(17/06/2025)
" Letztendlich ist Spanien in Bezug auf Immobilien liberaler als Frankreich", sagte Geoffroy Reiser.
Am 17. Juni wurde unser Team in die Sendung "experts de l'immo" von BFM eingeladen, um eine Frage zu beantworten, die seit der COVID-Krise immer wieder von Investoren gestellt wird: Soll man in Frankreich oder in Spanien kaufen ?
Im Gespräch mit Marie Coeurderoy lieferte sich Geoffroy Reiser ein spannendes Match mit Thierry Vignal, dem Ex-Präsidenten von Masteos (und damit Ex-Kollegen!), der sich nun auf das Abenteuer Atom eingelassen hat, das neue Pariser Proptech, das sich auf Mikro-Living spezialisiert hat.
Die Wiederholung finden Sie hier hier entlang.
Wie wäre es mit einer Wiederholung des Clásicos? Spoiler alert: Spanien spielt zu Hause.
Die Preise: 1-0 für Spanien
Dies ist der Lebensnerv des Immobilienmarktes, und in diesem Punkt hat Spanien die Nase vorn.
| FRANKREICH | SPANIEN |
| Paris: 9.500 €/m². | Madrid, Barcelona: 5.000 - 6.000 €/m². |
| Lyon - Nizza - Marseille: 3.500 - 4.000 €/m². | Valence (3. Stadt): 2.900 €/m². |
| Nationaler Durchschnitt: 3.000 €/m². | Nationaler Durchschnitt: 2.400 €/m² (+14% in 1 Jahr) |
Legende: Durchschnittspreis pro m² in Spanien - Juli 2025
Quelle: Idealista
- Die Preise pro m² sind in Spanien oft nur halb so hoch wie in Frankreich, mit einem jährlichen Anstieg von 14 % im Jahr 2024.
- Der Markt ist noch zugänglich, aber angespannt.
Mietspannung: 2-0 für Spanien
Spanien verzeichnet ein Wirtschaftswachstum (BIP +3,6% bis 2024) und einen Migrationsboom.
Es ist das europäische Land, das die meisten neuen Einwohner aufnimmt (+500.000 Einwohner im Jahr 2024), die vom Klima, der Dynamik und der Lebensqualität angezogen werden.
- Das Ergebnis ist eine rekordverdächtige Mietnachfrage.
In Madrid z.B. gibt es durchschnittlich 120 Fälle für eine einzige Mietwohnung - dreimal mehr als in Paris, so Thierry Vignal.
Darüber hinaus hinkt das Angebot hinterher und es fehlen derzeit 2 Millionen Wohnungen im Land. In den nächsten 10 Jahren werden es fast 3 Millionen sein.
- Das Ungleichgewicht ist strukturell bedingt und wirkt sich zugunsten der vermietenden Eigentümer aus.
Bildunterschrift: Spanien wird in den nächsten 15 Jahren ein Defizit von 2,7 Millionen Wohnungen haben.
Quelle: La Razón (19/11/24)
Rentabilität 3-0 für Spanien
Und... es ist ein Hattrick für Spanien!
In Frankreich liegt die Rentabilität zwischen 4 und 5,5 %. In Spanien liegt der nationale Durchschnitt bei über 6,7 % (Fotocasa). Einige Regionen liegen bei 8 % und ein Eigentümer kann mehr erwarten, wenn er als Feriengast oder Student vermietet.
Legende: die durchschnittliche Rentabilität in Spanien seit 2014.
Quelle: Fotocasa.
Innerhalb des Landes liegen 8 Autonome Gemeinschaften über dem Durchschnitt. Es gibt also nichts zu sagen, auch hier behält Spanien seinen Vorsprung.
Legende: Durchschnittliche Rentabilität in Spanien pro Autonomer Gemeinschaft, 2024
Quelle: Fotocasa.
Die Zinssätze: 4-0
Viertes Tor für Spanien. Ein unwahrscheinliches Tor, da die spanischen Zinsen immer schlechter als die französischen Zinsen waren. Es ist also eine große Premiere.
Im Frühsommer 2025 begleiteten die Teams von Terreta Spain Kunden (Einwohner), die einen Zinssatz von 1,90 % für 25 Jahre erhielten.
Für Nichtansässige liegen die Sätze bei 2,5-3%.
Dank des anhaltenden Rückgangs des Euribor werden variabel verzinsliche Kredite - die in Spanien die Mehrheit bilden - wieder sehr wettbewerbsfähig.
Legende: Rückgang des Euribor im Juli 2025 (der monatliche Euribor lag im Januar 2025 bei 2,525% ).
Quelle: Expansión.
In Frankreich können Anleger zum gleichen Zeitpunkt 3,10 - 3,20 % erwarten.
4-0...
Die einfache Kreditaufnahme: ein französischer Vorteil: 4-1
Ok, dieser Punkt ist unbestreitbar: Es ist viel einfacher, in Frankreich Geld zu leihen als in Spanien.
- In Frankreich ist die Höhe der erforderlichen Einlagen die niedrigste in Europa. Unschlagbar.
- In Spanien muss die von den Banken geforderte Anzahlung 10 % des Immobilienpreises + Kaufkosten + Renovierungsarbeiten abdecken.
Die Spanier werden im Durchschnitt mit 41 Jahren Eigentümer (gegenüber 34 Jahren bei den Franzosen).
In Spanien hat der französische Käufer zwei Möglichkeiten:
- Wenn er in Spanien steuerlich ansässig ist, muss er rund 40.000 € einbringen.
- Wenn er im Ausland steuerlich ansässig ist, muss er stattdessen 60.000 € auf den Tisch legen.
In Bezug auf die Bauarbeiten erinnerte Geoffroy Marie Coeurderoy daran, dass "1 €, der in Bauarbeiten investiert wird, 2 € latente Wertsteigerung bedeutet". Warum ist das so? Weil im Land von Picasso 80% der Wohnungen energetisch schlecht sind (INE), während es in Frankreich nur 17% sind.
Wenn Sie renovieren, machen Sie ein gutes Geschäft.
Das administrative Millefeuille wirkt sich in weiten Teilen des Landes zugunsten Spaniens aus: 5-1
Ah... Die Regulierung... In Frankreich funktioniert sie... manchmal etwas zu gut, zum Nachteil einiger Vermieter. In Spanien läuft es nicht so gut und das kommt klugen Investoren zugute.
Nehmen wir zum Beispiel die ECDs: Zum Zeitpunkt ihres Verkaufs weisen 50% der spanischen Wohnungen keine ECDs auf, obwohl diese seit Juni 2013 vorgeschrieben sind. So ist das nun einmal. Jeder weiß, dass die Häuser schlecht isoliert sind und keine gute Leistung erbringen, niemand schaut genau hin und es obliegt dem Käufer, selbst zu entscheiden, ob er kaufen oder nicht, renovieren oder nicht. Rechnen Sie nicht mit einem Preisnachlass, das Argument zählt nicht.
Die EU würde gerne Gesetze erlassen und harmonisieren, aber dies geschieht nicht auf spanischer Ebene.
In Frankreich schränkt die Mietpreisbindung den Handlungsspielraum ein. In Spanien wenden trotz einiger Regulierungsversuche nur wenige Städte die Kappungsgrenze tatsächlich an und wenn sie es tun, kommt es zu Marktversagen (-20 % Angebote und +24 % Mieten in Barcelona z.B.).
Das Ergebnis ist ein freierer Markt und flexiblere Anlagestrategien, vorausgesetzt, man wählt die richtige Zone.
Ergebnis: Spanien gewinnt das Spiel ohne Verlängerung.
Endstand: 5:1 für Spanien. Eindeutig.
Investitionen in Frankreich beruhen oft auf der Hebelwirkung: maximale Kreditaufnahme und optimierte Konstruktion. Aber die Mietpreisbindung ist da, die ECDs auch und die Mietrenditen sind eher durchschnittlich.
Spanien: Man braucht Bargeld... aber es lohnt sich (mehr als). Im Gegenzug hat der Käufer mehr Flexibilität, weniger Strafsteuern und eine deutlich höhere Rentabilität, insbesondere in den Wachstumsregionen wie Valencia und Umgebung.
Die Sendung Les Experts de l'Immo auf BFM TV bestätigt nur das, was wir jeden Tag vor Ort beobachten, Immobilien in Spanien sind :
- Mehr Rendite
- Weniger Papierkram
- Ein stabiles rechtliches Umfeld
- Starke Nachfrage nach Mietwohnungen, angetrieben durch Tourismus, Telearbeit und europäische Migrationsströme
Warum sollten Sie sich dem Team von Terreta Spain anschließen?
Weil wir Ihren Wunsch, in Spanien zu investieren, in ein schlüsselfertiges, sicheres, rentables und schnelles Projekt umwandeln.
Unser Team hilft Ihnen, alles in den richtigen Rahmen zu stellen:
- Suche nach Immobilien
- Rentabilitätsstudie
- Rechtliche und steuerliche Begleitung
- Erstellung von SL bei Bedarf
- Vermietung & Verwaltung
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Quellen: Fotocasa, Idealista, La razón, Expansión, BFM
