Introducción

¿Sueña con transformar una antigua finca andaluza en un moderno remanso de paz o con aumentar la rentabilidad de su vivienda de alquiler para estudiantes en el corazón de Valencia? Renovar una propiedad en España puede ser una aventura apasionante y rentable. Pero cuidado con los escollos: permisos de construcción, costes ocultos, etc. Hay muchos retos por delante. En esta guía práctica encontrará consejos de expertos sobre cómo llevar a cabo su proyecto de reforma fácilmente y sin sorpresas desagradables, desde la elaboración del presupuesto hasta la supervisión de las obras.

El potencial de la renovación inmobiliaria en España

Alrededor del 25% de las viviendas en España tienen más de 40 años, lo que significa que una parte importante del parque inmobiliario necesita modernizarse o reformarse. El terreno es fértil para los inversores, y el potencial es considerable. 

Terreta España ofrece un apoyo integral, desde el presupuesto hasta la ejecución de la obra. Póngase en contacto con nosotros para obtener más información. 

¿Por qué optar por la renovación en España?

• La renovación de la propiedad en España ofrece una serie de ventajas significativas, incluyendo una mejora sustancial del valor de la propiedad, con un aumento medio del precio de venta de más del 30% para los pisos renovados.
• También preserva el carácter y el encanto únicos de las antiguas propiedades españolas al tiempo que las moderniza.
• Pero también para mejorar la eficiencia energética del inmueble, un aspecto vital en España, donde el sector de la construcción representa el 31,6% del consumo final de energía del país. Más información
• Los pisos reformados se venden más rápido que los demás. Los compradores prefieren las propiedades llave en mano. Algunos inversores experimentados, conscientes de las oportunidades del mercado español, recurren incluso a planes exprés de compra para alquilar con el fin de rentabilizar al máximo su inversión en un tiempo récord.
• La última ventaja: es más barato que en Francia

¿Cuánto cuesta la mano de obra para reformar una vivienda en España?

Una de las principales ventajas de la renovación inmobiliaria en España es el coste de la mano de obra, que es significativamente más bajo que en Francia. De media, el coste por hora de mano de obra en España es de 25 euros sin IVA, frente a los entre 35 y 65 euros sin IVA en Francia. Esta diferencia supone un ahorro sustancial en el presupuesto global de la obra.

¿Cuánto cuestan las obras en España?

• El coste medio de una reforma en España ronda los 28.000 euros, cifra también inferior a la media francesa (60.000 euros para una reforma estándar).
• Para una vivienda de 100 m², el presupuesto de renovación suele oscilar entre 30.000 y 50.000 euros, una ganga para los inversores.
• El precio por metro cuadrado suele oscilar entre 400 y 900 euros, dependiendo del tamaño y la naturaleza del proyecto.
• Obsérvese que en los últimos años las cotizaciones han subido más de un 20%.

¿Cuánto cuestan los materiales de construcción en España?

Recientemente, en España ha subido el precio de los materiales. ¿La causa? La pandemia y la inflación. En febrero de 2024, el índice de costes de la construcción alcanzó un nivel récord, el más alto desde que comenzaron los registros en 2005. Aunque la tendencia al alza se ha estabilizado un poco en 2023, los precios siguen estando muy por encima de los niveles anteriores a la pandemia.

Los materiales más afectados son : 

• Cerámica (aumento del 52% en los últimos 10 años)
• Cemento (+49%)
• Aluminio (+48%)
• Madera (+32%)
• Vidrio (+31%)

A pesar de estos aumentos, los materiales siguen siendo más baratos al otro lado de la frontera. 

Renovar un inmueble aumenta su potencial de alquiler

En España, donde el mercado de alquiler de temporada y el mercado de estudiantes compartidos son especialmente dinámicos, una propiedad renovada puede ver mejorado enormemente su potencial de alquiler y su rentabilidad. 

Los inquilinos estarán más que dispuestos a pagar un alquiler más alto si la calidad y el confort del alojamiento son de alto nivel. Además, los inquilinos que están dispuestos a pagar un alquiler un poco superior a la media suelen ser inquilinos fiables que cuidan bien la vivienda. Una ventaja para el propietario y un ahorro garantizado. 

El contexto del mercado de la renovación inmobiliaria en España

La rehabilitación en España, un sector en auge

Desde la pandemia de 2020, el sector de la renovación inmobiliaria en España está en pleno auge. ¿A qué se debe? 

• Porque los sucesivos confinamientos nos han hecho darnos cuenta de lo importante que es sentirse como en casa. 
• Porque mejorar la eficiencia energética de las viviendas se ha convertido en algo necesario e inevitable.
• Esto se debe a que los extranjeros, cuyo poder adquisitivo suele ser mayor que el de los compradores españoles, han comprado más del 15% de las viviendas disponibles en 2023, y no han dudado en realizar obras. 
• Porque los alquileres turísticos se han disparado, y con ellos la necesidad de realizar obras para satisfacer a los viajeros. 

Los tipos más comunes de renovación de propiedades en España

Los proyectos de renovación de propiedades en España abarcan una amplia gama de trabajos, entre los que se incluyen :

1. La modernización de cocinas y baños, una forma popular de aumentar el valor de alquiler de las propiedades
2. Las habitaciones, si el piso va a ser compartido por estudiantes  
3. Mejora de la eficiencia energética (aislamiento, sustitución de ventanas, instalación de sistemas de calefacción y aire acondicionado de bajo consumo)
4. La renovación completa de inmuebles antiguos, especialmente en los centros históricos de las ciudades y para inmuebles destinados al alquiler turístico.
5. Diseñar espacios exteriores, como terrazas y jardines, muy valorados en el mercado español.

Terreta Spain puede acompañarle desde el presupuesto hasta la finalización de sus obras de renovación en España. Contacte con Terreta España.

Normativa, licencias y permisos de trabajo en España

Lo principal que debe recordar es que nunca debe embarcarse en un proyecto de renovación de una propiedad en España sin consultar a sus copropietarios y ponerse en contacto con un arquitecto. Podría estar arriesgando mucho.

¿Cuál es la normativa local sobre reformas inmobiliarias en España?

En España, cada localidad y municipio tiene su propia normativa que regula las obras de reforma. Por ejemplo:

• Cataluña: en Barcelona, la conservación del patrimonio arquitectónico se rige por normas estrictas. Las reformas suelen requerir permisos específicos, y las inspecciones técnicas son obligatorias para los edificios antiguos. La normativa pretende preservar la arquitectura histórica y garantizar la durabilidad de los edificios.
• Andalucía: en Andalucía, en cambio, las normas pueden ser más flexibles. Las reformas ligeras pueden requerir menos trámites burocráticos, y el tiempo necesario para obtener los permisos suele ser menor, lo que favorece un proceso de reforma más rápido.

Antes de embarcarse en un proyecto de renovación, nuestros expertos se informan sobre la normativa específica de la Comunidad Autónoma en cuestión. Póngase en contacto con ellos.

¿Cuáles son las distintas licencias de obras en España?

En España se necesitan dos tipos principales de permisos para las obras de reforma:

1. Licencia de Obra Menor para obras menores que no alteren la estructura del edificio. Tenga en cuenta que, una vez expedida, esta licencia solo es válida durante 3 meses;
2. Licencia de Obra Mayor para reformas importantes que afecten a la estructura o al aspecto exterior del edificio y requieran la presentación de planos detallados elaborados por un arquitecto colegiado.

¿Cuánto cuestan las licencias de obras en España?

• El precio de una licencia de obras en España suele estimarse en menos de 300 euros, es decir, entre el 3 y el 3,5% del coste estimado de la obra. 
• Se añadirá una tasa de tramitación, que varía de un municipio a otro.

¿Cuáles son los procedimientos para obtener licencias de obras en España?

• Las solicitudes de permiso deben presentarse en elayuntamiento y, en caso de reformas importantes, previa presentación de un Proyecto de Reforma firmado por un arquitecto.
• El tiempo necesario para obtener una licencia varía de 1 a 3 meses para la Licencia de Obra Menor y puede prolongarse hasta 6-8 meses para la Licencia de Obra Mayor. No obstante, esto depende de la complejidad del proyecto y del municipio. 

¿Cuáles son los riesgos de realizar obras de reforma sin permiso?

Si no sigues los procedimientos, te arriesgas a pagar una multa (de 600 a 1.000 euros por obras menores) o a la demolición forzosa.

También es importante tener en cuenta que el trabajo no declarado puede acarrear dificultades cuando se revende la propiedad (transacción complicada, caída del valor de la propiedad). En otras palabras: no intente eludir las normas. Lo pagará caro. 

Renovación energética en España

¿Cómo va España en renovación energética?

¿Sabías que el 80% de las viviendas en España no cumplen las estrictas normas energéticas de la Unión Europea? La nueva legislación obliga a que en 2033 todas las viviendas vendidas o alquiladas tengan que alcanzar al menos un certificado energético de clase D. Ante este reto, la rehabilitación energética se está convirtiendo no sólo en una necesidad, sino también en una prometedora oportunidad de inversión.

Cuando planifique su renovación, asegúrese de que su proyecto cumple la nueva normativa. Esto puede incluir:

• Aislamiento térmico de paredes, techos y ventanas
• Instalación de sistemas de calefacción y aire acondicionado energéticamente eficientes
• Uso de materiales sostenibles y ecológicos

Terreta España puede ayudarle con su renovación energética en España. Póngase en contacto con Terreta España. 

Certificados de eficiencia energética en España

En España, elCertificado de Eficiencia Energética (CEE): 

• Es obligatorio para la venta o alquiler de inmuebles desde 2013
• Evalúa el aislamiento, la ventilación, el aire acondicionado y la producción de agua caliente
• Recomendaciones de mejoras y estimación de sus costes

En 2024, a diferencia de Francia, los diagnósticos de amianto y plomo siguen sin ser obligatorios en España. 

¿Cuánto cuesta la renovación energética en España?

El coste medio de las mejoras energéticas para un piso de 100 m² se estima en unos 12.000 euros. Sin embargo, estas inversiones se amortizarán a largo plazo. Los propietarios pueden contar con :

• Ahorro potencial de 1.000 euros al año en la factura energética
• Un aumento medio del valor de la propiedad de alrededor del 30%, como se ha mencionado anteriormente

Ayudas e incentivos a la renovación energética en España

Al igual que en Francia, el Gobierno español ha introducido una serie de medidas para fomentar la renovación energética:

• Subvenciones que pueden reducir hasta un 40% el coste de las obras de aislamiento.
• Deducciones fiscales por inversiones en mejoras de la eficiencia energética
• Acceso a beneficios fiscales en el IRPF de los residentes por obras de renovación energética 

Ventajas fiscales de la rehabilitación energética en España

Esto es a lo que tienen derecho los propietarios de viviendas en España que mejoren la eficiencia energética de su propiedad: 

• Reducción fiscal del 20% para renovaciones que reduzcan las necesidades de calefacción o aire acondicionado en un 7% (tenga en cuenta que esta reducción tiene un límite de 5.000 euros por vivienda).
• Ventaja fiscal del 40% para las mejoras que reduzcan el uso de energía no renovable en un 30% (máximo de 7.500 euros).
• Desgravación fiscal del 60% para los hogares que reduzcan su consumo de energía no renovable en un 30% (limitada a 15.000 euros).

Aspectos prácticos de la renovación inmobiliaria en España

Plazos de renovación en España

La duración media de una reforma completa en España es de unos 3 o 4 meses para una vivienda de 100 m². Sin embargo, puede variar considerablemente en función del alcance de la obra, la complejidad del proyecto y la región en la que se encuentre la propiedad.

¿Cómo elegir a su contratista en España?

¿Cómo elige a sus profesionales de la construcción? 

• Solicitando varios presupuestos detallados
• Comprobando que la empresa está certificada y asegurada

Nuestros consejos para organizar su reforma inmobiliaria en España y optimizar su presupuesto

Planificación minuciosa de las obras

Una planificación cuidadosa es la clave del éxito de una renovación:

• Empiece por elaborar un plan de trabajo detallado. Defina claramente sus objetivos y prioridades
• Obtenga todos los permisos necesarios antes de empezar a trabajar. Como hemos dicho, obtener los permisos necesarios puede llevar mucho tiempo.
• Compruebe la disponibilidad de materiales antes de empezar las obras y explore el uso de materiales prefabricados y duraderos para reducir costes y aumentar la eficiencia energética de su propiedad.
• También puede estar atento a las promociones y ofertas de liquidación en materiales y equipos en Bahaus o Leroy Merlin, dos de los principales minoristas españoles de renovación y construcción.
• Establezca un calendario claro con sus contratistas para supervisar el progreso de las obras

Contrate a un experto para que vigile su obra en España

Este es nuestro consejo más importante. Aunque pueda parecer un coste adicional, contratar a un profesional local para que supervise su proyecto es una inversión inteligente, si no necesaria. Un experto en el mercado español puede ayudarle a :

• Navegar por los procedimientos administrativos locales
• Comunicación eficaz con comerciantes y proveedores
• Gestión de imprevistos y cumplimiento de plazos
• Garantizar que el trabajo cumple la normativa local

Terreta España le ofrece un apoyo integral, desde el presupuesto hasta la realización de sus obras de reforma en España. Póngase en contacto con Terreta España. 

¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrenta la renovación inmobiliaria en España?

Los retos de la renovación inmobiliaria en España son numerosos:

1. Desconocimiento de la normativa local
2. La complejidad de obtener los permisos y autorizaciones necesarios 
3. La dificultad de supervisar las obras para los propietarios no residentes
4. Subestimar el presupuesto
5. Barreras lingüísticas y culturales para comunicarse con los artesanos y proveedores locales.
6. Desconocimiento de las limitaciones técnicas específicas, como la adaptación a las condiciones climáticas locales (calor, humedad, niebla salina para las propiedades costeras).

Para superar estos retos, es aconsejable hacer los deberes de antemano, rodearse de profesionales locales con experiencia, planificar un presupuesto realista con margen para imprevistos y armarse de paciencia para los trámites administrativos.

Conozca los costes ocultos de sus obras de reforma en España

¿Qué costes adicionales conlleva la renovación de una vivienda en España?

1. Tasas de licencia de obras (3% a 3,5% del coste de la obra) 
2. Honorarios del arquitecto: en torno al 10% del coste total de la obra para grandes proyectos (obligatorio si se obtiene licencia de obra mayor).
3. El fondo de reserva del 10% al 20% del presupuesto total para gastos imprevistos.
4. Tasas por ocupación de la vía pública: 5 euros al día si instala un contenedor delante de su edificio
5. Los costes e impuestos asociados a los permisos, como el pago de una tasa al departamento de urbanismo de la ciudad (Tasapor Actuaciones Urbanísticas : unos 150 euros para obras de coste inferior a 6.000 euros, y hasta 1.000 euros para obras mayores) y el impuesto municipal sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), cuyo tipo varía entre el 0,5% y el 4% del coste de la obra.  
6. Riesgo de sanciones importantes: multas de entre 600 y 1.000 euros por obras menores sin permiso
7. Costes de gestión del proyecto, sobre todo si no vive en la zona
8. El coste de un alojamiento temporal en caso necesario  
9. El coste de la adecuación a las normas de determinadas reformas, que puede ser obligatorio.
10. Seguro específico para cubrir los riesgos asociados a las obras

Conclusión

La renovación inmobiliaria en España ofrece interesantes perspectivas a los inversores, pero requiere una cuidadosa preparación. La clave del éxito reside en comprender las normas locales y recurrir a los servicios de expertos en el sector. Un planteamiento bien estructurado, que tenga en cuenta las particularidades regionales, puede convertir su proyecto en una inversión rentable y gratificante. 

Fuentes: Idealista, Proalt, Synergyinsurance, Five, CaixaBank Research, Camif Habitat

FAQ : Todo lo que necesita saber sobre la renovación de propiedades en España

¿Qué permisos se necesitan para reformar una vivienda en España?

Hay dos tipos principales de licencia:

Licencia de Obra Menor Para obras menores que no afecten a la estructura o fachada del edificio. Tarda entre 1 y 3 meses en obtenerse. Tiene una validez de 3 meses.
Licencia de Obra Mayor Se requiere para obras mayores que alteren la estructura o fachada del edificio. Este permiso puede tardar entre 3 y 8 meses en obtenerse, dependiendo de la región y de la complejidad del proyecto. Incluso más en el caso de edificios catalogados o protegidos.

¿Cuáles son los costes de renovación en España?

Los costes de renovación en España son relativamente asequibles en comparación con Francia:

Los trabajos ligeros se estiman en 400 euros/m², mientras que las reformas más complejas con materiales de alta gama pueden costar hasta 900 euros/m². Conviene dejar un margen de seguridad del 10-20% para imprevistos.

¿Cómo se obtiene un permiso de renovación en España?

Para obtener una licencia de reforma, tendrá que presentar unproyecto de reforma redactado por un arquitecto al ayuntamiento. Se le pedirá un expediente completo que incluya planos, presupuesto estimativo y detalles técnicos.

¿Cuáles son las sanciones por hacer reformas sin permiso?

Si realiza obras sin los permisos necesarios, se arriesga a multas de entre 600 y 1.000 euros por obras menores. Las infracciones más graves o reincidentes pueden acarrear sanciones más severas, como la paralización de las obras o la demolición.

¿Cuáles son las ventajas fiscales de las obras de renovación?

Determinadas renovaciones, sobre todo las destinadas a mejorar la eficiencia energética de los edificios, pueden optar a deducciones fiscales.

¿Cuál es el plazo medio para una renovación completa?

En España, una reforma completa puede llevar entre 3 y 4 meses para una vivienda de 100 m², dependiendo de la naturaleza de la obra y de la región en la que se encuentre el inmueble. Sin embargo, este plazo puede variar en función de las autorizaciones y los imprevistos.

¿Cómo encontrar profesionales de confianza para su reforma?

Es buena idea pedir varios presupuestos y recurrir a profesionales locales con experiencia. Compruebe las referencias y asegúrese de que las empresas que elija estén debidamente certificadas y aseguradas. Contratar a un arquitecto para que supervise el proyecto es una buena opción, sobre todo si no estás en la zona.

¿Necesito el acuerdo de la copropiedad para reformar una vivienda?

Sí, en España es imprescindible el acuerdo de la copropiedad para poder presentar la solicitud de urbanismo en el ayuntamiento. Este acuerdo es necesario para obras que afecten a zonas comunes (como fachadas, terrazas o balcones), pero también para obras menores.