Kopen, Onroerend goed

Praktische gids – Winkelen in Spanje vanuit Dubai: wat u moet weten

Kopen, Onroerend goed

Wonen in Dubai, inkomsten buiten de EU, financiering, formaliteiten: de echte uitdagingen en de echte oplossingen om uw Spaanse vastgoedproject vanuit Dubai te realiseren .

Door het team van Terreta Spain · Bijgewerkt in april 2026 · Leestijd: 8 min.

Kan men vanuit Dubai onroerend goed in Spanje kopen?

Ja, je kunt vanuit Dubai in een appartement of huis in Spanje investeren zonder beperkingen en zelfs zonder dat je daarvoor hoeft te reizen.

Spanje legt geen beperkingen op aan de aankoop van onroerend goed door niet-ingezetenen, ongeacht hun nationaliteit of land van verblijf. Een inwoner van Dubai, een Franse expat, een Amerikaans staatsburger of iemand met een andere nationaliteit kan vrijelijk een huis, appartement of stuk grond in Spanje kopen .

Het goede nieuws: Spanje is een van de Europese vastgoedmarkten die het meest openstaan voor internationale kopers.

De enige voorwaarden om vanuit Dubai onroerend goed in Spanje te kopen, zijn van administratieve aard:

Een NIE aanvragen (Spaans fiscaal identificatienummer).
Een Spaanse bankrekening hebben voor de betaling van lokale belastingen.

Beide benaderingen zijn op afstand uitvoerbaar, mits er goede begeleiding is. We komen hier later op terug.

Enkele belangrijke opmerkingen

De Spaanse „Golden Visa“, waarmee men een verblijfsvergunning kon verkrijgen in ruil voor een investering in onroerend goed van minimaal 500.000 €, is in april 2025 afgeschaft. Het vormt dus geen manier meer voor kopers van buiten de EU om het land binnen te komen. Als het doel is om in Spanje te wonen, zijn er andere mogelijkheden (visum voor verblijf zonder werk, visum voor digitale nomaden, enz.), maar dat is een ander onderwerp dan de aankoop van onroerend goed zelf.

Hoe kun je vanuit Dubai financiering krijgen?

Een inwoner van Dubai kan in Spanje een hypotheek afsluiten bij banken die gespecialiseerd zijn in niet-ingezetenen, zoals CaixaBank, HolaBank of Sabadell International, met een eigen inbreng van minimaal 30 tot 40%.

Dat is de meest complexe vraag, en juist daar maakt de kwaliteit van de begeleiding het verschil.

Spaanse banken verstrekken financiering aan niet-ingezetenen, maar onder voorwaarden die aanzienlijk verschillen van die welke voor ingezetenen gelden. Voor een investeerder uit Dubai gelden de volgende regels:

Maximaal aandeel voor niet-ingezetenen: 60–70 % tegenover 80 % voor Spaanse ingezetenen
Minimale aanbetaling: 30–40 % + aankoopkosten (10–12 % van de prijs)
Maximale looptijd: 20–25 jaar, vaak beperkt door de leeftijd (maximaal 70 jaar bij afloop).

Optie 1: een Spaanse hypotheek

Verschillende Spaanse banken (Sabadell, CaixaBank, UCI, Santander International, enz.) hebben afdelingen die zich specifiek richten op niet-ingezetenen.

De procedure is wat veeleisender, maar het is heel goed mogelijk om een Spaanse lening te krijgen . U moet het volgende overleggen:

Vertalingen van inkomensbewijzen voorzien van een apostille.
Bankafschriften van de afgelopen 12 maanden.
Vaak een belastingaangifte uit het land van verblijf, in dit geval Dubai.

De Terreta-bonus: onze teams op zijn gespecialiseerd in het begeleiden van niet-ingezeten kopers en kunnen u in contact brengen met een makelaar die gespecialiseerd is in financiering voor niet-ingezetenen.

Optie 2: door effecten gedekte kredietverlening (of Lombard-lening) en het in pand geven van activa

Dat is een slimme zet. Voor kopers met een aanzienlijk beleggingsportefeuille (levensverzekeringen, aandelen, obligaties) is securities-backed lending vaak de meest effectieve oplossing.

Het principe: uw internationale privébank of vermogensbeheerder verstrekt u een lening op basis van uw beleggingsportefeuille. Vervolgens gebruikt u deze middelen om de aankoop in Spanje te financieren, hetzij contant, hetzij als aanvulling op een hypothecaire lening. Deze lening wordt dus niet verstrekt door de Spaanse bank, maar door de instelling die uw vermogen al beheert.

De mechanica

Voor elke 100 € aan onderpand in de vorm van financiële activa leent de bank doorgaans 60 tot 70 €. Als de waarde van de activa onder een bepaalde drempel daalt, kan er een margin call worden geactiveerd, waarna de bank een deel van de activa kan verkopen. Voor een belegger die zijn portefeuille wil diversifiëren, is dit vaak een aanvaardbare oplossing.

Mogelijk fiscaal voordeel: men behoudt de activa, vermijdt belasting bij verkoop en financiert tegelijkertijd de vastgoedinvestering in Spanje.

Optie 3: contante aankoop

Bij budgetten tussen € 500.000 en € 2 miljoen kiezen internationale kopers nog steeds vaak voor aankoop zonder financiering. Dit vereenvoudigt het proces aanzienlijk (geen bank, geen wachttijd voor financiering) en biedt een duidelijk voordeel bij de onderhandelingen.

Let op: Het overmaken van geld van Dubai naar Spanje is legaal, maar moet worden gedocumenteerd (herkomst van het geld, bankafschriften); Spaanse notarissen en banken hanteren de antiwitwasregels strikt.

Een goede tip: stel van tevoren een „dossier over de herkomst van de middelen“ samen: bankafschriften, bewijsstukken van de verkoop van activa, loonstrookjes of inkomensbewijzen. Dit versnelt de ondertekening bij de notaris aanzienlijk.

De administratieve formaliteiten

NIE: hoe vraag je dit aan vanuit Dubai?

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is het identificatienummer dat onmisbaar is voor de aankoop van een appartement of een huis in Spanje. Zonder NIE is het onmogelijk om een koopakte te ondertekenen, een Spaanse bankrekening te openen of lokale belastingen te betalen.

WEG	WAAR	TERMIJN	PRAKTISCH
Spaanse ambassade in Abu Dhabi	Abu Dhabi	2–6 weken	AANBEVOLEN
Persoonlijk in Spanje (politiebureau)	Spanje	1–3 weken	DOELTREFFEND
Via een advocaat met volmacht	Op afstand	3–8 weken	PRAKTISCH, MAAR LANGZAMER

De stappen om je NIE aan te vragen vanuit Dubai:

Zorg dat u de volgende documenten bij de hand hebt: een geldig paspoort, formulier EX-15 (NIE), een bewijs van de reden van uw verblijf (een voorlopige koopovereenkomst of een intentieverklaring tot aankoop volstaan)
Maak een afspraak bij de Spaanse ambassade in Abu Dhabi; de wachttijden variëren, houd rekening met 2 tot 6 weken
Het dossier persoonlijk indienen of via een advocaat die daartoe bij notariële volmacht is gemachtigd
Ontvangst van het NIE-nummer per post of persoonlijk afhalen
Een Spaanse bankrekening openen (mogelijk met NIE + paspoort + bewijsstukken)

Praktische info :

Spaanse ambassade in Abu Dhabi:

Nr. 96 Al Ladeem Street. Al Nahyan Commercial Buildings

Postbus 46474 – ABU DHABI

E-mail: emb.abudhabi@maec.es

Tel.: +971 (02) 407 90 00

Platform om rechtstreeks in Spanje een afspraak voor uw NIE aan te vragen: https://sede.administracionespublicas.gob.es/pagina/index/directorio/icpplus

De aanbeveling van Terreta Spain: Schakel vanaf het begin van het project een Spaanse advocaat in, of beter nog, uw Terreta Spain -makelaar, om de NIE via een volmacht te regelen. Zo kunt u de procedure al starten terwijl u nog op zoek bent naar een woning, zonder dat u speciaal voor de administratieve zaken naar Spanje hoeft te reizen.

Met de volmacht kunt u uw makelaar van Terreta Spain ook machtigen om de voorlopige koopovereenkomst en zelfs de notariële akte namens u te ondertekenen. Ideaal om te kopen zonder dat u daarvoor de deur uit hoeft.

De TIE: als u van plan bent om zich in Spanje te vestigen

Als uw plannen veranderen (nu een tweede woning, over een paar jaar een hoofdverblijfplaats), komt er een extra document bij: de TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero, de identiteitskaart voor niet-Europese vreemdelingen).

Dit geldt voor personen die meer dan zes maanden per jaar op Spaans grondgebied verblijven. Voor een inwoner van Dubai is dit verplicht zodra u in Spanje ingezetene wordt.

Dit document bevat uw persoonlijke gegevens, uw foto, uw vingerafdrukken en uw NIE-nummer. Het is vijf jaar geldig.

Om het te verkrijgen:

In het bezit zijn van een geldig NIE-nummer
Een afspraak maken bij de Spaanse nationale politie
Vul formulier EX-17 in
Een belasting van 12 tot 15 € betalen via het formulier Modelo 790, code 012
Bewijsstukken over uw verblijfsstatus overleggen (visum, verblijfsvergunning, financiële middelen)
Laat uw documenten indien nodig door een beëdigd vertaler vertalen

De aanvraag moet binnen 30 dagen na uw aankomst in Spanje worden ingediend.

Kortom: het NIE-nummer is nodig om in Spanje onroerend goed te kopen. Het TIE-nummer is nodig als u besluit om daar te gaan wonen. Voor een aankoop op afstand vanuit Dubai of een ander land in het Midden-Oosten (tweede woning, vastgoedbelegging) is in eerste instantie alleen het NIE-nummer vereist.

De Spaanse belastingwetgeving: wat u moet betalen, afhankelijk van uw situatie

Als u onroerend goed in Spanje bezit zonder daar te wonen, zijn daar fiscale verplichtingen aan verbonden, zelfs als u geen huur ontvangt.

Uitgangspunt: het belastingverdrag tussen Dubai en Spanje: wat u moet weten

Er bestaat een belastingverdrag tussen de Verenigde Arabische Emiraten en Spanje (ondertekend in 2006) dat tot doel heeft dubbele belasting te voorkomen. Hiermee kan worden vastgesteld welk land bevoegd is om welke inkomsten te belasten en wordt voorkomen dat dezelfde inkomsten tweemaal worden belast.

Maar let op: dit verdrag heft de belasting niet op. Het hangt allemaal af van uw fiscale woonplaats. Als u fiscaal inwoner van Spanje wordt, kan Spanje uw volledige wereldwijde inkomen belasten. Als u inwoner van Dubai blijft, blijven bepaalde inkomsten die verband houden met Spanje, met name inkomsten uit onroerend goed, in Spanje belastbaar.

Om duidelijkheid te krijgen over uw situatie, is het belangrijk dat u zich laat bijstaan door een belastingdeskundige die gespecialiseerd is in internationale zaken. Wij raden Delaguía y Luzón aan, waarmee wij regelmatig samenwerken.

Vandaag: u blijft inwoner van Dubai

Als u onroerend goed in Spanje bezit zonder daar te wonen, zijn daar fiscale verplichtingen aan verbonden, zelfs als u geen huur ontvangt.

Als niet-ingezetene van de EU bent u onderworpen aan de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) tegen een tarief van 24 %, tegenover 19 % voor een ingezetene van de EU. Deze belasting wordt op twee manieren toegepast, afhankelijk van het gebruik van het onroerend goed:

Als het onroerend goed wordt verhuurd: de belasting wordt berekend over de bruto huuropbrengsten, zonder dat de kosten kunnen worden afgetrokken (in tegenstelling tot wat geldt voor Spaanse of Europese ingezetenen). Dit is een belangrijk punt om mee te nemen in uw rendementsberekening.
Als het pand leegstaat: dan is er toch een forfaitaire belasting verschuldigd, berekend op basis van een theoretische huurwaarde ( de „renta imputada“), doorgaans 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde van het pand, belast tegen 24 %. Voor een pand met een kadastrale waarde van 200.000 € komt dit neer op ongeveer 440 tot 880 € per jaar.

Daarnaast is er de lokale onroerendezaakbelasting (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die vergelijkbaar is met de Franse onroerendezaakbelasting en die elk jaar moet worden betaald, ongeacht waar de eigenaar woont.

Als u inwoner van Spanje wordt

Als uw plannen uitmonden in een hoofdverblijfplaats in Spanje, verandert de fiscale situatie ingrijpend. Spanje wordt uw fiscale woonplaats zodra u er meer dan 183 dagen per jaar verblijft, en uw wereldwijde inkomsten worden dan belast: huurinkomsten, dividenden, pensioenen en meerwaarden.

Dan is de Ley Beckham het overwegen waard: deze optionele regeling biedt nieuwe inwoners van Spanje de mogelijkheid om gedurende zes jaar tegen een vast tarief van 24 % te worden belast over hun inkomsten uit Spaanse bronnen, onder strikte voorwaarden (met name geen verblijf in Spanje in de voorgaande vijf jaar). Voor hoge inkomens is het de moeite waard om de berekening grondig door te rekenen voordat men zich vestigt.

De aanbeveling van Terreta Spain: voor een profiel met een verblijfshorizon biedt een prospectieve fiscale analyse vóór de aankoop de mogelijkheid om de structuur van de investering vanaf het begin te optimaliseren. Wij werken samen met tweetalige Frans-Spaanse belastingadvieskantoren om dit soort dossiers te begeleiden. Neem contact met ons op.

Typisch profiel: de expat in Dubai die in Spanje investeert

Dit profiel is fictief, maar geeft situaties weer waarmee we vanuit de Emiraten regelmatig te maken hebben.

Thomas & Claire L. Commercieel directeur / Zelfstandig consultant
Wonen sinds 6 jaar in Dubai, met één kind.

Jaarinkomen: ~250.000 € (plaatselijk weinig of niet belast)
Beschikbaar spaargeld: ~600.000 €
Project: aankoop van een luxe appartement of villa aan de Costa Blanca of in Valencia
Budget: 700.000 € – 1 miljoen €
Doel: investering in huurwoningen + tweede woning, met het voornemen om op middellange termijn terug te keren naar Europa

Hun concrete uitdagingen

Het project lijkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar er gelden specifieke beperkingen:

Inkomsten uit het buitenland laten erkennen
Vaak samengestelde beloning (bonussen, commissies, dividenden) → noodzaak om een overzichtelijk dossier op te stellen voor een Spaanse bank
Internationale geldstromen beheren
Geldovermaking van de Verenigde Arabische Emiraten naar Spanje met vereiste van volledige traceerbaarheid (herkomst van de gelden)
Belastingoptimalisatie op korte en middellange termijn
Afweging tussen de status van niet-ingezetene, toekomstige terugkeer naar Europa en regelingen zoals de Ley Beckham
Een aankoop op afstand veilig afhandelen
Coördinatie van de stappen (NIE, bankrekening, ondertekening) zonder dat u daarvoor in Spanje aanwezig hoeft te zijn
Vooruitdenken bij het beheer van het onroerend goed
Verhuur, onderhoud, opvolging op afstand

Wat dit concreet inhoudt

Het gaat niet om de investeringscapaciteit, maar om de opbouw van het dossier: internationale inkomsten, meervoudige belastingheffing, geldstromen → alles moet consistent en gedocumenteerd zijn.

Zonder dat kan zelfs een goed profiel door een bank worden geblokkeerd of in het proces worden vertraagd.

Onze rol

Terreta Spain houdt zich juist bezig met dit soort internationale zaken:

opzetten van de financiering samen met partners die vertrouwd zijn met expats
begeleiding bij fiscale aangelegenheden
volledige begeleiding van het aankoopproces op afstand

Doel: een internationaal project eenvoudig, veilig en uitvoerbaar maken.

Waarom zou u Terreta Spain kiezen voor een aankoop vanuit Dubai?

Investeren vanuit het Midden-Oosten is niet hetzelfde als investeren vanuit Parijs of Brussel. De beperkingen zijn anders: belastingvrije inkomsten die voor een Spaanse bank moeilijk te documenteren zijn, de noodzaak van een banknetwerk dat gewend is aan internationale profielen, en het beheer van onroerend goed op meer dan 5.000 kilometer afstand.

Dit terrein kennen we door en door. We werken samen met bankcontacten die gespecialiseerd zijn in niet-ingezetenen buiten de EU, met name voor dossiers met inkomsten uit Dubai, en met tweetalige Frans-Spaanse belastingadvieskantoren die de internationale aspecten van uw project kunnen begeleiden.

Wat we concreet doen:

Selectie van onroerend goed op basis van uw criteria en uw investeringsplan. Administratieve en juridische controle van het onroerend goed vóór de aankoop.
Rendabiliteitsanalyse en fiscale prognoses.
Het samenstellen van het financieringsdossier in samenwerking met onze gespecialiseerde bankpartners.
Begeleiding na aankoop: verhuurbeheer, renovatiewerkzaamheden en zelfs wederverkoop.

Wilt u vanuit Dubai of elders in Spanje investeren? Wij helpen u de beste kansen te vinden en uw investering in Europa vorm te geven.

Neem contact met ons op voor begeleiding op maat.

Ontdek onze vacatures in Spanje

En als u meer wilt weten, bekijk dan onze bronnen:

Veelgestelde vragen

Kan men vanuit Dubai in Spanje winkelen zonder ooit naar Spanje te gaan?

Ja. Met een volmacht (poder notarial) die aan een advocaat of aan uw Terreta Spain-makelaar is verleend, kunnen alle stappen op afstand worden afgehandeld: het verkrijgen van het NIE-nummer, het openen van een bankrekening, het ondertekenen van de hypotheekovereenkomst en de ondertekening bij de notaris. We doen dit regelmatig voor onze klanten in het Midden-Oosten.

Kan een Spaanse bank een inwoner van Dubai financieren?

Ja, maar de voorwaarden zijn strenger dan voor Europese ingezetenen. Sommige Spaanse banken, zoals Sabadell of CaixaBank (HolaBank), hebben afdelingen die zich specifiek richten op niet-ingezetenen. De grootste uitdaging voor inwoners van Dubai is het aantonen van hun inkomsten; aangezien deze lokaal vaak belastingvrij zijn, kan het lastig zijn om ze volgens de Europese normen te waarderen. Een gespecialiseerde makelaar maakt daarbij het verschil.

Kan men zonder beperkingen geld overmaken van een rekening in de VAE naar Spanje?

Ja. Overboekingen zijn toegestaan zonder specifieke beperkingen. Spaanse banken kunnen echter bewijsstukken vragen (herkomst van het geld, inkomsten, contracten) en bepaalde bedragen moeten worden aangegeven. De overboeking zelf is niet belastbaar.

Worden inkomsten die in de VAE zijn vrijgesteld, door Spaanse banken erkend?

Ja, als ze gerechtvaardigd zijn. Maar let op: vrijstelling in de VAE betekent niet dat er ook in Spanje vrijstelling geldt. Als u fiscaal inwoner van Spanje bent, kan dit inkomen belastbaar zijn, behalve in bijzondere gevallen zoals de Ley Beckham.

Hoeveel geld moet je meenemen om vanuit Dubai in Spanje te winkelen?

Minimaal 30 tot 40 % van de aankoopprijs van het onroerend goed, waarbij de aankoopkosten (10 tot 12 % van de prijs: overdrachtsbelasting, notariskosten, registratiekosten, makelaarscourtage) nog moeten worden opgeteld. Voor een woning van € 500.000 moet u dus rekening houden met een eigen inbreng van minimaal € 200.000 tot € 260.000.

Bestaat het Spaanse Golden Visa nog steeds?

Nee. Het Spaanse Golden Visa-programma, waarmee men een verblijfsvergunning kon verkrijgen in ruil voor een investering in onroerend goed van minimaal 500.000 €, is in april 2025 afgeschaft. Als u in Spanje wilt wonen, zijn er andere mogelijkheden: een visum voor niet-werkende vreemdelingen, een visum voor digitale nomaden, enz. Het kopen van onroerend goed blijft mogelijk en vrij, maar geeft niet langer automatisch recht op een verblijfsvergunning.

Hoe vraag je vanuit Dubai een NIE aan?

Er zijn twee belangrijke mogelijkheden: via het Spaanse consulaat in Abu Dhabi, of via een Spaanse advocaat / uw makelaar bij Terreta Spain, die de NIE via een notariële volmacht regelt. Wij raden de tweede optie aan om de procedure alvast in gang te zetten terwijl u op zoek bent naar een woning, zonder te hoeven wachten op een afspraak bij het consulaat.

Wat is een Lombardlening en is deze vanuit Dubai beschikbaar?

Met een Lombard-lening, ook wel securities-backed lending of lombard loan genoemd, kunt u geld lenen door financiële activa (levensverzekeringen, aandelen, obligaties) in onderpand te geven zonder deze te hoeven verkopen. Uw internationale privébank leent doorgaans 60 tot 70 % van de waarde van de in onderpand gegeven activa. Deze regeling is vanuit Dubai toegankelijk via de grote internationale privébanken die in de regio actief zijn. U gebruikt deze middelen vervolgens om de aankoop in Spanje te financieren. Dit is een oplossing die bijzonder geschikt is voor expats in Dubai met een aanzienlijk financieel vermogen: het voorkomt dat er belasting moet worden betaald bij de verkoop van de activa, terwijl het onroerend goed toch wordt gefinancierd.

Bestaat er een belastingverdrag tussen Dubai (de VAE) en Spanje?

Ja. Er is een belastingverdrag tussen Dubai (de VAE) en Spanje om dubbele belasting te voorkomen. Dit verdrag is in 2006 ondertekend en zorgt ervoor dat het recht om belasting te heffen tussen beide landen wordt verdeeld, zodat men niet tweemaal belasting hoeft te betalen over hetzelfde inkomen.
Het verdrag biedt echter geen mogelijkheid om belasting te ontwijken: de fiscale woonplaats blijft bepalend. Een fiscaal ingezetene van Spanje wordt in Spanje belast op zijn wereldwijde inkomsten, terwijl een niet-ingezetene in Spanje alleen wordt belast op zijn inkomsten uit Spaanse bronnen (zoals huuropbrengsten).

Hoe zit het met de belastingregeling voor een inwoner van Dubai die onroerend goed in Spanje koopt?

Er spelen verschillende belastingniveaus een rol. In Spanje is elke niet-ingezetene van buiten de EU onderworpen aan de IRNR van 24 %: over de huuropbrengsten als het pand verhuurd is, of op theoretische basis (de „renta imputada”) als het leegstaat. De lokale onroerendgoedbelasting (IBI) moet jaarlijks worden betaald. Als u op een dag inwoner van Spanje wordt, zal Spanje uw wereldwijde inkomsten belasten. De Ley Beckham kan voordelig zijn, afhankelijk van uw inkomensniveau, en het tijdstip van de verkoop van het onroerend goed zal een directe invloed hebben op de belastingheffing op de meerwaarde. Dit onderwerp verdient een gepersonaliseerde fiscale analyse voordat u een beslissing neemt.

Hoe lang duurt het om vanuit Dubai iets in Spanje te kopen?

Gemiddeld duurt het tussen de 3 en 6 maanden voor een goed voorbereid dossier met financiering. Zonder financiering (contante aankoop) kan de doorlooptijd worden teruggebracht tot 6 tot 10 weken tussen de ondertekening van de aanbetaling en de notariële akte. Het verkrijgen van het NIE-nummer en het samenstellen van het bankdossier zijn vaak de meest tijdrovende stappen; daarom is het raadzaam om hier zo vroeg mogelijk mee te beginnen, idealiter nog voordat u de woning heeft gevonden.

Begeleidt Terreta Spain uitsluitend Fransen in Dubai?

Nee. Wij begeleiden iedereen die vanuit het Midden-Oosten in Spanje wil kopen, ongeacht zijn of haar nationaliteit: Frans, uit Dubai, Brits, Amerikaans, enz. Ons team spreekt Frans, Spaans, Engels en Nederlands.