(17/06/2025)
" Uiteindelijk is Spanje liberaler dan Frankrijk als het gaat om onroerend goed" Geoffroy Reiser.
Op 17 juni werd ons team uitgenodigd voor BFM's "Experts de l'Immo" om een vraag te beantwoorden die sinds de COVID-crisis herhaaldelijk door beleggers is gesteld: moet je in Frankrijk of Spanje kopen ?
In een gesprek met Marie Coeurderoy raakte Geoffroy Reiser in een verhitte discussie verwikkeld met Thierry Vignal, ex-voorzitter van Masteos (en dus ex-collega!), die nu is begonnen aan het avontuur van Atom, het nieuwe Parijse proptech dat gespecialiseerd is in microwonen.
De herhaling is hier.
Zullen we de Clásico opnieuw spelen? Spoiler alert: Spanje speelt thuis.
De prijzen: 1-0 voor Spanje
Het is het levensbloed van de onroerendgoedsector en op dit punt wint Spanje ruimschoots.
| FRANKRIJK | SPANJE |
| Parijs: € 9.500/m² | Madrid, Barcelona: € 5.000 - € 6.000 per vierkante meter |
| Lyon - Nice - Marseille: €3.500 - €4.000 per vierkante meter | Valence (3e stad): €2.900/sq m |
| Nationaal gemiddelde: €3.000/m². | Nationaal gemiddelde: €2.400/m² (+14% in 1 jaar) |
Legende: Gemiddelde prijs per m² in Spanje - juli 2025
Bron : Idealista
- De prijzen per m² zijn in Spanje vaak half zo hoog als in Frankrijk, met een jaarlijkse stijging van 14% in 2024.
- De markt is nog steeds toegankelijk, maar staat onder druk.
Huurspanning: 2-0 voor Spanje
Spanje combineert economische groei (BBP +3,6% in 2024) met een migratiehausse.
Het is het Europese land dat de meeste nieuwe inwoners verwelkomt (+500.000 tegen 2024), aangetrokken door het klimaat, de dynamiek en de levenskwaliteit.
- Het resultaat: een record huurvraag.
In Madrid bijvoorbeeld zijn er gemiddeld 120 dossiers voor één huurwoning - drie keer zoveel als in Parijs, volgens Thierry Vignal.
Bovendien blijft het aanbod achter en is er momenteel een tekort van 2 miljoen woningen in het land. Dit zal binnen 10 jaar stijgen tot bijna 3 miljoen.
- De onbalans is structureel en bevoordeelt verhuurders.
Onderschrift: Spanje zal de komende 15 jaar een woningtekort hebben van 2,7 miljoen woningen.
Bron: La Razón (19/11/24)
3-0 voor Spanje
En... het is een hattrick voor Spanje!
In Frankrijk ligt de winstgevendheid tussen de 4 en 5,5%. In Spanje ligt het nationale gemiddelde boven de 6,7% (Fotocasa). Sommige regio's zitten in de buurt van 8% en eigenaren kunnen meer verwachten als ze seizoensverhuur of studentenverhuur aannemen.
Legende: gemiddelde winstgevendheid in Spanje sinds 2014
Bron: Fotocasa.
In het hele land zitten 8 autonome gemeenschappen boven het gemiddelde. Het kan dus niet anders dan dat Spanje ook op dit gebied zijn voorsprong behoudt.
Legenda: gemiddelde winstgevendheid in Spanje per autonome gemeenschap, 2024
Bron: Fotocasa.
Tarieven: 4-0
Vierde doelpunt voor Spanje. Een onwaarschijnlijk doel omdat de Spaanse rente altijd lager is geweest dan de Franse rente. Dit is dus een primeur.
Aan het begin van de zomer van 2025 werkten de teams van Terreta Spanje met klanten (ingezetenen) die tarieven van 1,90% over 25 jaar verkregen.
Voor niet-ingezetenen liggen de tarieven rond de 2,5-3%.
Dankzij de voortdurende daling van de Euribor zijn leningen met variabele rente - de meerderheid in Spanje - weer zeer concurrerend.
Legenda: daling van Euribor in juli 2025 (maandelijkse Euribor was 2,525% in januari 2025).
Bron: Expansión.
In Frankrijk kunnen beleggers over dezelfde periode 3,10 - 3,20% verwachten.
4-0...
Gemakkelijk lenen: een Frans voordeel: 4-1
OK, dit punt is onbetwistbaar: het is veel gemakkelijker om te lenen in Frankrijk dan in Spanje.
- In Frankrijk is de vereiste bijdrage de laagste in Europa. Onverslaanbaar.
- In Spanje moet de aanbetaling die banken vragen 10% van de prijs van de woning + aankoopkosten + werkzaamheden dekken.
Gemiddeld worden Spanjaarden op 41-jarige leeftijd huiseigenaar (vergeleken met 34 voor de Fransen).
In Spanje wordt de Franse koper geconfronteerd met twee situaties:
- Als je een Spaanse fiscaal ingezetene bent, moet je ongeveer €40.000 bijdragen.
- Als je buitenlands belastingplichtig bent, moet je € 60.000 op tafel leggen.
Wat werken betreft, herinnerde Geoffroy Marie Coeurderoy eraan dat"1 euro geïnvesteerd in werken 2 euro aan ongerealiseerde toegevoegde waarde vertegenwoordigt". En waarom is dat? Omdat in het thuisland van Picasso 80% van de woningen energieverspilling is (INE), tegenover 17% in Frankrijk.
Als je renoveert, krijg je zeker een koopje.
De administratieve millefeuille werkt in het voordeel van Spanje over een groot deel van het land: 5-1
Ah... Regelgeving... In Frankrijk werkt het... soms een beetje te goed, ten nadele van sommige verhuurders. In Spanje werkt het niet zo goed, en dat is in het voordeel van slimme investeerders.
Neem bijvoorbeeld ECD's: wanneer ze te koop worden aangeboden, heeft 50% van de Spaanse huizen geen ECD, ook al is het sinds juni 2013 verplicht. En zo is het maar net. Iedereen weet dat huizen slecht geïsoleerd en inefficiënt zijn, maar niemand let er erg op en het is aan de koper om zelf te beslissen of hij wel of niet wil kopen of renoveren. Reken niet op een prijskorting, het argument telt niet.
De EU wil graag wetgeving maken en harmoniseren, maar dit gebeurt niet op Spaans niveau.
In Frankrijk beperken huurcontroles de speelruimte. In Spanje passen maar weinig steden regulering toe, ondanks enkele pogingen daartoe, en als ze dat doen, slaat de markt om (-20% leegstand en +24% huur in Barcelona, bijvoorbeeld).
Het resultaat is een vrijere markt en flexibelere beleggingsstrategieën, op voorwaarde dat je je zone zorgvuldig kiest.
Conclusie: Spanje wint de wedstrijd zonder extra tijd
Eindstand: 5-1 voor Spanje. Geen beroep.
In Frankrijk is investeren vaak gebaseerd op hefboomwerking: maximaal lenen en geoptimaliseerde regelingen. Maar er zijn huurcontroles en milieueffectbeoordelingen en de huurrendementen zijn vrij gemiddeld.
Spanje: je hebt geld nodig... maar het is het (meer dan) waard. In ruil daarvoor krijgt de koper meer flexibiliteit, minder hoge belastingen en een veel hogere winstgevendheid, vooral in groeigebieden zoals Valencia en de omliggende regio.
Het programma Les Experts de l'Immo op BFM TV bevestigt alleen maar wat we elke dag zien: onroerend goed in Spanje is :
- Meer opbrengst
- Minder papierwerk
- Een stabiele juridische omgeving
- Sterke vraag naar huurwoningen, gedreven door toerisme, telewerken en Europese migratiestromen
Waarom bij het team van Terreta Spanje komen?
Omdat we jouw wens om te investeren in Spanje zullen omzetten in een kant-en-klaar project dat veilig, winstgevend en snel is.
Ons team kan je helpen alles in te kaderen:
- Eigendom zoeken
- Winstgevendheidsonderzoek
- Juridische en fiscale ondersteuning
- Aanmaken van SL indien nodig
- Verhuur & beheer
Ben je nieuwsgierig? Ontdek een van onze projecten in het hart van Cabanyal, de opkomende wijk van de op twee na grootste stad van het land.
Wilt u meer weten? Download onze volledige brochure op terretaspain.com enbespreek je project met onze experts.
Bronnen: Fotocasa, Idealista, La razón, Expansión, BFM
Veelgestelde vragen — Investeren in onroerend goed in Spanje of Frankrijk
Moet je in 2025 in onroerend goed in Spanje of Frankrijk investeren?
De keuze hangt af van de doelstellingen van de belegger. Spanje biedt vaak lagere aankoopprijzen en een potentieel hoger huurrendement, terwijl Frankrijk over het algemeen wordt gezien als een beter gereguleerde en stabielere markt.
Zijn de vastgoedprijzen in Frankrijk hoger dan in Spanje?
In veel steden ligt de prijs per vierkante meter in Frankrijk hoger dan in de meeste Spaanse steden. Daardoor kun je in Spanje soms voor een vergelijkbaar budget een groter of beter gelegen woning kopen.
Is het rendement op huurwoningen in Spanje hoger?
In verschillende Spaanse steden kan het bruto huurrendement hoger liggen dan in sommige grote Franse steden, met name vanwege de lagere aankoopprijzen en de aanhoudende vraag naar huurwoningen.
Is de onroerendgoedbelasting in Spanje gunstiger?
Afhankelijk van de situatie van de belegger kan de vastgoedbelasting in Spanje gunstiger zijn, met name wat betreft bepaalde huurinkomsten of de belasting op meerwaarden. Dit hangt echter af van de fiscale status van de eigenaar.
Zijn de lokale belastingen in Frankrijk hoger dan in Spanje?
In veel gevallen zijn de lokale onroerendgoedbelastingen in Spanje lager dan in sommige Franse steden.
Is de Spaanse vastgoedmarkt dynamisch?
Ja. Spanje trekt veel buitenlandse investeerders aan dankzij de nog steeds concurrerende prijzen, een actieve markt en een grote toeristische aantrekkingskracht.
Is vastgoed in Frankrijk veiliger voor een belegger?
Frankrijk beschikt over een zeer gestructureerd wettelijk kader en een van oudsher stabiele vastgoedmarkt, wat voor sommige beleggers een geruststellende factor kan zijn.
Is het kopen van onroerend goed in Frankrijk eenvoudiger?
Voor een Franse belegger lijken de procedures in Frankrijk wellicht eenvoudiger, omdat ze vertrouwder zijn. In Spanje verloopt het proces anders en is het nodig om bepaalde administratieve bijzonderheden te begrijpen.
Kan je als buitenlander onroerend goed kopen in Spanje?
Ja. Buitenlanders mogen in Spanje vrij onroerend goed kopen, of dat nu is om er te wonen, te verhuren of te investeren.
Is het makkelijker om financiering te krijgen in Frankrijk of in Spanje?
Franse banken verstrekken doorgaans gemakkelijker financiering aan personen die fiscaal in Frankrijk woonachtig zijn. In Spanje verstrekken banken ook financiering aan buitenlandse kopers, maar vragen ze vaak om een grotere eigen inbreng.
Is onroerend goed in Spanje interessant als investering voor verhuur?
Ja. Sommige Spaanse steden bieden een groot verhuurpotentieel dankzij het toerisme, internationale studenten en de toestroom van expats.
Welke Spaanse steden zijn aantrekkelijk om in te investeren?
Steden als Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga en Alicante trekken veel investeerders aan vanwege hun economische dynamiek en internationale aantrekkingskracht.
Kan onroerend goed in Spanje in waarde stijgen?
Ja. In sommige regio’s stijgen de vastgoedprijzen geleidelijk als gevolg van de internationale vraag en de lokale economische ontwikkeling.
Is er veel vraag naar huurwoningen in Spanje?
In verschillende steden en toeristische regio's wordt de vraag naar huurwoningen gestimuleerd door studenten, internationale werknemers en buitenlandse bezoekers.
Is investeren in onroerend goed in Spanje geschikt voor een tweede woning?
Ja. Veel buitenlandse kopers investeren in Spanje om een tweede woning te hebben en tegelijkertijd de mogelijkheid te hebben om het pand een deel van het jaar te verhuren.
Is investeren in onroerend goed in Frankrijk nog steeds interessant?
Ja. Frankrijk blijft een solide vastgoedmarkt met een grote vraag naar huurwoningen in de grote steden en dynamische stedelijke gebieden.
Kan men zijn vermogen diversifiëren door in Spanje te beleggen?
Ja. Door in een ander land te investeren, kunt u uw vastgoedportefeuille diversifiëren en bent u niet afhankelijk van één enkele nationale markt.
Wat zijn de risico's van een investering in onroerend goed in Spanje?
Zoals bij elke vastgoedinvestering zijn er risico’s verbonden aan marktschommelingen, belastingwetgeving, regelgeving of het beheer van de verhuur.
Trekt Spanje steeds meer buitenlandse investeerders aan?
Ja. Spanje trekt veel internationale investeerders aan vanwege het klimaat, de economische aantrekkingskracht en de vaak lagere vastgoedprijzen.
Hoe kies je tussen beleggen in Frankrijk of Spanje?
De keuze hangt af van het budget, de vermogensstrategie en de doelstellingen van de belegger, of het nu gaat om huuropbrengsten, diversificatie of de aankoop van een tweede woning.
