Terreta Spain, actualizado en mayo de 2026
Hace unas semanas, Geoffroy Reiser, cofundador de Terreta Spain, recibió una llamada. Al otro lado del teléfono: una family office con sede en Dubái. ¿El objetivo? Comprar 35 apartamentos en España en 12 meses. No es un caso aislado.
Las family offices, ya tengan su sede en Ginebra, Luxemburgo, Ámsterdam, Londres o Dubái, se interesan cada vez más por el sector inmobiliario español como clase de activos. ¿Por qué? Porque los rendimientos de alquiler en España son superiores a los del norte de Europa, porque el mercado sigue siendo accesible en comparación con París o Londres, por ejemplo, porque la dinámica demográfica es favorable y porque el país goza de estabilidad jurídica.
En esta guía se explica cómo Terreta Spain gestiona este tipo de mandatos, desde la identificación de los inmuebles hasta la gestión del alquiler.
Ilustración: Terreta Spain
¿Qué es una family office?
Una family office es una estructura privada creada para gestionar el patrimonio de una familia acaudalada. En la práctica, se trata de un equipo especializado —a veces una sociedad independiente— que se encarga de todo: inversiones financieras, inmobiliarias, fiscalidad, sucesiones y filantropía. Se distinguen dos tipos:
- La family office individual, que gestiona el patrimonio de una sola familia.
- La «multi-family office», que ofrece servicios compartidos a varias familias acaudaladas.
Estas estructuras existen en todo el mundo, pero se concentran sobre todo en unos pocos grandes centros financieros: Ginebra, Zúrich y Luxemburgo en Europa; Londres, a pesar del Brexit; Singapur y Hong Kong en Asia; y Dubái, que ha experimentado un fuerte auge en los últimos cinco años. Precisamente de allí procedía el cliente de Geoffroy. El umbral mínimo para justificar la creación de una family office se estima generalmente entre 50 y 100 millones de euros de patrimonio.
En Terreta Spain, estos perfiles son un público objetivo natural: buscan diversificar su patrimonio en el sector inmobiliario europeo, cuentan con los medios para realizar compras a gran escala y necesitan un operador de confianza en el mercado español.
Family office y la compra de una empresa: el vínculo natural
Una family office casi nunca compra a nombre propio. La regla básica de la gestión patrimonial a este nivel es interponer siempre una estructura jurídica entre el patrimonio familiar y los activos inmobiliarios. En la práctica, esto significa que una family office que compra en España recurre sistemáticamente a una sociedad, normalmente una S.L. española, un holding extranjero o una combinación de ambos.
Las razones son las mismas que para cualquier inversor en una empresa, pero se ven acentuadas por el volumen y lo que está en juego en términos patrimoniales:
- Responsabilidad limitada;
- Optimización fiscal mediante la deducción de gastos y amortizaciones;
- Transmisión facilitada mediante la cesión de participaciones en lugar de mediante escritura notarial;
- Separación clara entre el patrimonio familiar y los activos españoles.
La diferencia con respecto a un inversor particular radica en la complejidad de la estructura. Una family office suele gestionar una cadena de sociedades: un holding matriz en un país con un régimen fiscal favorable (Luxemburgo, Países Bajos, Dubái), que posee una o varias sociedades limitadas españolas, cada una de las cuales es titular de uno o varios bienes. Este tipo de estructura requiere una coordinación minuciosa entre los abogados fiscalistas españoles, los asesores patrimoniales de la family office y los notarios de ambas partes. Eso es precisamente lo que Terreta Spain coordina desde España.
¿Por qué España atrae a las family offices?
Verán que es lógico y que las razones son tanto coyunturales como estructurales.
- Las rentabilidades brutas de alquiler en ciudades como Valencia, Alicante o Sevilla oscilan entre el 5 % y el 8 %, a veces más en operaciones de compraventa rápida o de renovación, mientras que en París o Ginebra no superan el 3 %. Para una family office que busca diversificar su patrimonio financiero en activos inmobiliarios, el cálculo es… rápido.
- El mercado español es también uno de los pocos de Europa que aún ofrece oportunidades de compra a gran escala de inmuebles residenciales para reformar, especialmente en ciudades costeras secundarias y en determinados barrios urbanos en proceso de transformación. Ese es precisamente el tipo de oportunidad que Terreta Spain identifica y consigue para sus clientes.
- Por último, España cuenta con un marco jurídico claro, un régimen fiscal comprensible para los no residentes de la UE y un mercado notarial sólido. Para una family office acostumbrada a invertir en jurisdicciones complejas, esto supone una ventaja nada desdeñable.
¿Dónde comprar en España con una family office?
La cuestión de la ubicación es fundamental en un mandato de gran volumen. Concentrar 35 apartamentos en una sola ciudad expone la cartera a un riesgo de mercado local. Por lo general, el enfoque adecuado consiste en distribuir las adquisiciones entre dos o tres mercados complementarios, combinando la rentabilidad de alquiler, el potencial de revalorización y la liquidez en caso de reventa.
Valencia y su región: nuestro mercado favorito
Valencia es hoy en día uno de los mercados más atractivos de España para este tipo de estrategia. Los precios siguen siendo asequibles en comparación con Madrid o Barcelona, las rentabilidades de alquiler se encuentran entre las mejores del país y la demanda de alquiler, impulsada por una importante población estudiantil y una afluencia creciente de expatriados, es estructuralmente sólida. Algunos barrios como Ruzafa, Benimaclet o Campanar ofrecen oportunidades de renovación y revalorización especialmente interesantes para una cartera de gran volumen.
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Más allá de la ciudad, la Comunidad Valenciana ofrece otras oportunidades interesantes. Gandía, a 70 kilómetros al sur de Valencia, es un destino costero en plena transformación, con precios aún bajos y una sólida demanda turística. Es el tipo de mercado secundario que complementa bien una cartera centrada en Valencia.
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Otros mercados a tener en cuenta
Para las family offices que deseen diversificar geográficamente más allá de la Comunidad Valenciana, Málaga y Madrid son dos mercados complementarios que vale la pena explorar. Málaga ofrece un importante potencial de rehabilitación de inmuebles antiguos en un mercado en fuerte crecimiento. Madrid, y en particular sus barrios estudiantiles, presenta una demanda de alquiler a largo plazo especialmente estable.
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Nuestra recomendación para una cartera de gran volumen: centrar la cartera en Valencia y su región, donde se concentra actualmente la mejor relación rendimiento/precio/liquidez del mercado español, y diversificar ligeramente hacia Málaga o Madrid en función del perfil de riesgo de la family office.
Qué hace concretamente Terreta Spain para una family office
Para nosotros, un «mandato de family office», como se les conoce, no es un mandato convencional. El volumen es diferente, y las exigencias también. Esto es lo que hacemos en Terreta Spain para gestionar este tipo de enfoque:
- Búsqueda de inmuebles fuera del mercado a gran escala: el acceso a los inmuebles antes de que aparezcan en los portales públicos es el principal reto en un encargo de varias unidades. Terreta Spain cuenta con una red de cazadores de inmuebles, agentes locales y propietarios directos en Valencia, Alicante, la Costa Blanca, Barcelona, Madrid y Sevilla. En un mandato de 35 apartamentos, esta capacidad de búsqueda fuera del mercado es indispensable para evitar pagar de más al comprar en el mercado visible.
- Estructuración jurídica y fiscal: una family office rara vez compra a su nombre. La estructura más habitual es una sociedad holding que posee una o varias sociedades inmobiliarias españolas (SL), a veces combinada con una estructura extranjera (BV neerlandesa, SARL luxemburguesa, estructura de Dubái). Terreta Spain coordina con los abogados fiscalistas y notarios españoles para que la estructura sea conforme a la normativa, fiscalmente eficaz y operativa rápidamente.
- Coordinación entre múltiples partes interesadas: en un proyecto de gran envergadura, se multiplican los participantes: banqueros, notarios, abogados, arquitectos, empresas de reformas y gestores de alquileres. Terreta Spain asume el papel de jefe de proyecto en el ámbito español, para que la family office tenga un único interlocutor que se encargue de la coordinación en España.
- Renovación y puesta en alquiler: Terreta Spain es la única empresa francófona del mercado que ofrece un servicio de renovación llave en mano, además de la búsqueda de inmuebles. Con una cartera de varias decenas de apartamentos, la capacidad de renovar rápidamente y ponerlos en alquiler supone una ventaja decisiva para la rentabilidad global del proyecto.
La estructura jurídica: algunos puntos clave
En el caso de una family office no residente, la estructura más habitual combina una sociedad holding extranjera con una o varias sociedades limitadas españolas. Estas son las líneas generales:
- La sociedad limitada española está sujeta al Impuesto sobre Sociedades (IS) al 25 %, con un tipo reducido del 15 % durante los dos primeros ejercicios en los que se obtengan beneficios. Puede deducir la totalidad de sus gastos: amortizaciones, intereses de préstamos, gastos de gestión e IBI (impuesto sobre bienes inmuebles).
- En el caso de las family offices con sede en la UE (Luxemburgo, Países Bajos, Bélgica), las sociedades de tipo BV o SARL pueden poseer directamente activos en España, sujetosal IRNR del 19 % sobre los ingresos netos, con las ventajas que ofrece la UE en materia de deducibilidad de los gastos.
- En el caso de las family offices con sede fuera de la UE (Dubái, Suiza, Singapur), la estructuración es más compleja y requiere un análisis específico en función del convenio fiscal aplicable entre España y el país de residencia.
En cualquier caso, es imprescindible que exista una coordinación entre un abogado fiscalista español y el asesor patrimonial de la family office antes de la primera compra. Colaboramos con profesionales de confianza, como el bufete Delaguía y Luzón, con sede en Valencia y especializado en perfiles de no residentes.
Información práctica:
+34 963 74 16 57
felix.delaguia@delaguialuzon.com
sonia.gomezluzon@delaguialuzon.com
Avenida Regne de Valencia, 6, 1.º – 2.º 46005
Caso práctico: 35 apartamentos en 12 meses
El encargo mencionado en la introducción ilustra bien lo que Terreta Spain es capaz de gestionar en este tipo de operaciones. A modo de recordatorio:
- Family office con sede en Dubái.
- El objetivo es adquirir 35 apartamentos residenciales en España en un plazo de 12 meses.
En este tipo de encargo, las cuestiones clave son las siguientes:
- ¿En qué ciudades conviene distribuir las adquisiciones para optimizar la rentabilidad y el riesgo?
- ¿Qué forma jurídica conviene elegir para optimizar la fiscalidad, teniendo en cuenta el país de residencia del family office?
- ¿Cuál es la estrategia más interesante: dedicar una parte al alquiler turístico de lujo, otra parte al alquiler a largo plazo y reservar algunas unidades para su reventa tras su renovación?
- ¿Cómo financiar la cartera, entre capital propio, deuda bancaria española y financiación lombarda sobre los activos existentes?
- ¿Y cómo se gestiona a distancia el alquiler de una cartera de este tamaño?
Estas son precisamente las preguntas a las que responde Terreta Spain, junto con sus socios especialistas en fiscalidad, notarios, banqueros y gestores de alquileres.
¿Dirige una family office y está pensando en invertir en España?
El primer paso es una llamada de 30 minutos con Geoffroy Reiser para definir tu proyecto: volumen objetivo, presupuesto, ubicación, estructura y calendario.
Terreta Spain asesora cada año a family offices en sus adquisiciones en España.
Reserva una llamada directamente con Geoffroy.
Si quieres saber más, echa un vistazo a nuestros recursos:
- Constituir una SL (sociedad limitada) para tus compras inmobiliarias en España
- Invertir en España: ¿es mejor comprar a título personal, a través de una sociedad o de una SOCIMI?
- Los pasos para comprar una vivienda en España
- Ficha práctica sobre el impuesto de sociedades
¿Puede una family office con sede fuera de la UE comprar libremente en España?
Sí, no existen restricciones para la compra de inmuebles en España por parte de no residentes, independientemente de su nacionalidad. Sin embargo, la planificación fiscal es más compleja para los no residentes de la UE, y hay que estar atentos al recargo que el Gobierno español tiene previsto aplicar a los compradores de fuera de la UE, aunque aún no se haya promulgado. Consulte el BOE antes de firmar cualquier documento.
¿Cuál es la duración media de un mandato para 35 apartamentos?
Para este tipo de proyecto, calculamos que transcurren entre 10 y 14 meses desde la primera llamada hasta la entrega final de las llaves, dependiendo de los plazos notariales, las obras y la apertura de las cuentas bancarias. La búsqueda de proveedores puede comenzar muy rápidamente; las primeras firmas suelen producirse en los 2 o 3 meses siguientes al inicio del encargo.
¿Cómo se remunera Terreta Spain por un mandato basado en el volumen?
Nuestros honorarios son transparentes y se acuerdan previamente durante la reunión inicial. En los proyectos de gran volumen, ofrecemos una estructura de tarifas adaptada que tiene en cuenta el efecto de escala. Los detalles deben discutirse directamente con Geoffroy.
¿Puede una family office financiar sus compras a través de los bancos españoles?
Sí. Los bancos españoles financian a las sociedades no residentes hasta un 60-70 % del valor del inmueble en el caso de las estructuras de la UE, y hasta un 50-60 % en el caso de las estructuras de fuera de la UE. En el marco de un mandato de volumen, Terreta Spain coordina con los bancos asociados para optimizar la financiación global de la cartera. La financiación lombarda sobre activos existentes es también una opción que suelen utilizar las family offices.
¿Puede Terreta Spain encargarse de la gestión del alquiler tras la compra?
Sí. Terreta Spain ofrece un servicio integral de gestión de alquileres: tramitación de licencias VUT, puesta en alquiler turístico o de larga duración, gestión de entradas y salidas, y seguimiento de las declaraciones del IRNR. En una cartera de varias decenas de apartamentos, se trata de un servicio indispensable para que la inversión siga siendo verdaderamente pasiva.
Este artículo tiene carácter informativo general y no constituye un asesoramiento fiscal o jurídico personalizado. Cada situación debe ser validada con un abogado fiscalista español y con el asesor patrimonial de la family office. Los tipos y normas fiscales mencionados son los vigentes en mayo de 2026 y están sujetos a cambios.
