¿Es usted propietario de un piso en Valencia, una casa en la costa de Alicante o una propiedad en Madrid y está pensando en venderla? Tanto si es residente fiscal en Francia como en otro país, la venta de un inmueble en España se rige por unas normas específicas: retención fiscal del 3 % para los no residentes, documentos obligatorios en español, coordinación con un notario español, gestión de la plusvalía local...
¿La buena noticia? Con el método adecuado y un acompañamiento personalizado en su idioma (francés, inglés, español), vender en España puede ser un proceso fluido, rápido y rentable. Esta guía le explica todo: desde la tasación hasta la firma ante notario, pasando por la fiscalidad y los errores clásicos que hay que evitar.
«Vender su propiedad inmobiliaria en España: la guía completa de Terreta Spain». ¡Allá vamos!
| En resumen: vender una propiedad en España, lo que hay que recordar Vender por cuenta propia es arriesgado: valoración aproximada, documentación incompleta, gestión fiscal deficiente, negociación desequilibrada. Una agencia multilingüe como Terreta Spain garantiza y agiliza la venta: valoración realista, documentación completa, comercialización profesional, selección de compradores, asesoramiento fiscal. En francés, inglés y español. Usted elige. La fiscalidad no es un obstáculo: con el asesoramiento adecuado, la retención del 3 % y la declaración de plusvalías se gestionan sin estrés. Puede vender a distancia: visitas, negociación y firma por poder, todo es posible desde Francia, los Países Bajos, Gran Bretaña o cualquier otro lugar del mundo. Plazo medio de venta: de 3 a 6 meses, a menudo menos de 3 meses para las propiedades bien situadas en Valencia o Madrid. ¿Tiene un proyecto de venta en España? Terreta Spain le acompaña de principio a fin, en su idioma, con un único objetivo: vender al mejor precio, sin estrés. Botón «Valorar mi propiedad» |
Vender por cuenta propia o con una agencia francófona: el verdadero cálculo
La tentación de vender por cuenta propia
Muchos propietarios franceses o extranjeros se preguntan: «¿Por qué pagar los honorarios de una agencia si puedo vender mi propiedad yo mismo?».
Sobre el papel, la idea puede parecer atractiva. Se ahorra entre un 3 y un 5 % del precio de venta. Pero, en realidad, vender por cuenta propia en España sin dominar perfectamente el idioma, el mercado local, los códigos y los procedimientos legales supone asumir riesgos importantes.
Los riesgos concretos de vender por tu cuenta:
- Estimación aproximada: sin un conocimiento profundo del mercado, corre el riesgo de sobreestimar (y no vender nunca) o subestimar (y perder miles de euros).
- Expediente incompleto o no conforme: certificado energético caducado, nota simple no actualizada, certificado de la comunidad faltante... Un comprador serio (o su banco) puede echarse atrás en el último momento si el expediente no está en regla.
- Mala gestión fiscal: retención del 3 %, declaración de plusvalías (IRNR), plazos de 3 meses para declarar... Un olvido o un error pueden salirle mucho más caros que los honorarios de la agencia.
- Negociación desequilibrada: frente a un comprador bien asesorado (con agente, abogado, asesor fiscal), usted se encuentra en una posición de debilidad si negocia solo sin experiencia local.
- Pérdida de tiempo y estrés: organizar las visitas desde su país de residencia, responder a preguntas en español, gestionar los recordatorios, coordinar al notario y al comprador... Es un trabajo a tiempo completo. El nuestro.
Lo que una agencia trilingüe (francés, inglés, español) le ofrece concretamente
Una agencia especializada como Terreta Spain no se limita a publicar un anuncio en Internet. Garantiza la seguridad de su transacción de principio a fin:
- Estimación realista y defendible, basada en un análisis comparativo detallado del mercado (precio por m², demanda de alquiler o compra, competencia directa, tendencias del barrio).
- Preparación de un expediente de venta completo y conforme: nota simple actualizada, certificado energético válido, certificado de la comunidad de propietarios sin deudas, últimos recibos del IBI, referencia catastral coherente.
- Comercialización profesional: fotos HD, visitas virtuales, redacción de anuncios multilingües (francés, español, inglés), difusión en portales españoles (Idealista, Fotocasa) y a través de nuestra red de compradores internacionales cualificados y muy receptivos.
- Calificación de los compradores: verificación de solvencia, filtrado de visitas, organización de visitas físicas o por videoconferencia según la situación.
- Asistencia fiscal completa: coordinación con abogados fiscalistas asociados para la declaración de plusvalías, recuperación de la retención del 3 % si es necesario, optimización fiscal tras la venta.
- Venta a distancia facilitada: si vive en Francia, la agencia se encarga de las visitas, la negociación y puede formalizar la firma mediante un poder notarial. No es necesario que se desplace.
- Resultado: una venta más rápida (entre 3 y 6 meses de media), al mejor precio, sin estrés ni sorpresas desagradables.
La fiscalidad de la venta inmobiliaria en España para los no residentes
A menudo, este es el aspecto que más preocupa a los vendedores extranjeros: «¿Cuántos impuestos voy a pagar en España? ¿Y en mi país?».
La retención del 3 %: ¿qué es y cómo funciona?
Si usted no es residente fiscal en España (es decir, es residente fiscal en Francia o en otro país), el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de venta y a ingresarlo en la Hacienda Pública española en el momento de la firma ante notario.
Ejemplo concreto:
Usted vende un piso por 200 000 €. El comprador retiene 6000 € (3 %) y le paga 194 000 €. Los 6000 € se ingresan en la Hacienda Pública española como anticipo de su impuesto sobre la plusvalía a través del modelo 211.
Esta retención no es el impuesto definitivo. Es una garantía para la Hacienda española. A continuación, debe declarar su plusvalía real en los tres meses siguientes a la venta.
La declaración de plusvalía (IRNR)
En los 90 días siguientes a la firma, debe rellenar el modelo 210 para declarar su plusvalía inmobiliaria en España.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Plusvalía = Precio de venta − (Precio de compra + gastos de adquisición + obras justificadas + gastos de venta)
¿Cuál es el tipo impositivo?
El 19 % de la plusvalía para los no residentes cuyo domicilio fiscal se encuentre en Europa.
Ejemplo:
- Precio de compra: 150 000 € (+ 15 000 € de gastos de compra)
- Precio de venta: 200 000 € (− 8000 € de gastos de venta)
- Plusvalía neta: 200 000 − (150 000 + 15 000) − 8 000 = 27 000 €
- Impuesto adeudado: 27 000 × 19 % = 5130 €
- Como el comprador ha retenido 6000 € y usted solo debe realmente 5130 €, puede recuperar 870 € de la Agencia Tributaria española.
- Por el contrario, si su plusvalía real genera un impuesto superior a 6000 €, deberá pagar la diferencia.
¿Y los impuestos en su país de residencia?
Si usted es residente fiscal en Francia, por ejemplo, también deberá declarar su plusvalía en Francia. Pero hay buenas noticias: gracias al convenio fiscal franco-español, el impuesto pagado en España es deducible del impuesto francés (mecanismo de crédito fiscal).
Lo mismo ocurre con todos los países que han firmado convenios similares, y son muchos: Alemania, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Estados Unidos, Reino Unido, etc.
Por lo tanto, no pagará dos veces, pero deberá declarar en ambos países.
El consejo de Terreta Spain: le ponemos en contacto con nuestros abogados fiscalistas asociados, como Félix Delaguía Luzón, para que se encarguen de toda esta parte. Usted no tiene que preocuparse por nada, nosotros nos aseguramos de que todo se declare correctamente y dentro de los plazos establecidos.
Documentos obligatorios para vender una propiedad en España
En España, el vendedor tiene la obligación de proporcionar varios documentos antes de la firma. Un expediente incompleto puede bloquear la venta o ahuyentar al comprador.
La nota simple (extracto del Registro de la Propiedad)
Es una especie de «documento de identidad» del inmueble, expedido por el Registro de la Propiedad. Demuestra que usted es el propietario, indica si la casa o el apartamento está libre de cargas (hipoteca, embargo, servidumbres) y describe oficialmente el inmueble (superficie, referencia catastral, etc.).
Coste: menos de 10 €
¿Cuándo solicitarla? Justo antes de la venta, para asegurarse de que la información está actualizada.
El certificado energético (Certificado de Eficiencia Energética)
El CEE es ahora obligatorio para cualquier venta inmobiliaria en España. Indica el rendimiento energético del inmueble (de A a G) y debe ser realizado por un técnico autorizado.
Coste: 1,50 € por m2
Validez: 10 años (5 años para la categoría G)
El certificado de la comunidad de propietarios
Si su propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, deberá presentar un certificado que acredite que está al corriente de sus gastos y que no tiene deudas pendientes.
¿Por qué es importante? Si tiene deudas pendientes, el comprador puede negarse a comprar o exigirle que las salde antes de firmar. En España, las deudas pueden pasar de un propietario a otro. Están vinculadas al bien y no a la persona física o jurídica que lo posee.
Las últimas recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es el equivalente español al impuesto sobre bienes inmuebles en Francia. Al igual que con los gastos de comunidad, debe demostrar que está al corriente de sus pagos en el momento de la venta.
La referencia catastral
Es el número de identificación único de su propiedad en el catastro español. Debe coincidir con la descripción de la propiedad que figura en la nota simple.
El papel de Terreta Spain: recopilamos todos estos documentos por usted, verificamos su validez y los presentamos de forma clara al comprador. Sin estrés, sin olvidos.
Los pasos para vender una propiedad inmobiliaria en España con Terreta Spain
Hemos abordado brevemente el tema, pero a continuación le explicamos claramente cómo se desarrollará concretamente la venta de su inmueble en España con su experto de Terreta Spain:
1. Primer contacto y auditoría del inmueble
Comenzamos con una conversación para comprender su proyecto: por qué vende, en qué plazo, cuáles son sus expectativas en términos de precio.
A continuación, se realiza una auditoría del inmueble: estado general, posibles obras que se deben prever, puntos fuertes que se deben valorizar, documentos que ya están en su poder.
2. Estimación y estrategia de precios
Tu experto de Terreta Spain analiza el mercado local (precio por m², propiedades comparables, oferta/demanda) y juntos fijamos un precio de venta realista y competitivo. Ni demasiado alto (la propiedad se queda estancada en el mercado), ni demasiado bajo (pierdes dinero). Encontramos el «punto óptimo», como se suele decir.
3. Preparación del bien (opcional)
Si es necesario, podemos asesorarle sobre pequeñas reformas o home staging para que la propiedad resulte más atractiva. En Terreta Spain, incluso ofrecemos un servicio de renovación llave en mano si desea aumentar su valor antes de venderla. Spoiler: puede llegar hasta un +30 %.
4. Constitución del expediente de venta
Se reúnen todos los documentos obligatorios (nota simple, certificado energético, certificado de la comunidad, IBI, etc.) y se comprueba que todo esté en regla.
5. Comercialización
Fotos profesionales, visitas virtuales, redacción de anuncios multilingües (FR/ES/EN), difusión en Idealista, Fotocasa, nuestras redes sociales y, prioritariamente, a nuestra base de compradores cualificados (y muy activos).
6. Organización de visitas y calificación de compradores
Se filtran las solicitudes, se comprueba la solvencia de los candidatos y se organizan las visitas (físicas o por videoconferencia).
¿Vive en Francia o en otro lugar? No hay problema, gestionamos las visitas in situ y le proporcionamos informes detallados.
7. Negociación
¿Hay algún comprador serio interesado? Estupendo. Negociamos por usted: precio, condiciones, plazos, asunción de gastos, etc.
8. Firma del contrato de depósito (arras)
Una vez alcanzado el acuerdo, se redacta el contrato de arras en español (con traducción al francés). El comprador suele pagar el 10 % del precio como anticipo.
Este contrato compromete a ambas partes: si el comprador se retracta, pierde el depósito; si usted se retracta, debe devolver el doble.
Más información en nuestra ficha práctica: «El contrato de arras en España».
9. Coordinación con el notario
Se fija la fecha de la firma de la escritura pública ante el notario español. Se comprueba que todos los documentos estén listos, que la hipoteca (si la hay) esté cancelada y que los fondos del comprador estén disponibles.
10. Firma ante notario y pago
El día D: firma de la escritura de compraventa, pago del saldo (con una retención del 3 % si es usted no residente), entrega de las llaves.
Si no puede desplazarse, firmamos un poder notarial para que la venta se realice sin usted, con total seguridad.
¿Quieres saber cómo funciona el poder notarial? Geoffroy, uno de los fundadores de Terreta, te lo explica en una ficha práctica:«¿Cómo otorgar un poder notarial en España?».
11. Declaración fiscal posterior a la venta
En los tres meses siguientes a la firma, nuestros abogados fiscalistas asociados se encargan de la declaración de plusvalía (modelo 210) y de la posible recuperación del exceso cobrado.
Plazo medio de venta: de 3 a 6 meses, dependiendo de la ubicación, el estado del inmueble y el precio. Los inmuebles bien situados en Valencia o Madrid suelen venderse en menos de 3 meses.
Errores clásicos que hay que evitar al vender en España
Error n.º 1: Sobreestimar el precio de venta
Es la principal causa de fracaso. Un inmueble demasiado caro permanece meses en el mercado, se vuelve «sospechoso» a los ojos de los compradores y, finalmente, hay que bajar drásticamente el precio.
- La solución: realizar una estimación realista desde el principio, basada en comparables recientes y en las condiciones actuales del mercado.
Error n.º 2: descuidar la presentación del inmueble
Fotos borrosas tomadas con un smartphone, descripción descuidada, mal ordenado o sin limpiar para las visitas... Resultado: los compradores pasan de largo antes incluso de visitarlo.
- La solución: invertir en fotos profesionales, cuidar la descripción, hacer un mínimo de home staging (ordenar, despersonalizar, ventilar). Bonus Terreta: también nos encargamos de ello por usted, haga clic aquí.
Error n.º 3: No comprobar el expediente con antelación
El día de la firma, descubre que su certificado energético ha caducado, que la comunidad reclama 2000 € de impagos o que la nota simple menciona una hipoteca no cancelada. El comprador se echa atrás y la venta se frustra.
- La solución: preparar el expediente completo antes de poner la propiedad a la venta. Terreta Spain se encarga de ello por usted.
Error n.º 4: Olvidarse de los impuestos
Muchos vendedores descubren la retención del 3 % y la obligación de declarar la plusvalía... el día de la firma. Demasiado tarde para optimizar o anticiparse.
- La solución: contar con la ayuda de un fiscalista desde el principio para calcular la plusvalía previsible, anticipar los gastos y optimizar la declaración.
Error n.º 5: Aceptar a un comprador no cualificado
Usted firma un contrato de depósito con un comprador que no tiene aportación, crédito validado ni garantía de financiación. Dos meses después, el comprador se retracta, usted pierde tiempo y tiene que volver a poner la propiedad en el mercado.
- La solución: comprueba siempre la solvencia del comprador antes de firmar el contrato de reserva. Terreta Spain filtra y califica a todos los candidatos.
Caso práctico: venta de un piso en Valencia
El contexto
Marie y Julien, una pareja francesa con residencia fiscal en Francia, compraron en 2018 un piso de 80 m² en el barrio de Ruzafa, en Valencia, por 180 000 € (gastos de compra incluidos: 15 000 €).
En 2025, deciden vender para reinvertir en otro lugar. Se ponen en contacto con Terreta Spain.
El acompañamiento de Terreta Spain
- Estimación: tras analizar el mercado local, se fija el precio de venta en 240 000 €.
- Preparación: se recomienda realizar algunas pequeñas obras de pintura y renovación (coste: 2000 €) para revalorizar el inmueble.
- Constitución del expediente: nota simple, certificado energético, certificado de la comunidad, IBI al día.
- Comercialización: fotos HD, visita virtual, anuncios en FR/ES/EN, difusión en Idealista, Fotocasa y nuestra red.
- Visitas: 12 visitas en 3 días, 3 ofertas serias.
- Negociación: se negocia con el mejor comprador y se acepta una oferta de 238 000 €.
- Firma del anticipo: el comprador abona 23 800 € (10 %) en concepto de anticipo.
- Firma ante notario: dos meses después, firma de la escritura pública. Retención del 3 % (7140 €) pagada a la Agencia Tributaria española.
- Declaración fiscal: nuestro abogado fiscalista calcula la plusvalía real:
- Precio de venta: 238 000 €
- Precio de compra: 180 000 € + 15 000 € (gastos) = 195 000 €
- Obras: 2000 €
- Gastos de venta: 7140 € (honorarios de agencia 3 % sin IVA) + 1500 € (otros gastos)
- Plusvalía neta: 238 000 − 195 000 − 2 000 − 8 640 = 32 360 €
- Impuesto adeudado: 32 360 × 19 % = 6148 €
Como se retuvieron 7140 €, Marie y Julien recuperan 992 € de la Agencia Tributaria española.
Resultado final: venta en 3 meses, precio óptimo, fiscalidad optimizada, sin estrés.
Han vendido con Terreta Spain
«He vendido dos pisos, uno con una agencia española y otro con Terreta Spain. La diferencia es clara: el seguimiento al cliente es metódico y transparente. Es todo lo que un cliente busca para garantizar su transacción. Una reventa sencilla y una fiscalidad postventa facilitada con sus abogados asociados, adelante sin dudarlo».
— Romain Aldeghi
«Mi esposa y yo no hablamos bien español, por lo que vender con Terreta Spain nos dio mucha tranquilidad. Maxime se encargó de todo, de principio a fin, con mucha seriedad, incluyendo un problema relacionado con el comprador el día de la venta. El resultado: le dimos un poder notarial y Terreta firmó por nosotros».
— Eric Bernardini
¿Está listo para vender?
Preguntas frecuentes: Vender su propiedad inmobiliaria en España
¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad en España?
De media, entre 3 y 6 meses, dependiendo de la ubicación, el estado del inmueble y el precio. Los inmuebles bien situados en Valencia o Madrid suelen venderse en menos de 3 meses con ayuda profesional.
¿Qué documentos se necesitan para vender en España?
Nota simple (extracto del Registro de la Propiedad), certificado energético válido, certificado de la comunidad de propietarios al día, últimos recibos del IBI, referencia catastral. Terreta Spain prepara el expediente por usted.
¿Cuál es la fiscalidad para un vendedor no residente?
El comprador retiene el 3 % del precio de venta para Hacienda. A continuación, debe declarar su plusvalía (IRNR) en un plazo de tres meses y pagar un 19 % de impuestos sobre la plusvalía neta. Si la retención del 3 % supera el impuesto adeudado, se le devolverá el exceso cobrado.
¿Se puede vender una propiedad a distancia desde Francia, los Países Bajos o cualquier otro lugar del mundo?
Sí, por supuesto. Terreta Spain organiza las visitas in situ, gestiona la negociación y puede formalizar la firma mediante un poder notarial. No es necesario que se desplace.
¿Cuánto cuestan los honorarios de la agencia?
Los honorarios de Terreta Spain por vender su propiedad ascienden al 3 % (sin IVA) del precio neto de venta. Todo es transparente, sin gastos ocultos.
¿Qué pasa si mi propiedad no se vende?
Se ajusta la estrategia: revisión del precio, mejora de la presentación, ampliación de la difusión, trabajos de revalorización. El objetivo sigue siendo vender, no dejar que se quede sin vender.
¿Hay que pagar impuestos también en el país de residencia?
Sí, si usted es residente fiscal fuera de España, debe declarar la plusvalía. Pero gracias a los convenios fiscales firmados con España por numerosos países, el impuesto pagado en España es deducible. Usted declara, pero no paga dos veces.
