(17/06/2025)
« Au final, l’Espagne est plus libérale que la France sur l’immobilier» Geoffroy Reiser.
Le 17 juin dernier, notre équipe a été invitée sur le plateau des “experts de l’immo” de BFM pour répondre à une question récurrente chez les investisseurs depuis la crise du COVID : faut-il acheter en France ou en Espagne ?
Au micro de Marie Coeurderoy, Geoffroy Reiser s’est lancé dans un match animé face à Thierry Vignal, ex-président de Masteos (et donc ex-collègue !), désormais lancé dans l’aventure Atom, la nouvelle proptech parisienne spécialisée dans le micro-living.
Le replay, c’est par ici.
Alors, on se fait le replay du clásico ? Spoiler alert : l’Espagne joue à domicile.
Les prix : 1-0 pour l’Espagne
C’est le nerf de la guerre en immobilier, et sur ce point, l’Espagne l’emporte haut la main.
| FRANCE | ESPAGNE |
| Paris : 9 500 €/m² | Madrid, Barcelone : 5 000 – 6 000 €/m² |
| Lyon – Nice – Marseille : 3 500 – 4 000 €/m² | Valence (3e ville) : 2 900 €/m² |
| Moyenne nationale : 3 000 €/m² | Moyenne nationale : 2 400 €/m² (+14% en 1 an) |
Légende : Prix moyen au m² en Espagne – juillet 2025
Source : Idealista
- Les prix au m² sont souvent deux fois moins élevés en Espagne qu’en France, avec une hausse annuelle de 14 % en 2024.
- Le marché est encore accessible, mais en pleine tension.
La tension locative : 2-0 pour l’Espagne
L’Espagne cumule croissance économique (PIB +3,6 % en 2024) et boom migratoire.
C’est le pays européen qui accueille le plus de nouveaux habitants (+500 000 habitants en 2024), attirés par son climat, son dynamisme et sa qualité de vie.
- Résultat : une demande locative record.
À Madrid par exemple, on compte en moyenne 120 dossiers pour un seul appartement en location – c’est trois fois plus qu’à Paris d’après Thierry Vignal.
Par ailleurs, l’offre est à la traîne et il manque aujourd’hui 2 millions de logements dans le pays. Près de 3 millions d’ici 10 ans.
- Le déséquilibre est structurel et joue en faveur des propriétaires bailleurs.
Légende : L’Espagne souffrira d’un déficit de 2,7 M de logements d’ici 15 ans.
Source : La Razón (19/11/24)
Les rentabilités 3-0 pour l’Espagne
Et… c’est un triplé pour l’Espagne !
En France, la rentabilité tourne entre 4 et 5,5 %. En Espagne, la moyenne nationale dépasse les 6,7 % (Fotocasa). Certaines régions tutoient les 8 %, et un propriétaire peut espérer davantage s’il se lance dans la location saisonnière ou étudiante.
Légende : la rentabilité moyenne en Espagne depuis 2014
Source : Fotocasa.
Dans le pays, 8 communautés autonomes sont au-dessus de la moyenne. Rien à dire donc, sur ce volet aussi, l’Espagne garde son avance.
Légende : la rentabilité moyenne en Espagne par communauté autonome, 2024
Source : Fotocasa.
Les taux : 4-0
Quatrième but pour l’Espagne. Un but improbable parce que les taux espagnols ont toujours été moins bons que les taux français. C’est donc une grande première.
Au début de l’été 2025, les équipes de Terreta Spain ont accompagné des clients (résidents) qui ont décroché des taux à 1,90 % sur 25 ans.
Pour les non-résidents, les taux tournent autour de 2,5-3 %.
Grâce à la baisse continue de l’Euribor, les prêts à taux variable – majoritaires en Espagne – redeviennent très compétitifs.
Légende : baisse de l’Euribor en juillet 2025 (l’Euribor mensuel était à 2,525 % en janvier 2025).
Source : Expansión.
En France, à la même période, les investisseurs peuvent espérer 3,10 – 3,20 %.
4-0…
La facilité d’emprunt : un avantage français : 4-1
Ok, ce point est indiscutable : il est beaucoup plus simple d’emprunter en France qu’en Espagne.
- Dans l’Hexagone, le niveau d’apport demandé est le plus faible d’Europe. Imbattable.
- En Espagne, l’apport demandé par les banques doit couvrir 10 % du prix du bien + les frais d’achat + les travaux.
Retenons d’ailleurs qu’en moyenne, les Espagnols deviennent propriétaires à 41 ans (contre 34 ans pour les Français).
En Espagne, l’acheteur français se trouve face à deux cas de figure :
- S’il est résident fiscal espagnol, il doit apporter autour de 40 000 €.
- S’il est résident fiscal étranger, il doit plutôt mettre sur la table 60 000 €.
Une petite nuance tout de même, sur le volet travaux, Geoffroy a rappelé à Marie Coeurderoy qu’”1 € investi en travaux, c’est 2 € de plus-value latente”. Pourquoi ? Parce que dans le pays de Picasso, 80 % des logements sont des passoires énergétiques (INE), contre 17 % en France.
Si tu rénoves, tu fais forcément une belle affaire.
Le millefeuille administratif joue en faveur de l’Espagne sur une grande partie du territoire : 5-1
Ah… La régulation… En France, elle fonctionne… parfois un peu trop bien, au détriment de certains bailleurs. En Espagne, ça rame, et ça joue en faveur des investisseurs avisés.
Prenons les DPE par exemple, au moment de leur mise en vente, 50 % des logements espagnols ne présentent pas de DPE, alors même qu’il est obligatoire depuis juin 2013. C’est comme ça. Tout le monde sait que les logements sont mal isolés et peu performants, personne n’est très regardant et charge à l’acheteur de décider par lui-même s’il veut acheter ou non, rénover ou non. Ne comptez pas sur une décote au niveau du prix, l’argument ne compte pas.
L’UE aimerait légiférer et harmoniser, mais cela ne prend pas au niveau espagnol.
En France, l’encadrement des loyers limite les marges de manœuvre. En Espagne, malgré quelques tentatives de régulation, peu de villes l’appliquent réellement et quand elles le font, le marché se grippe (-20 % d’offres et des loyers +24 % à Barcelone par exemple).
Résultat : un marché plus libre et des stratégies d’investissement plus flexibles, à condition de bien choisir sa zone.
Conclusion : l’Espagne remporte le match sans passer par les prolongations
Score final : 5-1 pour l’Espagne. Sans appel.
En France, investir repose souvent sur l’effet de levier : emprunt maximal et montage optimisé. Mais l’encadrement des loyers est là, les DPE aussi et les rendements locatifs sont plutôt moyens.
Espagne : il faut du cash… mais ça vaut (largement) le coup. En retour, l’acheteur a plus de souplesse, moins de fiscalité punitive, et une rentabilité nettement supérieure, surtout dans les zones en croissance comme à Valence et dans sa région.
L’émission Les Experts de l’Immo sur BFM TV ne fait que confirmer ce que nous observons chaque jour sur le terrain, l’immobilier en Espagne c’est :
- Plus de rendement
- Moins de paperasse
- Un environnement légal stable
- Une forte demande locative, portée par le tourisme, le télétravail et les flux migratoires européens
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Sources : Fotocasa, Idealista, La razón, Expansión, BFM
FAQ — Investir dans l’immobilier en Espagne ou en France
Faut-il investir dans l’immobilier en Espagne ou en France en 2025 ?
Le choix dépend des objectifs de l’investisseur. L’Espagne offre souvent des prix d’achat plus accessibles et une rentabilité locative potentiellement plus élevée, tandis que la France est généralement perçue comme un marché plus encadré et plus stable.
Les prix de l’immobilier sont-ils plus élevés en France qu’en Espagne ?
Dans de nombreuses villes, le prix au mètre carré est plus élevé en France que dans la plupart des villes espagnoles. Cela permet parfois d’acquérir un bien plus grand ou mieux situé en Espagne pour un budget similaire.
La rentabilité locative est-elle plus élevée en Espagne ?
Dans plusieurs villes espagnoles, la rentabilité locative brute peut être supérieure à celle observée dans certaines grandes villes françaises, notamment en raison de prix d’achat plus bas et d’une demande locative soutenue.
La fiscalité immobilière est-elle plus avantageuse en Espagne ?
Selon la situation de l’investisseur, la fiscalité immobilière peut être plus favorable en Espagne, notamment pour certains revenus locatifs ou pour la taxation des plus-values. La situation dépend toutefois du statut fiscal du propriétaire.
Les impôts locaux sont-ils plus élevés en France qu’en Espagne ?
Dans de nombreux cas, les taxes locales liées à la propriété sont plus faibles en Espagne que dans certaines villes françaises.
Le marché immobilier espagnol est-il dynamique ?
Oui. L’Espagne attire de nombreux investisseurs étrangers grâce à des prix encore compétitifs, un marché actif et une forte attractivité touristique.
L’immobilier en France est-il plus sécurisé pour un investisseur ?
La France dispose d’un cadre juridique très structuré et d’un marché immobilier historiquement stable, ce qui peut rassurer certains investisseurs.
Les démarches pour acheter un bien immobilier sont-elles plus simples en France ?
Pour un investisseur français, les démarches peuvent sembler plus simples en France car elles sont plus familières. En Espagne, le processus est différent et nécessite de comprendre certaines spécificités administratives.
Peut-on acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter librement un bien immobilier en Espagne, que ce soit pour y vivre, louer ou investir.
Le financement est-il plus facile en France ou en Espagne ?
Les banques françaises financent généralement plus facilement les résidents fiscaux français. En Espagne, les banques financent également les acheteurs étrangers mais demandent souvent un apport personnel plus important.
L’immobilier en Espagne est-il intéressant pour un investissement locatif ?
Oui. Certaines villes espagnoles présentent un fort potentiel locatif grâce au tourisme, aux étudiants internationaux et à l’arrivée d’expatriés.
Quelles villes espagnoles sont attractives pour investir ?
Des villes comme Madrid, Barcelone, Valence, Malaga ou Alicante attirent de nombreux investisseurs en raison de leur dynamisme économique et de leur attractivité internationale.
L’immobilier en Espagne peut-il prendre de la valeur ?
Oui. Certaines régions connaissent une augmentation progressive des prix immobiliers en raison de la demande internationale et du développement économique local.
La demande locative est-elle forte en Espagne ?
Dans plusieurs villes et régions touristiques, la demande locative est soutenue par les étudiants, les travailleurs internationaux et les visiteurs étrangers.
L’investissement immobilier en Espagne est-il adapté à une résidence secondaire ?
Oui. De nombreux acheteurs étrangers investissent en Espagne pour disposer d’une résidence secondaire tout en ayant la possibilité de louer le bien une partie de l’année.
L’investissement immobilier en France reste-t-il intéressant ?
Oui. La France reste un marché immobilier solide avec une demande locative importante dans les grandes villes et les zones urbaines dynamiques.
Peut-on diversifier son patrimoine en investissant en Espagne ?
Oui. Investir dans un autre pays permet de diversifier son patrimoine immobilier et de ne pas dépendre d’un seul marché national.
Quels sont les risques d’un investissement immobilier en Espagne ?
Comme tout investissement immobilier, il existe des risques liés aux fluctuations du marché, à la fiscalité, à la réglementation ou à la gestion locative.
L’Espagne attire-t-elle de plus en plus d’investisseurs étrangers ?
Oui. L’Espagne attire de nombreux investisseurs internationaux en raison de son climat, de son attractivité économique et de ses prix immobiliers souvent plus accessibles.
Comment choisir entre investir en France ou en Espagne ?
Le choix dépend du budget, de la stratégie patrimoniale et des objectifs de l’investisseur, qu’il s’agisse de rendement locatif, de diversification ou d’acquisition d’une résidence secondaire.
