Inleiding

Droom je ervan om een oude Andalusische finca om te toveren in een moderne oase van rust of om de winstgevendheid van je studentenverhuurhuis in hartje Valencia te verhogen? Vastgoedrenovatie in Spanje kan een opwindende en winstgevende onderneming zijn. Maar pas op voor de valkuilen: bouwvergunningen, verborgen kosten, enz. Er liggen heel wat uitdagingen in het verschiet. In deze praktische gids vind je deskundig advies over hoe je je renovatieproject gemakkelijk en zonder onaangename verrassingen kunt voltooien, van budgettering tot toezicht op het werk.

Het potentieel van renovatie in Spanje

Ongeveer 25% van de woningen in Spanje is ouder dan 40 jaar, wat betekent dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad moet worden gemoderniseerd of gerenoveerd. De grond is vruchtbaar voor investeerders en het potentieel is aanzienlijk. 

Terreta Spanje biedt uitgebreide ondersteuning, van de raming tot de uitvoering van het werk. Neem contact met ons op voor meer informatie. 

Waarom kiezen voor renovatie in Spanje?

• Vastgoedrenovatie in Spanje biedt een aantal belangrijke voordelen, waaronder een aanzienlijke stijging van de waarde van het vastgoed, met een gemiddelde stijging van de verkoopprijs van meer dan 30% voor gerenoveerde flats;
• Het behoudt ook het unieke karakter en de charme van oude Spaanse huizen en moderniseert ze tegelijkertijd;
• Maar ook om de energie-efficiëntie van het onroerend goed te verbeteren, een essentieel aspect in Spanje waar de bouwsector verantwoordelijk is voor 31,6% van het eindverbruik van energie in het land. Hierover later meer;
• Gerenoveerde flats verkopen sneller dan andere. Kopers geven de voorkeur aan kant-en-klare woningen. Sommige doorgewinterde investeerders, die zich bewust zijn van de mogelijkheden op de Spaanse markt, wenden zich zelfs tot express buy-to-let regelingen om het meeste uit hun investering te halen in een recordtijd;
• Het laatste voordeel is dat het goedkoper is dan in Frankrijk. 

Hoeveel kost een renovatie in Spanje?

Een van de grootste voordelen van renovatie in Spanje zijn de arbeidskosten, die aanzienlijk lager zijn dan in Frankrijk. Gemiddeld bedragen de arbeidskosten per uur in Spanje €25 exclusief btw, vergeleken met €35 tot €65 exclusief btw in Frankrijk. Dit verschil betekent een aanzienlijke besparing op het totale budget voor het werk.

Hoeveel kost werk in Spanje?

• De gemiddelde renovatiekosten in Spanje liggen rond de €28.000, wat ook lager is dan het Franse gemiddelde (€60.000 voor een standaard renovatie);
• Voor een huis van 100 m² ligt het renovatiebudget meestal tussen €30.000 en €50.000, een koopje voor investeerders;
• De prijs per vierkante meter varieert over het algemeen tussen €400 en €900, afhankelijk van de grootte en de aard van het project;
• De afgelopen jaren zijn de noteringen echter met meer dan 20% gestegen.

Hoeveel kosten bouwmaterialen in Spanje?

Onlangs is in Spanje de prijs van materialen gestegen. De oorzaak? De pandemie en de inflatie. In februari 2024 bereikte de bouwkostenindex een recordhoogte, de hoogste sinds het begin van de metingen in 2005. Hoewel de opwaartse trend zich in 2023 enigszins heeft gestabiliseerd, blijven de prijzen ver boven het niveau van voor de pandemie.

De meest getroffen materialen zijn : 

• Keramiek (een stijging van 52% in de afgelopen 10 jaar);
• Cement (+49%);
• Aluminium (+48%) ;
• Hout (+32%);
• Glas (+31%).

Ondanks deze stijgingen blijven materialen aan de andere kant van de grens goedkoper. 

Een woning renoveren verhoogt het verhuurpotentieel

In Spanje, een land met een bijzonder levendige seizoensverhuurmarkt en studentenflatsharemarkt, kan een gerenoveerde woning zijn verhuurpotentieel en rendement sterk zien verbeteren. 

Huurders zullen meer dan bereid zijn om een hogere huur te betalen als de kwaliteit en het comfort van de accommodatie van een hoog niveau zijn. Bovendien zijn huurders die bereid zijn om iets meer dan de gemiddelde huurprijs te betalen over het algemeen betrouwbare huurders die goed voor hun woning zorgen. Een voordeel voor de verhuurder en een gegarandeerde besparing. 

De context van de renovatiemarkt in Spanje

Renovatie in Spanje, een bloeiende sector

Sinds de pandemie van 2020 is de renovatiesector in Spanje booming. Waarom? 

• Omdat opeenvolgende opsluitingen ons hebben doen beseffen hoe belangrijk het is om je thuis te voelen. 
• Omdat het verbeteren van de energie-efficiëntie van huizen noodzakelijk en onvermijdelijk is geworden.
• Dat komt omdat buitenlanders, wier koopkracht vaak groter is dan die van Spaanse kopers, meer dan 15% van de beschikbare woningen in 2023 hebben gekocht en niet hebben geaarzeld om werken uit te voeren. 
• Omdat de verhuur van toeristen is geëxplodeerd, en daarmee de noodzaak om werk uit te voeren om reizigers tevreden te stellen. 

De meest voorkomende soorten woningrenovatie in Spanje

Renovatieprojecten in Spanje omvatten een breed scala aan werkzaamheden, waaronder :

1. Het moderniseren van keukens en badkamers is een zeer populaire manier om de huurwaarde van woningen te verhogen;
2. Die van de kamers, als de flat gedeeld wordt door studenten; 
3. De energie-efficiëntie verbeteren (isolatie, ramen vervangen, energiezuinige verwarmings- en airconditioningsystemen installeren);
4. De volledige renovatie van oude eigendommen, met name in historische stadscentra en voor eigendommen die bestemd zijn voor verhuur aan toeristen;
5. Het ontwerp van buitenruimtes, zoals terrassen en tuinen, staat hoog aangeschreven op de Spaanse markt.

Terreta Spanje kan u begeleiden vanaf de raming tot de voltooiing van uw renovatiewerkzaamheden in Spanje. Neem contact op met Terreta Spanje.

Regelgeving, licenties en werkvergunningen in Spanje

Het belangrijkste om te onthouden is dat je nooit aan een renovatieproject in Spanje moet beginnen zonder overleg met je mede-eigenaren en contact met een architect. Je kunt veel riskeren.

Wat zijn de lokale regels voor vastgoedrenovaties in Spanje?

In Spanje heeft elke plaats en gemeente zijn eigen regels voor renovatiewerkzaamheden. Bijvoorbeeld:

• Catalonië: in Barcelona gelden strenge regels voor het behoud van architectonisch erfgoed. Voor renovaties zijn vaak specifieke vergunningen nodig en technische inspecties zijn verplicht voor oude gebouwen. De regels zijn bedoeld om de historische architectuur te behouden en de duurzaamheid van gebouwen te garanderen.
• Andalusië: in Andalusië daarentegen kunnen de regels flexibeler zijn. Voor lichte renovaties is minder bureaucratische rompslomp nodig en de tijd die nodig is om vergunningen te krijgen is vaak korter, wat een sneller renovatieproces bevordert.

Voordat ze aan een renovatieproject beginnen, informeren onze experts naar de specifieke regelgeving in de betreffende autonome gemeenschap.Neem contact met hen op.

Wat zijn de verschillende bouwvergunningen in Spanje?

Er zijn twee soorten vergunningen nodig voor renovatiewerkzaamheden in Spanje:

1. 1. Kleine bouwvergunning voor kleine werkzaamheden die de structuur van het gebouw niet veranderen. Houd er rekening mee dat deze vergunning na afgifte slechts 3 maanden geldig is;
   2. Licencia de Obra Mayor voor ingrijpende verbouwingen die van invloed zijn op de structuur of het uiterlijk van het gebouw en waarvoor gedetailleerde plannen moeten worden ingediend die zijn opgesteld door een geregistreerd architect.

Hoeveel kosten fabrieksvergunningen in Spanje?

• De prijs van een werklicentie in Spanje wordt over het algemeen geschat op minder dan 300 euro, of 3 tot 3,5% van de geschatte kosten van het werk. 
• Er worden administratiekosten in rekening gebracht, die van gemeente tot gemeente verschillen.

Wat zijn de procedures voor het verkrijgen van een werkvergunning in Spanje?

• Vergunningsaanvragen moeten worden ingediend bij de gemeente(ayuntamiento) en, in het geval van grote renovaties, op vertoon van een Proyecto de Reforma (renovatieproject) ondertekend door een architect.
• De tijd die nodig is om een vergunning te krijgen varieert van 1 tot 3 maanden voor de Licencia de Obra Menor en kan oplopen tot 6-8 maanden voor de Licencia de Obra Mayor. Dit hangt echter af van de complexiteit van het project en de gemeente. 

Wat zijn de risico's van renovatiewerkzaamheden zonder vergunning?

Als je de procedures niet volgt, riskeer je een boete (van 600 tot 1000 euro voor kleine werken) of gedwongen sloop.

Het is ook belangrijk op te merken dat niet-aangegeven werk tot problemen kan leiden wanneer het eigendom wordt doorverkocht (ingewikkelde transactie, waardedaling van het eigendom). Met andere woorden: probeer de regels niet te omzeilen. Dat zal je duur komen te staan. 

Energierenovatie in Spanje

Hoe doet Spanje het op het gebied van energierenovatie?

Wist je dat 80% van de woningen in Spanje niet voldoet aan de strenge energienormen van de Europese Unie? Nieuwe wetgeving betekent dat in 2033 alle huizen die verkocht of verhuurd worden ten minste een energiecertificaat van klasse D moeten hebben. Geconfronteerd met deze uitdaging wordt energierenovatie niet alleen een noodzaak, maar ook een veelbelovende investeringsmogelijkheid.

Zorg er bij het plannen van je renovatie voor dat je project voldoet aan de nieuwe regelgeving. Dit kan het volgende inhouden:

• Thermische isolatie van muren, daken en ramen;
• Energie-efficiënte verwarmings- en airconditioningsystemen installeren;
• Het gebruik van duurzame, milieuvriendelijke materialen.

Terreta Spanje kan je helpen met je energierenovatie in Spanje. Neem contact op met Terreta Spanje. 

Energie-efficiëntiecertificaten in Spanje

In Spanje is het energieprestatiecertificaat(Certificado de Eficiencia Energética, CEE): 

• Is sinds 2013 verplicht voor de verkoop of verhuur van onroerend goed;
• Evalueert isolatie, ventilatie, airconditioning en warmwaterproductie;
• Geeft aanbevelingen voor verbeteringen en de geschatte kosten daarvan.

In tegenstelling tot Frankrijk is asbest- en looddiagnostiek in Spanje in 2024 nog steeds niet verplicht. 

Hoeveel kost energierenovatie in Spanje?

De gemiddelde kosten van energieverbeteringen voor een flat van 100 m² worden geschat op ongeveer €12.000. Deze investeringen betalen zichzelf echter op de lange termijn terug. Huiseigenaren kunnen rekenen op :

• Potentiële besparing van €1.000 per jaar op energierekeningen;
• Een gemiddelde waardestijging van het onroerend goed van ongeveer 30%, zoals hierboven vermeld.

Subsidies en stimulansen voor energierenovatie in Spanje

Net als in Frankrijk heeft de Spaanse regering een aantal maatregelen ingevoerd om energierenovatie aan te moedigen:

• Subsidies die de kosten van isolatiewerk met wel 40% kunnen verlagen;
• Belastingaftrek voor investeringen in energie-efficiënte verbeteringen;
• Toegang tot belastingvoordelen op de inkomstenbelasting van bewoners voor energierenovatiewerkzaamheden. 

Belastingvoordelen van energierenovatie in Spanje

Dit is waar huiseigenaren in Spanje die de energieprestaties van hun woning verbeteren recht op hebben: 

• Belastingvermindering van 20% voor renovaties die de behoefte aan verwarming of airconditioning met 7% verminderen (merk op dat deze vermindering beperkt is tot €5.000 per woning).
• 40% belastingvoordeel voor verbeteringen die het gebruik van niet-hernieuwbare energie met 30% verminderen (maximaal € 7.500).
• Belastingvermindering van 60% voor woningen die hun verbruik van niet-hernieuwbare energie met 30% verminderen (beperkt tot €15.000).

Praktische aspecten van renovatie in Spanje

Renovatietijden in Spanje

De gemiddelde tijd die nodig is voor een volledige renovatie in Spanje is ongeveer 3 tot 4 maanden voor een woning van 100 m². Dit kan echter aanzienlijk variëren, afhankelijk van de omvang van het werk, de complexiteit van het project en de regio waarin de woning zich bevindt.

Hoe kies je een aannemer in Spanje?

Hoe kies je je bouwprofessionals? 

• Door verschillende gedetailleerde offertes aan te vragen;
• Door te controleren of het bedrijf gecertificeerd en verzekerd is.

Ons advies voor het organiseren van je woningrenovatie in Spanje en het optimaliseren van je budget

Zorgvuldige planning van de werkzaamheden

Zorgvuldige planning is de sleutel tot een succesvolle renovatie:

• Begin met het opstellen van een gedetailleerd plan voor je werk. Bepaal duidelijk je doelstellingen en prioriteiten;
• Zorg dat je alle benodigde vergunningen hebt voordat je met het werk begint. Zoals we al zeiden, kan het veel tijd kosten om vergunningen te krijgen;
• Controleer de beschikbaarheid van materialen voordat je met het werk begint en onderzoek het gebruik van geprefabriceerde en duurzame materialen om de kosten te verlagen en de energie-efficiëntie van je woning te verhogen;
• Je kunt ook letten op promoties en uitverkoopaanbiedingen voor materialen en apparatuur bij Bahaus of Leroy Merlin, twee van de toonaangevende renovatie- en bouwmerken in Spanje; 
• Maak een duidelijke planning met je aannemers zodat je de voortgang van het werk kunt controleren.

Huur een expert in om toezicht te houden op uw bouwterrein in Spanje

Dit is ons belangrijkste advies. Hoewel het misschien een extra kostenpost lijkt, is het inhuren van een lokale professional om toezicht te houden op je project een verstandige, zo niet noodzakelijke, investering. Een expert in de Spaanse markt kan je helpen om :

• Navigeren door lokale administratieve procedures ;
• Effectief communiceren met vakmensen en leveranciers;
• Het onverwachte managen en deadlines halen;
• Zorg ervoor dat het werk voldoet aan de plaatselijke voorschriften.

Terreta Spanje biedt uitgebreide ondersteuning, van de raming tot de uitvoering van uw renovatiewerkzaamheden in Spanje. Neem contact op met Terreta Spanje. 

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor vastgoedrenovatie in Spanje?

De uitdagingen van vastgoedrenovatie in Spanje zijn talrijk:

1. Onwetendheid over plaatselijke voorschriften;
2. De complexiteit van het verkrijgen van de benodigde vergunningen en autorisaties;
3. De moeilijkheid om toezicht te houden op het werk van niet-ingezeten eigenaars; 
4. Onderschatting van het budget; 
5. De taal- en cultuurbarrières die het moeilijk maken om te communiceren met lokale ambachtslieden en leveranciers;
6. Onbekendheid met specifieke technische beperkingen, zoals aanpassing aan plaatselijke klimaatomstandigheden (hitte, vochtigheid, zoutnevel voor woningen aan de kust);

Om deze uitdagingen te overwinnen, is het raadzaam om van tevoren je huiswerk te doen, je te omringen met ervaren lokale professionals, een realistisch budget te plannen met een marge voor onvoorziene gebeurtenissen en geduldig te zijn bij het afhandelen van administratieve procedures.

Inzicht in de verborgen kosten van je renovatiewerkzaamheden in Spanje

Welke extra kosten zijn er verbonden aan het renoveren van een woning in Spanje?

1. Bouwvergunningskosten (3% tot 3,5% van de kosten van het werk);
2. Honoraria van de architect: ongeveer 10% van de totale kosten van het werk voor grote projecten (verplicht als je een licencia de obra mayor krijgt);
3. Het reservefonds van 10% tot 20% van de totale begroting voor onvoorziene uitgaven;
4. Kosten voor het gebruik van de openbare weg: €5 per dag als je een container voor je gebouw plaatst;
5. De kosten en belastingen in verband met vergunningen, zoals de betaling van een belasting aan de stedelijke planningsafdelingen van de stad (Tasapor Actuaciones Urbanísticas : ongeveer €150 voor minder dan €6.000 aan werkzaamheden, en tot €1.000 voor grote werken) en de gemeentelijke belasting op bouwwerken, installaties en werken (ICIO), waarvan het tarief varieert tussen 0,5% en 4% van de kosten van het werk; 
6. Het risico op aanzienlijke boetes: boetes tussen €600 en €1.000 voor kleine werkzaamheden zonder vergunning;
7. Kosten voor projectbeheer, vooral als je niet in de buurt woont;
8. De kosten van tijdelijke accommodatie in geval van nood; 
9. De kosten voor het op peil brengen van bepaalde renovaties, wat verplicht kan zijn;
10. Specifieke verzekering om de risico's van de werken te dekken.

Conclusie

Vastgoedrenovatie in Spanje biedt interessante vooruitzichten voor investeerders, maar vereist een zorgvuldige voorbereiding. De sleutel tot succes ligt in het begrijpen van de lokale regels en het gebruikmaken van de diensten van experts in de sector. Een goed gestructureerde aanpak, rekening houdend met regionale bijzonderheden, kan van je project een winstgevende en lonende investering maken. 

Bronnen : 

• Idealista
• Proalt
• Synergieverzekering
• Vijf
• CaixaBank Onderzoek
• Camif Habitat

FAQ: Alles wat je moet weten over woningrenovatie in Spanje

Welke vergunningen zijn er nodig om een woning te renoveren in Spanje?

Er zijn twee hoofdtypen licenties:

Kleine bouwvergunning Voor kleine werkzaamheden die geen invloed hebben op de structuur of de gevel van het gebouw. Het duurt 1 tot 3 maanden om deze te verkrijgen. De vergunning is 3 maanden geldig.
Licencia de Obra Mayor Dit is vereist voor grote werken die de structuur of de gevel van het gebouw veranderen. Het verkrijgen van deze vergunning kan 3 tot 8 maanden duren, afhankelijk van de regio en de complexiteit van het project. Zelfs langer voor geklasseerde of beschermde gebouwen.

Wat zijn de renovatiekosten in Spanje?

Renovatiekosten in Spanje zijn relatief betaalbaar in vergelijking met Frankrijk:

Licht werk wordt geschat op €400/m², terwijl complexere renovaties met eersteklas materialen tot €900/m² kunnen kosten. Het is raadzaam om een veiligheidsmarge van 10-20% aan te houden voor onvoorziene omstandigheden.

Hoe krijg ik een renovatievergunning in Spanje?

Om een renovatievergunning te krijgen, moet je een renovatieproject(Proyecto de Reforma), opgesteld door een architect, indienen bij de gemeente (ayuntamiento). Je hebt een volledig dossier nodig met plannen, een kostenraming en technische details.

Wat zijn de straffen voor renovatie zonder vergunning?

Als je werkzaamheden uitvoert zonder de benodigde vergunningen, riskeer je boetes van tussen de €600 en €1.000 voor kleine werkzaamheden. Voor ernstigere of herhaalde overtredingen kunnen zwaardere straffen gelden, waaronder het stilleggen van het werk of sloop.

Wat zijn de belastingvoordelen van renovatiewerkzaamheden?

Bepaalde renovaties, vooral die om de energie-efficiëntie van gebouwen te verbeteren, kunnen in aanmerking komen voor belastingaftrek.

Wat zijn de gemiddelde termijnen voor een volledige renovatie?

In Spanje kan een volledige renovatie 3 tot 4 maanden duren voor een woning van 100 m², afhankelijk van de aard van het werk en de regio waarin de woning zich bevindt. Dit tijdsbestek kan echter variëren afhankelijk van vergunningen en onvoorziene omstandigheden.

Hoe vind je professionals die je kunt vertrouwen voor je renovatie?

Het is een goed idee om meerdere offertes aan te vragen en gebruik te maken van ervaren lokale professionals. Controleer referenties en zorg ervoor dat de bedrijven die je kiest goed gecertificeerd en verzekerd zijn. Een architect inhuren om toezicht te houden op het project is een goede optie, vooral als je niet in de buurt bent.

Heb ik het akkoord van de mede-eigenaar nodig om een woning te renoveren?

Ja, in Spanje is de goedkeuring van de mede-eigendom essentieel voordat je je bouwaanvraag kunt indienen bij het gemeentehuis. Goedkeuring van de mede-eigendom is vereist voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke ruimten (zoals gevels, terrassen of balkons), evenals voor kleine werkzaamheden.