L'immobilier

Acheter en Espagne : votre rétroplanning complet pour y voir clair

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Investir en Espagne, ce n’est pas seulement signer un acte chez le notaire. C’est un processus structuré, avec des étapes clés et des délais à connaître pour être bien préparé et éviter les mauvaises surprises.

Vous avez un projet ? Voici le rétroplanning idéal, réaliste et calibré pour les investisseurs internationaux.

J – 80 : Signature du mandat Terreta et définition de votre projet

Tout commence par une vision claire. Pour être efficace, il faut définir avec précision votre projet d’investissement. Pour cela, l’équipe expérimentée de Terreta vous guide pas à pas, pour définir le projet en fonction de votre budget, de votre objectif, de vos préférences et de vos critères.

À ce stade, vous devez décider :

Où vous voulez acheter : la localisation (Valence, Malaga, Madrid, Gandia ou ailleurs ?)
Ce que vous voulez acheter : le type de bien que vous cherchez, c’est-à-dire une résidence secondaire, une location touristique, un investissement locatif traditionnel ?
Combien vous voulez dépenser : votre budget global, en intégrant entre 13% et 15% de frais (taxes à l’achat, frais d’agence ou d’accompagnement, notaire).
Votre mode de financement : sur fonds propres ou prêt bancaire.

C’est aussi le bon moment pour consulter un expert fiscal ou valider un prêt si vous financez partiellement votre achat.

En Espagne, les résidents étrangers peuvent prétendre à 60-70% du montant du bien.
Vous pouvez emprunter dans votre pays d’origine. On vous demandera sûrement d’hypothéquer un bien et vous devrez payer des frais pour rapatrier les fonds.

Temps estimé : 1 à 2 semaines

Vous ne savez pas où acheter en Espagne ? Découvrez l’avis de nos experts.

J – 75 à J – 60 : Obtenir votre NIE et ouvrir un compte bancaire

Le Numéro d’Identification des Étrangers.

Sans lui, impossible de signer quoi que ce soit. Le NIE, c’est votre sésame en Espagne. Il s’agit d’un numéro officiel qui permet de tracer toutes les transactions dans le pays. Pour aller plus loin sur ce point, lisez notre fiche pratique.

Le NIE peut s’obtenir :

Directement en Espagne, via un commissariat de police.
Depuis l’étranger, via le consulat d’Espagne.

Comptez 10/12€ de frais.

Ouverture d’un compte bancaire espagnol

Ouvrir un compte en Espagne est indispensable pour :

Faire une demande de prêt sur place.
Payer les taxes et le notaire, simplifier la fiscalité en général.
Faciliter toutes les transactions locales, comme les frais courants (eau, électricité, syndicat de copropriété).

Les banques traditionnelles (BBVA, Santander, Sabadell) peuvent être tatillonnes, mais tout est faisable en 1 à 2 semaines avec un dossier complet (document d’identité, NIE, justificatif de domicile, preuve de revenus, certificat de non-résidence pour les étrangers).

Les néobanques en ligne (N26, Revolut, etc.) proposent des délais raccourcis de 24 à 48 heures pour une ouverture digitale, mais il sera difficile d’avoir des contacts poussés avec un service client et vos possibilités de gestion seront limitées.

Comptez 1 à 4 semaines, parfois un peu plus selon le lieu et les délais administratifs pour mener ces deux actions en parallèle.

J – 60 à J – 30 : Lancer les recherches

C’est là que les choses s’accélèrent si vous êtes bien accompagné. Seul, elles peuvent se compliquer.

Visitez (physiquement ou à distance) les biens qui correspondent à votre projet.
Comparez les biens, les prix, les quartiers, l’accès aux infrastructures locales.
Négociez le prix. Les vendeurs espagnols ont conscience que l’immobilier local séduit les étrangers et peuvent tirer sur la corde.

Chez Terreta Spain, on se charge de tout ça pour vous. Contactez-nous pour lancer votre projet.

Il est fréquent de trouver un bien en 2 à 4 semaines, surtout si le cahier des charges est précis.

J – 30 à J – 10 : Vérifications, réservation, tasación et procuration

À ce stade, plusieurs actions sont à mener en parallèle.

J-30 à J-20 : Due diligence

Un point très important pour sécuriser votre achat !

En Espagne, le notaire n’est pas chargé de vérifier si le bien est conforme à sa description ou s’il est en conformité avec la loi. C’est VOTRE responsabilité, celle de l’acheteur.

Quoi vérifier ?

Le certificat d’habitabilité.
Le cadastre.
La réglementation urbanistique locale (extensions, rénovations majeures, etc.)
L’absence de litiges en cours et de dettes du propriétaire actuel en vérifiant la Nota Simple et en demandant un certificat au syndicat de copropriété.

Prévoir 2 à 3 semaines, selon la complexité du bien.

J-20 à J-10 : La tasación

Si vous demandez un prêt, la banque vous demandera une tasación : une évaluation officielle du prix du bien.

Cette inspection est chargée de vérifier que la valeur du bien est en adéquation avec le marché.
Que sa valeur couvre le montant du prêt accordé, en cas de défaut de paiement.
Il n’est pas utile de faire une demande de tasación avant les vérifications légales. Cela vous évite des frais inutiles pour des biens non-conformes.

En règle générale, la banque se charge de mandater un expert, mais cela peut prendre du temps. Vous pouvez gagner jusqu’à 3 semaines en envoyant vous-même un tasador agréé par la Banque d’Espagne (300€ en moyenne, peut grimper jusqu’à 600€) ou en achetant celle du propriétaire si elle est toujours valide (elle doit dater de moins de 6 mois).

Une fois toutes les vérifications terminées — due diligence et tasación incluses, idéalement avant J–15 — vous pouvez réserver juridiquement le bien.

J-20 : Demande de procuration

Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas être présent lors de la signature de l’acte authentique, pensez à faire une procuration notariée pour votre agent ou avocat autour de J–20.

Cette procuration peut être réalisée depuis l’Espagne ou votre pays de résidence (avec apostille ou via le consulat espagnol).

Assurez-vous que le notaire ou votre expert immobilier sur place dispose du document original à temps, surtout si vous l’avez fait à l’étranger avec apostille.

Comptez environ 10 jours ouvrés pour finaliser ce document. Elle doit être prête au plus tard une semaine avant la signature prévue.

J–15 et J–10 : Réserver le bien, verser la señal et signer les arras

Tout est ok ? Le bien est vérifié ? Le prix est négocié en fonction des résultats de la due diligence ? Alors, c’est le moment de le réserver juridiquement.

Vous versez entre 3% et 10% du prix pour bloquer la vente. C’est ce qu’on appelle la señal. Plus d’informations disponibles dans notre fiche pratique.
Vous signez le contrato de arras. Un pré-contrat qui définit le délai dans lequel la vente doit s’effectuer (généralement, entre 1 et 2 mois après cette signature).

Pour aller plus loin sur les spécificités de ce contrat et les risques en cas de non-respect, rendez-vous sur notre fiche pratique.

Notre conseil : signez les arras devant un notaire et incluez une clause suspensive liée au résultat des vérifications engagées ou de la non-obtention du prêt, si vous avez recours à un financement.

Prévoir 15 jours à 3 semaines.

J – 10 : Débloquer les fonds et obtenir la FEIN

Deux choses à savoir ici pour finaliser l’aspect financier de votre investissement :

Comptez 48 heures pour le déblocage des fonds, jusqu’à une semaine pour un transfert international.
Demandez la FEIN à votre banque. Il s’agit de la Ficha Europea de Información Normalizada, insérer lien fiche pratique un document obligatoire en Europe. Il contient toutes les infos du prêt qui vous a été accordé (montant, taux, durée, etc.).

Ce processus est rapide : 48h à 1 semaine suffisent une fois les demandes lancées.

Jour J : Signature de l’acte notarié, la Escritura

Le grand jour est arrivé : vous signez l’escritura devant notaire, vous payez le solde, et surtout… vous recevez enfin les clés.

Tout se passe en quelques heures. Vous pouvez vous rendre physiquement au rendez-vous ou non, si vous avez demandé une procuration.

J à J + 60 : Enregistrement, fiscalité et services

Après la signature, il vous reste encore un peu de travail.

L’acte est enregistré au registre foncier (Registro de la Propiedad), cela prend une quinzaine de jours en général.
Les taxes sont réglées (ITP, AJD ou TVA selon le cas) dans les 30 jours suivant l’achat.
Les abonnements eau/électricité/gaz sont mis à votre nom.
L’immatriculation au cadastre se fait en une dizaine de jours.

Cette phase dure entre 1 et 2 mois et les actions se mènent en parallèle, mais vous êtes déjà propriétaire.

Durée totale estimée : moins de 4 mois si le processus est fluide

Plus si vous :

Faites les démarches depuis l’étranger ou que vous achetez seul.
Acheter un bien présentant des particularités juridiques.

FAQ — Rétroplanning d’un achat immobilier en Espagne

Qu’est-ce qu’un rétroplanning pour un achat immobilier en Espagne ?

Un rétroplanning est une planification chronologique des différentes étapes nécessaires pour acheter un bien immobilier. Il permet d’anticiper les démarches administratives, juridiques et financières afin de sécuriser la transaction.

Pourquoi faire un rétroplanning pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

Un rétroplanning permet d’organiser chaque étape du projet, d’éviter les retards administratifs et de s’assurer que toutes les démarches sont réalisées dans le bon ordre.

Combien de temps faut-il prévoir pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

La durée varie selon le projet, mais il faut généralement compter entre quelques semaines et plusieurs mois entre la recherche du bien et la signature de l’acte de vente.

Quelle est la première étape d’un projet d’achat immobilier en Espagne ?

La première étape consiste généralement à définir son budget, vérifier sa capacité de financement et préparer les démarches administratives nécessaires.

Faut-il obtenir un NIE avant d’acheter un bien en Espagne ?

Oui. Le NIE est indispensable pour réaliser toute transaction immobilière et doit être obtenu avant la signature de l’acte de vente.

Faut-il préparer son financement avant de visiter des biens ?

Oui. Il est conseillé de connaître sa capacité d’achat et d’avoir une pré-validation bancaire si un crédit immobilier est nécessaire.

Comment organiser la recherche d’un bien immobilier en Espagne ?

La recherche consiste à définir des critères précis, analyser le marché local, visiter des biens et comparer les opportunités avant de faire une offre.

Quand faire une offre d’achat en Espagne ?

Une offre d’achat peut être faite dès qu’un bien correspond aux critères et au budget de l’acheteur. Elle constitue la première étape formelle de la négociation.

Qu’est-ce que le contrat de réservation en Espagne ?

Le contrat de réservation permet de retirer le bien du marché pendant une période déterminée en échange d’un dépôt versé par l’acheteur.

Qu’est-ce que le contrat d’arras ?

Le contrat d’arras est l’équivalent d’un compromis de vente. Il formalise l’accord entre l’acheteur et le vendeur et prévoit généralement un dépôt représentant une partie du prix du bien.

Quel montant faut-il verser lors du compromis de vente ?

Le dépôt versé lors du contrat d’arras représente généralement environ 10 % du prix d’achat du bien.

Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat d’arras ?

Si l’acheteur se retire après la signature, il peut perdre le dépôt versé. Si le vendeur renonce à la vente, il doit généralement restituer le double de ce dépôt.

Quelles vérifications doivent être faites avant la signature finale ?

Avant la signature, il est important de vérifier la situation juridique du bien, l’absence de dettes, la conformité urbanistique et les informations cadastrales.

Que se passe-t-il entre le compromis de vente et la signature chez le notaire ?

Cette période permet de finaliser le financement, de préparer les documents nécessaires et d’effectuer les vérifications juridiques du bien.

Qu’est-ce que la tasación dans un achat immobilier ?

La tasación est une expertise officielle du bien immobilier réalisée pour déterminer sa valeur, notamment dans le cadre d’une demande de crédit immobilier.

Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ?

Le notaire lit l’acte de vente, vérifie les documents et officialise le transfert de propriété après paiement du solde du prix.

Quand devient-on officiellement propriétaire en Espagne ?

L’acheteur devient officiellement propriétaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Que se passe-t-il après la signature de l’acte de vente ?

Après l’achat, plusieurs démarches sont réalisées : paiement des taxes, inscription du bien au registre de la propriété et transfert des contrats d’énergie.