Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig und haben Sie beschlossen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wenn Sie zwischen Kauf und Verkauf einen Gewinn erzielt haben – was wir Ihnen natürlich wünschen –, wird die spanische Steuerbehörde diesen Betrag besteuern. Die Experten von Terreta Spain erklären Ihnen, wie diese Steuer berechnet wird, wie Sie sie reduzieren können und wie Sie Ihren „Vermögensgewinn“ versteuern müssen.
Bitte beachten Sie: Der zwischen dem Kauf und dem Wiederverkauf Ihrer Wohnung erzielte Wertzuwachs wird als „Ganancia patrimonial“ bezeichnet und nicht als „Plusvalía“ (IIVTNU), womit die Wertsteigerung des Grundstücks gemeint ist, auf dem Ihre Immobilie errichtet wurde und für die Sie ebenfalls besteuert werden, allerdings in geringerem Umfang.
Einen Überblick darüber, was Sie erwartet, wenn Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, finden Sie in unserem umfassenden Leitfaden zum Immobilienverkauf in Spanien. Und falls Sie keine Lust haben, alles durchzulesen, finden Sie in der Kurzanleitung „Immobilienverkauf in Spanien“die wichtigsten Informationen.
| Kurz gesagt – Sie haben es eilig, möchten aber dennoch den Überblick behalten? Als in Spanien steuerlich ansässige Person wird Ihr Immobiliengewinn („ganancia patrimonial“) über die IRPF (Einkommensteuer für in Spanien steuerlich ansässige Personen) besteuert, wobei je nach Höhe ein Steuersatz von 19–26 % zur Anwendung kommt.Er wird auf der Grundlage des Verkaufspreises berechnet, wobei Kaufpreis und -kosten, nachgewiesene Modernisierungsarbeiten sowie Verkaufskosten (Notar, Makler, Bescheinigungen) abgezogen werden.Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und innerhalb der vorgeschriebenen Frist in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, können Sie eine vollständige oder teilweise Befreiung erhalten. Verwechseln Sie die „ganancia patrimonial“ nicht mit der „plusvalía municipal“, einer lokalen Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die nach dem Verkauf direkt beim Rathaus zu entrichten ist. |
Berechnung des Immobiliengewinns in Spanien: Sind Sie tatsächlich in Spanien steuerlich ansässig?
Dies ist der Ausgangspunkt, um zu ermitteln, wie Ihr Veräußerungsgewinn besteuert wird. Sie gelten in der Regel als steuerlich ansässig, wenn:
- Sie verbringen mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien.
- Oder wenn Ihre wirtschaftlichen und familiären Interessen in Spanien liegen.
In diesem Fall wird der Veräußerungsgewinn im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung besteuert. Die IRPF ist die Einkommensteuer für natürliche Personen. Alle Informationen zu dieser Steuer finden Sie in unserem Ratgeber:„Die Einkommensteuer für natürliche Personen“.
Tipp von Terreta: Klicken Sie hier, um auf einen Einkommenssteuer-Simulator zuzugreifen (im Original „simulador de ganancias patrimoniales“), sofern Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.
| Als Erstes sollten Sie Folgendes tun: Vergewissern Sie sich, dass Sie Ihre Einkünfte bereits beim Finanzamt (IRPF) angeben und ordnungsgemäß als Einwohner gemeldet sind. Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen, sich vor dem Verkauf der Immobilie an einen Steuerberater oder einen Rechtsanwalt zu wenden. |
Wie berechnet sich Ihr Veräußerungsgewinn: ein konkretes Beispiel
Für einen Gebietsansässigen berechnet sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn wie folgt:
Nettogewinn = Verkaufspreis – (Kaufpreis und -kosten + Renovierungs-/Modernisierungskosten) – Verkaufskosten.
Sie können folgende Posten in den Anschaffungspreis einbeziehen:
- Der in der Urkunde (der notariellen Urkunde) angegebene Kaufpreis.
- Beim Kauf anfallende Steuern: ITP oder Mehrwertsteuer + AJD. Weitere Informationen zu diesen Steuern finden Sie in unserem„Terreta Spain-Leitfaden zum Immobilienmarkt in Spanien“.
- Die Notar- und Eintragungsgebühren zum Zeitpunkt des Kaufs.
- Die Anwalts- oder Verwaltungsgebühren, die in direktem Zusammenhang mit dem Kauf stehen.
Sie können auf der Seite der Vertriebskosten Folgendes abziehen:
- Die Maklerprovision (oftmals 3 % des Verkaufspreises ohne MwSt.).
- Die Notarkosten gehen zu Lasten des Verkäufers.
- Der Energieausweis (CEE/CPE) und andere vorgeschriebene Bescheinigungen. Lesen Sie unser Merkblatt zum CEE, dem Energieausweis, um mehr darüber zu erfahren.
Ein sehr konkretes Zahlenbeispiel
Ein typisches Szenario für einen Einwohner von Valence:
- 2015: Kauf einer Wohnung für 130.000 €.
- Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Grundbuchamt, Verwaltungsbüro): 11.000 €.
- Renovierungsarbeiten (Küche + Bad + Fenster), mit Rechnungen: 15.000 €.
Angenommene Anschaffungskosten:
- 130.000 + 11.000 + 15.000 = 156.000 €.
Im Jahr 2026 verkaufen Sie:
- Verkaufspreis: 195.000 €.
- Maklergebühr: 8.000 €.
Berechnung des Veräußerungsgewinns:
- 195.000 – 156.000 – 8.000 = 31.000 € steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.
| Zu erledigen: Sammeln Sie bereits vor der Veröffentlichung der Anzeige alle Rechnungen zusammen, die mit dem Kauf Ihrer Immobilie in Spanien in Zusammenhang stehen. Sammeln Sie auch die Rechnungen für die „baulichen“ Arbeiten (siehe nächster Abschnitt), die Sie an der Immobilie durchgeführt haben. |
Welche Arbeiten und Kosten fließen bei der Berechnung des Wertzuwachses in Spanien (ganancia patrimonial) tatsächlich ein?
Seien Sie vorsichtig und machen Sie sich nichts vor: In der Praxis unterscheidet die spanische öffentliche Verwaltung zwischen Ausgaben, die den Wert und die Lebensdauer der Immobilie steigern (Investitionen/Modernisierungen), und einfachen Instandhaltungs- oder Verschönerungsmaßnahmen (Anstriche, kleinere Reparaturen), die nicht immer berücksichtigt werden.
Zu den Ausgaben, die häufig als Verbesserungen angesehen werden, gehören:
- Komplette Renovierung von Küche und Badezimmern.
- Kompletter Austausch der Fenster (Doppelverglasung, bessere Wärmedämmung).
- Anpassung der Elektro- oder Sanitärinstallationen an die geltenden Normen.
- Einbau einer zentralen Heizungs- und Klimaanlage.
Praxistipp von Terreta Spain: Sortieren Sie Ihre Rechnungen bei der Vorbereitung Ihres Verkaufs in zwei Spalten:
- Abzugsfähige Aufwendungen (die den Anschaffungspreis erhöhen).
- Laufende Instandhaltung (steuerlich weniger attraktiv).
Ein großer Vorteil: Bei Terreta Spain unterstützen wir alle Eigentümer bei der Renovierung ihrer Immobilie in Spanien, auch um deren Wert beim Wiederverkauf zu steigern und den Gewinn zu maximieren. Entdecken Sie unseren Leitfaden zur Immobilienrenovierung. Und wenn Sie mit einem unserer Experten darüber sprechen möchten, klicken Sie bitte hier.
Steuersätze: Wie wird der Immobiliengewinn in Spanien besteuert?
Wie bereits erwähnt, wird der Immobiliengewinn für Gebietsansässige im Rahmen der Einkommensteuer besteuert.
| Im Jahr 2026 gelten folgende Steuerklassen:Bis zu 6.000 €: 19 %. Von 6.000 bis 50.000 €: 21 %. Von 50.000 bis 200.000 €: 23 %. Über 200.000 €: 26 % |
Zu vermeiden: Unterzeichnen Sie kein Angebot, ohne zuvor zumindest eine grobe Simulation mit einem Steuerberater durchgeführt zu haben, insbesondere wenn Ihr Veräußerungsgewinn hoch ist oder Sie mehrere Immobilien verkaufen.
Steuerbefreiung: Sie verkaufen Ihren Hauptwohnsitz, um einen anderen zu erwerben
Wenn Sie in Spanien Ihren Hauptwohnsitz (vivienda habitual) verkaufen und den Veräußerungsgewinn innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, kann der Veräußerungsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise steuerfrei sein.
Um von der Befreiung von der Immobiliengewinnsteuer zu profitieren, müssen Sie diese Voraussetzungen erfüllen.
- Die verkaufte Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein (tatsächliche Nutzung, in der Regel seit mindestens drei Jahren, außer in Sonderfällen).
- Sie müssen den Verkaufserlös innerhalb einer bestimmten Frist (in der Praxis zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf) in den Kauf oder die Renovierung einer anderen Hauptwohnung reinvestieren.
- Die Steuerbefreiung erfolgt anteilig: Wenn Sie nur einen Teil reinvestieren, ist nur dieser Teil des Veräußerungsgewinns steuerfrei.
Ein Tipp von Terreta Spain: Diese Diät ist sehr wirkungsvoll, aber auch sehr streng. Stürzen Sie sich nicht unüberlegt hinein, sondern rechnen Sie erst einmal nach.
- Sprechen Sie dies vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit Ihrem Berater ab, um den Zeitplan für den neuen Erwerb festzulegen.
- Bitten Sie ihn, Ihnen mitzuteilen, welche Unterlagen Sie als Nachweis für die Wiederanlage aufbewahren müssen (Eigentumsurkunden, Bankbelege, Rechnungen für Bauarbeiten).
Die Experten von Terreta Spain begleiten Sie während des gesamten Verkaufsprozesses Ihrer Immobilie in Spanien.
Verwechseln Sie „Ganancia patrimonial“ nicht mit „Plusvalía municipal“
Wir haben Sie zu Beginn dieses Leitfadens auf den Wertzuwachs in Spanien hingewiesen: Beim Verkauf gelten zwei unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und zwei Steuern:
- Der Kapitalgewinn: Die Besteuerung Ihres tatsächlichen Wertzuwachses über die Einkommensteuer.
- Die kommunale Wertzuwachssteuer: eine kommunale Steuer, die auf der Grundlage des Katasterwerts des Grundstücks und der Haltedauer berechnet wird.
Es ist durchaus möglich, dass Sie nur einen geringen (oder gar keinen) Vermögenszuwachs erzielen und dennoch eine kommunale Wertzuwachssteuer zahlen müssen oder den Verkauf praktisch „zum Selbstkostenpreis“ tätigen, während die Gemeinde eine Wertzuwachssteuer auf einen theoretischen Wertzuwachs des Grundstücks berechnet.
Tipps von Terreta Spain:
- Bitten Sie immer um eine Schätzung der kommunalen Wertzuwachssteuer beim Rathaus oder über Ihren Notar/Ihre Verwaltungsagentur, bevor Sie Ihren Nettoverkaufspreis festlegen.
- Im Falle eines Verkaufs unter Wert oder einer offensichtlich unverhältnismäßigen Berechnung kann ein Steueranwalt prüfen, ob Rechtsmittel eingelegt werden können.
| In der Praxis: Der Vermögenszuwachs ist im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung auf dem Formular 100, Seite 15, anzugeben. Die Plusvalía hingegen ist innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie direkt beim Rathaus zu entrichten. Online-Zahlung direkt über die Website des Rathauses von ValenciaFür Madrid klicken Sie bitte hier. Für Barcelona kann die Zahlung der Plusvalía ebenfalls direkt online über diesen Link erfolgen. |
Falls die Immobilie vor dem Verkauf vermietet wurde
Wenn Ihre Immobilie vermietet war, geht die Behörde davon aus, dass die Immobilie während der Vermietungszeit steuerlich abgeschrieben wurde. Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns ziehen Sie diese Abschreibung von Ihrem Anschaffungswert ab, wodurch sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn automatisch erhöht .
Praxistipp von Terreta Spain: Auch wenn Sie noch nie über Abschreibungen nachgedacht haben, kann es sein, dass die Steuerbehörde diese von Amts wegen auf der Grundlage Ihrer früheren Einkommensteuererklärungen für Mieteinnahmen anwendet. Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben (ganzjährig oder saisonal), ist es von entscheidender Bedeutung, sich mit einem Berater abzustimmen, der sich mit Mietsteuerrecht und Immobilienverkauf auskennt, um zu vermeiden, dass der von der Behörde berechnete Wertzuwachs zu einer bösen Überraschung wird.
Ihre praktische Checkliste, bevor Sie ein Angebot annehmen
Bevor Sie einem Käufer zusagen, vergewissern Sie sich, dass Sie Folgendes haben:
- Kaufvertrag + ggf. Teilungs- oder Erweiterungsvertrag
- Rechnungen für ITP oder Mehrwertsteuer + AJD, Notar, Grundbuchamt und Steuerberatungsbüro aus jener Zeit.
- Rechnungen für größere Bauarbeiten (Küche, Badezimmer, Fenster, Einbau von Klimaanlage/Heizung).
- Rechnung der Immobilienagentur (oder zumindest eine Schätzung der Provision, falls der Auftrag noch nicht unterzeichnet wurde).
- Letzte gezahlte IBI (Grundsteuer) und Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (Schuldenfreiheit).
- Eine gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durchgeführte Simulation der Wertsteigerung, einschließlich der möglichen Auswirkungen früherer Vermietung und/oder einer Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz.
Zu vermeiden:
- Ein Angebot nur deshalb anzunehmen, weil Ihnen der Preis zusagt, ohne die damit verbundenen Steuern zu berücksichtigen.
- Wenn Sie ohne vollständige Rechnungsunterlagen zum Notar kommen, können Sie keine günstigere Wertsteigerungsberechnung geltend machen.
Sie wohnen in Valencia, Madrid oder anderswo in Spanien und möchten Ihre Immobilie verkaufen? Entdecken Sie das umfassende Serviceangebot von Terreta Spain: Verkaufsunterlagen, Aufwertung (Innenausstattung, Renovierung), Vermarktung, Verträge, Vertragsunterzeichnung beim Notar und Steuerberatung. Sprechen Sie mit einem Experten, um stressfrei zu verkaufen.
FAQ – Kapitalgewinne: Wie werden Immobiliengewinne von in Spanien steuerlich ansässigen Personen besteuert?
Wie kann ich feststellen, ob ich in Spanien steuerlich ansässig bin?
Sie gelten als ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten oder wenn Ihre wirtschaftlichen oder familiären Interessen dort liegen; in diesem Fall werden Sie über die Einkommensteuer (IRPF) besteuert.
Welche Kosten und Arbeiten kann ich steuerlich geltend machen?
Kaufpreis, Grunderwerbsteuer/Mehrwertsteuer + Stempelsteuer, Notar, Grundbuch, Rechtsanwalt/Verwaltungsbüro, Maklergebühren sowie Renovierungsarbeiten mit Rechnungen (Küche, Badezimmer, Fenster usw.).
Wie wird mein Immobiliengewinn im Jahr 2026 besteuert?
Einkommensteuertarif für Kapitalerträge: 19 % bis zu 6.000 €, 21 % von 6.000 bis 50.000 €, 23 % von 50.000 bis 200.000 €, 26 % darüber hinaus.
Kann ich von der Steuer befreit werden, wenn ich meinen Hauptwohnsitz verkaufe, um einen anderen zu erwerben?
Ja, wenn es sich bei der Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelt und Sie den Erlös fristgerecht in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, kann der Wertzuwachs ganz oder teilweise steuerfrei sein.
Was ist der Unterschied zwischen einem Kapitalgewinn und einem kommunalen Wertzuwachs?
Der Veräußerungsgewinn ist in der Einkommensteuererklärung (Formular 100) auf der Grundlage des tatsächlichen Veräußerungsgewinns anzugeben; die kommunale Wertzuwachssteuer ist eine von der Gemeinde erhobene Steuer auf den Katasterwert des Grundstücks.
Was geschieht, wenn die Immobilie vermietet wurde?
Die während der Mietdauer vorgenommene Abschreibung senkt den Anschaffungspreis und erhöht den steuerpflichtigen Wertzuwachs; daher ist es ratsam, die Berechnung von einem Berater überprüfen zu lassen.
Welche Unterlagen sollten Sie vor der Annahme eines Angebots zusammenstellen?
Urkunden, ITP-/Mehrwertsteuer- und Stempelsteuerrechnungen, Notar, Grundbuch, Bauarbeiten, Maklerprovision, letzte Grundsteuerbescheide, Bescheinigung über die Miteigentümerschaft und Berechnung des Wertzuwachses.
Wer kann mich dabei unterstützen, meinen Mehrwert zu optimieren?
Eine spezialisierte Agentur, ein Steuerberater und, falls erforderlich, ein Anwalt. Am besten wenden Sie sich jedoch an Terreta Spain – wir koordinieren alles, um den Verkauf und die steuerlichen Aspekte abzusichern.
