Bent u eigenaar van een appartement in Valencia, een huis aan zee in Alicante of een woning in Madrid en overweegt u deze te verkopen? Of u nu fiscaal inwoner bent van Frankrijk of elders, de verkoop van onroerend goed in Spanje is onderworpen aan specifieke regels: belastinginhouding van 3% voor niet-ingezetenen, verplichte documenten in het Spaans, coördinatie met een Spaanse notaris, beheer van de lokale meerwaarde...
Het goede nieuws? Met de juiste methode en begeleiding in uw taal (Frans, Engels, Spaans) kan verkopen in Spanje vlot, snel en winstgevend verlopen. Deze gids legt u alles uit: van de taxatie tot het bezoek aan de notaris, inclusief belastingen en veelgemaakte fouten die u moet vermijden.
"Uw onroerend goed in Spanje verkopen: de complete gids van Terreta Spain" Daar gaan we.
| Kortom: Uw woning verkopen in Spanje, wat u moet onthouden Zelf verkopen is riskant: onnauwkeurige schatting, onvolledig dossier, slecht beheerde fiscaliteit, onevenwichtige onderhandelingen. Een meertalig makelaarskantoor zoals Terreta Spain maakt de verkoop veiliger en sneller: realistische schatting, volledig dossier, professionele marketing, kwalificatie van kopers, fiscale begeleiding. In het Frans, Engels en Spaans. De keuze is aan u. Belastingen hoeven geen belemmering te zijn: met de juiste begeleiding worden de inhouding van 3% en de aangifte van meerwaarde zonder stress afgehandeld. U kunt op afstand verkopen: bezichtigingen, onderhandelingen en ondertekening bij volmacht, alles is mogelijk vanuit Frankrijk, Nederland, Groot-Brittannië of elders in de wereld. Gemiddelde verkooptijd: 3 tot 6 maanden, vaak minder dan 3 maanden voor goed gelegen panden in Valencia of Madrid. Heeft u plannen om in Spanje te verkopen? Terreta Spain begeleidt u van A tot Z, in uw eigen taal, met maar één doel: verkopen tegen de beste prijs, zonder stress. Knop Mijn pand taxeren |
Zelf verkopen of via een Franstalig makelaarskantoor: de echte berekening
De verleiding om zelf te verkopen
Veel Franse en buitenlandse eigenaren stellen zich de vraag: "Waarom zou ik makelaarskosten betalen als ik mijn woning ook zelf kan verkopen?"
Op papier lijkt het misschien een aantrekkelijk idee. U bespaart 3 tot 5% op de verkoopprijs. Maar in werkelijkheid brengt het verkopen van een woning in Spanje zonder perfecte kennis van de taal, de lokale markt, de codes en de juridische procedures aanzienlijke risico's met zich mee.
De concrete risico's van solo verkopen:
- Ruwe schatting: zonder gedetailleerde kennis van de markt loopt u het risico te hoog in te schatten (en nooit te verkopen) of te laag in te schatten (en duizenden euro's te verliezen).
- Onvolledig of niet-conform dossier: verlopen energiecertificaat, niet-bijgewerkte nota simple, ontbrekend certificaat van de gemeenschap... Een serieuze koper (of zijn bank) kan op het laatste moment terugtreden als het dossier niet in orde is.
- Slecht beheer van de fiscaliteit: de inhouding van 3%, de aangifte van meerwaarde (IRNR), de termijn van 3 maanden om aangifte te doen... Een vergissing of een fout kan u veel meer kosten dan de makelaarskosten.
- Onevenwichtige onderhandelingen: tegenover een goed geadviseerde koper (met makelaar, advocaat, belastingadviseur) bevindt u zich in een zwakke positie als u alleen onderhandelt zonder lokale expertise.
- Tijdverlies en stress: bezoeken organiseren vanuit uw woonland, vragen beantwoorden in het Spaans, herinneringen versturen, de notaris en de koper coördineren... Het is een fulltime baan. Die van ons.
Wat een drietalig bureau (Frans, Engels, Spaans) u concreet te bieden heeft
Een gespecialiseerd bureau zoals Terreta Spain doet meer dan alleen een advertentie online plaatsen. Het zorgt ervoor dat uw transactie van A tot Z veilig verloopt:
- Realistische en verdedigbare schatting, gebaseerd op een gedetailleerde vergelijkende marktanalyse (prijs per m², vraag naar huur- of koopwoningen, directe concurrentie, trends in de wijk).
- Samenstellen van een volledig en conform verkoopdossier: actuele nota simple, geldig energiecertificaat, certificaat van de vereniging van eigenaren zonder schulden, laatste IBI-kwijtingen, consistente kadastrale referentie.
- Professionele marketing: HD-foto's, virtuele rondleidingen, opstellen van meertalige advertenties (Frans, Spaans, Engels), verspreiding op Spaanse portals (Idealista, Fotocasa) en via ons netwerk van gekwalificeerde en zeer reactieve internationale kopers.
- Kwalificatie van kopers: controle van de solvabiliteit, filtering van bezoeken, organisatie van fysieke of videobezoeken, afhankelijk van de situatie.
- Volledige fiscale begeleiding: coördinatie met partneradvocaten gespecialiseerd in fiscaal recht voor de aangifte van meerwaarde, terugvordering van de inhouding van 3% indien nodig, fiscale optimalisatie na verkoop.
- Gemakkelijke verkoop op afstand: als u in Frankrijk woont, regelt het makelaarskantoor de bezichtigingen en onderhandelingen en kan het de ondertekening bij volmacht door een notaris afhandelen. U hoeft zich niet te verplaatsen.
- Resultaat: een snellere verkoop (gemiddeld 3 tot 6 maanden), tegen de beste prijs, zonder stress of onaangename verrassingen.
Belastingheffing op de verkoop van onroerend goed in Spanje voor niet-ingezetenen
Dit is vaak het punt waar buitenlandse verkopers zich het meest zorgen over maken: "Hoeveel belasting ga ik betalen in Spanje? En in mijn eigen land?"
De inhouding van 3%: wat is dat en hoe werkt het?
Als u fiscaal niet-ingezetene bent in Spanje (d.w.z. fiscaal ingezetene bent in Frankrijk of elders), is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en deze bij de ondertekening bij de notaris aan de Spaanse belastingdienst af te dragen.
Concreet voorbeeld:
U verkoopt een appartement voor € 200.000. De koper houdt € 6.000 (3%) in en betaalt u € 194.000. De € 6.000 wordt via het modelo 211 aan de Spaanse schatkist betaald als voorschot op uw vermogenswinstbelasting.
Deze inhouding is niet de definitieve belasting. Het is een garantie voor de Spaanse belastingdienst. Vervolgens moet u uw werkelijke meerwaarde binnen drie maanden na de verkoop aangeven.
De aangifte van meerwaarde (IRNR)
Binnen 90 dagen na ondertekening moet u formulier 210 invullen om uw meerwaarde op onroerend goed in Spanje aan te geven.
Hoe wordt de meerwaarde berekend?
Meerwaarde = Verkoopprijs − (Aankoopprijs + aankoopkosten + gerechtvaardigde werkzaamheden + verkoopkosten)
Wat is het belastingtarief?
19% van de meerwaarde voor niet-ingezetenen met fiscale woonplaats in Europa.
Voorbeeld:
- Aankoopprijs: € 150.000 (+ € 15.000 aankoopkosten)
- Verkoopprijs: € 200.000 (− € 8.000 verkoopkosten)
- Nettowinst: 200.000 − (150.000 + 15.000) − 8.000 = 27.000 €
- Verschuldigde belasting: 27.000 × 19% = 5.130 €
- Aangezien de koper € 6.000 heeft ingehouden en u in werkelijkheid slechts € 5.130 verschuldigd bent, kunt u € 870 terugvorderen bij de Spaanse belastingdienst.
- Als uw werkelijke meerwaarde daarentegen een belasting van meer dan € 6.000 oplevert, moet u het verschil bijbetalen.
En hoe zit het met de belastingen in het land waar u woont?
Als u bijvoorbeeld fiscaal inwoner bent van Frankrijk, moet u uw meerwaarde ook in Frankrijk aangeven. Maar er is goed nieuws: dankzij het fiscaal verdrag tussen Frankrijk en Spanje is de in Spanje betaalde belasting aftrekbaar van de Franse belasting (belastingverrekeningsmechanisme).
Hetzelfde geldt voor alle landen die soortgelijke verdragen hebben ondertekend, en dat zijn er veel: Duitsland, België, Denemarken, Finland, de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, enz.
U betaalt dus niet twee keer, maar u moet wel in beide landen aangifte doen.
Het advies van Terreta Spain: wij brengen u in contact met onze partner-fiscalisten, zoals Felix Delaguía Luzón, om dit alles te regelen. U hoeft zich hier geen zorgen over te maken, wij zorgen ervoor dat alles correct en tijdig wordt aangegeven.
De verplichte documenten voor de verkoop van een onroerend goed in Spanje
In Spanje is de verkoper verplicht om vóór de ondertekening verschillende documenten te verstrekken. Een onvolledig dossier kan de verkoop blokkeren of de koper afschrikken.
De nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister)
Het is een soort 'identiteitskaart' van het onroerend goed, afgegeven door het Registro de la Propiedad. Het bewijst dat u de eigenaar bent, geeft aan of het huis of appartement vrij is van lasten (hypotheek, beslaglegging, erfdienstbaarheden) en beschrijft het onroerend goed officieel (oppervlakte, kadastrale referentie, enz.).
Kosten: minder dan € 10
Wanneer aanvragen? Vlak voor de verkoop, om er zeker van te zijn dat de informatie up-to-date is.
Het energiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética)
Het EPC is voortaan verplicht voor elke verkoop van onroerend goed in Spanje. Het geeft de energieprestatie van het pand aan (van A tot G) en moet worden uitgevoerd door een erkende technicus.
Kosten: € 1,50 per m2
Geldigheid: 10 jaar (5 jaar voor categorie G)
Het certificaat van de gemeenschap van eigenaren
Als uw woning deel uitmaakt van een mede-eigendom, moet u een attest voorleggen waaruit blijkt dat u geen achterstallige lasten hebt en dat er geen onbetaalde schulden zijn.
Waarom is dit belangrijk? Als u achterstallige betalingen heeft, kan de koper weigeren te kopen of eisen dat u deze vóór de ondertekening vereffent. In Spanje kunnen schulden van eigenaar op eigenaar overgaan. Ze zijn gekoppeld aan het onroerend goed en niet aan de natuurlijke of rechtspersoon die het bezit.
De laatste kwitanties van de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
De IBI is het Spaanse equivalent van de onroerendezaakbelasting in Frankrijk. Net als bij de kosten voor mede-eigendom moet u bij de verkoop aantonen dat u geen betalingsachterstand heeft.
Het kadastraal referentienummer
Dit is het unieke identificatienummer van uw onroerend goed in het Spaanse kadaster. Het moet overeenkomen met de beschrijving van het onroerend goed in de nota simple.
De rol van Terreta Spain: wij verzamelen al deze documenten voor u, controleren de geldigheid ervan en presenteren ze op een overzichtelijke manier aan de koper. Geen stress, niets vergeten.
De stappen van een vastgoedverkoop in Spanje met Terreta Spain
We hebben het onderwerp al even aangestipt, maar hier volgt een duidelijk overzicht van hoe uw vastgoedverkoop in Spanje met uw Terreta Spain-expert concreet zal verlopen:
1. Eerste contact en inspectie van het onroerend goed
We beginnen met een gesprek om uw project te begrijpen: waarom verkoopt u, binnen welke termijn, wat zijn uw verwachtingen qua prijs.
Vervolgens wordt het onroerend goed geïnspecteerd: algemene staat, eventueel te verwachten werkzaamheden, sterke punten die benadrukt moeten worden, documenten die u al in uw bezit heeft.
2. Schatting en prijsstrategie
Uw Terreta Spain-expert analyseert de lokale markt (prijs per m², vergelijkbare woningen, vraag en aanbod) en samen stellen we een realistische en concurrerende verkoopprijs vast. Niet te hoog (waardoor de woning lang te koop staat) en niet te laag (waardoor u geld verliest). We zoeken naar de 'sweet spot', zoals dat heet.
3. Voorbereiding van het object (optioneel)
Indien nodig kunnen wij u adviseren over kleine werkzaamheden of home staging om het pand aantrekkelijker te maken. Bij Terreta Spain bieden we zelfs een sleutelklare renovatieservice aan als u de waarde wilt verhogen voordat u verkoopt. Spoiler: dat kan oplopen tot +30%.
4. Samenstelling van het verkoopdossier
We verzamelen alle verplichte documenten (notariële akte, energiecertificaat, certificaat van de gemeenschap, IBI, enz.) en controleren of alles in orde is.
5. In de handel brengen
Professionele foto's, virtuele rondleidingen, opstellen van meertalige advertenties (FR/ES/EN), verspreiding op Idealista, Fotocasa, onze sociale netwerken en, met voorrang, aan onze database van gekwalificeerde (en zeer actieve) kopers.
6. Organisatie van bezoeken en kwalificatie van kopers
We filteren de aanvragen, controleren de kredietwaardigheid van de kandidaten en organiseren de bezoeken (fysiek of via video).
Woont u in Frankrijk of elders? Geen probleem, wij regelen de bezoeken ter plaatse en brengen u gedetailleerd verslag uit.
7. Onderhandeling
Is er een serieuze koper? Geweldig. Wij onderhandelen voor u: prijs, voorwaarden, termijnen, kosten, enz.
8. Ondertekening van het aanbetalingscontract (arras)
Zodra overeenstemming is bereikt, wordt het aanbetalingscontract in het Spaans opgesteld (met Franse vertaling). De koper betaalt doorgaans 10% van de prijs als aanbetaling.
Deze overeenkomst is bindend voor beide partijen: als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling; als u zich terugtrekt, moet u het dubbele terugbetalen.
Ga verder met onze praktische fiche: "De aanbetalingsovereenkomst in Spanje".
9. Coördinatie met de notaris
De datum voor de ondertekening van de authentieke akte bij de Spaanse notaris wordt vastgesteld. Er wordt gecontroleerd of alle documenten klaar zijn, of de hypotheek (indien van toepassing) is opgeheven en of de koper over voldoende financiële middelen beschikt.
10. Ondertekening bij de notaris en betaling
De grote dag: ondertekening van de koopakte, betaling van het saldo (met inhouding van 3% als u niet-ingezetene bent), overhandiging van de sleutels.
Als u niet aanwezig kunt zijn, ondertekenen we een notariële volmacht zodat de verkoop zonder u en in alle veiligheid kan plaatsvinden.
Wilt u weten hoe het volmachtproces verloopt? Geoffroy, een van de oprichters van Terreta, legt het uit in een praktische fiche: "Hoe geeft ueen volmacht bij een notaris in Spanje?".
11. Fiscale aangifte na verkoop
Binnen drie maanden na ondertekening zorgen onze partneradvocaten voor de aangifte van de meerwaarde (model 210) en de eventuele terugvordering van het te veel geïnde bedrag.
Gemiddelde verkooptijd: 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de locatie, de staat van het pand en de prijs. Panden op een goede locatie in Valencia of Madrid worden vaak binnen 3 maanden verkocht.
Klassieke fouten die je moet vermijden als je in Spanje verkoopt
Fout nr. 1: De verkoopprijs overschatten
Dit is de belangrijkste oorzaak van mislukking. Een te duur object blijft maandenlang op de markt staan, wordt 'verdacht' in de ogen van kopers en uiteindelijk moet u de prijs drastisch verlagen.
- De oplossing: maak vanaf het begin een realistische schatting op basis van recente vergelijkbare objecten en de huidige marktomstandigheden.
Fout nr. 2: De presentatie van het pand verwaarlozen
Wazige foto's gemaakt met een smartphone, slordige beschrijving, rommelig of niet schoongemaakt voor bezichtigingen... Het resultaat: kopers lopen weg nog voordat ze het huis hebben bezichtigd.
- De oplossing: investeer in professionele foto's, zorg voor een goede beschrijving, doe een minimum aan home staging (opruimen, depersonaliseren, luchten). Terreta-bonus: wij regelen dit ook voor u, klik hier.
Fout nr. 3: Het dossier niet vooraf controleren
Op de dag van de ondertekening ontdekt u dat uw energiecertificaat verlopen is, dat de gemeenschap 2000 euro aan achterstallige betalingen eist of dat er in de nota simple melding wordt gemaakt van een niet-opgeheven hypotheek. De koper trekt zich terug en de verkoop gaat niet door.
- De oplossing: stel het volledige dossier samen voordat u het onroerend goed te koop aanbiedt. Terreta Spain regelt dit voor u.
Fout nr. 4: De fiscaliteit vergeten
Veel verkopers komen pas op de dag van de ondertekening te weten dat er 3% ingehouden wordt en dat ze de meerwaarde moeten aangeven. Dan is het te laat om nog iets te doen.
- De oplossing: laat u vanaf het begin bijstaan door een fiscalist om de te verwachten meerwaarde te berekenen, de kosten te anticiperen en de aangifte te optimaliseren.
Fout nr. 5: Een niet-gekwalificeerde koper accepteren
U tekent een aanbetalingscontract met een koper die geen eigen middelen, geen goedgekeurd krediet en geen financieringsgarantie heeft. Twee maanden later trekt hij zich terug, waardoor u tijd verliest en het pand opnieuw op de markt moet brengen.
- De oplossing: controleer altijd de solvabiliteit van de koper voordat u de aanbetaling ondertekent. Terreta Spain filtert en beoordeelt alle kandidaten.
Praktijkvoorbeeld: de verkoop van een appartement in Valencia
De context
Marie en Julien, een Frans echtpaar dat fiscaal in Frankrijk woont, kochten in 2018 een appartement van 80 m² in de wijk Ruzafa in Valencia voor € 180.000 (inclusief aankoopkosten: € 15.000).
In 2025 besluiten ze te verkopen om elders te herinvesteren. Ze nemen contact op met Terreta Spain.
Begeleiding Terreta Spanje
- Schatting: na analyse van de lokale markt wordt de verkoopprijs vastgesteld op € 240.000.
- Voorbereiding: we raden aan om wat kleine schilder- en opknapwerkzaamheden uit te voeren (kosten: € 2.000) om de waarde van het pand te verhogen.
- Samenstelling van het dossier: nota simple, energiecertificaat, certificaat van de gemeenschap, actuele IBI.
- Marketing: HD-foto's, virtuele rondleiding, advertenties in het Frans, Spaans en Engels, verspreiding op Idealista, Fotocasa en ons netwerk.
- Bezoeken: 12 bezoeken in 3 dagen, 3 serieuze aanbiedingen.
- Onderhandeling: we onderhandelen met de beste koper en accepteren een bod van € 238.000.
- Ondertekening van de aanbetaling: de koper betaalt € 23.800 (10%) als aanbetaling.
- Ondertekening bij de notaris: 2 maanden later, ondertekening van de authentieke akte. Inhouding van 3% (7.140 €) betaald aan de Spaanse belastingdienst.
- Belastingaangifte: onze fiscaal jurist berekent de werkelijke meerwaarde:
- Verkoopprijs: € 238.000
- Aankoopprijs: € 180.000 + € 15.000 (kosten) = € 195.000
- Werkzaamheden: € 2.000
- Verkoopkosten: € 7.140 (makelaarskosten 3% excl. btw) + € 1.500 (overige kosten)
- Nettowinst: 238.000 − 195.000 − 2.000 − 8.640 = 32.360 €
- Verschuldigde belasting: 32.360 × 19% = 6.148 €
Aangezien € 7.140 is ingehouden, krijgen Marie en Julien € 992 terug van de Spaanse belastingdienst.
Eindresultaat: verkoop binnen 3 maanden, optimale prijs, geoptimaliseerde fiscaliteit, geen stress.
Ze hebben verkocht met Terreta Spain
"Ik heb twee appartementen verkocht, één via een Spaans makelaarskantoor en één via Terreta Spain. Het verschil is duidelijk: de klantenservice is methodisch en transparant. Dat is alles wat een klant nodig heeft om zijn transactie veilig te laten verlopen. Een eenvoudige wederverkoop en een vereenvoudigde belastingafhandeling na aankoop met hun partneradvocaten, ga er gerust op af."
— Romain Aldeghi
"Mijn vrouw en ik spreken niet zo goed Spaans en het was voor ons heel geruststellend om via Terreta Spain te verkopen. Maxime heeft alles van A tot Z heel serieus afgehandeld, inclusief een probleem met de koper op de dag zelf. Het resultaat: we hebben een volmacht gegeven en Terreta heeft voor ons getekend."
— Eric Bernardini
Bent u klaar om te verkopen?
FAQ: Uw onroerend goed verkopen in Spanje
Hoe lang duurt het om een woning in Spanje te verkopen?
Gemiddeld 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de locatie, de staat van het pand en de prijs. Panden op een goede locatie in Valencia of Madrid worden met professionele begeleiding vaak binnen 3 maanden verkocht.
Welke documenten zijn nodig om in Spanje te verkopen?
Eenvoudige nota (uittreksel uit het eigendomsregister), geldig energiecertificaat, recent certificaat van de vereniging van eigenaren, laatste IBI-kwijtingen, kadastraal referentienummer. Terreta Spain stelt het dossier voor u samen.
Hoe zit het met de belasting voor een niet-ingezeten verkoper?
De koper houdt 3% van de verkoopprijs in voor de Spaanse belastingdienst. Vervolgens moet u uw meerwaarde (IRNR) binnen 3 maanden aangeven en 19% belasting betalen over de netto meerwaarde. Als de inhouding van 3% hoger is dan de verschuldigde belasting, krijgt u het teveel betaalde bedrag terug.
Is het mogelijk om uw woning op afstand te verkopen vanuit Frankrijk, Nederland of elders in de wereld?
Ja, absoluut. Terreta Spain organiseert de bezichtigingen ter plaatse, regelt de onderhandelingen en kan de ondertekening bij volmacht door een notaris afhandelen. U hoeft zich niet te verplaatsen.
Hoeveel bedragen de makelaarskosten?
De kosten van Terreta Spain voor de verkoop van uw woning bedragen 3% exclusief btw van de netto verkoopprijs. Alles is transparant, zonder verborgen kosten.
Wat gebeurt er als mijn woning niet verkocht wordt?
We passen de strategie aan: herziening van de prijs, verbetering van de presentatie, uitbreiding van de distributie, valorisatiewerkzaamheden. Het doel is altijd om te verkopen, niet om te laten liggen.
Moet je ook belasting betalen in het land waar je woont?
Ja, als u fiscaal buiten Spanje woont, moet u de meerwaarde aangeven. Maar dankzij de belastingverdragen die veel landen met Spanje hebben gesloten, is de in Spanje betaalde belasting aftrekbaar. U geeft het aan, maar u betaalt niet twee keer.
