¿Es usted residente fiscal en España y ha decidido vender su propiedad? Si ha obtenido una plusvalía entre la compra y la venta —lo cual le deseamos—, Hacienda gravará dicho importe. Los expertos de Terreta Spain le explican cómo se calculará este impuesto, cómo reducirlo y cómo declarar su «ganancia patrimonial».
Ojo, la plusvalía obtenida entre la compra y la reventa de tu piso se denomina «ganancia patrimonial» y no «plusvalía» (IIVTNU), que se refiere al aumento del valor del terreno sobre el que está construida tu vivienda y por el que también tributarás, aunque en menor medida.
Si quieres hacerte una idea general de lo que te espera si has decidido vender tu propiedad, consulta nuestra guía completa sobre la venta de inmuebles en España. Y si no te apetece leerlo todo, la ficha práctica «Vender una propiedad inmobiliaria en España»resume lo más importante.
| En resumen: ¿tienes prisa pero quieres entenderlo? Como residente fiscal, tu ganancia patrimonial inmobiliaria se grava a través del IRPF (el impuesto sobre la renta de los residentes fiscales españoles), con un tipo impositivo del 19 % al 26 % según el importe.Se calcula a partir del precio de venta, deduciendo el precio y los gastos de compra, las obras de mejora con facturas y los gastos de venta (notario, agencia, certificados).Si vende su vivienda habitual y vuelve a invertir en una nueva vivienda habitual dentro de los plazos establecidos, puede obtener una exención total o parcial. No confunda la «ganancia patrimonial» con la «plusvalía municipal», un impuesto local sobre el aumento del valor del terreno que debe pagarse directamente en el ayuntamiento tras la venta. |
Cálculo de la plusvalía inmobiliaria en España: ¿es usted residente fiscal en España?
Este es el punto de partida para saber cómo se gravará tu ganancia patrimonial. Por lo general, se te considera residente fiscal si:
- Pasas más de 183 días al año en España.
- O si sus intereses económicos y familiares se centran en España.
En este caso, la plusvalía de la venta se grava en el marco de tu declaración anual del IRPF. El IRPF es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Para saberlo todo sobre este impuesto, consulta nuestra ficha práctica:«El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas».
Consejo de Terreta: Haz clic aquí para acceder a un simulador del IRPF (en su versión original, «simulador de ganancias patrimoniales»), si eres residente fiscal en España.
| Lo primero que hay que hacer: compruebaque ya declaras tus ingresos ante Hacienda (IRPF) y que estás debidamente registrado como residente. En caso de duda, te recomendamos que consultes con un asesor fiscal o un abogado antes de poner la propiedad a la venta. |
Cómo se calcula tu ganancia patrimonial: ejemplo concreto
En el caso de un residente, la plusvalía sujeta a impuestos se calcula de la siguiente manera:
Ganancia neta = precio de venta – (precio y gastos de compra + obras/mejoras) – gastos de venta.
Puede incluir en el precio de adquisición:
- El precio de compra que figura en la escritura.
- Los impuestos que se pagan al comprar: ITP o IVA + AJD. Para obtener más información sobre estos impuestos, consulte nuestra«Guía Terreta Spain del mercado inmobiliario en España».
- Los gastos de notario y de inscripción en el registro en el momento de la compra.
- Los honorarios de abogados o de gestoría directamente relacionados con la compra.
En el apartado de gastos de venta, puede deducir:
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria (que suelen ser del 3 % del precio de venta, sin IVA).
- Los gastos de notario corren a cargo del vendedor.
- El certificado energético (CEE/CPE) y otros certificados obligatorios. Lee nuestra ficha sobre el CEE, el certificado energético, para obtener más información.
Un ejemplo numérico muy concreto
Una situación típica para un residente en Valencia:
- 2015: compra de un piso por 130 000 €.
- Gastos e impuestos de compra (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, notario, registro, gestoría): 11 000 €.
- Obras de reforma (cocina, cuarto de baño y ventanas), con facturas: 15 000 €.
Coste de adquisición considerado:
- 130 000 + 11 000 + 15 000 = 156 000 €.
En 2026, usted vende:
- Precio de venta: 195 000 €.
- Comisión de la agencia: 8 000 €.
Cálculo de la plusvalía:
- 195 000 – 156 000 – 8 000 = 31 000 € de plusvalía sujeta a impuestos.
| Lo que hay que hacer: Antes incluso de publicar el anuncio, recopila todas las facturas relacionadas con la compra de tu propiedad en España. Recopila también las de las obras «estructurales» (véase la siguiente sección) que hayas realizado en la propiedad. |
¿Qué obras y gastos se tienen realmente en cuenta a la hora de calcular la plusvalía en España?
Tengan cuidado y no se engañen: en la práctica, la administración pública española distingue entre los gastos que aumentan el valor y la vida útil del bien (inversiones/mejoras) y los simples trabajos de mantenimiento o embellecimiento (pintura, pequeñas reparaciones), que no siempre se tienen en cuenta.
Entre los gastos que suelen considerarse mejoras, se encuentran:
- Renovación completa de la cocina y los baños.
- Sustitución completa de las ventanas (doble acristalamiento, mejor aislamiento).
- Adaptación a la normativa eléctrica o de fontanería.
- Instalación de un sistema centralizado de calefacción y aire acondicionado.
Consejo práctico de Terreta Spain: cuando prepares tu venta, clasifica tus facturas en dos columnas:
- Mejoras deducibles (que aumentan el precio de adquisición).
- Mantenimiento habitual (menos interesante desde el punto de vista fiscal).
Una gran ventaja: en Terreta Spain, ayudamos a todos los propietarios a renovar sus inmuebles en España, con el fin de aumentar su valor a la hora de venderlos y maximizar la plusvalía. Descubre nuestra guía sobre la renovación inmobiliaria. Y si quieres hablar del tema con uno de nuestros expertos, haz clic aquí.
Impuestos: ¿cómo se grava la plusvalía inmobiliaria en España?
Como ya hemos dicho, para los residentes, la plusvalía inmobiliaria se grava en el marco del IRPF.
| En 2026, estos son los tramos impositivos vigentes:Hasta 6 000 €: 19 %. De 6 000 a 50 000 €: 21 %. De 50 000 a 200 000 €: 23 %. Más de 200 000 €: 26 % |
Lo que hay que evitar: firmar una oferta sin haber realizado al menos un cálculo aproximado con un asesor fiscal, sobre todo si la plusvalía es elevada o si vende varios inmuebles.
Exención: vende su vivienda habitual para comprar otra
En España, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el beneficio de la venta en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la plusvalía puede quedar exenta total o parcialmente, bajo ciertas condiciones.
Para poder beneficiarse de la exención del impuesto sobre las ganancias inmobiliarias, debe cumplir estas condiciones.
- La vivienda vendida debe ser su residencia principal (ocupación efectiva, por lo general durante al menos tres años, salvo en casos excepcionales).
- Debe reinvertir el producto de la venta en la compra o la renovación de otra vivienda habitual dentro de un plazo determinado (en la práctica, dos años antes o después de la venta).
- La exención es proporcional: si solo reinvierte una parte, solo esa parte de la plusvalía estará exenta.
Consejo práctico de Terreta Spain: esta dieta es muy eficaz, pero hay que tomársela muy en serio. No te lances a ciegas, haz tus cálculos.
- Hable con su asesor antes de firmar la compraventa para fijar el calendario de la nueva adquisición.
- Pídale que le indique qué documentos debe conservar para acreditar la reinversión (escrituras, documentos bancarios, facturas de obras).
Los expertos de Terreta Spain le acompañarán durante todo el proceso de venta de su propiedad inmobiliaria en España.
No hay que confundir la ganancia patrimonial con la plusvalía municipal
Al principio de esta guía ya les advertimos sobre la plusvalía en España: cuando se vende una vivienda, se aplican dos lógicas diferentes y dos impuestos distintos:
- La ganancia patrimonial: el impuesto sobre la plusvalía real, a través del IRPF.
- La plusvalía municipal: un impuesto municipal que se calcula en función del valor catastral del terreno y del tiempo de tenencia.
Es perfectamente posible que tengas una ganancia patrimonial baja (o nula) y, aun así, tengas que pagar una plusvalía municipal o vender prácticamente «a precio de coste», pero que el ayuntamiento calcule la plusvalía sobre un aumento teórico del valor del terreno.
Consejos prácticos de Terreta Spain:
- Pide siempre una simulación del impuesto municipal sobre la plusvalía en el ayuntamiento o a través de tu notario o gestoría antes de fijar el precio neto de venta.
- En caso de venta con pérdidas o de un cálculo claramente desproporcionado, un abogado fiscalista puede estudiar la posibilidad de interponer un recurso.
| En la práctica: La ganancia patrimonial se declara en la declaración de la IRPF, en el modelo 100, página 15. Por su parte,la plusvalía se paga directamente en el ayuntamiento en los 30 días siguientes a la venta de la vivienda. Pago directamente en línea a través de la página web del Ayuntamiento de Valencia. Para Madrid, es por aquí. En Barcelona, el pago de la plusvalía también se puede realizar directamente en línea a través de este enlace. |
Si el inmueble se ha alquilado antes de la venta
Si su vivienda ha estado alquilada, la administración considera que el inmueble se ha amortizado fiscalmente durante los años de alquiler. Al calcular la plusvalía, debe restar dicha amortización del precio de adquisición, lo que aumenta automáticamente la ganancia patrimonial sujeta a impuestos.
Consejo práctico de Terreta Spain: aunque nunca hayas pensado en la amortización, es posible que Hacienda la aplique de oficio basándose en tus antiguas declaraciones de la renta por alquiler. Si ha alquilado su propiedad (por años o por temporadas), es fundamental que consulte con un asesor experto en fiscalidad inmobiliaria y en ventas, para evitar que la plusvalía calculada por la administración le suponga una sorpresa desagradable.
Tu lista de verificación práctica antes de aceptar una oferta
Antes de aceptar la oferta de un comprador, comprueba que tienes:
- Escritura de compraventa + eventual escritura de división o ampliación.
- Facturas de ITP o IVA + AJD, notario, registro y gestoría de la época.
- Facturas de obras importantes (cocina, baños, ventanas, instalación de aire acondicionado/calefacción).
- Factura de la agencia inmobiliaria (o, al menos, una estimación de la comisión si aún no se ha firmado el contrato).
- Últimos IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) pagados y certificado de la comunidad de propietarios (ausencia de deudas).
- Una simulación de la plusvalía realizada con su asesor fiscal, que incluye el posible impacto del alquiler anterior y/o de una exención por vivienda habitual.
A evitar:
- Aceptar una oferta solo porque el precio te conviene, sin haber calculado los impuestos que habrá que pagar después.
- Acudir al notario sin un expediente completo de facturas. Esto le impedirá defender un cálculo de plusvalía más favorable.
¿Vives en Valencia, Madrid o en cualquier otro lugar de España y estás pensando en vender tu propiedad? Descubre el servicio integral de Terreta Spain: dossier de venta, puesta en valor (decoración de interiores, reformas), comercialización, contratos, firma ante notario y asesoramiento fiscal. Para vender sin estrés, habla con un experto.
Preguntas frecuentes: ¿Cómo se grava la plusvalía inmobiliaria de los residentes fiscales en España?
¿Cómo puedo saber si soy residente fiscal en España?
Lo eres si pasas más de 183 días al año en España o si tus intereses económicos o familiares se encuentran allí, en cuyo caso tributarás por el IRPF.
¿Qué gastos y obras puedo deducir?
Precio de compra, ITP/IVA + AJD, notario, registro, abogado/gestoría, agencia inmobiliaria y obras de mejora con facturas (cocina, baños, ventanas, etc.).
¿Cómo se gravan las plusvalías inmobiliarias en 2026?
Escala del IRPF sobre las ganancias patrimoniales: 19 % hasta 6 000 €, 21 % de 6 000 a 50 000 €, 23 % de 50 000 a 200 000 €, 26 % a partir de ahí.
¿Puedo quedar exento si vendo mi vivienda habitual para comprar otra?
Sí, si la vivienda es su residencia principal y reinvierte el producto de la venta en una nueva residencia principal dentro del plazo establecido, la plusvalía puede quedar exenta, ya sea en su totalidad o en parte.
¿Cuál es la diferencia entre ganancia patrimonial y plusvalía municipal?
La ganancia patrimonial se declara en el IRPF (modelo 100) sobre la plusvalía real; la plusvalía municipal es un impuesto del ayuntamiento sobre el valor catastral del terreno.
¿Qué ocurre si el inmueble ya está alquilado?
La amortización aplicada durante el periodo de alquiler reduce el precio de adquisición y aumenta la plusvalía sujeta a impuestos, de ahí la importancia de que un asesor compruebe el cálculo.
¿Qué documentos hay que reunir antes de aceptar una oferta?
Escrituras, facturas del ITP/IVA + AJD, notario, registro, obras, comisión de agencia, últimos IBI, certificado de comunidad y simulación de plusvalía.
¿Quién puede ayudarme a maximizar mi plusvalía?
Una agencia especializada, un asesor fiscal y, si es necesario, un abogado. Pero lo mejor es ponerse en contacto con Terreta Spain: nosotros nos encargamos de coordinarlo todo para garantizar la seguridad de la venta y los aspectos fiscales.
