Terreta Spanje, bijgewerkt in mei 2026
De context
Tous les mois, nous recevons des appels de potentiels acquéreurs britanniques. Et, ils commencent souvent de la même façon : “On nous a dit que c’était devenu compliqué d’acheter en Espagne depuis le Brexit. C’est vrai ?” Disons qu’à première vue, cela paraît surtout moins intéressant. Mais à y regarder de plus près, des solutions existent.
Historiquement, les Britanniques ont été la nationalité la plus active sur le marché immobilier espagnol, atteignant près de 25 % des ventes internationales en 2015 (Registradores de España). Une histoire d’amour qui a conduit des milliers de retraités, d’investisseurs et de familles à choisir la Costa Blanca, Valence, Alicante, Málaga, les Baléares… Puis il y a eu le Brexit. Et les règles ont changé.
Vous êtes résident fiscal au Royaume-Uni et vous voulez acheter un bien immobilier en Espagne ? Contactez-nous.
Aujourd'hui, les Britanniques restent la première nationalité étrangère en volume absolu avec près de 6 000 transactions au premier semestre 2025, mais leur part de marché a perdu près d'un point de pourcentage sur un an. Ce n'est pas un hasard.
Depuis le 1er janvier 2021, les résidents fiscaux britanniques sont traités comme des non-résidents hors UE en Espagne. Le taux d'imposition sur les loyers perçus est passé de 19 % à 24 %, sur le revenu brut.
Beaucoup d'acheteurs britanniques se retrouvent face à une équation qu'ils ne maîtrisent plus. Certains hésitent. D'autres achètent quand même et “tombent de leur chaise” à la première déclaration fiscale.
Ce guide est fait pour les citoyens britanniques qui veulent acheter intelligemment. Comprendre ce que le Brexit change vraiment côté fiscalité, pourquoi la bonne structure juridique peut faire radicalement baisser votre impôt, et comment Terreta Spain vous accompagne de A à Z côté Espagne.
Acheter en nom propre depuis le Royaume-Uni : 24% sur le brut, ça fait mal
Voici ce que ça donne concrètement si vous achetez en nom propre en tant que résident fiscal britannique.
- Vous percevez 18 000 € de loyers bruts par an sur un appartement à Valencia.
- Vos charges réelles (intérêts d'emprunt, IBI, copropriété, assurance, gestion locative) s'élèvent à 10 000 €.
- Votre revenu net réel est donc de 8 000 €.
En tant que non-résident hors UE, l'Espagne vous impose sur le brut :
24 % x 18 000 € = 4 320 € d'impôt.
L’info Terreta Spain : même en l’absence de location toute ou partie de l’année, l’administration fiscale espagnole considère que le bien génère un revenu fictif (imputación de renta inmobiliaria para no residentes ou renta imputada). Il est donc imputé et imposé à 24 % de la valeur cadastrale du bien. La base imposable est égale à 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale.
Pour tout savoir sur ce point, c’est par ici : “La renta imputada en Espagne, qu’est-ce que c’est ?”
Un résident UE sur la même situation paierait:
19 % x 8 000 € (net) = 1 520 € d'impôt.
La différence : 2 800 € par an sur un seul bien. Sur 10 ans et plusieurs appartements, le chiffre devient très significatif.
À noter : une évolution jurisprudentielle importante en 2025
En juillet 2025, l'Audiencia Nacional (SAN 3630/2025) a rendu un jugement historique : les non-résidents hors UE peuvent désormais déduire leurs charges liées à la location sur le Modelo 210, au même titre que les résidents de l'UE. Concrètement, cela signifie que le calcul sur le revenu brut mentionné ci-dessus pourrait être remplacé par un calcul sur le revenu net dans un futur proche.
Attention : le jugement est actuellement en appel devant le Tribunal Supremo. En attendant, l'administration fiscale peut continuer à appliquer la règle du brut à 24%. En pratique, certains contribuables non-EU ont déjà obtenu des rectifications de leur déclaration et des remboursements d'impôts payés en excès.
Quoi qu'il en soit, la différence de taux subsiste : 19% pour les résidents UE contre 24% pour les Britanniques, même sur base nette. Sur des revenus locatifs importants, l'écart reste significatif.
Pour en savoir plus, découvrez notre article complet : “Acheter en Espagne depuis le Royaume-Uni : ce que le Brexit a changé”.
Vous êtes résident fiscal britannique et vous cherchez un bien immobilier en Espagne ? Contacter notre équipe d’experts.
Acheter en Espagne depuis le Royaume-Uni via une société espagnole (SL) : la solution pour réduire l’impôt
En créant une SL espagnole (Sociedad Limitada, l'équivalent de la Ltd britannique), vous sortez du régime IRNR et entrez dans le régime de l'Impuesto sobre Sociedades (IS).
Pour aller plus loin, découvrez nos articles dédiés :
- Tout sur l’Impuesto sobre Sociedades (IS)
- Créer une SL (Sociedad Limitada) pour vos achats immobiliers en Espagne
- Faut-il acheter en Espagne en nom propre, en SL ou en SOCIMI ?
Ce que ça change concrètement :
La SL déduit toutes ses charges du résultat imposable : intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurance, frais de gestion locative, amortissements du bien (environ 2 à 3 % par an sur la valeur du bâti). L'IS s'applique ensuite sur le bénéfice net à 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les deux premiers exercices bénéficiaires (chiffre d'affaires inférieur à 10M€).
Les 3 étapes pour structurer votre investissement
Étape 1 : Créer la SL espagnole
La SL est la structure la plus simple et la plus utilisée par les investisseurs étrangers en Espagne. Capital social minimum : 3 000 € (la loi Crea y Crece de 2022 autorise techniquement 1 €, mais ce n'est pas recommandé pour un investissement immobilier). Création en 1 à 3 semaines avec un avocat espagnol. Terreta Spain coordonne cette étape avec ses partenaires juridiques.
Avant de créer la SL, il faut obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) et un NIF, le Numéro d'Identification Fiscal espagnol indispensable pour tout acte juridique en Espagne. Délai : 2 à 6 semaines depuis le consulat espagnol au Royaume-Uni.
Info pratique : le consulat général d'Espagne à Londres traite les demandes de NIE pour les résidents britanniques.
Prenez rendez-vous directement sur leur site : exteriores.gob.es/consulados/londres
Adresse : 20 Draycott Place, Londres SW3, 2RZ
Mail : cog.londres@maec.es
Téléphone : +44 20 7589 8989
Étape 2 : Financer l'achat
Plusieurs options s'offrent à vous : les banques espagnoles financent les sociétés non-résidentes jusqu'à 60-70 % de la valeur du bien, à des taux d'environ 4 à 5 % en 2026. CaixaBank, BBVA, Sabadell et Santander sont les plus ouverts à ce type de dossier.
Si vous disposez d'actifs financiers au Royaume-Uni, un prêt lombard adossé à votre portefeuille peut aussi être envisagé, souvent à des conditions plus avantageuses que le financement bancaire espagnol classique.
L'intérêt de l'emprunt via la SL : les intérêts sont déductibles du résultat imposable espagnol, ce qui réduit encore la base IS.
Pour aller plus loin sur le financement :
Étape 3 : Acheter en société et gérer
Une fois la SL créée et le financement en place, l'achat se déroule comme pour n'importe quel acquéreur : signature chez le notaire espagnol, paiement de l'ITP (10 % en Communauté Valencienne pour un bien ancien), inscription au Registro de la Propiedad.
La SL déclare ensuite ses revenus locatifs via le Modelo 200 (IS annuel) et paie l'IBI (taxe foncière) chaque année. Une comptabilité espagnole complète est obligatoire, assurée par une gestora locale.
Le tableau comparatif : nom propre vs SL
| Criterium | Nom propre (résident UK) | Spaanse SL |
| Taux d'imposition | 24 % sur revenu brut | 15-25 % sur bénéfice net |
| Aftrek van kosten | Non (en cours de jurisprudence SAN 3630/2025 en appel) | Ja |
| Amortissements | Geen | Ja |
| Toegevoegde waarde | 24 % | 25 % (IS) |
| Aansprakelijkheid | Illimitée | Besloten vennootschap (kapitaal 3 000 €) |
| Overdracht | Acte espagnol | Cession de parts |
Les autres leviers d'optimisation
La convention fiscale UK-Espagne
Le traité de non double-imposition entre le Royaume-Uni et l'Espagne est toujours en vigueur post-Brexit. Il garantit que vous ne payez pas deux fois sur les mêmes revenus, une fois en Espagne, une fois au HMRC (le fisc britannique). Ce traité couvre les revenus locatifs, les plus-values et les dividendes remontant de votre SL vers le Royaume-Uni.
Un point rassurant que beaucoup d'acheteurs ignorent.
Le crédit lombard comme outil d'optimisation
Si vous disposez d'un portefeuille financier au Royaume-Uni (actions, obligations, fonds), un prêt lombard (Lombard loan) adossé à ce portefeuille permet de financer l'achat sans rapatrier de capital. Avantage : vous évitez potentiellement des événements fiscaux côté HMRC liés à la liquidation d'actifs, tout en bénéficiant de conditions de taux souvent meilleures que le financement bancaire espagnol classique. Les intérêts du prêt lombard sont également déductibles du résultat imposable de la SL. Strike ! 🎳
À savoir : les banques privées qui font du lombard (HSBC, Barclays, C. Hoare, etc.) ont souvent un seuil d'entrée élevé (500 000 € à 1M € de portefeuille minimum).
Pour en savoir plus sur le prêt Lombard, c’est par là : Le prêt Lombard pour acheter en Espagne
La holding UK + SL espagnole
Pour les patrimoines importants (au-desus de 500 000 € approximativement), certains montages combinent une holding britannique détenant une SL espagnole. Les dividendes remontent dans la holding UK avec une fiscalité potentiellement très avantageuse selon le statut fiscal et la structure du groupe. C'est un montage expert qui nécessite l'accompagnement d'un fiscaliste spécialisé dans les deux pays, mais sur les gros volumes, le gain est considérable.
Ce type de montage doit être validé conjointement par un avocat fiscaliste espagnol et un conseiller fiscal UK.
Devenir résident fiscal espagnol
Si vous envisagez de passer plus de 183 jours par an en Espagne, vous basculez automatiquement en résident fiscal espagnol et passez à l'IRPF, avec la possibilité de déduire toutes vos charges en nom propre, au barème progressif. Vous pouvez aussi déduire 50% de vos revenus locatifs (sur les loyers de résidence principale du locataire). Dans certains profils, c'est plus avantageux que la SL.
Pour en savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs des résidents espagnols, découvrez notre vidéo YouTube.
Mieux encore : le régime Beckham (régime des impatriés) permet aux nouveaux résidents fiscaux espagnols de bénéficier d'un taux flat de 24 % sur les revenus jusqu'à 600 000 €, pendant les 6 premières années. Un avantage considérable pour un résident britannique qui relocalise tout ou partie de son activité en Espagne.
Attention : la Ley Beckham ne s'applique qu'à ceux qui se déplacent en Espagne pour un motif professionnel (contrat de travail, détachement, direction d'entreprise). Les investisseurs purement immobiliers ne sont pas éligibles.
Pour aller plus loin, lisez notre guide sur le régime Beckham en Espagne
Plus-value à la revente : fiscalité en nom propre vs SL
En nom propre, la plus-value est taxée à 24 % pour un non-résident hors UE. Via une SL, elle entre dans le résultat de la société et est soumise à l'IS à 25 %, avec déduction des amortissements déjà pratiqués.
Dans les deux cas, l'acquéreur retient 3 % du prix de vente à la source (Modelo 211), récupérable ensuite sur la déclaration finale.
Côté britannique, la plus-value réalisée par la SL remonte ensuite vers l'actionnaire via dividendes ou cession de parts, et est imposée selon les règles fiscales britanniques en vigueur. À coordonner avec votre conseiller fiscal UK.
Un doute, une question ? Contactez-nous.
Un point à ne pas négliger : la surtaxe hors UE
Depuis le Brexit, les résidents britanniques sont traités comme des non-résidents hors UE en Espagne. Le gouvernement espagnol a proposé début 2025 une surtaxe pouvant atteindre 100 % de l'ITP pour les acheteurs hors UE.
Attention : cette mesure n'est pas en vigueur à ce jour (mai 2026) mais le texte peut apparaître... Vérifiez toujours le BOE avant de signer.
Meer informatie:
- Taxe sur la plus-value immobilière en Espagne
- Le CEE
- La cédula de habitabilidad
- Vendre son bien en Espagne, le guide complet
- Le régime Beckham en Espagne
- Le prêt Lombard pour acheter en Espagne
Acheter en Espagne depuis le Royaume-Uni : comment Terreta Spain intervient
Côté Espagne, Terreta Spain gère l'ensemble du processus : sourcing du bien, coordination avec l'avocat pour la création de la SL, NIE, notaire, travaux si nécessaire, mise en location avec licence VUT et gestion locative. L'objectif : que vous n'ayez qu'un seul interlocuteur côté espagnol.
Côté Royaume-Uni, nous vous recommandons de coordonner avec votre conseiller fiscal UK sur les implications britanniques du montage, notamment sur le traitement des dividendes et les règles CFC.
Réservez un appel de 30 minutes avec notre équipe.
Veelgestelde vragen
Je suis résident britannique mais citoyen français. Quelle est ma situation ?
Votre résidence fiscale prime sur votre nationalité. Si vous êtes résident fiscal au Royaume-Uni, vous êtes traité comme non-résident hors UE en Espagne pour votre fiscalité immobilière, quelle que soit votre nationalité.
La SL espagnole peut-elle aussi détenir ma résidence secondaire ?
Oui, mais ce n'est pas toujours optimal. Une résidence secondaire à usage personnel génère peu ou pas de revenus locatifs, ce qui réduit l'intérêt de la structure IS. À analyser cas par cas avec votre fiscaliste.
Dois-je déclarer ma SL espagnole au HMRC (l’administration fiscale du Royaume-Uni) ?
En principe oui si vous êtes actionnaire d'une société étrangère. Les règles CFC (Controlled Foreign Company) britanniques peuvent s'appliquer selon les revenus de la SL. À valider impérativement avec votre conseiller fiscal UK avant de créer la société.
Et si j'achète à plusieurs avec des amis également basés au Royaume-Uni ?
La SL est parfaitement adaptée à l'achat à plusieurs. Les parts sont réparties entre associés selon l'apport de chacun. Un pacte d'associés encadre la gouvernance et les modalités de sortie.
Quels impôts si je vends mon bien ?
L'acheteur retient 3% du prix de vente à la source (Modèle 211) et les verse aux impôts dans le mois. De votre côté, vous déclarez la plus-value nette via le Modèle 210 dans les 4 mois, au taux fixe de 19%. La différence entre les 3% retenus et l'impôt réel dû vous est remboursée. Vous payez aussi la Plusvalía municipale, calculée sur l'augmentation de la valeur du terrain, montant variable selon la commune.
Les résidents britanniques bénéficient-ils d'une déduction des charges réelles ?
Pas encore, mais la décision SAN 3630/2025 de l'Audiencia Nacional pourrait changer la donne.
Quels coûts annuels prévoir ?
- IRNR sur revenu imputé : 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale × 19% (pour les résidents britanniques)
- IBI (taxe foncière) : entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale, fixé par la mairie
- Tasa de Basuras : entre 115 et 200€/an en moyenne
- Assurance habitation : 150-400€/an
Si vous louez le bien, l'IRNR se calcule sur les loyers réels (19%), déclarés trimestriellement.
Qu'en est-il des successions ?
Les héritiers paient l'impôt sur les successions (ISD) sur les biens situés en Espagne. Les non-résidents bénéficient des mêmes abattements que les résidents de la communauté autonome concernée. En Communauté valencienne, un enfant ou conjoint hérite d'un abattement de 100 000€, porté à 156 000€ si l'enfant a moins de 21 ans. Une réduction de 95% s'applique sur la résidence principale (jusqu'à 150 000€). Délai : 6 mois après le décès. Le Royaume-Uni et l'Espagne ont une convention de double imposition : l'ISD payé en Espagne se déduit du droit de succession britannique. Astuce Terreta Spain : Le règlement européen 650/2012 vous permet de choisir la loi britannique pour régir votre succession, à condition de le préciser dans un testament valide.
Cet article a valeur d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Chaque situation doit être validée avec un avocat fiscaliste espagnol et un conseiller fiscal britannique. Les taux et règles fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur en mai 2026 et sont susceptibles d'évoluer.
