Uw woning verkopen in Spanje: het praktische informatieblad van Terreta Spain

1. Voor de verkoop: wat u moet weten

• Zelf verkopen in Spanje blijft mogelijk, maar is riskant: ruwe schatting, onvolledig dossier, slecht beheer van de belastingen, onevenwichtige onderhandelingen.
• Een meertalig makelaarskantoor (Frans / Engels / Spaans) zoals Terreta Spain zorgt voor een veilige verkoop: realistische prijs, volledig dossier, professionele marketing, kwalificatie van kopers, fiscale begeleiding.
• Gemiddelde verkooptijd: 3 tot 6 maanden, vaak minder dan 3 maanden voor een appartement of huis op een goede locatie in Madrid, Valencia of elders.

2. De 6 belangrijkste stappen om uw woning in Spanje te verkopen

Stap 1 – Audit en schatting

• Analyse van uw project ( reden voor verkoop, termijnen, richtprijs).
• Onderzoek van de lokale markt: vergelijkbare panden, prijs per m², vraag, specifieke kenmerken van de wijk.
• Een realistische en verdedigbare verkoopprijs vaststellen, om te voorkomen dat het onroerend goed 'te duur' wordt en niet verkocht raakt.

Stap 2 – Verkoopdossier en verplichte documenten

Te bereiden (of te laten bereiden door Terreta Spain):

• Eenvoudige nota bijgewerkt: eigenaar, lasten, hypotheken, erfdienstbaarheden.
• Energiecertificaat (CEE) verplicht. (fiche toevoegen zodra gepubliceerd)
• Certificaat van de gemeenschap: bevestigt dat de kosten van het mede-eigendom zijn betaald.
• IBI-kwitanties (onroerendezaakbelasting) en bijbehorende kadastrale referentie.

Terreta Spain controleert de consistentie van de informatie (kadaster/register, artikel linken zodra het gepubliceerd is), signaleert knelpunten en corrigeert deze voordat het te koop wordt aangeboden.

Stap 3 – Promotie en verspreiding

• Professionele foto's, eventueel virtuele rondleiding, duidelijke beschrijving in FR/ES/EN.
• Publicatie op de belangrijkste Spaanse portalen (Idealista, Fotocasa…) + database van internationale kopers van Terreta Spain.
• Advies over renovatiewerkzaamheden / home staging indien nodig (tot + waarde bij wederverkoop).

Terreta Spain is het enige Franstalige en meertalige makelaarskantoor dat een kant-en-klare renovatieservice aanbiedt. 

Neem contact met ons op voor een schatting van de werkzaamheden die uw woning nodig heeft voordat deze op de markt wordt gebracht. 

Stap 4 – Bezoeken, kwalificatie en onderhandeling

• Sorteren van aanvragen en controleren van de solvabiliteit van kopers (eigen inbreng, financiering).
• Organisatie van bezichtigingen ter plaatse of via video, rapportage aan de verkoper (handig als u in Frankrijk of elders woont).
• Onderhandelen over prijs, termijnen en voorwaarden (meubilair, werkzaamheden, specifieke clausules).

Stap 5 – Voorlopig contract en voorbereiding notaris

• Opstellen van het voorlopige koopovereenkomst (het equivalent van de Spaanse voorlopige koopovereenkomst): over het algemeen 10% aanbetaling.
• Uitleg van de gevolgen:
  • als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling;
  • Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele teruggeven.
• Coördinatie met de notaris: planning, definitieve documenten, eventuele opheffing van hypotheek.

Stap 6 – Ondertekening en aftersales

• Ondertekening van de authentieke akte bij de notaris (of bij volmacht als u niet ter plaatse bent).
• Betaling: verkoopprijs – belastinginhouding van 3% voor niet-ingezetenen – eventuele hypotheekrestituties.
• Opzegging/overdracht van contracten (water, elektriciteit, gas), informatie aan de vereniging van eigenaren.

3. Belastingheffing van de niet-ingezeten verkoper: het belangrijkste

Inhouding van 3%

• Als u fiscaal niet in Spanje woont, houdt de koper 3% van de prijs in en stort dit bedrag aan de Spaanse schatkist als voorschot op uw vermogenswinstbelasting. 

Aangifte van meerwaarde (IRNR)

• Termijn: 3 maanden na de verkoop om de aangifte in te dienen (model 210).
• Tarief: 19% van de nettomeerwaarde voor EU-ingezetenen, 24% van het brutobedragvoor niet-EU-ingezetenen.
• Si l’impôt dû < 3% retenus, vous récupérez la différence ; s’il est >, vous payez le complément.

Belastingheffing in uw woonland

• De meerwaarde moet ook in Frankrijk of in uw land worden aangegeven, maar dankzij belastingverdragen wordt dubbele belastingheffing voorkomen: de in Spanje betaalde belasting wordt als belastingkrediet verrekend.

Terreta Spain werkt samen met partneradvocaten gespecialiseerd in fiscaal recht om de meerwaarde te berekenen, de formulieren in te dienen en eventueel te veel betaalde bedragen terug te vorderen.

4. Waarom zou u een beroep doen op een meertalig makelaarskantoor zoals Terreta Spain om uw woning in Spanje te verkopen?

Taal & pedagogie: duidelijke uitleg in het Frans, Engels of Spaans, zowel voor u als voor de koper.

Rechtszekerheid: controle van documenten, coördinatie met notaris, advocaat, fiscalist.

Toegang tot internationale kopers: een database met Franstalige en buitenlandse klanten die al gekwalificeerd zijn, wat de verkoop versnelt.

Verkoop op afstand: volledig beheer van het proces, met de mogelijkheid om bij volmacht te tekenen als u niet aanwezig kunt zijn.

5. De juiste reflex

Als u een verkoop voorbereidt, begin dan met:

1. Controleer uw documenten (nota simple, CEE, lasten, IBI).
2. Vraag een realistische schatting.
3. De fiscale gevolgen verduidelijken (inhouding van 3%, meerwaarde, termijnen).

Terreta Spain kan deze drie punten tijdens een eerste gesprek behandelen en u vervolgens een duidelijk verkoopplan voorstellen, met één enkel doel: snel verkopen, tegen de juiste prijs, zonder stress.

Voor meer informatie kunt u onze "Complete gids voor het verkopen van onroerend goed in Spanje" raadplegen.  

FAQ – Uw onroerend goed verkopen in Spanje

Hoe lang duurt het om een woning in Spanje te verkopen?

Gemiddeld tussen 3 en 6 maanden, afhankelijk van de locatie, de staat van het pand en het prijsniveau. Panden op een goede locatie in Valencia of Madrid worden vaak in minder dan 3 maanden verkocht met een realistische prijsstrategie en een professionele marketingaanpak.

Kan ik mijn woning op afstand verkopen vanuit Frankrijk of een ander land?

Ja. Bezoeken, verslagen, onderhandelingen en zelfs ondertekeningen kunnen op afstand worden afgehandeld via een notariële volmacht. Een makelaarskantoor zoals Terreta Spain coördineert de notaris, de koper en de fiscalist, zodat de verkoop kan plaatsvinden zonder dat u zich hoeft te verplaatsen.

Welke documenten zijn verplicht om in Spanje te verkopen?

De belangrijkste zijn: de bijgewerkte nota simple, het energiecertificaat, het certificaat van de vereniging van eigenaren (indien van toepassing), de laatste IBI-kwijtingen en het kadastrale referentienummer dat overeenkomt met het eigendomsregister.

Wat is de inhouding van 3% voor niet-ingezetenen?

Als u fiscaal niet in Spanje woont, moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden en dit aan de Spaanse schatkist betalen als voorschot op uw belasting voor niet-ingezetenen. Dit is niet de definitieve belasting, maar een garantie voor de belastingdienst.

Hoe wordt de meerwaarde van onroerend goed in Spanje berekend?

De meerwaarde komt overeen met het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, inclusief de aankoopkosten, bepaalde gerechtvaardigde werkzaamheden en de verkoopkosten (makelaar, notaris, enz.). Vervolgens wordt de IRNR-belasting berekend, die voor verkopers die in de EU wonen doorgaans 19% bedraagt.

Moet ik ook belasting betalen in het land waar ik woon?

Ja, de meerwaarde moet worden aangegeven in het land waar u fiscaal inwoner bent. Maar de belastingverdragen die met Spanje zijn gesloten, voorzien in een belastingverrekeningsmechanisme: de in Spanje betaalde belasting wordt in mindering gebracht op de in uw land verschuldigde belasting, waardoor dubbele belastingheffing wordt voorkomen.

Wat gebeurt er als de ingehouden 3% hoger is dan de werkelijk verschuldigde belasting?

Na de verkoop dient u de aangifte (model 210) in. Als de berekende belasting lager is dan de ingehouden 3%, kunt u het verschil terugvragen bij de Spaanse belastingdienst. Als deze hoger is, betaalt u alleen het verschil.

Is het riskant om zonder makelaar te verkopen?

Ja, vooral als u geen kennis hebt van het Spaans, de lokale markt en de belastingwetgeving. De belangrijkste risico's: verkeerd vastgestelde prijs, onvolledig dossier, slecht beheer van de inhouding van 3% en de meerwaarde, onevenwichtige onderhandelingen met een goed geadviseerde koper.

Wat biedt een meertalig bureau als Terreta Spain?

Zij zorgt voor de taxatie, het dossier, de verkoop, de kwalificatie van kopers, de onderhandelingen en de coördinatie met de notaris en fiscalist. Dit alles gebeurt in het Frans, Engels of Spaans, wat de transactie voor een buitenlandse verkoper veilig maakt.

Wat zijn de makelaarskosten voor de verkoop?

De honoraria van gespecialiseerde makelaars zoals Terreta Spain bedragen doorgaans ongeveer 3% exclusief btw van de netto verkoopprijs, met een vooraf bekendgemaakte honorariumstructuur en zonder verborgen kosten.