Investeren in onroerend goed in Spanje via een family office: Terreta Spain legt het u allemaal uit 

Terreta Spanje, bijgewerkt in mei 2026

Enkele weken geleden nam Geoffroy Reiser, medeoprichter van Terreta Spain, de telefoon op. Aan de andere kant van de lijn: een in Dubai gevestigd family office. Het doel? Binnen twaalf maanden 35 appartementen in Spanje kopen. Dit is geen op zichzelf staand geval. 

Family offices, of ze nu gevestigd zijn in Genève, Luxemburg, Amsterdam, Londen of Dubai, tonen steeds meer interesse in Spaans vastgoed als beleggingscategorie. Waarom? Omdat de huuropbrengsten in Spanje hoger liggen dan in Noord-Europa, de markt nog steeds toegankelijk is in vergelijking met bijvoorbeeld Parijs of Londen, de demografische ontwikkeling gunstig is en het land juridisch stabiel is.

In deze gids wordt uitgelegd hoe Terreta Spain dit soort opdrachten begeleidt, van het in kaart brengen van het vastgoed tot het verhuurbeheer.

Illustratie Terreta Spanje

Wat is een family office?

Een family office is een particuliere organisatie die is opgericht om het vermogen van een vermogende familie te beheren. Concreet gaat het om een toegewijd team, soms een volwaardige onderneming, dat zich met alles bezighoudt: financiële beleggingen, onroerend goed, fiscaliteit, successie en filantropie. Er zijn twee soorten: 

• Het single family office, dat het vermogen van één enkele familie beheert.
• Het multi-family office, dat diensten voor meerdere vermogende families bundelt.

Deze structuren bestaan overal ter wereld, maar zijn vooral geconcentreerd in enkele grote financiële centra: Genève, Zürich en Luxemburg in Europa, Londen ondanks de brexit, Singapore en Hongkong in Azië, en Dubai, dat de afgelopen vijf jaar een sterke opmars heeft gemaakt. Precies daar kwam de klant van Geoffroy vandaan. De drempel om de oprichting van een family office te rechtvaardigen wordt over het algemeen geschat op een vermogen van 50 tot 100 miljoen euro.

Bij Terreta Spain vormen deze profielen een voor de hand liggende doelgroep: zij willen hun vermogen diversifiëren in Europees vastgoed, beschikken over de middelen om op grote schaal aan te kopen en hebben behoefte aan een betrouwbare partner op de Spaanse markt. 

Family office en aankoop via een vennootschap: een logische combinatie

Een family office koopt bijna nooit op eigen naam. De basisregel bij vermogensbeheer op dit niveau is dat er altijd een juridische structuur tussen het familievermogen en het onroerend goed wordt geplaatst. In de praktijk betekent dit dat een family office dat in Spanje koopt, dit altijd via een vennootschap doet, meestal een Spaanse SL, een buitenlandse holding of een combinatie van beide.

De redenen zijn dezelfde als voor elke andere investeerder in een onderneming, maar worden versterkt door de omvang en de vermogensbelangen: 

• Beperkte aansprakelijkheid;
• Belastingoptimalisatie door middel van aftrek van kosten en afschrijvingen;
• Overdracht via overdracht van aandelen in plaats van via een notariële akte;
• Een duidelijke scheiding tussen het familievermogen en de Spaanse activa.

Het verschil met een individuele belegger is de complexiteit van de structuur. Een family office beheert vaak een reeks vennootschappen: een moederholding in een fiscaal gunstig land (Luxemburg, Nederland, Dubai), die een of meer Spaanse SL’s bezit, die elk een of meer onroerende goederen in bezit hebben. Dit soort structuur vereist een nauwkeurige coördinatie tussen de Spaanse belastingadvocaten, de vermogensadviseurs van het family office en de notarissen aan beide kanten. Dat is precies wat Terreta Spain aan de Spaanse kant regelt.

Waarom Spanje family offices aantrekt 

U zult zien dat dit logisch is en dat de redenen zowel conjunctureel als structureel van aard zijn.

1. De bruto huuropbrengsten in steden als Valencia, Alicante of Sevilla schommelen tussen de 5 en 8 %, soms zelfs meer bij opknap- of renovatieprojecten, terwijl die in Parijs of Genève niet hoger komen dan 3 %. Voor een family office dat zijn financiële vermogen wil spreiden over onroerend goed, is de rekensom… snel gemaakt. 
2. De Spaanse markt is ook een van de weinige in Europa waar nog steeds kansen bestaan om in grote hoeveelheden te kopen: het gaat dan om te renoveren woningen, met name in kleinere kustplaatsen en in bepaalde stadswijken die een transformatie ondergaan. Dit is precies het soort kansen dat Terreta Spain voor zijn klanten opspoort en veiligstelt.
3. Ten slotte beschikt Spanje over een duidelijk juridisch kader, een voor niet-EU-ingezetenen begrijpelijk belastingstelsel en een solide notariële markt. Voor een family office dat gewend is te beleggen in complexe rechtsgebieden, is dat een niet te verwaarlozen voordeel.

Waar kun je in Spanje kopen via een family office?

Bij een grootschalig mandaat speelt de locatie een cruciale rol. Door 35 appartementen in één enkele stad te concentreren, wordt de portefeuille blootgesteld aan een lokaal marktrisico. De juiste aanpak is doorgaans om de aankopen te spreiden over twee of drie complementaire markten, waarbij huuropbrengsten, waardestijgingspotentieel en liquiditeit bij doorverkoop worden gecombineerd.

Valencia en omgeving: onze favoriete markt

Valencia is momenteel een van de meest aantrekkelijke markten in Spanje voor dit soort strategieën. De prijzen blijven betaalbaar in vergelijking met Madrid of Barcelona, de huurrendementen behoren tot de beste van het land en de vraag naar huurwoningen, gedreven door een grote studentenpopulatie en een groeiende instroom van expats, is structureel solide. Bepaalde wijken zoals Ruzafa, Benimaclet of Campanar bieden bijzonder interessante renovatie- en opwaarderingsmogelijkheden voor een omvangrijke portefeuille.

Lees: De meest rendabele wijken van Valencia in 2026

Buiten de stad biedt de regio Valencia nog meer interessante mogelijkheden. Gandia, 70 kilometer ten zuiden van Valencia, is een kustbestemming die volop in ontwikkeling is, met nog steeds lage prijzen en een sterke toeristische vraag. Dit is precies het soort secundaire markt dat een op Valencia gerichte portefeuille goed aanvult.

Lees: Investeren in Gandia: gids 2025

Andere markten om in overweging te nemen

Voor family offices die hun beleggingen geografisch willen spreiden buiten de regio Valencia, zijn Málaga en Madrid twee complementaire markten die het ontdekken waard zijn. Málaga biedt aanzienlijke renovatiemogelijkheden voor oudere panden in een sterk groeiende markt. Madrid, en met name de studentenwijken, kent een bijzonder stabiele vraag naar langetermijnhuurwoningen.

Lees: Renoveren in Málaga: gids voor kopers
Lees: Investeren in de studentenwijken van Madrid

Onze aanbeveling voor een grootschalig mandaat: de portefeuille vooral richten op Valencia en omgeving, waar momenteel de beste verhouding tussen rendement, prijs en liquiditeit op de Spaanse markt te vinden is, en enigszins diversifiëren naar Málaga of Madrid, afhankelijk van het risicoprofiel van het family office.

Wat Terreta Spain concreet doet voor een family office

Voor ons is een zogenaamd „family office-mandaat“ geen klassiek mandaat. De omvang is anders, en de eisen ook. Dit is wat we bij Terreta Spain doen om dit soort opdrachten te beheren:

• Off-market sourcing op grote schaal: toegang krijgen tot objecten voordat ze op openbare portalen verschijnen, is de grootste uitdaging bij een opdracht voor meerdere woningen. Terreta Spain beschikt over een netwerk van vastgoedjagers, lokale makelaars en directe eigenaren in Valencia, Alicante, de Costa Blanca, Barcelona, Madrid en Sevilla. Bij een opdracht van 35 appartementen is deze capaciteit voor off-market sourcing onmisbaar om te voorkomen dat er te veel wordt betaald bij aankoop op de zichtbare markt.
• Juridische en fiscale structurering: een family office koopt zelden in eigen naam. De meest voorkomende constructie is een holdingmaatschappij die een of meer Spaanse vastgoedvennootschappen (SL) bezit, soms in combinatie met een buitenlandse structuur (Nederlandse BV, Luxemburgse SARL, structuur in Dubai). Terreta Spain werkt samen met Spaanse fiscaal juristen en notarissen om ervoor te zorgen dat de constructie conform de wetgeving is, fiscaal efficiënt is en snel operationeel kan worden.
• Coördinatie tussen verschillende partijen: bij een omvangrijk project zijn er tal van betrokken partijen: bankiers, notarissen, advocaten, architecten, renovatiebedrijven en verhuurbeheerders. Terreta Spain fungeert als projectleider in Spanje, zodat het family office aan Spaanse zijde slechts één aanspreekpunt heeft voor de coördinatie.
• Renovatie en verhuur: Terreta Spain is de enige Franstalige speler op de markt die naast het zoeken naar vastgoed ook een kant-en-klare renovatieservice aanbiedt. Met een portefeuille van tientallen appartementen is het vermogen om snel te renoveren en te verhuren een doorslaggevend voordeel voor het totale rendement van de opdracht.

De juridische structuur: enkele belangrijke punten

Voor een niet-ingezeten family office bestaat de meest gebruikelijke structuur uit een buitenlandse holding in combinatie met een of meer Spaanse SL’s. Hieronder volgt een kort overzicht:

• De Spaanse SL is onderworpen aan de vennootschapsbelasting (IS) van 25 %, met een verlaagd tarief van 15 % voor de eerste twee boekjaren waarin winst wordt gemaakt. Zij kan al haar kosten aftrekken: afschrijvingen, rentelasten, beheerskosten en IBI (onroerendgoedbelasting).
• Voor family offices die in de EU zijn gevestigd (Luxemburg, Nederland, België) kan een BV of SARL rechtstreeks Spaanse onroerende goederen aanhouden viade IRNR-regeling, waarbij 19 % belasting wordt geheven over het netto-inkomen, met de EU-voordelen op het gebied van aftrekbaarheid van kosten.
• Voor family offices die buiten de EU zijn gevestigd (Dubai, Zwitserland, Singapore) is de structurering complexer en vereist deze een specifieke analyse op basis van het belastingverdrag dat van toepassing is tussen Spanje en het land van vestiging.

In elk geval is afstemming tussen een Spaanse fiscaal jurist en de vermogensadviseur van het family office onontbeerlijk vóór de eerste aankoop. Wij werken samen met betrouwbare partners, zoals het advocatenkantoor Delaguía y Luzón, gevestigd in Valencia en gespecialiseerd in niet-ingezetenen. 

Praktische informatie:  

Delaguía en Luzón

+34 963 74 16 57

felix.delaguia@delaguialuzon.com

 sonia.gomezluzon@delaguialuzon.com

Avinguda Regne de Valencia 6, 1e – 2e verdieping 46005 

Casestudy: 35 appartementen in 12 maanden

De opdracht die in de inleiding werd genoemd, illustreert goed wat Terreta Spain bij dit soort projecten kan verzorgen. Ter herinnering:

• Family office gevestigd in Dubai.
• Doelstelling: de aankoop van 35 appartementen in Spanje binnen een periode van 12 maanden.

Bij dit soort opdrachten zijn de belangrijkste vragen: 

• In welke steden moeten de aankopen worden gespreid om het rendement en het risico te optimaliseren? 
• Welke rechtsvorm is het meest fiscaal voordelig, rekening houdend met het land waar het family office is gevestigd? 
• Wat is de meest interessante strategie: een deel voor luxe toeristische verhuur, een deel voor langetermijnverhuur en enkele woningen die na renovatie worden doorverkocht? 
• Hoe moet de portefeuille worden gefinancierd: met eigen vermogen, Spaanse bankleningen of Lombardfinanciering op basis van bestaande activa? 
• En hoe organiseer je het verhuurbeheer op afstand voor een vastgoedportefeuille van deze omvang?

Dat zijn precies de vragen die Terreta Spain beantwoordt, samen met haar partners: belastingadviseurs, notarissen, bankiers en verhuurbeheerders.

Beheert u een family office en overweegt u om in Spanje te investeren?

De eerste stap is een gesprek van 30 minuten met Geoffroy Reiser om uw project in kaart te brengen: beoogd bereik, budget, locatie, opzet en tijdschema.

Terreta Spain begeleidt elk jaar family offices bij hun overnames in Spanje.

Maak direct een afspraak voor een telefoongesprek met Geoffroy.

Bekijk voor meer informatie onze bronnen: 

• Een SL (sociedad limitada) oprichten voor uw vastgoedaankopen in Spanje
• Investeren in Spanje: moet je op eigen naam, via een vennootschap of via een SOCIMI kopen?
• De stappen bij het kopen van onroerend goed in Spanje
• De praktische gids over de vennootschapsbelasting

Mag een family office buiten de EU vrijelijk onroerend goed kopen in Spanje? 

Ja, er gelden geen beperkingen voor niet-ingezetenen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje, ongeacht hun nationaliteit. De fiscale structurering is echter complexer voor kopers van buiten de EU, en de door de Spaanse regering overwogen extra heffing voor kopers van buiten de EU – hoewel deze tot op heden nog niet is ingevoerd – verdient de nodige aandacht. Raadpleeg het Staatsblad (BOE) voordat u iets ondertekent.

Hoe lang duurt het gemiddeld om 35 appartementen te verkopen? 

Bij dit soort projecten gaan we uit van een doorlooptijd van 10 tot 14 maanden tussen de eerste opdracht en de definitieve sleuteloverdracht, afhankelijk van de doorlooptijden bij de notaris, de bouwwerkzaamheden en het openen van bankrekeningen. Het zoeken naar geschikte objecten kan zeer snel van start gaan; de eerste contractondertekeningen vinden doorgaans plaats binnen 2 tot 3 maanden na aanvang van de opdracht.

Hoe wordt Terreta Spain vergoed voor een opdracht op basis van volume? 

Onze honoraria zijn transparant en worden vooraf besproken tijdens het kennismakingsgesprek. Voor omvangrijke opdrachten bieden wij een aangepaste tariefstructuur aan die rekening houdt met schaalvoordelen. De details kunt u rechtstreeks met Geoffroy bespreken.

Kan een family office zijn aankopen financieren via Spaanse banken? 

Ja. Spaanse banken financieren niet-ingezeten ondernemingen tot 60-70 % van de waarde van het onroerend goed voor entiteiten binnen de EU, en tot 50-60 % voor entiteiten buiten de EU. Bij een grootschalig mandaat werkt Terreta Spain samen met partnerbanken om de totale financiering van de portefeuille te optimaliseren. Lombardfinanciering op basis van bestaande activa is ook een optie die vaak door family offices wordt gebruikt.

Kan Terreta Spain na de aankoop het verhuurproces regelen? 

Ja. Terreta Spain biedt een kant-en-klare dienst voor verhuurbeheer: het verkrijgen van VUT-vergunningen, het verhuren voor toeristische doeleinden of voor langere termijn, het beheer van in- en uitchecken, en het bijhouden van IRNR-aangiften. Bij een portefeuille van tientallen appartementen is dit een onmisbare dienst om ervoor te zorgen dat de investering echt passief blijft.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. Elke situatie moet worden getoetst door een Spaanse fiscaal jurist en de vermogensadviseur van het family office. De genoemde belastingtarieven en regels zijn die welke in mei 2026 van kracht zijn en kunnen aan verandering onderhevig zijn.