(17/06/2025)
" Al final, España es más liberal que Francia en materia inmobiliaria" Geoffroy Reiser.
El 17 de junio, nuestro equipo fue invitado a aparecer en el programa "Experts de l'Immo" de BFM para responder a una pregunta que se han hecho repetidamente los inversores desde la crisis del COVID: ¿comprar en Francia o en España ?
En conversación con Marie Coeurderoy, Geoffroy Reiser se enzarzó en un acalorado debate con Thierry Vignal, ex presidente de Masteos (¡y, por tanto, ex colega!), que ahora se ha embarcado en la aventura de Atom, la nueva proptech parisina especializada en microvivienda.
La repetición está aquí.
Entonces, ¿repetiremos el clásico? Spoiler alert: España juega en casa.
El premio: 1-0 para España
Es la savia del negocio inmobiliario, y en este punto, España gana por goleada.
| FRANCIA | ESPAÑA |
| París: 9.500 euros/m². | Madrid, Barcelona: 5.000 - 6.000 euros por metro cuadrado |
| Lyon - Niza - Marsella: 3.500 - 4.000 euros por metro cuadrado | Valence (3ª ciudad): 2.900 euros/m². |
| Media nacional: 3.000 euros/m². | Media nacional: 2.400 euros/m² (+14% en 1 año) |
Leyenda: Precio medio por m² en España - julio 2025
Fuente : Idealista
- Los precios por m² suelen ser la mitad en España que en Francia, con una subida anual del 14% en 2024.
- El mercado sigue siendo accesible, pero bajo presión.
Tensión en el alquiler: 2-0 para España
España combina crecimiento económico (PIB +3,6% en 2024) con auge migratorio.
Es el país europeo que más nuevos habitantes acoge (+500.000 de aquí a 2024), atraídos por su clima, dinamismo y calidad de vida.
- El resultado: una demanda récord de alquiler.
En Madrid, por ejemplo, hay una media de 120 expedientes para un solo piso de alquiler, el triple que en París, según Thierry Vignal.
Además, la oferta va a la zaga y actualmente hay un déficit de 2 millones de viviendas en el país. Esta cifra aumentará a casi 3 millones en 10 años.
- El desequilibrio es estructural y favorece a los propietarios.
Pie de foto: España tendrá un déficit de 2,7 millones de viviendas en los próximos 15 años.
Fuente: La Razón (19/11/24)
3-0 para España
Y... ¡un triplete para España!
En Francia, la rentabilidad se sitúa entre el 4 y el 5,5%. En España, la media nacional supera el 6,7% (Fotocasa). Algunas regiones se acercan al 8%, y los propietarios pueden esperar más si alquilan por temporadas o a estudiantes.
Leyenda: rentabilidad media en España desde 2014
Fuente: Fotocasa.
En todo el país, 8 comunidades autónomas se sitúan por encima de la media. Nada indica, pues, que España mantenga su liderazgo también en este ámbito.
Leyenda: rentabilidad media en España por comunidades autónomas, 2024
Fuente: Fotocasa.
Votos a favor: 4-0
Cuarto gol para España. Un gol improbable porque los tipos españoles siempre han sido más bajos que los franceses. Así que este es el primero.
A principios del verano de 2025, los equipos de Terreta España trabajaron con clientes (residentes) que obtuvieron tipos del 1,90% a 25 años.
Para los no residentes, los tipos rondan el 2,5-3%.
Gracias a la continua bajada del Euribor, los préstamos a tipo variable -la mayoría en España- vuelven a ser muy competitivos.
Leyenda: caída del Euribor en julio de 2025 (el Euribor mensual era del 2,525% en enero de 2025).
Fuente: Expansión.
En Francia, durante el mismo periodo, los inversores pueden esperar un 3,10 - 3,20%.
4-0...
Facilidad de préstamo: una ventaja francesa: 4-1
De acuerdo, este punto es indiscutible: es mucho más fácil pedir un préstamo en Francia que en España.
- En Francia, el nivel de cotización exigido es el más bajo de Europa. Inmejorable.
- En España, el depósito exigido por los bancos debe cubrir el 10% del precio de la vivienda + gastos de compra + obras.
Por término medio, los españoles se convierten en propietarios a los 41 años (frente a los 34 de los franceses).
En España, el comprador francés se enfrenta a dos situaciones:
- Si es residente fiscal en España, tendrá que aportar unos 40.000 euros.
- Si es residente fiscal extranjero, tendrá que poner sobre la mesa 60.000 euros.
En cuanto a las obras, Geoffroy recordó a Marie Coeurderoy que"1 euro invertido en obras representa 2 euros de valor añadido no realizado". ¿Y eso por qué? Porque en la patria de Picasso, el 80% de los hogares son derrochadores de energía (INE), frente al 17% en Francia.
Si renuevas, seguro que consigues una ganga.
El milhojas administrativo juega a favor de España en gran parte del país: 5-1
Ah... Regulación... En Francia, funciona... a veces demasiado bien, en detrimento de algunos propietarios. En España, no funciona tan bien, y eso beneficia a los inversores avispados.
Pongamos por ejemplo los DPI: cuando se ponen a la venta, el 50% de las viviendas españolas no tienen DPI, a pesar de que es obligatorio desde junio de 2013. Y así están las cosas. Todo el mundo sabe que las viviendas están mal aisladas y son ineficientes, pero nadie tiene mucho cuidado, y es el comprador el que debe decidir por sí mismo si quiere comprar o reformar. No cuentes con un descuento en el precio, el argumento no cuenta.
A la UE le gustaría legislar y armonizar, pero esto no ocurre a nivel español.
En Francia, el control de los alquileres limita el margen de maniobra. En España, a pesar de algunos intentos de regulación, pocas ciudades la aplican realmente, y cuando lo hacen, el mercado se paraliza (-20% de plazas libres y +24% de alquileres en Barcelona, por ejemplo).
El resultado es un mercado más libre y estrategias de inversión más flexibles, siempre que se elija bien la zona.
Conclusión: España gana el partido sin prórroga
Resultado final: 5-1 para España. Sin apelación.
En Francia, la inversión suele basarse en el apalancamiento: máximo endeudamiento y acuerdos optimizados. Pero existen controles de los alquileres, así como evaluaciones de impacto ambiental, y los rendimientos de los alquileres son bastante medios.
España: se necesita efectivo... pero merece (con creces) la pena. A cambio, el comprador obtiene una mayor flexibilidad, una fiscalidad menos punitiva y una rentabilidad mucho mayor, sobre todo en zonas en crecimiento como Valencia y alrededores.
El programa Les Experts de l'Immo de BFM TV no hace sino confirmar lo que vemos cada día sobre el terreno: la propiedad inmobiliaria en España está :
- Más rendimiento
- Menos papeleo
- Un entorno jurídico estable
- Fuerte demanda de alquiler, impulsada por el turismo, el teletrabajo y los flujos migratorios europeos
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Fuentes: Fotocasa, Idealista, La razón, Expansión, BFM
