Immobilienverkauf in Spanien: das Merkblatt von Terreta Spain

1. Vor dem Verkauf: Wissenswertes

• Der Verkauf auf eigene Faust in Spanien ist weiterhin möglich, jedoch mit Risiken verbunden: ungenaue Schätzungen, unvollständige Unterlagen, mangelhafte Steuerverwaltung, unausgewogene Verhandlungen.
• Eine mehrsprachige Agentur (Französisch/Englisch/Spanisch) wie Terreta Spain gewährleistet einen sicheren Verkauf: realistische Preise, vollständige Unterlagen, professionelle Vermarktung, Qualifizierung der Käufer, steuerliche Beratung.
• Durchschnittliche Verkaufszeit: 3 bis 6 Monate, häufig weniger als 3 Monate für eine Wohnung oder ein Haus in guter Lage in Madrid, Valencia oder anderswo.

2. Die sechs wichtigsten Schritte zum Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien

Schritt 1 – Prüfung und Schätzung

• Analyse Ihres Projekts ( Verkaufsgrund, Fristen, Zielpreis).
• Analyse des lokalen Marktes: vergleichbare Immobilien, Quadratmeterpreise, Nachfrage, Besonderheiten des Stadtviertels.
• Festlegung eines realistischen und vertretbaren Verkaufspreises, um zu vermeiden, dass die Immobilie „überteuert” ist und sich nicht verkauft.

Schritt 2 – Verkaufsunterlagen und erforderliche Dokumente

Zu bereiten (oder von Terreta Spain bereiten zu lassen):

• Aktuelle Informationen : Eigentümer, Kosten, Hypotheken, Dienstbarkeiten.
• Energieausweis (CEE) ist obligatorisch. (Datenblatt wird nach Veröffentlichung eingefügt)
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: bestätigt, dass die Gemeinschaftsgebühren bezahlt sind.
• IBI-Quittungen (Grundsteuer) und übereinstimmende Katasterreferenz.

Terreta Spain überprüft die Konsistenz der Informationen (Kataster/Register, Verlinkung des Artikels nach Veröffentlichung), identifiziert etwaige Probleme und behebt diese vor der Veröffentlichung.

Schritt 3 – Hervorhebung und Verbreitung

• Professionelle Fotos, gegebenenfalls virtueller Rundgang, klare Beschreibung in FR/ES/EN.
• Veröffentlichung auf den wichtigsten spanischen Portalen (Idealista, Fotocasa…) sowie in der Datenbank internationaler Käufer von Terreta Spain.
• Beratung zu Renovierungsarbeiten / Home Staging, falls erforderlich (zur Wertsteigerung beim Wiederverkauf).

Terreta Spain ist die einzige französischsprachige und mehrsprachige Immobilienagentur, die einen schlüsselfertigen Renovierungsservice anbietet. 

Bitte kontaktieren Sie uns, um die Arbeiten zu schätzen, die an Ihrer Immobilie vor der Vermarktung erforderlich sind. 

Schritt 4 – Besichtigungen, Qualifizierung und Verhandlungen

• Sortierung der Anfragen und Überprüfung der Bonität der Käufer (Eigenkapital, Finanzierung).
• Organisation von Besichtigungen vor Ort oder per Video, Berichterstattung an den Verkäufer (praktisch, wenn Sie in Frankreich oder anderswo wohnen).
• Verhandlung von Preis, Fristen und Bedingungen (Möbel, Arbeiten, Sonderklauseln).

Schritt 5 – Vorvertrag und Vorbereitung beim Notar

• Erstellung des Vorvertrags (entspricht dem spanischen Kaufvorvertrag): in der Regel 10 % Anzahlung.
• Erläuterung der Konsequenzen:
  • Wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, verliert er die Anzahlung.
  • Sollte der Verkäufer zurücktreten, ist er verpflichtet, die doppelte Summe zurückzuzahlen.
• Koordination mit dem Notar: Zeitplan, endgültige Dokumente, eventuelle Aufhebung der Hypothek.

Schritt 6 – Unterzeichnung und Kundendienst

• Unterzeichnung der notariellen Urkunde beim Notar (oder durch einen Bevollmächtigten, wenn Sie nicht vor Ort sind).
• Zahlung: Verkaufspreis – Steuerabzug von 3 % für Nichtansässige – eventuelle Hypothekenrückzahlungen.
• Kündigung/Übertragung von Verträgen (Wasser, Strom, Gas), Benachrichtigung der Eigentümergemeinschaft.

3. Besteuerung des nicht ansässigen Verkäufers: Das Wichtigste

Einbehaltung von 3 %

• Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und überweist diesen Betrag als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer an das spanische Finanzamt. 

Erklärung des Mehrwerts (IRNR)

• Frist: Die Erklärung (Formular 210) muss innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf eingereicht werden.
• Steuersatz: 19 % des Nettogewinns für EU-Bürger, 24 % des Bruttogewinnsfür Nicht-EU-Bürger.
• Si l’impôt dû < 3% retenus, vous récupérez la différence ; s’il est >, vous payez le complément.

Besteuerung in Ihrem Wohnsitzland

• Der Mehrwert muss ebenfalls in Frankreich oder in Ihrem Land angegeben werden, jedoch verhindern Steuerabkommen eine Doppelbesteuerung: Die in Spanien gezahlte Steuer wird als Steuergutschrift angerechnet.

Terreta Spain arbeitet mit Partner-Steueranwälten zusammen, um den Wertzuwachs zu berechnen, die Formulare einzureichen und gegebenenfalls zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.

4. Warum sollte man eine mehrsprachige Agentur wie Terreta Spain in Anspruch nehmen, um eine Immobilie in Spanien zu verkaufen?

Sprache und Pädagogik: Klare Erklärungen auf Französisch, Englisch oder Spanisch, sowohl für Sie als auch für den Käufer.

Rechtssicherheit: Überprüfung der Dokumente, Koordination mit Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater.

Zugang zu internationalen Käufern: bereits qualifizierter französischsprachiger und ausländischer Kundenstamm, was den Verkauf beschleunigt.

Fernabsatz: Umfassende Abwicklung des gesamten Prozesses, mit der Möglichkeit, eine Vollmacht zu unterzeichnen, falls Sie nicht persönlich anwesend sein können.

5. Die richtige Reaktion

Wenn Sie einen Verkauf vorbereiten, beginnen Sie bitte mit folgenden Schritten:

1. Bitte überprüfen Sie Ihre Unterlagen (Eigentumsnachweis, CEE, Nebenkosten, IBI).
2. Bitte um eine realistische Schätzung.
3. Die steuerlichen Auswirkungen erläutern (3 % Einbehaltung, Wertzuwachs, Fristen).

Terreta Spain kann diese drei Punkte in einem ersten Gespräch klären und Ihnen anschließend einen klaren Verkaufsplan mit einem einzigen Ziel vorlegen: einen schnellen Verkauf zum angemessenen Preis ohne Stress.

Um mehr zu erfahren, lesen Sie bitte unseren„Umfassenden Leitfaden für den Verkauf einer Immobilie in Spanien”.  

Häufig gestellte Fragen – Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien

Wie lange dauert es, eine Immobilie in Spanien zu verkaufen?

Im Durchschnitt zwischen drei und sechs Monaten, abhängig von der Lage, dem Zustand der Immobilie und dem Preisniveau. Immobilien in guter Lage in Valencia oder Madrid werden mit einer realistischen Preisstrategie und einer professionellen Vermarktung häufig in weniger als drei Monaten verkauft.

Ist es möglich, meine Immobilie aus der Ferne von Frankreich oder einem anderen Land aus zu verkaufen?

Ja. Besichtigungen, Berichte, Verhandlungen und sogar die Unterzeichnung können mit einer notariell beglaubigten Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden. Eine Agentur wie Terreta Spain koordiniert den Notar, den Käufer und den Steuerberater, sodass der Verkauf abgewickelt werden kann, ohne dass Sie vor Ort sein müssen.

Welche Dokumente sind für den Verkauf in Spanien erforderlich?

Die wichtigsten sind: die aktuelle Nota Simple, der Energieausweis, die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (falls zutreffend), die letzten IBI-Quittungen und die Katasterreferenz, die mit dem Grundbuch übereinstimmt.

Was ist der 3 %-Steuerabzug für Nichtansässige?

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung auf Ihre Steuer als Nichtansässiger abführen. Dabei handelt es sich nicht um die endgültige Steuer, sondern um eine Sicherheit für die Steuerbehörde.

Wie wird der Immobiliengewinn in Spanien berechnet?

Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis, einschließlich der Anschaffungskosten, bestimmter gerechtfertigter Arbeiten und der Verkaufskosten (Makler, Notar usw.). Anschließend wird die IRNR-Steuer berechnet, die für Verkäufer mit Wohnsitz in der EU in der Regel 19 % beträgt.

Muss ich auch in meinem Wohnsitzland Steuern zahlen?

Ja, der Wertzuwachs muss in Ihrem Steuerwohnsitzland angegeben werden. Die mit Spanien unterzeichneten Steuerabkommen sehen jedoch einen Steuergutschriftmechanismus vor: Die in Spanien gezahlte Steuer wird von der in Ihrem Land geschuldeten Steuer abgezogen, wodurch eine Doppelbesteuerung vermieden wird.

Was geschieht, wenn die einbehaltenen 3 % höher sind als die tatsächlich geschuldete Steuer?

Nach dem Verkauf reichen Sie die Erklärung (Formular 210) ein. Wenn die berechnete Steuer unter den einbehaltenen 3 % liegt, können Sie die Rückerstattung der Differenz bei der spanischen Steuerbehörde beantragen. Liegt sie darüber, zahlen Sie lediglich den Differenzbetrag.

Ist es riskant, ohne Makler zu verkaufen?

Ja, insbesondere wenn Sie nicht über ausreichende Kenntnisse in Spanisch, dem lokalen Markt und dem Steuersystem verfügen. Die Hauptrisiken sind: eine unangemessene Preisgestaltung, unvollständige Unterlagen, eine unsachgemäße Verwaltung der 3 %-igen Quellensteuer und des Wertzuwachses sowie eine unausgewogene Verhandlungssituation gegenüber einem gut beratenen Käufer.

Was bietet eine mehrsprachige Agentur wie Terreta Spain?

Sie kümmert sich um die Schätzung, die Unterlagen, die Vermarktung, die Qualifizierung der Käufer, die Verhandlungen und die Koordination mit dem Notar und dem Steuerberater. All dies erfolgt auf Französisch, Englisch oder Spanisch, was die Transaktion für einen ausländischen Verkäufer sicherer macht.

Wie hoch sind die Maklergebühren für den Verkauf?

Die von spezialisierten Agenturen wie Terreta Spain erhobenen Gebühren betragen in der Regel etwa 3 % des Nettopreises des Verkäufers, wobei die Gebührenstruktur im Voraus bekannt gegeben wird und keine versteckten Kosten anfallen.