Invertir en España es algo más que firmar una escritura en la notaría. Es un proceso estructurado, con etapas y plazos clave que debe conocer para estar bien preparado y evitar sorpresas desagradables.
¿Tiene un proyecto? He aquí el calendario ideal y realista para los inversores internacionales.
D - 80: Firma del mandato Terreta y definición de su proyecto
Todo empieza con una visión clara. Para que sea eficaz, debe definir con precisión su proyecto de inversión. Para lograrlo, el experimentado equipo de Terreta le guiará paso a paso, definiendo el proyecto en función de su presupuesto, sus objetivos, sus preferencias y sus criterios.
En esta fase, tienes que decidir:
- Dónde quiere comprar: ubicación (¿Valencia, Málaga, Madrid, Gandía u otro lugar?)
- Qué quiere comprar: el tipo de propiedad que busca, es decir, ¿una segunda residencia, un alquiler turístico, una inversión de alquiler tradicional?
- Cuánto quiere gastar: su presupuesto global, incluyendo entre un 13% y un 15% de gastos (impuesto de compraventa, honorarios de gestoría, gastos de notaría).
- Su método de financiación: fondos propios o préstamo bancario.
También es un buen momento para consultar a un experto fiscal o aprobar un préstamo si va a cofinanciar la compra.
- En España, los residentes extranjeros pueden reclamar el 60-70% del valor de la propiedad.
- Puedes pedir un préstamo en tu país de origen. Probablemente te pedirán que hipoteques una propiedad y tendrás que pagar una tasa para repatriar los fondos.
Tiempo estimado: de 1 a 2 semanas
¿No sabe dónde comprar en España? Descubra la opinión de nuestros expertos.
D - 75 a D - 60: Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria
El número de identificación de extranjeros.
Sin él, es imposible firmar nada. El NIE es su llave de España. Es un número oficial con el que se pueden rastrear todas las transacciones realizadas en el país. Para saber más, lea nuestra hoja de información práctica.
El NIE puede obtenerse :
- Directamente a España, a través de una comisaría.
- Desde el extranjero, a través del consulado español.
El precio es de 10/12 euros.
Abrir una cuenta bancaria en España
Abrir una cuenta en España es esencial para :
- Solicite un préstamo in situ.
- Pagar los impuestos y el notario, simplificar la fiscalidad en general.
- Facilitar todas las transacciones locales, como los gastos corrientes (agua, electricidad, asociación de copropietarios).
Los bancos tradicionales (BBVA, Santander, Sabadell) pueden ser quisquillosos, pero todo puede hacerse en 1 o 2 semanas con una solicitud completa (documento de identidad, NIE, justificante de domicilio, justificante de ingresos, certificado de no residencia para extranjeros).
Los neobancos en línea (N26, Revolut, etc.) ofrecen horarios de apertura más cortos, de 24 a 48 horas, pero será difícil tener un contacto en profundidad con un equipo de atención al cliente y sus opciones de gestión serán limitadas.
Prevea de 1 a 4 semanas, a veces un poco más en función del lugar y de los plazos administrativos, para llevar a cabo estas dos acciones en paralelo.
D - 60 a D - 30 : Iniciar la búsqueda
Ahí es donde las cosas se aceleran si estás bien acompañado. Solo, pueden complicarse.
- Visite (en persona o a distancia) los inmuebles que se ajusten a sus requisitos.
- Compare propiedades, precios, barrios y acceso a infraestructuras locales.
- Negociar el precio. Los vendedores españoles saben muy bien que los extranjeros se sienten atraídos por el mercado inmobiliario local, por lo que pueden tirar de ingenio.
En Terreta España nos ocupamos de todo por usted. Contacta con nosotros para poner en marcha tu proyecto.
No es raro encontrar una propiedad en un plazo de 2 a 4 semanas, sobre todo si las especificaciones son precisas.
D - 30 a D - 10 : Cheques, reserva, tasación y apoderamiento
En esta fase, hay que tomar una serie de medidas en paralelo.
D-30 a D-20: Diligencia debida
Un punto muy importante para asegurar su compra.
En España, el notario no es responsable de comprobar si la propiedad se ajusta a su descripción o si cumple la ley. Esta es SU responsabilidad, la del comprador.
¿Qué hay que comprobar?
- Certificado de habitabilidad.
- Registro de la propiedad.
- Normativa urbanística local (ampliaciones, reformas importantes, etc.)
- Compruebe que el propietario actual no tiene litigios ni deudas pendientes comprobando la Nota Simple y solicitando un certificado de la comunidad de propietarios.
Espere de 2 a 3 semanas, dependiendo de la complejidad de la propiedad.
D-20 a D-10: La tasación
Si solicita un préstamo, el banco le pedirá una tasación una tasación oficial del precio de la vivienda.
- Esta inspección se encarga de comprobar que el valor del inmueble se ajusta al mercado.
- Que su valor cubra el importe del préstamo concedido, en caso de impago.
- No tiene sentido solicitar una tasación antes de que se hayan realizado las comprobaciones legales. Así se ahorrará costes innecesarios por mercancías no conformes.
Por regla general, el banco designará a un perito, pero esto puede llevar tiempo. Puede ahorrarse hasta 3 semanas enviando usted mismo un tasador homologado por el Banco de España (300 euros de media, que pueden ascender a 600 euros) o comprando uno al propietario si aún es válido (debe tener menos de 6 meses).
Una vez realizadas todas las comprobaciones -incluidas la diligencia debida y la tasación-, idealmente antes del 15-D, puede reservar legalmente la propiedad.
D-20: Solicitud de poder
Si no puede o no quiere estar presente en la firma de la escritura de compraventa, considere la posibilidad de otorgar un poder notarial a su agente o abogado en torno al D-20.
Este poder puede otorgarse desde España o desde su país de residencia (apostillado o a través del consulado español).
Asegúrese de que el notario o su perito inmobiliario local dispone del documento original a tiempo, sobre todo si lo firmó en el extranjero con una apostilla.
Calcule unos 10 días laborables para finalizar este documento. Debe estar listo a más tardar una semana antes de la fecha prevista para la firma.
D-15 y D-10: Reservar la propiedad, verter la señal y firmar las arras
¿Está todo en orden? ¿Se ha comprobado la propiedad? ¿Se ha negociado el precio en función de los resultados de la diligencia debida? Entonces es el momento de reservarlo legalmente.
- Se paga entre un 3% y un 10% del precio para bloquear la venta. Es lo que se conoce como señal. Para más información, consulte nuestra hoja de información práctica.
- Usted firma el contrato de arras. Se trata de un precontrato que define el plazo en el que debe realizarse la venta (normalmente entre 1 y 2 meses después de esta firma).
Para saber más sobre las particularidades de este contrato y los riesgos de incumplimiento, consulte nuestra ficha de información práctica.
Nuestro consejo: firme la escritura de compraventa ante notario e incluya una cláusula suspensiva vinculada al resultado de las comprobaciones realizadas o a la no obtención del préstamo, si va a pedir financiación.
Entre 15 días y 3 semanas.
D - 10 : Liberar los fondos y obtener el FEIN
Aquí hay dos cosas que debes saber para finalizar el aspecto financiero de tu inversión:
- Los fondos tardan 48 horas en liberarse, y hasta una semana si se trata de una transferencia internacional.
- Pida a su banco la FEIN. Es la Ficha Europea de Información Normalizada, un documento obligatorio en Europa. Contiene todos los datos del préstamo que te han concedido (importe, tipo de interés, plazo, etc.).
Este proceso es rápido: de 48 horas a 1 semana son suficientes una vez lanzadas las solicitudes.
Día D: Firma del acta notarial, la Escritura
Ha llegado el gran día: firmas laescritura ante notario, pagas el saldo y, lo más importante... por fin recibes las llaves.
Todo el proceso dura apenas unas horas. Puede acudir a la cita en persona o no, si ha solicitado un poder.
D a D + 60 : matriculación, fiscalidad y servicios
Una vez que hayas firmado, aún queda un poco de trabajo por hacer.
- La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que suele tardar unos quince días.
- Los impuestos se pagan (ITP, AJD o IVA, según proceda) en un plazo de 30 días a partir de la compra.
- Los abonos de agua/electricidad/gas están a su nombre.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad tarda unos diez días.
Esta fase dura entre 1 y 2 meses y las acciones se realizan en paralelo, pero usted ya es el propietario.
Duración total estimada: menos de 4 meses si el proceso se desarrolla sin contratiempos.
Más si :
- Realice los trámites necesarios desde el extranjero o si compra por su cuenta.
- Comprar una propiedad con requisitos legales especiales.
