Residencia en Dubái, ingresos fuera de la UE, financiación, trámites: las verdaderas dificultades y las soluciones reales para hacer realidad tu proyecto inmobiliario en España desde Dubái.
Por el equipo de Terreta Spain · Actualizado en abril de 2026 · Tiempo de lectura: 8 min
¿Se puede comprar una propiedad en España desde Dubái?
Sí, se puede invertir en un piso o una casa en España desde Dubái sin restricciones e incluso sin desplazarse.
España no impone ningún límite a la adquisición de inmuebles por parte de no residentes, independientemente de su nacionalidad o país de residencia. Un residente de Dubái, un francés expatriado, un ciudadano estadounidense o de cualquier otra nacionalidad puede comprar libremente una casa, un piso o un terreno en España.
La buena noticia: España es uno de los mercados inmobiliarios europeos más abiertos a los compradores internacionales.
Los únicos requisitos para comprar una propiedad en España desde Dubái son de carácter administrativo:
- Solicitar un NIE (número de identificación fiscal español).
- Disponer de una cuenta bancaria en España para el pago de los impuestos locales.
Ambos procesos se pueden llevar a cabo a distancia con el apoyo adecuado. Volveremos sobre este tema más adelante.
Algunas precisiones importantes
El «Golden Visa» español, que permitía obtener un permiso de residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de al menos 500 000 €, se suprimió en abril de 2025. Por lo tanto, ya no constituye una vía de entrada al territorio para los compradores no comunitarios. Si el objetivo es vivir en España, existen otras vías (visado de residencia no lucrativa, visado de nómada digital, etc.), lo cual es un tema distinto de la compra de inmuebles en sí.
¿Cómo conseguir financiación desde Dubái?
Un residente en Dubái puede obtener una hipoteca en España a través de bancos especializados en clientes no residentes, como CaixaBank HolaBank o Sabadell International, con una aportación mínima del 30 % al 40 %.
Es la cuestión más compleja y es ahí donde la calidad del acompañamiento marca la diferencia.
Los bancos españoles financian a los no residentes, pero en condiciones bastante diferentes a las que se aplican a los residentes. Para un inversor de Dubái, las reglas del juego son las siguientes:
- Porcentaje máximo para no residentes: 60-70 % frente al 80 % para los residentes en España
- Aportación mínima: 30-40 % + gastos de compra (10-12 % del precio)
- Duración máxima: 20-25 años, a menudo limitada por la edad (máximo 70 años al final).
Opción 1: una hipoteca española
Varios bancos españoles (Sabadell, CaixaBank, UCI, Santander International, etc.) cuentan con divisiones dedicadas a los no residentes.
El trámite es más complicado, pero es perfectamente posible conseguir un préstamo en España. Hay que presentar:
- Documentos acreditativos de ingresos traducidos y apostillados.
- Extractos bancarios de los últimos 12 meses.
- A menudo, una declaración de impuestos del país de residencia, en este caso Dubái.
La ventaja de Terreta: nuestros equipos están especializados en el asesoramiento a compradores no residentes y pueden ponerte en contacto con un agente especializado en financiación para no residentes.
Opción 2: los préstamos garantizados por valores (o préstamos Lombard) y la pignoración de activos
Es la jugada inteligente. Para los compradores que cuentan con una cartera financiera considerable (seguros de vida, acciones, bonos), los préstamos garantizados por valores suelen ser la solución más eficaz.
El principio es el siguiente: su banco privado internacional o su gestora de activos le concede un préstamo utilizando su cartera financiera como garantía. A continuación, usted utiliza esos fondos para financiar la compra en España, ya sea al contado o como complemento de una hipoteca. Por lo tanto, no es el banco español el que se encarga de este préstamo, sino la entidad que ya gestiona sus activos.
La mecánica
Por cada 100 € de activos financieros pignorados, el banco suele prestar entre 60 y 70 €. Si el valor de los activos cae por debajo de un umbral determinado, puede activarse una llamada de margen, y el banco puede entonces liquidar parte de los activos. Para un comprador que desee diversificar su cartera, esta suele ser una solución aceptable.
Posible ventaja fiscal: se conservan los activos, se evita el impuesto sobre la venta y, al mismo tiempo, se financia la inversión inmobiliaria en España.
Opción 3: la compra al contado
En el caso de presupuestos de entre 500 000 € y 2 millones de €, la compra sin financiación sigue siendo habitual entre los compradores internacionales. Esto simplifica enormemente el proceso (sin bancos, sin plazos de financiación) y ofrece una ventaja indudable a la hora de negociar.
Atención: La transferencia de fondos desde Dubái a España es legal, pero debe estar debidamente documentada (origen de los fondos, justificantes bancarios); los notarios y bancos españoles aplican rigurosamente la normativa contra el blanqueo de capitales.
Un buen consejo: prepara con antelación un «expediente sobre el origen de los fondos»: extractos bancarios, justificantes de la venta de activos, nóminas o pruebas de ingresos. Esto agiliza considerablemente la firma ante notario.
Los trámites administrativos
NIE: ¿cómo se solicita desde Dubái?
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación imprescindible para comprar un piso o una casa en España. Sin el NIE, es imposible firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria en España o pagar los impuestos locales.
| VÍA | DÓNDE | PLAZO | PRACTICIDAD |
| Embajada de España en Abu Dabi | Abu Dabi | 2–6 semanas | RECOMENDADO |
| En persona en España (comisaría) | España | 1–3 semanas | EFICAZ |
| A través de un abogado con poder | A distancia | 3–8 semanas | PRÁCTICO, PERO MÁS LENTO |
Pasos para obtener el NIE desde Dubái:
- Reunir la documentación: pasaporte válido, formulario EX-15 (NIE), justificante del motivo (basta con un contrato de compraventa o una carta de intención de compra)
- Concierte una cita en la Embajada de España en Abu Dabi; los plazos varían, por lo que debe prever entre 2 y 6 semanas.
- Presentar la documentación en persona o a través de un abogado con poder notarial
- Recepción del NIE por correo o recogida en persona
- Apertura de una cuenta bancaria en España (se puede realizar con el NIE, el pasaporte y los documentos acreditativos)
Información práctica :
Embajada de España en Abu Dabi:
N.º 96 de la calle Al Ladeem. Edificios comerciales Al Nahyan
Apartado de correos 46474 – ABU DHABI
Correo electrónico: emb.abudhabi@maec.es
Tel.: +971 (02) 407 90 00
Plataforma para solicitar una cita para tu NIE directamente en España: https://sede.administracionespublicas.gob.es/pagina/index/directorio/icpplus
La recomendación de Terreta Spain: contrate a un abogado español o, mejor aún, a su agente de Terreta Spain desde el inicio del proyecto para que se encargue de tramitar el NIE por poder. Esto le permitirá iniciar los trámites al mismo tiempo que busca la propiedad, sin tener que desplazarse expresamente para realizar los trámites administrativos.
El poder también puede autorizar a su agente de Terreta Spain a firmar el contrato de compraventa e incluso la escritura pública en su nombre. Ideal para comprar sin tener que desplazarse.
El TIE: si está pensando en instalarse en España
Si tu proyecto cambia (una segunda residencia hoy, una residencia principal dentro de unos años), habrá que tramitar un documento adicional: la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero, el documento de identidad para extranjeros no comunitarios).
Se aplica a las personas que residen más de seis meses al año en territorio español. Para un ciudadano de Dubái, es obligatorio en cuanto se convierte en residente en España.
Este documento contiene tus datos personales, tu fotografía, tus huellas dactilares y tu número de NIE. Tiene una validez de 5 años.
Para conseguirlo:
- Disponer de un NIE válido
- Concertar una cita con la Policía Nacional española
- Rellene el formulario EX-17
- Pagar un impuesto de entre 12 y 15 € mediante el Modelo 790, código 012
- Presentar los documentos acreditativos de la situación (visado, permiso de residencia, recursos económicos)
- Si es necesario, haga que un traductor jurado traduzca sus documentos
La solicitud debe presentarse en un plazo de 30 días a partir de tu llegada a España.
En resumen: el NIE es necesario para comprar en España. El TIE es necesario si decides vivir allí. Para una compra a distancia desde Dubái o cualquier otro país de Oriente Medio (residencia secundaria, inversión inmobiliaria para alquiler), en un primer momento solo se requiere el NIE.
El sistema fiscal español: lo que tendrás que pagar según tu situación
Ser propietario de un inmueble en España sin residir allí conlleva obligaciones fiscales en España, aunque no se perciba ningún alquiler.
Punto de partida: el convenio fiscal entre Dubái y España: lo que hay que saber
Existe un convenio fiscal entre los Emiratos Árabes Unidos y España (firmado en 2006) destinado a evitar la doble imposición. Este convenio permite determinar qué país es competente para gravar cada tipo de renta y evitar que se graven dos veces los mismos ingresos.
Pero hay un punto clave: este convenio no exime del pago de impuestos. Todo depende de tu residencia fiscal. Si te conviertes en residente fiscal en España, este país podrá gravar la totalidad de tus ingresos mundiales. Si sigues siendo residente en Dubái, algunos ingresos relacionados con España, en particular los inmobiliarios, seguirán estando sujetos a impuestos en España.
Para tener una visión clara de su situación, es importante contar con el asesoramiento de un fiscalista especializado en perfiles internacionales. Le recomendamos a Delaguía y Luzón, con quienes colaboramos habitualmente.
Hoy: sigues siendo residente en Dubái
Ser propietario de un inmueble en España sin residir allí conlleva obligaciones fiscales en España, aunque no se perciba ningún alquiler.
Como residente fuera de la UE, está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) a un tipo del 24 %, frente al 19 % aplicable a los residentes europeos. Este impuesto se aplica de dos maneras, en función del uso que se le dé al inmueble:
- Si la vivienda está alquilada: el impuesto se calcula sobre los ingresos brutos por alquiler, sin posibilidad de deducir los gastos (a diferencia de lo que ocurre con los residentes españoles o europeos). Es un aspecto importante que debe tener en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad.
- Si la vivienda permanece desocupada: se debe pagar igualmente un impuesto a tanto alzado, calculado sobre una base de alquiler teórica, la «renta imputada», que suele ser del 1,1 % o del 2 % del valor catastral de la vivienda, gravada al 24 %. En el caso de una vivienda con un valor catastral de 200 000 €, esto supone entre 440 y 880 € al año.
A esto hay que añadir el impuesto localsobre bienes inmuebles (IBI), equivalente alimpuesto sobre bienes inmuebles francés, que debe pagarse cada año independientemente del lugar de residencia del propietario.
Si se convierte en residente en España
Si su proyecto se orienta hacia una residencia principal en España, la situación fiscal cambia radicalmente. España se convertirá en su residencia fiscal en cuanto pase allí más de 183 días al año, y sus ingresos mundiales estarán sujetos a impuestos: rentas de alquiler, dividendos, pensiones y plusvalías.
En ese caso, conviene tener en cuenta la Ley Beckham: este régimen opcional permite a los nuevos residentes en España tributar a un tipo fijo del 24 % durante seis años por sus ingresos de origen español, bajo condiciones estrictas (en particular, no haber residido en España en los cinco años anteriores). En el caso de las rentas elevadas, conviene realizar un cálculo detallado antes de instalarse en el país.
La recomendación de Terreta Spain: para un perfil con perspectivas de residencia, un análisis fiscal prospectivo, antes de la compra, permite optimizar la estructura de la inversión desde el principio. Colaboramos con despachos de asesores fiscales franco-españoles bilingües para gestionar este tipo de casos. Póngase en contacto con nosotros.
Perfil típico: el expatriado en Dubái que invierte en España
Este perfil es ficticio, pero refleja situaciones con las que nos encontramos habitualmente desde los Emiratos.
Thomas y Claire L. Director comercial / Consultora independiente
Residen en Dubái desde hace 6 años, con un hijo.
- Ingresos anuales: ~250 000 € (con una tributación local reducida o nula)
- Ahorros disponibles: ~600 000 €
- Proyecto: compra de un piso de lujo o una villa en la Costa Blanca o en Valencia
- Presupuesto: entre 700 000 € y 1 millón de euros
- Perspectiva: inversión inmobiliaria para alquiler + segunda residencia, con la intención de volver a Europa a medio plazo
Sus retos concretos
El proyecto parece sencillo, pero las limitaciones son específicas:
- Cómo declarar los ingresos percibidos en el extranjero
Remuneración a menudo compuesta (bonificaciones, comisiones, dividendos) → necesidad de estructurar un expediente claro para un banco español - Gestión de flujos internacionales
Transferencia de fondos desde los Emiratos Árabes Unidos a España con requisito de trazabilidad completa (origen de los fondos) - Optimizar la fiscalidad a corto y medio plazo
Equilibrio entre la condición de no residente, el futuro regreso a Europa y mecanismos como la Ley Beckham - Realizar una compra a distancia de forma segura
Coordinación de los trámites (NIE, cuenta bancaria, firma) sin necesidad de estar presente en España - Planificar la gestión del inmueble
Puesta en alquiler, mantenimiento, seguimiento a distancia
Lo que esto implica en la práctica
La cuestión no es la capacidad de inversión, sino la estructuración del expediente: ingresos internacionales, fiscalidad múltiple, flujos financieros → todo debe ser coherente y estar documentado.
De lo contrario, incluso un buen perfil puede ser bloqueado por un banco o sufrir retrasos en el proceso.
Nuestra función
Terreta Spain se dedica precisamente a estos asuntos internacionales:
- organización de la financiación con socios acostumbrados a los perfiles de expatriados
- asesoramiento en materia fiscal
- gestión integral del proceso de compra a distancia
Objetivo: hacer que un proyecto internacional sea sencillo, seguro y viable.
¿Por qué elegir Terreta Spain para comprar desde Dubái?
Invertir desde Oriente Medio no es lo mismo que invertir desde París o Bruselas. Las limitaciones son diferentes: ingresos exentos de impuestos difíciles de documentar para un banco español, necesidad de una red bancaria acostumbrada a perfiles internacionales, gestión de la propiedad a más de 5 000 kilómetros de distancia.
Este ámbito nos resulta muy familiar. Colaboramos con contactos bancarios especializados en perfiles de no residentes fuera de la UE, especialmente en casos con ingresos procedentes de Dubái, y con despachos de asesores fiscales franco-españoles bilingües capaces de gestionar la dimensión internacional de su proyecto.
Lo que hacemos en la práctica:
- Selección de inmuebles según sus criterios y su proyecto de inversión. Comprobaciones administrativas y jurídicas del inmueble antes de la compra.
- Análisis de rentabilidad y simulación fiscal prospectiva.
- Preparación del expediente de financiación con nuestros socios bancarios especializados.
- Servicio posventa: gestión de alquileres, obras e incluso reventa.
¿Desea invertir en España desde Dubái o desde cualquier otro lugar? Le ayudamos a identificar las mejores oportunidades y a estructurar su inversión en Europa.
Póngase en contacto con nosotros para recibir un asesoramiento personalizado.
Descubre nuestras oportunidades en España
Y si quieres saber más, echa un vistazo a nuestros recursos:
- Nuestra guía para comprar una vivienda en España
- La hipoteca en España
- Oriente Medio: ¿es este un buen momento para invertir en Europa?
- Cómo obtener el número de identificación de extranjero
- Los gastos relacionados con la compra de una vivienda en España
- Elpoder notarial en España
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- La fiscalidad de los alquileres en España
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- El fin del visado de inversor en España
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar en España sin tener que viajar nunca desde Dubái?
Sí. Con unpoder notarial otorgado a un abogado o a su agente de Terreta Spain, todos los trámites se pueden gestionar a distancia: obtención del NIE, apertura de la cuenta bancaria, firma del préstamo y firma ante notario. Lo hacemos habitualmente para nuestros clientes de Oriente Medio.
¿Puede un banco español conceder financiación a un residente en Dubái?
Sí, pero los requisitos son más estrictos que para un residente europeo. Algunos bancos españoles, como Sabadell o CaixaBank (HolaBank), cuentan con divisiones dedicadas a los no residentes. La principal dificultad para los residentes en Dubái es la documentación de los ingresos, que a menudo están exentos de impuestos a nivel local, por lo que puede resultar complicado valorarlos según la normativa europea. Contar con un agente especializado marca la diferencia.
¿Se pueden transferir fondos desde una cuenta en los Emiratos Árabes Unidos a España sin restricciones?
Sí. Las transferencias están permitidas sin restricciones específicas. Sin embargo, los bancos españoles pueden solicitar documentación justificativa (origen de los fondos, ingresos, contratos) y hay que declarar determinados importes. La transferencia en sí no está sujeta a impuestos.
¿Reconocen los bancos españoles los ingresos exentos de impuestos en los Emiratos Árabes Unidos?
Sí, siempre que estén justificados. Pero atención: que estén exentos en los Emiratos Árabes Unidos no significa que lo estén en España. Si eres residente fiscal en España, esos ingresos pueden estar sujetos a impuestos, salvo en casos especiales como la Ley Beckham.
¿De cuánto dinero se necesita disponer para comprar en España desde Dubái?
Como mínimo, entre el 30 % y el 40 % del precio del inmueble, a lo que hay que sumar los gastos de compra (entre el 10 % y el 12 % del precio: impuesto de transmisiones patrimoniales, notario, registro e honorarios de la agencia). Por lo tanto, para un inmueble de 500 000 €, hay que prever una aportación mínima de entre 200 000 y 260 000 €.
¿Sigue existiendo el Golden Visa español?
No. El programa Golden Visa español, que permitía obtener un permiso de residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de al menos 500 000 €, se suprimió en abril de 2025. Si su objetivo es residir en España, existen otras vías: visado de residencia por motivos no lucrativos, visado de nómada digital, etc. La compra de inmuebles sigue siendo posible y libre, pero ya no da derecho automáticamente a un permiso de residencia.
¿Cómo se solicita un NIE desde Dubái?
Hay dos vías principales: acudir al Consulado de España en Abu Dabi o dar poder a un abogado español o a su agente de Terreta Spain para que obtenga el NIE mediante un poder notarial. Recomendamos la segunda opción para iniciar los trámites al mismo tiempo que se busca la propiedad, sin tener que esperar a que haya una cita en el consulado.
¿Qué es un préstamo Lombard y se puede solicitar desde Dubái?
El préstamo Lombard, también conocido como «securities-backed lending» o «lombard loan», permite obtener financiación pignorando activos financieros (seguros de vida, acciones, bonos) sin tener que venderlos. Su banco privado internacional suele prestar entre el 60 % y el 70 % del valor de los activos pignorados. Este mecanismo está disponible desde Dubái a través de los principales bancos privados internacionales presentes en la región. A continuación, usted utiliza estos fondos para financiar la compra en España. Se trata de una solución especialmente adecuada para los expatriados en Dubái que disponen de un patrimonio financiero significativo: evita que se apliquen impuestos al vender los activos, al tiempo que financia la compra de inmuebles.
¿Existe un convenio fiscal entre Dubái (los Emiratos Árabes Unidos) y España?
Sí. Existe un convenio fiscal entre Dubái (los Emiratos Árabes Unidos) y España para evitar la doble imposición. Se firmó en 2006 y permite repartir el derecho de imposición entre ambos países y evitar pagar dos veces por los mismos ingresos.
Sin embargo, no permite eludir el pago de impuestos: la residencia fiscal sigue siendo determinante. Un residente fiscal español tributa en España por sus ingresos mundiales, mientras que un no residente sigue tributando en España por sus ingresos de origen español (como los alquileres inmobiliarios).
¿Cuál es el régimen fiscal aplicable a un residente en Dubái que compra una propiedad inmobiliaria en España?
Hay varios niveles de tributación que entran en juego. En España, cualquier no residente fuera de la UE está sujeto al IRNR al 24 %, sobre los alquileres si la vivienda está alquilada, o sobre una base teórica (la renta imputada) si permanece vacía. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) se paga cada año. Si algún día se convierte en residente en España, el país gravará sus ingresos mundiales; la Ley Beckham puede resultar ventajosa en función de su nivel de ingresos, y el momento en que se revenda la propiedad tendrá un impacto directo en la tributación de la plusvalía. Este tema merece un análisis fiscal personalizado antes de tomar cualquier decisión.
¿Cuánto tarda en llegar un pedido a España desde Dubái?
Entre 3 y 6 meses de media, si el expediente está bien preparado y se cuenta con financiación. Sin financiación (compra al contado), el plazo puede reducirse a entre 6 y 10 semanas desde la firma del contrato de señal hasta la escritura pública. La obtención del NIE y la tramitación del expediente bancario suelen ser las etapas más largas, de ahí que convenga iniciarlas lo antes posible, a ser posible incluso antes de haber encontrado la vivienda.
¿Terreta Spain solo presta sus servicios a franceses en Dubái?
No. Acompañamos a cualquier persona que desee comprar en España desde Oriente Medio, independientemente de su nacionalidad: francesa, de Dubái, británica, estadounidense, etc. Nuestro equipo habla francés, español, inglés y neerlandés.
