(17/06/2025)
" Uiteindelijk is Spanje liberaler dan Frankrijk als het gaat om onroerend goed" Geoffroy Reiser.
Op 17 juni werd ons team uitgenodigd voor BFM's "Experts de l'Immo" om een vraag te beantwoorden die sinds de COVID-crisis herhaaldelijk door beleggers is gesteld: moet je in Frankrijk of Spanje kopen ?
In een gesprek met Marie Coeurderoy raakte Geoffroy Reiser in een verhitte discussie verwikkeld met Thierry Vignal, ex-voorzitter van Masteos (en dus ex-collega!), die nu is begonnen aan het avontuur van Atom, het nieuwe Parijse proptech dat gespecialiseerd is in microwonen.
De herhaling is hier.
Zullen we de Clásico opnieuw spelen? Spoiler alert: Spanje speelt thuis.
De prijzen: 1-0 voor Spanje
Het is het levensbloed van de onroerendgoedsector en op dit punt wint Spanje ruimschoots.
| FRANKRIJK | SPANJE |
| Parijs: € 9.500/m² | Madrid, Barcelona: € 5.000 - € 6.000 per vierkante meter |
| Lyon - Nice - Marseille: €3.500 - €4.000 per vierkante meter | Valence (3e stad): €2.900/sq m |
| Nationaal gemiddelde: €3.000/m². | Nationaal gemiddelde: €2.400/m² (+14% in 1 jaar) |
Legende: Gemiddelde prijs per m² in Spanje - juli 2025
Bron : Idealista
- De prijzen per m² zijn in Spanje vaak half zo hoog als in Frankrijk, met een jaarlijkse stijging van 14% in 2024.
- De markt is nog steeds toegankelijk, maar staat onder druk.
Huurspanning: 2-0 voor Spanje
Spanje combineert economische groei (BBP +3,6% in 2024) met een migratiehausse.
Het is het Europese land dat de meeste nieuwe inwoners verwelkomt (+500.000 tegen 2024), aangetrokken door het klimaat, de dynamiek en de levenskwaliteit.
- Het resultaat: een record huurvraag.
In Madrid bijvoorbeeld zijn er gemiddeld 120 dossiers voor één huurwoning - drie keer zoveel als in Parijs, volgens Thierry Vignal.
Bovendien blijft het aanbod achter en is er momenteel een tekort van 2 miljoen woningen in het land. Dit zal binnen 10 jaar stijgen tot bijna 3 miljoen.
- De onbalans is structureel en bevoordeelt verhuurders.
Onderschrift: Spanje zal de komende 15 jaar een woningtekort hebben van 2,7 miljoen woningen.
Bron: La Razón (19/11/24)
3-0 voor Spanje
En... het is een hattrick voor Spanje!
In Frankrijk ligt de winstgevendheid tussen de 4 en 5,5%. In Spanje ligt het nationale gemiddelde boven de 6,7% (Fotocasa). Sommige regio's zitten in de buurt van 8% en eigenaren kunnen meer verwachten als ze seizoensverhuur of studentenverhuur aannemen.
Legende: gemiddelde winstgevendheid in Spanje sinds 2014
Bron: Fotocasa.
In het hele land zitten 8 autonome gemeenschappen boven het gemiddelde. Het kan dus niet anders dan dat Spanje ook op dit gebied zijn voorsprong behoudt.
Legenda: gemiddelde winstgevendheid in Spanje per autonome gemeenschap, 2024
Bron: Fotocasa.
Tarieven: 4-0
Vierde doelpunt voor Spanje. Een onwaarschijnlijk doel omdat de Spaanse rente altijd lager is geweest dan de Franse rente. Dit is dus een primeur.
Aan het begin van de zomer van 2025 werkten de teams van Terreta Spanje met klanten (ingezetenen) die tarieven van 1,90% over 25 jaar verkregen.
Voor niet-ingezetenen liggen de tarieven rond de 2,5-3%.
Dankzij de voortdurende daling van de Euribor zijn leningen met variabele rente - de meerderheid in Spanje - weer zeer concurrerend.
Legenda: daling van Euribor in juli 2025 (maandelijkse Euribor was 2,525% in januari 2025).
Bron: Expansión.
In Frankrijk kunnen beleggers over dezelfde periode 3,10 - 3,20% verwachten.
4-0...
Gemakkelijk lenen: een Frans voordeel: 4-1
OK, dit punt is onbetwistbaar: het is veel gemakkelijker om te lenen in Frankrijk dan in Spanje.
- In Frankrijk is de vereiste bijdrage de laagste in Europa. Onverslaanbaar.
- In Spanje moet de aanbetaling die banken vragen 10% van de prijs van de woning + aankoopkosten + werkzaamheden dekken.
Gemiddeld worden Spanjaarden op 41-jarige leeftijd huiseigenaar (vergeleken met 34 voor de Fransen).
In Spanje wordt de Franse koper geconfronteerd met twee situaties:
- Als je een Spaanse fiscaal ingezetene bent, moet je ongeveer €40.000 bijdragen.
- Als je buitenlands belastingplichtig bent, moet je € 60.000 op tafel leggen.
Wat werken betreft, herinnerde Geoffroy Marie Coeurderoy eraan dat"1 euro geïnvesteerd in werken 2 euro aan ongerealiseerde toegevoegde waarde vertegenwoordigt". En waarom is dat? Omdat in het thuisland van Picasso 80% van de woningen energieverspilling is (INE), tegenover 17% in Frankrijk.
Als je renoveert, krijg je zeker een koopje.
De administratieve millefeuille werkt in het voordeel van Spanje over een groot deel van het land: 5-1
Ah... Regelgeving... In Frankrijk werkt het... soms een beetje te goed, ten nadele van sommige verhuurders. In Spanje werkt het niet zo goed, en dat is in het voordeel van slimme investeerders.
Neem bijvoorbeeld ECD's: wanneer ze te koop worden aangeboden, heeft 50% van de Spaanse huizen geen ECD, ook al is het sinds juni 2013 verplicht. En zo is het maar net. Iedereen weet dat huizen slecht geïsoleerd en inefficiënt zijn, maar niemand let er erg op en het is aan de koper om zelf te beslissen of hij wel of niet wil kopen of renoveren. Reken niet op een prijskorting, het argument telt niet.
De EU wil graag wetgeving maken en harmoniseren, maar dit gebeurt niet op Spaans niveau.
In Frankrijk beperken huurcontroles de speelruimte. In Spanje passen maar weinig steden regulering toe, ondanks enkele pogingen daartoe, en als ze dat doen, slaat de markt om (-20% leegstand en +24% huur in Barcelona, bijvoorbeeld).
Het resultaat is een vrijere markt en flexibelere beleggingsstrategieën, op voorwaarde dat je je zone zorgvuldig kiest.
Conclusie: Spanje wint de wedstrijd zonder extra tijd
Eindstand: 5-1 voor Spanje. Geen beroep.
In Frankrijk is investeren vaak gebaseerd op hefboomwerking: maximaal lenen en geoptimaliseerde regelingen. Maar er zijn huurcontroles en milieueffectbeoordelingen en de huurrendementen zijn vrij gemiddeld.
Spanje: je hebt geld nodig... maar het is het (meer dan) waard. In ruil daarvoor krijgt de koper meer flexibiliteit, minder hoge belastingen en een veel hogere winstgevendheid, vooral in groeigebieden zoals Valencia en de omliggende regio.
Het programma Les Experts de l'Immo op BFM TV bevestigt alleen maar wat we elke dag zien: onroerend goed in Spanje is :
- Meer opbrengst
- Minder papierwerk
- Een stabiele juridische omgeving
- Sterke vraag naar huurwoningen, gedreven door toerisme, telewerken en Europese migratiestromen
Waarom bij het team van Terreta Spanje komen?
Omdat we jouw wens om te investeren in Spanje zullen omzetten in een kant-en-klaar project dat veilig, winstgevend en snel is.
Ons team kan je helpen alles in te kaderen:
- Eigendom zoeken
- Winstgevendheidsonderzoek
- Juridische en fiscale ondersteuning
- Aanmaken van SL indien nodig
- Verhuur & beheer
Ben je nieuwsgierig? Ontdek een van onze projecten in het hart van Cabanyal, de opkomende wijk van de op twee na grootste stad van het land.
Wilt u meer weten? Download onze volledige brochure op terretaspain.com enbespreek je project met onze experts.
Bronnen: Fotocasa, Idealista, La razón, Expansión, BFM
