Kaufen in Spanien: Ihr kompletter Rückwärtsplaner für den Überblick

Eine Investition in Spanien ist mehr als nur die Unterzeichnung einer Urkunde beim Notar. Es ist ein strukturierter Prozess mit wichtigen Schritten und Fristen, die Sie kennen sollten, um gut vorbereitet zu sein und böse Überraschungen zu vermeiden. 

Haben Sie ein Projekt? Hier ist der ideale, realistische und kalibrierte Rückwärtsplaner für internationale Investoren.

J - 80: Unterzeichnung des Terreta-Mandats und Definition Ihres Projekts

Alles beginnt mit einer klaren Vision. Um effektiv zu sein, müssen Sie Ihr Investitionsprojekt genau definieren. Das erfahrene Team von Terreta leitet Sie Schritt für Schritt an, um das Projekt auf der Grundlage Ihres Budgets, Ihres Ziels, Ihrer Präferenzen und Ihrer Kriterien zu definieren.

In diesem Stadium müssen Sie sich entscheiden:

• Wo Sie kaufen möchten: der Standort (Valencia, Malaga, Madrid, Gandia oder anderswo?)
• Was Sie kaufen möchten: die Art der Immobilie, die Sie suchen, d.h. ein Zweitwohnsitz, eine touristische Vermietung, eine traditionelle Mietinvestition? 
• Wie viel Sie ausgeben möchten: Ihr Gesamtbudget, wobei Sie zwischen 13% und 15% Kosten (Steuern beim Kauf, Makler- oder Betreuungsgebühren, Notar) einkalkulieren.
• Ihre Finanzierungsart: Eigenkapital oder Bankdarlehen.

Es ist auch ein guter Zeitpunkt, um einen Steuerexperten zu konsultieren oder einen Kredit zu genehmigen, wenn Sie Ihren Kauf teilweise finanzieren.

• In Spanien haben ausländische Einwohner Anspruch auf 60-70% des Immobilienpreises.
• Sie können in Ihrem Heimatland einen Kredit aufnehmen. Sie werden wahrscheinlich aufgefordert, eine Hypothek aufzunehmen und müssen eine Gebühr für die Rückführung des Geldes zahlen.

Geschätzte Dauer: 1 bis 2 Wochen

Sie wissen nicht, wo Sie in Spanien einkaufen sollen? Lesen Sie die Meinung unserer Experten. 

T - 75 bis T - 60: Erhalt Ihrer NIE und Eröffnung eines Bankkontos 

Die Identifikationsnummer für Ausländer.

Ohne sie ist es unmöglich, etwas zu unterschreiben. Die NIE ist Ihr Sesam-öffne-dich in Spanien. Es handelt sich um eine offizielle Nummer, mit der alle Transaktionen im Land zurückverfolgt werden können. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Arbeitsblatt. 

Die NIE kann beantragt werden: 

• Direkt in Spanien über eine Polizeistation.
• Aus dem Ausland über das spanische Konsulat.

Rechnen Sie mit einer Gebühr von 10/12 €. 

Eröffnung eines spanischen Bankkontos 

Ein Konto in Spanien zu eröffnen ist notwendig, um : 

• Vor Ort einen Darlehensantrag stellen.
• Steuern und Notargebühren bezahlen, die Besteuerung im Allgemeinen vereinfachen. 
• Erleichterungen für alle lokalen Transaktionen, wie z.B. laufende Kosten (Wasser, Strom, Eigentümergemeinschaften).

Die traditionellen Banken (BBVA, Santander, Sabadell) können pingelig sein, aber mit einem vollständigen Dossier (Ausweisdokument, NIE, Wohnsitznachweis, Einkommensnachweis, Nichtaufenthaltsbescheinigung für Ausländer) ist alles in 1-2 Wochen machbar.

Neo-Online-Banken (N26, Revolut usw.) bieten verkürzte Fristen von 24 bis 48 Stunden für eine digitale Eröffnung an, aber es wird schwierig sein, mit einem Kundenservice in Kontakt zu treten und Ihre Verwaltungsmöglichkeiten sind begrenzt.  

Rechnen Sie mit 1 bis 4 Wochen, manchmal etwas länger, je nach Ort und administrativen Fristen, um diese beiden Maßnahmen parallel durchzuführen. 

T-60 bis T-30 : Beginn der Suche 

Mit der richtigen Begleitung können Sie die Dinge beschleunigen. Allein kann es schwierig werden. 

1. Besuchen Sie (physisch oder aus der Ferne) die Immobilien, die Ihren Vorstellungen entsprechen.
2. Vergleichen Sie Immobilien, Preise, Wohngegenden, Zugang zu lokalen Infrastrukturen. 
3. Verhandeln Sie über den Preis. Spanische Verkäufer sind sich bewusst, dass lokale Immobilien für Ausländer attraktiv sind und können die Reißleine ziehen. 

Bei Terreta Spain kümmern wir uns um all das für Sie. Kontaktieren Sie uns, um Ihr Projekt zu starten. 

Es ist üblich, eine Immobilie innerhalb von 2 bis 4 Wochen zu finden, insbesondere wenn das Lastenheft präzise ist.

T - 30 bis T - 10 : Überprüfung, Reservierung, Tasación und Vollmacht

In diesem Stadium müssen mehrere Aktionen parallel durchgeführt werden. 

Tag 30 bis Tag 20: Due Diligence

Ein sehr wichtiger Punkt, um Ihren Kauf abzusichern!

In Spanien ist es nicht Aufgabe des Notars zu prüfen, ob die Immobilie der Beschreibung entspricht oder ob sie gesetzeskonform ist. Dies ist IHRE Verantwortung, die des Käufers. 

Was ist zu überprüfen? 

• Die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit.
• Das Kataster. 
• Lokale städtebauliche Vorschriften (Erweiterungen, größere Renovierungen usw.)
• Das Fehlen von laufenden Rechtsstreitigkeiten und Schulden des derzeitigen Eigentümers, indem Sie die Nota Simple überprüfen und eine Bescheinigung von der Eigentümergemeinschaft anfordern. 

Planen Sie je nach Komplexität der Immobilie 2 bis 3 Wochen ein.

20. Tag bis 10. Tag: Die Prüfung

Wenn Sie einen Kredit beantragen, wird die Bank von Ihnen eine so genannte tasación Eine offizielle Bewertung des Preises der Immobilie. 

• Diese Inspektion ist dafür zuständig, zu überprüfen, ob der Wert der Immobilie dem Markt entspricht.
• dass sein Wert den Betrag des gewährten Darlehens im Falle eines Zahlungsausfalls abdeckt. 
• Es ist nicht sinnvoll, einen Antrag auf tasación vor der gesetzlichen Prüfung zu stellen. Dies erspart Ihnen unnötige Kosten für nicht konforme Güter.

In der Regel beauftragt die Bank einen Sachverständigen, aber dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Sie können bis zu 3 Wochen sparen, wenn Sie selbst einen von der Bank von Spanien zugelassenen Tasador schicken (durchschnittlich 300 €, kann bis zu 600 € betragen) oder den Tasador des Eigentümers kaufen, wenn er noch gültig ist (er muss weniger als 6 Monate alt sein). 

Nach Abschluss aller Prüfungen - einschließlich Due Diligence und Tasación, idealerweise vor D-15 - können Sie die Immobilie rechtlich reservieren.

20 Tage: Beantragung einer Vollmacht

Wenn Sie bei der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde nicht anwesend sein können oder wollen, denken Sie daran, eine notarielle Vollmacht für Ihren Makler oder Anwalt um den Tag 20 auszustellen.

Diese Vollmacht kann von Spanien oder dem Land Ihres Wohnsitzes aus erteilt werden (mit Apostille oder über das spanische Konsulat). 

Stellen Sie sicher, dass der Notar oder Ihr Immobilienexperte vor Ort das Originaldokument rechtzeitig zur Hand hat, insbesondere wenn Sie es im Ausland mit Apostille gemacht haben.

Rechnen Sie mit etwa 10 Arbeitstagen für die Fertigstellung dieses Dokuments. Es muss spätestens eine Woche vor der geplanten Unterzeichnung fertig sein.

T-15 und T-10: Reservieren Sie das Gut, zahlen Sie den Señal und unterzeichnen Sie die Arras.

Ist alles in Ordnung? Ist die Immobilie geprüft? Der Preis wurde auf der Grundlage der Ergebnisse der Due Diligence ausgehandelt? Dann ist es jetzt an der Zeit, die Immobilie rechtlich zu reservieren.

1. Sie zahlen zwischen 3% und 10% des Preises, um den Verkauf zu blockieren. Dies wird als Señal bezeichnet. Weitere Informationen finden Sie in unserem Arbeitsblatt. 
2. Sie unterzeichnen den Arras-Vertrag. Ein Vorvertrag, der die Frist festlegt, innerhalb derer der Verkauf stattfinden soll (normalerweise 1 bis 2 Monate nach dieser Unterzeichnung). 

Weitere Informationen über die Besonderheiten dieses Vertrages und die Risiken bei Nichteinhaltung finden Sie auf unserem Arbeitsblatt. 

Unser Rat: Unterzeichnen Sie die Arrangements vor einem Notar und schließen Sie eine aufschiebende Klausel ein, die sich auf das Ergebnis der eingeleiteten Überprüfungen oder auf die Nichtgewährung eines Darlehens bezieht, wenn Sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen. 

Planen Sie 15 Tage bis 3 Wochen ein. 

J - 10 : Mittel freigeben und FEIN erhalten

Zwei Dinge, die Sie hier wissen sollten, um den finanziellen Aspekt Ihrer Investition abzuschließen: 

• Für die Freigabe der Mittel sind 48 Stunden vorgesehen, für internationale Überweisungen bis zu einer Woche. 
• Fragen Sie Ihre Bank nach der FEIN. Dies ist die Ficha Europea de Información Normalizada, ein Dokument, das in Europa vorgeschrieben ist. Sie enthält alle Informationen über den Kredit, der Ihnen gewährt wurde (Betrag, Zinssatz, Laufzeit usw.). 

Dieser Prozess ist schnell: 48 Stunden bis 1 Woche nach der Antragstellung.  

Tag D: Unterzeichnung der notariellen Urkunde, der Escritura

Der große Tag ist gekommen: Sie unterzeichnen die notarielleUrkunde, zahlen den Restbetrag und vor allem... erhalten Sie endlich die Schlüssel.

Alles geschieht innerhalb weniger Stunden. Sie können den Termin persönlich wahrnehmen oder auch nicht, wenn Sie eine Vollmacht beantragt haben.

J bis J + 60 : Registrierung, Steuern und Dienstleistungen 

Nach der Unterzeichnung bleibt Ihnen noch ein wenig Arbeit.

• Die Urkunde wird im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen, was in der Regel etwa 15 Tage dauert.
• Steuern werden innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf bezahlt (ITP, AJD oder VAT, je nachdem, was zutrifft).
• Die Abonnements für Wasser, Strom und Gas werden auf Ihren Namen ausgestellt.
• Die Registrierung im Katasteramt erfolgt innerhalb von zehn Tagen.

Diese Phase dauert zwischen 1 und 2 Monaten und die Maßnahmen laufen parallel, aber Sie sind bereits Eigentümer.

Geschätzte Gesamtdauer: weniger als 4 Monate, wenn der Prozess reibungslos verläuft.

Mehr, wenn Sie :

• Erledigen Sie die Formalitäten aus dem Ausland oder wenn Sie alleine kaufen.
• Kauf einer Immobilie mit rechtlichen Besonderheiten.