Financiación, NIE, notario, cuenta bancaria: todo lo que hay que saber para comprar a distancia. Con el caso real de Samuel, un francés afincado en Los Ángeles, propietario en Valencia desde el 7 de abril de 2026.
Por el equipo de Terreta Spain · Abril de 2026 · 8 minutos de lectura
Introducción
Esta mañana del 7 de abril de 2026, Samuel se despertó en Los Ángeles como propietario de un piso en Valencia, España. Dos habitaciones en el Cabanyal, a un paso de la playa, por 185 000 €. ¿Lo mejor de todo? No ha cogido ni un solo avión.
Al igual que él, milesde compradores potenciales residentes en Estados Unidos ven España como una opción obvia, ya sea para invertir sus ahorros o simplemente para tener una segunda residencia en el Viejo Continente. Y, por adelantado: el obstáculo no es legal, sino mental: «seguramente es complicadocomprar a distancia desde EE. UU.». Nada más lejos de la realidad.
Esta guía responde a todas las preguntas que se hizo Samuel, y a las que probablemente te estás haciendo tú.
¿Se puede comprar legalmente en España desde Estados Unidos?
Sí, sin restricciones. España no impone ningún límite a la adquisición de inmuebles por parte de no residentes, independientemente de su nacionalidad o país de residencia. Un estadounidense, un francés o un italiano que viva en Los Ángeles, Nueva York o Houston puede comprar libremente un piso, una casa o un local comercial en España.
Las únicas condiciones son de carácter administrativo:
- Solicitar un NIE (Número de Identificación de Extranjeros — el número de identificación fiscal español)
- Disponer de una cuenta bancaria en España.
Dos trámites que se pueden realizar íntegramente a distancia.
La delegación de poderes: la clave de la compra a distancia
Es el instrumento jurídico que lo hace todo posible. La delegación de poderes (en español: poder notarial) es un acto notarial mediante el cual se faculta a una persona de confianza —tu representante, tu abogado— para actuar en tu nombre en España.
En concreto, la delegación de poderes de Samuel abarcaba tres actos:
- La apertura de una cuenta bancaria en España —imprescindible para recibir el préstamo y pagar al notario—
- La firma del contrato de préstamo en el banco
- La firma de laescritura pública ante notario
Sin esa delegación, cada uno de esos trámites habría requerido su presencia física en España. Gracias a ella, Antoine (uno de los fundadores de Terreta Spain) lo firmó todo por su cuenta y, el 7 de abril de 2026, Samuel se despertó siendo propietario al otro lado del mundo.
El consejo de Terreta: La delegación de poderes debe redactarse con cuidado. Es necesario enumerar explícitamente cada acto autorizado; una delegación demasiado imprecisa puede ser rechazada por un notario o una entidad bancaria. Es una de las primeras cosas que hacemos con nuestros clientes a distancia.
Cómo solicitar el NIE (o el TIE) desde Estados Unidos: ¿qué hay que hacer?
El NIE: tu llave para comprar una propiedad inmobiliaria en España
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para cualquier compra de una vivienda en España. Sin el NIE, es imposible firmar ningún documento ante notario, abrir una cuenta bancaria en España o pagar los impuestos locales. El trámite tarda unas semanas y puede delegarse a un abogado mediante un poder notarial.
Información práctica: desde Estados Unidos hay dos opciones posibles:
- Acudir al Consulado de España (en Los Ángeles, Nueva York, Miami, Chicago, Houston o San Francisco) con el formulario EX-15 y un documento que justifique el motivo de la compra (basta con un contrato de compraventa o una carta de intención de compra); el plazo habitual es de 2 a 6 semanas.
- Delegar en un abogado español (o en su agente de Terreta Spain) mediante un poder notarial apostillado.
El TIE: imprescindible para residir en el país si no eres ciudadano de la UE
Si tiene previsto residir en España más de seis meses al año, entra en juego un segundo documento: la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero ). Aunque poco conocida, es imprescindible para los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea que se instalan de forma permanente en España, incluidos, desde el Brexit, los ciudadanos británicos.
Información práctica: el TIE contiene tus datos personales, tu fotografía, tus huellas dactilares y tu número de NIE. Tiene una validez de 5 años. Para obtenerlo, es necesario disponer de un NIE válido, concertar una cita con la Policía Nacional o en un consulado, rellenar el formulario EX-17 (o EX-23 para los británicos) y pagar una tasa de entre 12 y 15 € mediante el Modelo 790, código 012. La solicitud debe presentarse en los 30 días siguientes a la llegada a España. No olvide hacer traducir sus documentos por un traductor jurado.
En resumen: el NIE es necesario para comprar una vivienda. El TIE es necesario si vas a establecer tu residencia y no eres ciudadano de la UE.
¿Se puede obtener un préstamo hipotecario en España con ingresos en dólares?
La financiación procedente de Estados Unidos: es posible
Esta suele ser la pregunta que más dudas suscita. «Mi banco es estadounidense, mis ingresos son en dólares... ¿Me concederá financiación un banco español?». La respuesta es sí.
Los bancos españoles conceden financiación a los no residentes, incluidos aquellos que viven fuera de la Unión Europea. Samuel es un ejemplo concreto de ello: residente fiscal en Estados Unidos y con ingresos en dólares, ha obtenido financiación de CaixaBank Holabank (filial para expatriados y no residentes) en Valencia.
Requisitos para los no residentes en EE. UU.:
- Porcentaje máximo: el 70 % del precio del inmueble (frente al 80 % para un residente español)
- Duración: 20 años como máximo
- Tipo de interés: Samuel consiguió un 2,15 % fijo con bonificaciones (seguro de hogar, etc.) — alrededor del 3 % sin bonificaciones
- Documentación necesaria: extractos bancarios de los últimos 12 meses, justificantes de ingresos, declaración de la renta estadounidense (Formulario 1040), justificante de domicilio
Atención: un aspecto delicado para los residentes en EE. UU.: los ingresos en dólares y la falta de declaración fiscal en Francia pueden complicar el análisis. Algunos bancos se muestran más abiertos que otros a los perfiles internacionales. Trabajamos con contactos bancarios especializados en perfiles de no residentes; este es un elemento clave del servicio de acompañamiento de Terreta Spain.
Gastos de compra que debes conocer
Además del precio de la vivienda, hay que tener en cuenta los gastos de compra. En el caso del piso de Samuel (185 000 €):
| Puesto | Importe |
| Precio del inmueble | 185 000 € |
| ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, del 10 % en la Comunidad Valenciana) | 18 500 € |
| Gastos de notario, registro y agencia inmobiliaria | 8 288 € |
| Honorarios de Terreta (IVA incluido) | 8 954 € |
| Total del proyecto, sin incluir la renovación | 220 742 € |
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el equivalente a los gastos notariales en Francia. Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma: por ejemplo, es del 10 % en la Comunidad Valenciana y del 6 % en Madrid. Para obtener más información, consulta nuestra guía práctica sobre el ITP.
La fiscalidad para un residente estadounidense propietario de una vivienda en España
Este es un aspecto que a menudo se pasa por alto. Aunque sigas siendo residente fiscal en Estados Unidos, poseer una propiedad en España conlleva obligaciones fiscales en ambos países.
En España, todo no residente que sea propietario de un inmueble está sujeto al el IRNR —el Impuesto sobre la Renta de No Residentes— y tributa a un tipo del 24 % (sobre los ingresos brutos por alquiler generados por el inmueble) para los residentes fuera de la UE, como los estadounidenses.
Esto se aplica incluso si la vivienda permanece desocupada durante todo el año: en ese caso, el impuesto a tanto alzado se calcula sobre una base de alquiler teórica (por lo general, el 1,1 % o el 2 % del valor catastral). Se trata de la renta imputada.
En Estados Unidos, deberá declarar este bien y los ingresos que genera en su declaración de la renta estadounidense. El convenio fiscal entre Estados Unidos y España evita la doble imposición (firmado en 1990), pero no exime de las obligaciones de declaración.
Fiscalidad: ¿y si algún día decides instalarte en España?
Muchos franceses que viven en Estados Unidos ven España no solo como una inversión, sino como una vía de escape: volver a Europa dentro de 5 o 10 años, bajar el ritmo y disfrutar. Si este escenario te suena familiar, esto es lo que debes tener en cuenta desde ahora mismo.
En cuanto pases más de 183 días al año en España, pasarás a ser residente fiscal español. España se reserva entonces el derecho a gravar tus ingresos mundiales: salarios, dividendos, pensiones, plusvalías e ingresos por alquileres en Estados Unidos. El convenio fiscal entre Estados Unidos y España (1990) evita la doble imposición, pero no exime de las obligaciones de declaración en ambos países.
La Ley Beckham: algo que debes saber si tienes ingresos elevados
Este régimen opcional permite a los nuevos residentes en España tributar a un tipo fijo del 24 % durante seis años por sus ingresos de origen español, en lugar de la escala progresiva española, que puede alcanzar hasta el 47 %. Se aplica bajo condiciones estrictas, entre ellas no haber sido residente fiscal en España en los cinco años anteriores. Para un perfil como el de Samuel, que gestiona panaderías en California con ingresos significativos, el cálculo merece una simulación seria antes de cualquier traslado.
La plusvalía en la reventa: el momento es clave
Si vende su propiedad en España como no residente estadounidense, la plusvalía se grava al 24 % en España. Si la vende como residente español, se aplica la escala de ahorro española (base del ahorro): entre el 19 % y el 30 %, dependiendo del importe. Dependiendo de su situación, una u otra opción puede resultar más ventajosa, y el momento en que cambie su residencia fiscal puede suponer una diferencia significativa.
En Estados Unidos, las obligaciones no se detienen
Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes permanentes por sus ingresos mundiales, independientemente del lugar donde vivan. Aunque seas residente fiscal en España, debes seguir declarando tus ingresos en Estados Unidos mediante el formulario 1040. El convenio fiscal entre Estados Unidos y España prevé mecanismos para evitar el doble pago, pero la complejidad administrativa es real. Para este tipo de transición, es imprescindible contar con un experto fiscal que domine ambos sistemas.
💡 El consejo de Terreta Spain: si está pensando en instalarse en España a medio plazo, un análisis fiscal prospectivo antes de la compra le permitirá optimizar la estructura de la inversión desde el principio, y evitar sorpresas desagradables en el momento de la reventa o del cambio de residencia. Colaboramos con despachos de asesores fiscales franco-españoles bilingües para gestionar este tipo de casos.
Lo que Terreta Spain hace por ti
Lo que ha permitido a Samuel no tener que desplazarse en ningún momento es la delegación completa en Terreta Spain de todos los trámites operativos:
- Búsqueda de una vivienda según tus criterios
- Negociación del precio (185 000 € por una propiedad valorada en 205 000 € por BBVA)
- Preparación y seguimiento del expediente de financiación
- Redacción y firma de la delegación de poderes
- Obtención del NIE
- Apertura de una cuenta bancaria en España
- Coordinación con el notario
- Firma de la escritura pública por poder
Samuel lo resume así en su reseña de Trustpilot: «¡Pude realizar la compra desde Los Ángeles sin tener que desplazarme ni una sola vez! Nunca te sientes solo a la hora de tramitar los trámites».
Si quieres saber más, echa un vistazo a nuestros recursos:
- El número de identificación de extranjeros
- NIE, TIE y certificado de residencia: guía administrativa para extranjeros en España
- La hipoteca en España
- Los pasos para comprar una vivienda en España
- ¿Cómo se hace un poder en España?
- Los gastos relacionados con la compra de una vivienda en España
- La plusvalía en España
- La fiscalidad de los alquileres en España
Preguntas frecuentes
¿Es necesario tener la nacionalidad francesa para comprar en España a través de Terreta Spain?
No. Acompañamos a cualquier persona que desee comprar en España, independientemente de su nacionalidad. Nuestros clientes son franceses, belgas, suizos, estadounidenses, británicos, neerlandeses, etc.
¿Se puede comprar en España con dólares estadounidenses?
La compra se realiza en euros. Si tus fondos están en dólares, debes tener en cuenta el cambio de divisa. En cuanto a la financiación, algunos bancos españoles aceptan ingresos en dólares, aunque se evalúa cada caso de forma individual.
¿Cuánto tiempo tarda una compra a distancia?
En el caso de Samuel: 3,5 meses desde el primer contacto serio (encargo de búsqueda) hasta la firma de la escritura. Es un plazo realista para un expediente bien preparado y con financiación.
¿Cuál es el régimen fiscal aplicable a un residente en Estados Unidos que compra una propiedad inmobiliaria en España?
Entran en juego varios niveles de tributación. En España, cualquier no residente fuera de la UE está sujeto al IRNR al 24 %: sobre los alquileres si la vivienda está alquilada, o sobre una base teórica (la renta imputada) si permanece vacía. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) se paga anualmente. En Estados Unidos, deberá declarar esta propiedad y sus ingresos en su declaración de impuestos estadounidense: los ciudadanos y residentes permanentes estadounidenses tributan por sus ingresos mundiales, independientemente de dónde vivan. El convenio fiscal entre EE. UU. y España de 1990 evita la doble imposición, pero no exime de las obligaciones de declaración. Si algún día se convierte en residente español, la Ley Beckham puede resultarle ventajosa en función de su nivel de ingresos, y el momento de la reventa tendrá un impacto directo en la tributación de la plusvalía. Este tema merece un análisis fiscal personalizado antes de tomar cualquier decisión.
¿Cuál es la mejor ciudad para comprar en España desde Estados Unidos?
Depende de cuál sea tu objetivo. Valencia ofrece una excelente relación calidad-precio y una gran demanda de alquiler. Madrid es más cara a la hora de comprar, pero ideal para la revalorización. Barcelona es atractiva, pero tiene una normativa más restrictiva. Terreta Spain te asesora en todas estas zonas.
Este artículo tiene carácter informativo. No constituye un asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado. Dado que cada situación es diferente, le recomendamos que consulte a un profesional antes de tomar cualquier decisión.
¿Vives en Estados Unidos y estás pensando en comprar una vivienda en España?
