Acheter, L'immobilier

Fiche pratique – Acheter en Espagne depuis Dubaï : ce qu’il faut savoir

Acheter, L'immobilier

Résidence à Dubaï, revenus hors UE, financement, démarches : les vraies contraintes et les vraies solutions pour concrétiser votre projet immobilier espagnol depuis Dubai.

Par l’équipe Terreta Spain · Mise à jour avril 2026 · Lecture 8 min

Peut-on acheter un bien en Espagne depuis Dubaï ?

Oui, on peut investir dans un appartement ou une maison en Espagne depuis Dubaï sans restriction et même sans se déplacer.

L’Espagne n’impose aucune limite à l’acquisition immobilière par des non-résidents, quelle que soit leur nationalité ou leur pays de résidence. Un résident dubaïote, un français expatrié, un ressortissant américain ou de toute autre nationalité peut acheter librement une maison, un appartement ou un terrain en Espagne.

La bonne nouvelle : L’Espagne est l’un des marchés immobiliers européens les plus ouverts aux acheteurs internationaux.

Les seules conditions pour acheter un bien en Espagne depuis Dubaï sont d’ordre administratif :

Obtenir un NIE (numéro d’identification fiscale espagnol).
Disposer d’un compte bancaire espagnol pour le paiement des taxes locales.

Ces deux démarches sont réalisables à distance avec le bon accompagnement. Nous y reviendrons.

Quelques précisions importantes

Le “Golden Visa” espagnol, qui permettait d’obtenir un titre de séjour en contrepartie d’un investissement immobilier de 500 000 € minimum, a été supprimé en avril 2025. Il ne constitue donc plus une voie d’entrée sur le territoire pour les acheteurs non-UE. Si l’objectif est de vivre en Espagne, d’autres voies existent (visa non-lucratif, visa de nomade numérique, etc.), c’est un sujet distinct de l’achat immobilier lui-même.

Comment se faire financer depuis Dubaï ?

Un résident à Dubaï peut obtenir un prêt hypothécaire en Espagne auprès de banques spécialisées non-résidents comme CaixaBank HolaBank ou Sabadell International, avec un apport minimum de 30 à 40%.

C’est la question la plus complexe et c’est là que la qualité de l’accompagnement fait toute la différence.

Les banques espagnoles financent les non-résidents, mais avec des conditions sensiblement différentes de celles appliquées aux résidents. Pour un investisseur dubaïote, les règles du jeu sont les suivantes :

Quotité max non-résident : 60–70 % vs 80 % pour un résident espagnol
Apport minimum : 30–40 % + frais d’achat (10–12 % du prix)
Durée max : 20–25 ans, souvent limitée par l’âge (70 ans max à la fin).

Option 1 : un prêt hypothécaire espagnol

Plusieurs banques espagnoles (Sabadell, CaixaBank, UCI, Santander international, etc.)ont des divisions dédiées aux non-résidents.

Le dossier est plus exigeant, mais il est tout à fait possible d’obtenir un prêt espagnol. Il faut fournir :

Des justificatifs de revenus traduits et apostillés.
Des relevés bancaires des 12 derniers mois.
Souvent, une déclaration fiscale du pays de résidence, ici Dubaï.

Le bonus Terreta : nos équipes sont spécialisées dans l’accompagnement des acheteurs non-résidents et peuvent vous mettre en relation avec un courtier spécialisé en financement non-résident.

Option 2 : le securities-backed lending (ou prêt Lombard) et le nantissement d’actifs

C’est le smart move. Pour les acheteurs disposant d’un portefeuille financier significatif (assurance-vie, actions, obligations) le securities-backed lending est souvent la solution la plus efficace.

Le principe : votre banque privée internationale ou votre gestionnaire d’actifs vous prête en nantissant votre portefeuille financier. Vous utilisez ensuite ces fonds pour financer l’achat en Espagne, comptant ou en complément d’un prêt hypothécaire. Ce n’est pas la banque espagnole qui s’occupe donc de ce prêt, mais l’établissement qui gère déjà vos actifs.

La mécanique

Pour 100 € d’actifs financiers nantis, la banque prête typiquement 60 à 70 €. Si la valeur des actifs baisse en dessous d’un certain seuil, un appel de marge peut être déclenché, la banque peut alors liquider une partie des actifs. Pour un acheteur souhaitant diversifier son portefeuille, c’est souvent une issue acceptable.

Avantage fiscal potentiel : on conserve les actifs, on évite la taxation à la vente, tout en finançant l’investissement immobilier en Espagne.

Option 3 : l’achat comptant

Pour les budgets entre 500 000 € et 2 millions €, l’achat sans financement reste fréquent parmi les acheteurs internationaux. Il simplifie radicalement le processus (pas de banque, pas de délai de financement) et donne un avantage certain en négociation.

Attention : Le transfert de fonds depuis le Dubaï vers l’Espagne est légal mais doit être documenté (origine des fonds, justificatifs bancaires), les notaires et banques espagnoles appliquent rigoureusement les règles anti-blanchiment.

Bon réflexe : Préparez en amont un “dossier origine des fonds” : relevés bancaires, justificatifs de cession d’actifs, bulletins de salaire ou preuves de revenus. Cela accélère considérablement la signature chez le notaire.

Les démarches administratives

NIE : comment l’obtenir depuis Dubaï ?

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d’identification indispensable pour l’achat d’un appartement ou d’une maison en Espagne. Sans NIE, impossible de signer un acte d’achat, d’ouvrir un compte bancaire espagnol ou de payer les taxes locales.

VOIE	OÙ	DÉLAI	PRATICITÉ
Ambassade d’Espagne à Abu Dhabi	Abu Dhabi	2–6 semaines	RECOMMANDÉ
En personne en Espagne (commissariat)	Espagne	1–3 semaines	EFFICACE
Via avocat avec procuration	À distance	3–8 semaines	PRATIQUE MAIS PLUS LENT

Les étapes pour obtenir son NIE depuis Dubaï:

Rassembler les documents : passeport valide, formulaire EX-15 (NIE), justificatif de motif (un compromis de vente ou une lettre d’intention d’achat suffisent)
Prendre rendez-vous à l’Ambassade d’Espagne à Abu Dhabi, les délais varient, anticipez 2 à 6 semaines
Déposer le dossier en personne ou via avocat mandaté par procuration notariée
Réception du NIE par courrier ou retrait en personne
Ouverture d’un compte bancaire espagnol (possible avec le NIE + passeport + justificatifs)

Infos pratiques :

Ambassade d’Espagne à Abu Dhabi :

Nº 96 Al Ladeem Street. Al Nahyan Commercial Buildings

P.O.Box 46474 – ABU DHABI

Mail : emb.abudhabi@maec.es

Tel : +971 (02) 407 90 00

Plateforme de demande de RDV pour votre NIE directement en Espagne : https://sede.administracionespublicas.gob.es/pagina/index/directorio/icpplus

La recommandation Terreta Spain : Mandater un avocat espagnol ou, mieux, votre agent Terreta Spain dès le début du projet pour gérer le NIE par procuration. Cela vous permettra de lancer les démarches en parallèle de la recherche du bien, sans avoir à vous déplacer spécifiquement pour l’administratif.

La procuration peut aussi autoriser votre agent Terreta Spain à signer le compromis et même l’acte authentique à votre place. Idéal pour acheter sans se déplacer.

Le TIE : si vous envisagez de vous installer en Espagne

Si votre projet évolue (résidence secondaire aujourd’hui, résidence principale dans quelques années) un document supplémentaire entrera en jeu : le TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero, la carte d’identité des étrangers non-européens).

Il concerne les personnes qui séjournent plus de 6 mois par an sur le territoire espagnol. Pour un ressortissant dubaïote, il est obligatoire dès lors que vous devenez résident en Espagne.

Ce document contient vos informations personnelles, votre photo, vos empreintes digitales et votre numéro NIE. Il est valable 5 ans.

Pour l’obtenir :

Disposer d’un NIE valide
Prendre rendez-vous auprès de la police nationale espagnole
Remplir le formulaire EX-17
Payer une taxe de 12 à 15 € via le Modelo 790 código 012
Fournir les justificatifs de situation (visa, titre de séjour, ressources financières)
Faire traduire vos documents par un traducteur assermenté si nécessaire

La demande doit être faite dans les 30 jours suivant votre arrivée en Espagne.

En résumé : le NIE est nécessaire pour acheter en Espagne. Le TIE est nécessaire si vous décidez d’y vivre. Pour un achat à distance depuis Dubaï ou tout autre pays du Moyen-Orient (résidence secondaire, investissement locatif) seul le NIE est requis dans un premier temps.

La fiscalité espagnole : ce que vous paierez selon votre situation

Posséder un bien en Espagne sans y résider crée des obligations fiscales en Espagne, même si vous ne percevez aucun loyer.

Point de départ : la convention fiscale Dubaï – Espagne : ce qu’il faut comprendre

Il existe une convention fiscale entre les Émirats Arabes Unis et l’Espagne (signée en 2006) visant à éviter la double imposition. Elle permet de déterminer quel pays est compétent pour imposer chaque type de revenu et d’éviter d’être taxé deux fois sur les mêmes flux.

Mais, point clé : cette convention ne neutralise pas l’impôt. Tout dépend de votre résidence fiscale. Si vous devenez résident fiscal espagnol, l’Espagne pourra imposer l’ensemble de vos revenus mondiaux. Si vous restez résident à Dubaï, certains revenus liés à l’Espagne, notamment immobiliers, restent imposables en Espagne.

Pour être au clair sur votre situation, il est important d’être accompagné par un fiscaliste spécialiste des profils internationaux. Nous recommandons Delaguía y Luzón avec lequel nous travaillons régulièrement.

Aujourd’hui : vous restez résident à Dubaï

Posséder un bien en Espagne sans y résider crée des obligations fiscales en Espagne, même si vous ne percevez aucun loyer.

En tant que résident hors UE, vous êtes soumis à l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) au taux de 24 %, contre 19 % pour un résident européen. Cet impôt s’applique de deux façons selon l’usage du bien :

Si le bien est loué : l’impôt est calculé sur les revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduire les charges (contrairement aux résidents espagnols ou européens). C’est un point important à intégrer dans votre calcul de rentabilité.
Si le bien reste vide : un impôt forfaitaire est quand même dû, calculé sur une base locative théorique, la renta imputada, généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale du bien, taxée à 24 %. Sur un bien d’une valeur cadastrale de 200 000 €, cela représente environ 440 à 880 € par an.

À cela s’ajoute la taxe foncière locale (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière française, due chaque année quelle que soit la résidence du propriétaire.

Si vous devenez résident espagnol

Si votre projet évolue vers une résidence principale en Espagne, la situation fiscale change radicalement. L’Espagne deviendra votre résidence fiscale dès que vous y passerez plus de 183 jours par an et vos revenus mondiaux seront imposés : revenus locatifs, dividendes, pensions, plus-values.

La Ley Beckham est alors à envisager : ce régime optionnel permet aux nouveaux résidents espagnols d’être imposés à un taux fixe de 24 % pendant 6 ans sur leurs revenus de source espagnole, sous conditions strictes (pas de résidence espagnole dans les 5 années précédentes notamment). Pour des hauts revenus, le calcul mérite une simulation sérieuse avant l’installation.

La recommandation Terreta Spain : pour un profil avec un horizon de résidence, un bilan fiscal prospectif, avant l’achat, permet d’optimiser la structure de l’investissement dès le départ. Nous travaillons avec des cabinets fiscalistes franco-espagnols bilingues pour accompagner ce type de dossier. Contactez-nous.

Profil type : l’expatrié à Dubaï qui investit en Espagne

Ce profil est fictif, mais reflète des situations que nous accompagnons régulièrement depuis les Émirats.

Thomas & Claire L. Directeur commercial / Consultante indépendante
Installés à Dubaï depuis 6 ans, avec un enfant.

Revenus annuels : ~250 000 € (faiblement ou non imposés localement)
Épargne disponible : ~600 000 €
Projet : achat d’un appartement haut de gamme ou d’une villa sur la Costa Blanca ou à Valence
Budget : 700 000 € – 1 M€
Horizon : investissement locatif + pied-à-terre, avec projection de retour en Europe à moyen terme

Leurs enjeux concrets

Le projet est simple en apparence, mais les contraintes sont spécifiques :

Faire reconnaître des revenus perçus à l’étranger
Rémunération souvent composée (bonus, commissions, dividendes) → nécessité de structurer un dossier lisible pour une banque espagnole
Gérer des flux internationaux
Transfert de fonds depuis les Émirats vers l’Espagne avec exigence de traçabilité complète (origine des fonds)
Optimiser la fiscalité à court et moyen terme
Arbitrage entre statut non-résident, futur retour en Europe et dispositifs comme la Ley Beckham
Sécuriser un achat à distance
Coordination des étapes (NIE, compte bancaire, signature) sans présence systématique en Espagne
Anticiper la gestion du bien
Mise en location, entretien, suivi à distance

Ce que cela implique concrètement

Le sujet n’est pas la capacité d’investissement, mais la structuration du dossier : revenus internationaux, fiscalité multiple, flux financiers → tout doit être cohérent et documenté.

Sans cela, même un bon profil peut être bloqué par une banque ou ralenti dans le processus.

Notre rôle

Terreta Spain intervient précisément sur ces dossiers internationaux :

structuration du financement avec des partenaires habitués aux profils expatriés
accompagnement sur les aspects fiscaux
pilotage complet du parcours d’achat à distance

Objectif : rendre un projet international simple, sécurisé et exécutable.

Pourquoi choisir Terreta Spain pour un achat depuis Dubaï ?

Investir depuis le Moyen-Orient, ce n’est pas la même chose qu’investir depuis Paris ou Bruxelles. Les contraintes sont différentes : revenus exonérés d’impôt difficiles à documenter pour une banque espagnole, besoin d’un réseau bancaire habitué aux profils internationaux, gestion du bien à +5 000 kilomètres de distance.

Ce terrain, nous le connaissons bien. Nous travaillons avec des contacts bancaires spécialisés dans les profils non-résidents hors UE, notamment pour les dossiers avec revenus dubaïotes, et avec des cabinets fiscalistes franco-espagnols bilingues capables de gérer la dimension internationale de votre projet.

Ce que nous faisons concrètement :

Sélection des biens selon vos critères et votre projet d’investissement. Vérifications du bien, administratives et juridiques avant l’achat.
Analyse de rentabilité et simulation fiscale prospective.
Constitution du dossier de financement avec nos partenaires bancaires spécialisés.
Suivi après acquisition : gestion locative, travaux et même revente.

Vous souhaitez investir en Espagne depuis Dubaï ou ailleurs ? Nous vous aidons à identifier les meilleures opportunités et à structurer votre investissement en Europe.

Contactez-nous pour un accompagnement sur-mesure.

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Questions fréquentes

Peut-on acheter en Espagne sans jamais se rendre en Espagne depuis Dubai ?

Oui. Avec une délégation de pouvoir (poder notarial) confiée à un avocat ou à votre agent Terreta Spain, toutes les étapes peuvent être gérées à distance : obtention du NIE, ouverture du compte bancaire, signature du prêt et signature chez le notaire. Nous le faisons régulièrement pour nos clients au Moyen-Orient.

Une banque espagnole peut-elle financer un résident à Dubaï ?

Oui, mais les conditions sont plus exigeantes que pour un résident européen. Certaines banques espagnoles comme Sabadell ou CaixaBank (HolaBank) ont des divisions dédiées aux non-résidents. La difficulté principale pour les résidents au Dubaï est la documentation des revenus, souvent exonérés d’impôt localement, ils peuvent être difficiles à valoriser au sens européen. Un courtier spécialisé fait toute la différence.

Peut-on transférer des fonds depuis un compte UAE vers l’Espagne sans restriction ?

Oui. Les virements sont autorisés sans limitation spécifique. En revanche, les banques espagnoles peuvent demander des justificatifs (origine des fonds, revenus, contrats) et certains montants doivent être déclarés. Le transfert lui-même n’est pas taxé.

Les revenus exonérés aux EAU sont-ils reconnus par les banques espagnoles ?

Oui, s’ils sont justifiés. Mais attention : exonéré aux EAU ne signifie pas exonéré en Espagne. Si vous êtes résident fiscal espagnol, ces revenus peuvent être imposables, sauf cas particuliers comme la Ley Beckham.

Quel apport faut-il prévoir pour acheter en Espagne depuis Dubaï ?

Minimum 30 à 40 % du prix du bien, auquel il faut ajouter les frais d’achat (10 à 12 % du prix : ITP, notaire, enregistrement, honoraires d’agence). Sur un bien à 500 000 €, prévoyez donc entre 200 000 et 260 000 € d’apport minimum.

Le Golden Visa espagnol existe-t-il encore ?

Non. Le programme Golden Visa espagnol, qui permettait d’obtenir un titre de séjour en échange d’un investissement immobilier de 500 000 € minimum, a été supprimé en avril 2025. Si votre objectif est de résider en Espagne, d’autres voies existent : visa non-lucratif, visa nomade numérique, etc. L’achat immobilier reste possible et libre, mais il ne donne plus automatiquement droit à un titre de séjour.

Comment obtenir un NIE depuis Dubaï ?

Deux voies principales : passer par le Consulat d’Espagne à Abu Dhabi ou mandater un avocat espagnol / votre agent Terreta Spain qui obtient le NIE par procuration notariée. Nous recommandons la deuxième option pour lancer les démarches en parallèle de la recherche du bien, sans attendre un créneau consulaire.

Qu’est-ce que le prêt Lombard et est-il accessible depuis Dubaï ?

Le prêt Lombard, appelé aussi securities-backed lending ou lombard loan, permet d’emprunter en nantissant des actifs financiers (assurance-vie, actions, obligations) sans avoir à les vendre. Votre banque privée internationale prête généralement 60 à 70 % de la valeur des actifs nantis. Ce mécanisme est accessible depuis Dubai via les grandes banques privées internationales présentes dans la région. Vous utilisez ensuite ces fonds pour financer l’achat en Espagne. C’est une solution particulièrement adaptée aux expatriés à Dubaï disposant d’un patrimoine financier significatif : elle évite de déclencher une fiscalité à la vente des actifs tout en finançant l’immobilier.

Existe-t-il une convention fiscale entre Dubaï (les EAU) et l’Espagne ?

Oui. Une convention fiscale lie Dubaï (les EAU) et l’Espagne afin d’éviter la double imposition. Elle a été signée en 2006 et permet de répartir le droit d’imposer entre les deux pays et d’éviter de payer deux fois sur un même revenu.
Cependant, elle ne permet pas d’échapper à l’impôt : la résidence fiscale reste déterminante. Un résident fiscal espagnol est imposé en Espagne sur ses revenus mondiaux, tandis qu’un non-résident reste imposé en Espagne sur ses revenus de source espagnole (comme les loyers immobiliers).

Quelle est la fiscalité pour un résident à Dubaï qui achète un bien immobilier en Espagne ?

Plusieurs niveaux de fiscalité entrent en jeu. En Espagne, tout non-résident hors UE est soumis à l’IRNR à 24 %, sur les loyers si le bien est loué, ou sur une base théorique (la renta imputada) s’il reste vide. La taxe foncière locale (IBI) est due chaque année. Si vous devenez résident espagnol un jour, l’Espagne imposera vos revenus mondiaux, la Ley Beckham peut être avantageuse selon votre niveau de revenus, et le timing de la revente du bien aura un impact direct sur l’imposition de la plus-value. Ce sujet mérite un bilan fiscal personnalisé avant toute décision.

Combien de temps prend un achat en Espagne depuis Dubaï ?

Entre 3 et 6 mois en moyenne pour un dossier bien préparé avec financement. Sans financement (achat comptant), le délai peut descendre à 6 à 10 semaines entre la signature des arras et l’acte authentique. L’obtention du NIE et la constitution du dossier bancaire sont souvent les étapes les plus longues, d’où l’intérêt de les lancer le plus tôt possible, idéalement avant même d’avoir trouvé le bien.

Terreta Spain accompagne-t-il uniquement les Français à Dubaï ?

Non. Nous accompagnons toute personne souhaitant acheter en Espagne depuis le Moyen-Orient, quelle que soit sa nationalité : française, dubaïote, britannique, américaine, etc. Notre équipe parle français, espagnol, anglais et néerlandais.