Alles über die Renovierung von Immobilien in Spanien 

Einführung

Träumen Sie davon, eine alte andalusische Finca in eine moderne Oase der Ruhe zu verwandeln oder die Rentabilität Ihrer Studentenvermietung im Herzen von Valencia zu erhöhen? Die Renovierung von Immobilien in Spanien kann ein spannendes und profitables Abenteuer sein. Aber achten Sie auf die Fallstricke: Baugenehmigungen, versteckte Kosten etc. Es warten viele Herausforderungen auf Sie. Entdecken Sie in diesem praktischen Leitfaden unsere Expertenratschläge, um Ihr Bauvorhaben einfach und ohne böse Überraschungen durchzuführen, vom Budget bis zur Bauaufsicht.

Das Potenzial der Immobilienrenovierung in Spanien

Etwa 25% der Wohnungen in Spanien sind älter als 40 Jahre, was bedeutet, dass ein großer Teil des Immobilienbestands modernisierungs- oder sanierungsbedürftig ist. Der Boden ist fruchtbar für Investoren, das Potenzial beträchtlich. 

Terreta Spain bietet eine umfassende Betreuung von der Schätzung bis zur Durchführung der Arbeiten. Kontaktieren Sie uns. 

Warum sollten Sie sich für eine Renovierung in Spanien entscheiden?

• Die Renovierung von Immobilien in Spanien bietet viele bedeutende Vorteile, insbesondere eine erhebliche Wertsteigerung der Immobilie mit einem durchschnittlichen Anstieg des Verkaufspreises von über 30% für renovierte Wohnungen.
• Sie ermöglicht es auch, die Einzigartigkeit und den Charme der alten spanischen Anwesen zu bewahren und sie gleichzeitig zu modernisieren.
• In Spanien, wo der Bausektor 31,6% des Energieverbrauchs des Landes ausmacht, ist dies ein wichtiger Aspekt. Wir werden darauf zurückkommen
• Renovierte Wohnungen werden schneller verkauft als andere. Die Käufer bevorzugen schlüsselfertige Immobilien. Einige erfahrene Investoren, die sich der Chancen auf dem spanischen Markt bewusst sind, entscheiden sich sogar für den Express-Kauf und Wiederverkauf, um in Rekordzeit einen maximalen Gewinn aus ihrer Investition zu erzielen.
• Letzter Vorteil: Sie ist billiger als in Frankreich.

Wie hoch sind die Arbeitskosten für eine Immobilienrenovierung in Spanien?

Einer der Hauptvorteile der Immobilienrenovierung in Spanien sind die Arbeitskosten, die wesentlich niedriger sind als in Frankreich. Im Durchschnitt liegt der Stundenlohn in Spanien bei 25 € ohne Steuern, während er in Frankreich zwischen 35 und 65 € ohne Steuern liegt. Dieser Unterschied führt zu erheblichen Einsparungen bei den Gesamtkosten der Arbeiten.

Wie teuer sind die Arbeiten in Spanien?

• Die durchschnittlichen Kosten für eine Renovierung in Spanien liegen bei 28.000 €, was ebenfalls unter dem französischen Durchschnitt liegt (60.000 € für eine Standardrenovierung).
• Für eine Wohnung mit einer Fläche von 100 m² beträgt das Renovierungsbudget in der Regel zwischen 30.000 und 50.000 €, ein Schnäppchen für Investoren.
• Der Preis pro Quadratmeter variiert in der Regel zwischen 400€ und 900€ pro Quadratmeter, je nach Größe und Art der Baustelle.
• Achtung: In den letzten Jahren sind die Kostenvoranschläge um mehr als 20% gestiegen.

Wie hoch ist der Preis für Baumaterial in Spanien?

In Spanien sind die Preise für Baumaterialien in letzter Zeit gestiegen. Was ist die Ursache? Die Pandemie und die Inflation. Im Februar 2024 erreichte der Baukostenindex ein Rekordniveau, das höchste seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2005. Obwohl sich der Aufwärtstrend im Jahr 2023 etwas stabilisiert hat, liegen die Preise immer noch deutlich über dem Niveau vor der Pandemie.

Die am stärksten betroffenen Materialien sind : 

• Keramik (+52% in den letzten 10 Jahren)
• Zement (+ 49 %)
• Aluminium (+ 48 %)
• Holz (+ 32 %)
• Glas (+ 31 %)

Trotz dieser Erhöhungen sind die Materialien auf der anderen Seite der Grenze immer noch billiger. 

Die Renovierung von Immobilien erhöht das Vermietungspotenzial einer Wohnung.

In Spanien, einem Land, in dem der Markt für Ferienvermietungen und studentische Wohngemeinschaften besonders dynamisch ist, kann eine renovierte Immobilie ihr Vermietungspotenzial und ihre Rendite erheblich steigern. 

Ein Mieter wird durchaus bereit sein, eine höhere Miete zu zahlen, wenn die Qualität der Ausstattung und der Komfort stimmen. Außerdem sind Mieter, die bereit sind, eine etwas höhere Miete als der Durchschnitt zu zahlen, in der Regel zuverlässige Mieter, die sich um ihre Wohnung kümmern. Dies ist ein Vorteil für den Vermieter und garantiert Einsparungen. 

Der Kontext des Marktes für Immobilienrenovierung in Spanien

Renovierung in Spanien, ein boomender Sektor

Seit der Pandemie von 2020 boomt der Sektor der Immobilienrenovierung in Spanien. Warum? 

• Weil die aufeinanderfolgenden Einschließungen uns bewusst gemacht haben, dass es wichtig ist, sich zu Hause wohl zu fühlen. 
• Weil die Verbesserung der Energieeffizienz von Wohnungen notwendig und unvermeidbar geworden ist.
• Weil Ausländer, deren Kaufkraft oft höher ist als die der spanischen Käufer, mehr als 15% der 2023 verfügbaren Immobilien gekauft haben und nicht davor zurückschrecken, Renovierungsarbeiten durchzuführen. 
• Weil die Vermietung an Touristen explosionsartig angestiegen ist und damit auch die Notwendigkeit, Renovierungsarbeiten durchzuführen, um die Reisenden zufrieden zu stellen. 

Die häufigsten Arten der Immobilienrenovierung in Spanien

Immobilienrenovierungsprojekte in Spanien umfassen eine breite Palette von Arbeiten, darunter :

1. Die Modernisierung von Küchen und Badezimmern ist ein beliebtes Mittel, um den Mietwert einer Immobilie zu erhöhen.
2. die der Zimmer, wenn die Wohnung für eine Studenten-WG bestimmt ist  
3. Verbesserung der Energieeffizienz (Isolierung, Austausch von Fenstern, Installation von weniger energieintensiven Heizungs- und Klimasystemen)
4. Vollständige Renovierung alter Immobilien, insbesondere in den historischen Zentren der Städte und für Immobilien, die für die Vermietung an Touristen bestimmt sind.
5. Die Gestaltung von Außenbereichen wie Terrassen und Gärten, die auf dem spanischen Markt sehr geschätzt werden.

Terreta Spain kann Sie bei Ihren Renovierungsarbeiten in Spanien von der Planung bis zur Ausführung begleiten. Kontaktieren Sie uns.

Vorschriften, Lizenzen und Genehmigungen für Bauarbeiten in Spanien

Ein wichtiger Punkt, den Sie im Hinterkopf behalten sollten, ist, dass Sie niemals ein Renovierungsprojekt in Spanien beginnen sollten, ohne sich mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen und einen Architekten zu kontaktieren. Sie könnten viel riskieren.

Was sind die örtlichen Vorschriften für Immobilienrenovierungen in Spanien?

In Spanien hat jede Ortschaft und Gemeinde ihre eigenen Vorschriften für Renovierungsarbeiten. Zum Beispiel:

• Katalonien: In Barcelona gelten strenge Regeln für die Erhaltung des architektonischen Erbes. Renovierungen erfordern oft spezielle Genehmigungen und technische Inspektionen sind für alte Gebäude obligatorisch. Die Vorschriften zielen darauf ab, die historische Architektur zu erhalten und die Nachhaltigkeit der Gebäude zu gewährleisten.
• Andalusien: Im Gegensatz dazu können die Vorschriften in Andalusien flexibler sein. Leichte Renovierungen können weniger bürokratischen Aufwand erfordern und die Genehmigungsfristen sind oft kürzer, was einen schnelleren Renovierungsprozess begünstigt.

Bevor Sie mit einem Renovierungsprojekt beginnen, informieren sich unsere Experten über die spezifischen Vorschriften der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft. Nehmen Sie Kontakt mit ihnen auf.

Was sind die verschiedenen Baugenehmigungen in Spanien?

Für Renovierungsarbeiten in Spanien sind zwei Hauptarten von Genehmigungen erforderlich:

1. Licencia de Obra Menor (Lizenz für kleinere Arbeiten) Für kleinere Arbeiten, die die Struktur des Gebäudes nicht verändern. Bitte beachten Sie, dass diese Genehmigung nach ihrer Erteilung nur 3 Monate gültig ist;
2. Licencia de Obra Mayor Für größere Renovierungen, die sich auf die Struktur oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes auswirken und für die detaillierte Pläne eines zugelassenen Architekten vorgelegt werden müssen.

Wie viel kostet eine Baulizenz in Spanien?

• Im Allgemeinen wird der Preis für eine Baulizenz in Spanien auf weniger als 300 Euro geschätzt, was 3 bis 3,5% des geschätzten Wertes des Bauvorhabens entspricht. 
• Es wird eine Bearbeitungsgebühr erhoben, die von Gemeinde zu Gemeinde variiert.

Was sind die Verfahren zur Erlangung von Arbeitslizenzen in Spanien?

• Die Genehmigung wird beim Rathaus( Ayuntamiento ) beantragt und muss bei einer umfangreichen Renovierung durch einen Architekten unterzeichnet werden.
• Die Bearbeitungszeit beträgt 1-3 Monate für die Licencia de Obra Menor und kann sich auf 6-8 Monate für die Licencia de Obra Mayor ausdehnen . Dies hängt jedoch von der Komplexität des Projekts und der Stadtverwaltung ab. 

Welche Risiken bestehen bei Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung?

Wenn Sie die Verfahren nicht einhalten, können Sie mit einer Geldstrafe (600 bis 1000 Euro für kleine Arbeiten) oder einem Zwangsabriss rechnen.

Andererseits ist es wichtig zu beachten, dass nicht gemeldete Arbeiten zu Schwierigkeiten beim Wiederverkauf der Immobilie führen können (komplizierte Transaktion, Wertverlust der Immobilie). Mit anderen Worten: Versuchen Sie nicht, die Regeln zu umgehen. Sie werden dafür teuer bezahlen müssen. 

Energetische Renovierung in Spanien

Wo steht Spanien bei der energetischen Renovierung?

Wussten Sie, dass 80% der Wohnungen in Spanien nicht den strengen Energievorschriften der Europäischen Union entsprechen? Aufgrund der neuen Gesetzgebung müssen bis 2033 alle verkauften oder vermieteten Wohnungen mindestens einen Energieausweis der Klasse D erreichen. Angesichts dieser Herausforderung wird die energetische Sanierung nicht nur zu einer Notwendigkeit, sondern auch zu einer vielversprechenden Investitionsmöglichkeit.

Stellen Sie bei der Planung Ihrer Renovierung sicher, dass Ihr Projekt den neuen Vorschriften entspricht. Dies kann Folgendes umfassen

• Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Fenstern
• Installation von energieeffizienten Heizungs- und Klimasystemen
• Die Verwendung von nachhaltigen und umweltfreundlichen Materialien

Terreta Spain kann Sie bei Ihrer energetischen Renovierung in Spanien unterstützen. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. 

Der Energieeffizienzausweis in Spanien

In Spanien ist der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz(Certificado de Eficiencia Energética, CEE): 

• Ist seit 2013 für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien obligatorisch.
• Beurteilt die Isolierung, Belüftung, Klimatisierung und Warmwasserbereitung
• gibt Empfehlungen für Verbesserungen und deren geschätzte Kosten ab

Im Jahr 2024 sind Asbest- und Bleidiagnosen in Spanien im Gegensatz zu Frankreich immer noch nicht obligatorisch. 

Wie viel kostet eine energetische Renovierung in Spanien?

Die durchschnittlichen Kosten für eine energetische Verbesserung einer 100 m² großen Wohnung werden auf etwa 12.000 Euro geschätzt. Diese Investitionen werden sich jedoch langfristig auszahlen. In der Tat können die Eigentümer mit folgenden Vorteilen rechnen

• Potenzielle Einsparungen von 1.000 EUR pro Jahr bei den Energierechnungen
• Eine durchschnittliche Aufwertung der Immobilie um 30%, wie bereits erwähnt.

Beihilfen und Anreize für energetische Renovierung in Spanien

Wie in Frankreich hat die spanische Regierung mehrere Maßnahmen zur Förderung der energetischen Sanierung eingeführt:

• Zuschüsse, die die Kosten für die Isolierung um bis zu 40% senken können
• Steuerabzüge für Investitionen in die Verbesserung der Energieeffizienz
• Zugang zu Steuervergünstigungen auf die Einkommensteuer der Einwohner für energetische Renovierungsarbeiten 

Steuerliche Vorteile der energetischen Renovierung in Spanien

In Spanien ansässige Eigentümer, die die Energieeffizienz ihrer Immobilie verbessern, haben Anspruch auf folgende Leistungen: 

• 20% Steuerermäßigung für Renovierungen, die den Bedarf an Heizung oder Kühlung um 7% senken (Achtung: Höchstgrenze €5.000 pro Immobilie).
• Steuervergünstigung von 40% für Verbesserungen, die den Einsatz nicht erneuerbarer Energien um 30% reduzieren (maximal 7.500 €).
• Steuervergünstigung von 60% für Häuser, die ihren Verbrauch an nicht erneuerbaren Energien um 30% senken (begrenzt auf 15.000 €).

Praktische Aspekte der Immobilienrenovierung in Spanien

Fristen für eine Renovierung in Spanien

Die durchschnittliche Dauer einer Komplettrenovierung in Spanien beträgt etwa 3 bis 4 Monate für eine 100 m² große Wohnung. Diese Zeit kann jedoch je nach Umfang der Arbeiten, der Komplexität des Projekts und der Region, in der sich die Immobilie befindet, erheblich variieren.

Wie wählt man einen Unternehmer in Spanien?

Wie wähle ich meine Baufachleute aus? 

• Indem Sie mehrere detaillierte Angebote einholen
• indem Sie überprüfen, ob das Unternehmen zertifiziert und versichert ist

Unsere Tipps zur Organisation Ihrer Immobilienrenovierung in Spanien und zur Optimierung Ihres Budgets

Sorgfältige Planung der Arbeiten

Eine sorgfältige Planung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Renovierung:

• Beginnen Sie mit der Erstellung eines detaillierten Plans für Ihre Arbeit. Definieren Sie Ihre Ziele und Prioritäten klar
• Holen Sie alle erforderlichen Genehmigungen ein, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen. Wie bereits erwähnt, kann es lange dauern, bis Sie eine Genehmigung erhalten.
• Stellen Sie sicher, dass die Materialien verfügbar sind, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen und prüfen Sie die Verwendung von vorgefertigten und nachhaltigen Materialien, um die Kosten zu senken und die Energieeffizienz Ihrer Immobilie zu erhöhen.
• Oder halten Sie Ausschau nach Sonderangeboten und Rabattangeboten für Materialien und Ausrüstung bei Bahaus oder Leroy Merlin, den beiden führenden Anbietern für Renovierung und Bau in Spanien.
• Erstellen Sie einen klaren Zeitplan mit Ihren Auftragnehmern, um den Fortschritt der Arbeiten zu verfolgen.

Beauftragen Sie einen Experten mit der Überwachung Ihres Bauvorhabens in Spanien.

Dies ist unser wichtigster Ratschlag. Auch wenn es nach zusätzlichen Kosten aussieht, ist die Einstellung eines lokalen Fachmanns, der Ihr Projekt überwacht, eine sinnvolle, wenn nicht sogar notwendige Investition. Ein Experte für den spanischen Markt kann Ihnen helfen, :

• Navigieren Sie durch die lokalen Verwaltungsverfahren
• Effektive Kommunikation mit Handwerkern und Lieferanten
• Umgang mit unvorhergesehenen Ereignissen und Einhaltung von Fristen
• Sicherstellung der Übereinstimmung der Arbeit mit den örtlichen Vorschriften

Terreta Spain bietet eine umfassende Betreuung von der Schätzung bis zur Ausführung Ihrer Renovierungsarbeiten in Spanien. Kontaktieren Sie uns. 

Was sind die größten Herausforderungen bei der Renovierung von Immobilien in Spanien?

Die Herausforderungen bei der Renovierung von Immobilien in Spanien sind vielfältig:

1. Unkenntnis der lokalen Vorschriften
2. Die Komplexität der Verfahren zur Erlangung der erforderlichen Genehmigungen und Erlaubnisse 
3. Schwierigkeiten bei der Beaufsichtigung der Arbeiten für nicht ansässige Eigentümer
4. Unterschätzung des Budgets
5. Sprachliche und kulturelle Barrieren, die die Kommunikation mit lokalen Handwerkern und Lieferanten erschweren
6. Unkenntnis der spezifischen technischen Anforderungen, wie die Anpassung an die lokalen klimatischen Bedingungen (Hitze, Feuchtigkeit, Salzgischt bei Küstenimmobilien)

Um diese Herausforderungen zu meistern, sollten Sie sich im Vorfeld gut informieren, sich mit erfahrenen einheimischen Fachleuten umgeben, ein realistisches Budget mit einem Puffer für unvorhergesehene Ereignisse planen und Geduld mit den Verwaltungsverfahren haben.

Kennen Sie die versteckten Kosten Ihrer Renovierungsarbeiten in Spanien?

Welche zusätzlichen Kosten kommen bei einer Immobilienrenovierung in Spanien auf mich zu?

1. Gebühren für die Genehmigung der Arbeiten (3% bis 3,5% des Betrags der Arbeiten) 
2. Architektenhonorar: ca. 10% der Gesamtkosten bei größeren Projekten (obligatorisch, wenn Sie eine licencia de obra mayor erhalten)
3. Reservefonds von 10% bis 20% des Gesamtbudgets für unvorhergesehene Ausgaben
4. Gebühren für die Nutzung öffentlicher Straßen: 5 € pro Tag, wenn Sie einen Container vor Ihrem Gebäude aufstellen.
5. Kosten und Steuern im Zusammenhang mit Genehmigungen, wie die Zahlung einer Gebühr an die Stadtplanungsbehörde (Tasa por Actuaciones Urbanísticas : ca. 150 € für weniger als 6000 € Baukosten und bis zu 1000 € für größere Bauvorhaben) und die städtische Steuer auf Bauten, Anlagen und Arbeiten (ICIO), deren Steuersatz zwischen 0,5% und 4% der Baukosten liegt.  
6. Das Risiko hoher Strafen: Bußgelder von 600 bis 1000 Euro für geringfügige Arbeiten ohne Genehmigung.
7. Projektmanagementkosten, insbesondere wenn Sie nicht vor Ort wohnen
8. Kosten für vorübergehende Unterbringung bei Bedarf  
9. Kosten für die Anpassung an Standards, die bei bestimmten Renovierungen obligatorisch sein können
10. Spezifische Versicherungen zur Deckung der mit den Arbeiten verbundenen Risiken

Schlussfolgerung

Die Renovierung von Immobilien in Spanien bietet Investoren interessante Perspektiven, erfordert jedoch eine gründliche Vorbereitung. Der Schlüssel zum Erfolg liegt im Verständnis der örtlichen Vorschriften und in der Zusammenarbeit mit Branchenexperten. Ein gut strukturierter Ansatz, der die regionalen Besonderheiten berücksichtigt, kann Ihr Projekt in eine rentable und lohnende Investition verwandeln. 

Quellen: Idealista, Proalt, Synergyinsurance, Five, CaixaBank Research, Camif Habitat

FAQ: Alles über die Renovierung von Immobilien in Spanien

Welche Genehmigungen sind für die Renovierung einer Immobilie in Spanien erforderlich?

Es gibt zwei Hauptarten von Genehmigungen:

Licencia de Obra Menor (Lizenz für kleinere Arbeiten) Für kleinere Arbeiten, die die Struktur oder die Fassade des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Es dauert etwa 1-3 Monate, um die Genehmigung zu erhalten. Die Genehmigung ist für 3 Monate gültig.
Licencia de Obra Mayor Die Genehmigung ist für größere Arbeiten erforderlich, die die Struktur oder die Fassade des Gebäudes verändern. Die Erteilung dieser Genehmigung kann lange dauern: je nach Region und Komplexität des Projekts zwischen 3 und 8 Monaten. Noch länger dauert es bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen.

Wie hoch sind die Renovierungskosten in Spanien?

Die Renovierungskosten in Spanien sind im Vergleich zu Frankreich relativ erschwinglich:

Leichte Arbeiten werden auf 400 €/m² geschätzt, während komplexere Renovierungen mit hochwertigen Materialien bis zu 900 €/m² kosten können. Es wird empfohlen, eine Sicherheitsmarge von 10-20% für unvorhergesehene Ereignisse einzuplanen.

Wie erhalten Sie eine Renovierungslizenz in Spanien?

Um eine Renovierungslizenz zu erhalten, müssen Sie ein von einem Architekten erstelltes Renovierungsprojekt(Proyecto de Reforma) bei der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) einreichen. Ein vollständiges Dossier mit Plänen, Kostenvoranschlag und technischen Details ist erforderlich.

Welche Strafen gibt es für eine Renovierung ohne Genehmigung?

Wenn Sie Arbeiten ohne die erforderlichen Genehmigungen durchführen, können Sie bei geringfügigen Arbeiten mit Geldbußen von 600 bis 1000 € belegt werden. Bei schwereren oder wiederholten Verstößen können strengere Strafen verhängt werden, einschließlich der Einstellung der Arbeiten oder des Abrisses.

Welche Steuervorteile gibt es bei Renovierungsarbeiten?

Bestimmte Renovierungen, insbesondere solche, die auf die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden abzielen, können zu Steuerabzügen führen.

Was sind die durchschnittlichen Fristen für eine vollständige Renovierung?

In Spanien kann eine vollständige Renovierung für eine 100 m² große Wohnung zwischen 3 und 4 Monaten dauern, abhängig von der Art der Arbeiten und der Region, in der sich die Immobilie befindet. Dieser Zeitraum kann jedoch je nach Genehmigungen und unvorhergesehenen Ereignissen variieren.

Wie finden Sie vertrauenswürdige Fachleute für Ihre Renovierung?

Es wird empfohlen, mehrere Angebote einzuholen und erfahrene lokale Fachleute zu beauftragen. Überprüfen Sie die Referenzen und stellen Sie sicher, dass die gewählten Unternehmen zertifiziert und versichert sind. Die Beauftragung eines Architekten mit der Überwachung des Projekts ist eine gute Option, insbesondere wenn Sie nicht vor Ort sind.

Braucht man die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, um eine Immobilie zu renovieren?

Ja, in Spanien ist die Zustimmung des Miteigentümers erforderlich, bevor Sie Ihren Antrag auf Genehmigung beim Rathaus einreichen können. Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist für Arbeiten erforderlich, die sich auf die gemeinschaftlichen Teile (wie Fassaden, Terrassen oder Balkone) auswirken, aber auch für kleinere Arbeiten.