geprüft wird.
Wie lange dauert ein Fernkauf?
Im Fall von Samuel: 3,5 Monate zwischen dem ersten ernsthaften Kontakt (Suchauftrag) und der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dies ist ein realistischer Zeitrahmen für ein gut vorbereitetes Projekt mit gesicherter Finanzierung.
Wie sieht die steuerliche Situation für einen in den Vereinigten Staaten ansässigen Käufer aus, der eine Immobilie in Spanien erwirbt?
Es kommen mehrere Steuerstufen zum Tragen. In Spanien unterliegen alle Nichtansässigen aus Nicht-EU-Ländern der IRNR in Höhe von 24 % – auf die Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet ist, oder auf einer fiktiven Bemessungsgrundlage (der „renta imputada“), wenn sie leer steht. Die lokale Grundsteuer (IBI) ist jährlich zu entrichten. In den Vereinigten Staaten müssen Sie diese Immobilie und die daraus erzielten Einkünfte in Ihrer amerikanischen Steuererklärung angeben – US-Bürger und Personen mit ständigem Wohnsitz in den USA werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, unabhängig davon, wo sie leben. Das Steuerabkommen zwischen den USA und Spanien aus dem Jahr 1990 verhindert zwar eine Doppelbesteuerung, hebt jedoch die Meldepflichten nicht auf. Sollten Sie eines Tages Ihren Wohnsitz in Spanien nehmen, kann die Ley Beckham je nach Ihrem Einkommensniveau vorteilhaft sein, und der Zeitpunkt des Wiederverkaufs hat einen direkten Einfluss auf die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Dieses Thema erfordert eine individuelle steuerliche Prüfung, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Welche Stadt in Spanien eignet sich am besten für einen Immobilienkauf aus den Vereinigten Staaten?
Das hängt von Ihrem Ziel ab. Valencia bietet ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis und eine hohe Mietnachfrage. Madrid ist beim Kauf teurer, eignet sich jedoch ideal für Wertsteigerungen. Barcelona ist attraktiv, unterliegt jedoch strengeren Vorschriften. Terreta Spain begleitet Sie in all diesen Regionen.
Dieser Artikel dient lediglich zu Informationszwecken. Er stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Da jede Situation anders ist, empfehlen wir Ihnen, vor einer Entscheidung einen Fachmann zu konsultieren.
Sie leben in den Vereinigten Staaten und erwägen, in Spanien eine Immobilie zu erwerben?
