Financement, NIE, notaire, compte bancaire : tout ce qu’il faut savoir pour acheter à distance. Avec le cas réel de Samuel, Français installé à Los Angeles, propriétaire à Valence depuis le 7 avril 2026.
Par l’équipe Terreta Spain · Avril 2026 · 8 min de lecture
Introduction
Ce matin du 7 avril 2026, Samuel s’est réveillé à Los Angeles propriétaire d’un appartement à Valence, en Espagne. Deux chambres dans le Cabanyal, à deux pas de la plage, pour 185 000 €. La best part ? Il n’a pas pris l’avion une seule fois.
Comme lui, des milliers d’acheteurs potentiels installés aux États-Unis regardent l’Espagne comme une évidence — pour placer leur épargne ou simplement avoir un pied-à-terre sur le vieux continent. Et spoiler : la barrière n’est pas juridique, elle est mentale : “c’est sûrement compliqué d’acheter à distance depuis les USA“. Que nenni.
Ce guide répond à toutes les questions que Samuel s’est posées — et celles que vous vous posez probablement.
Peut-on légalement acheter en Espagne depuis les États-Unis ?
Oui, sans restriction. L’Espagne n’impose aucune limite à l’acquisition immobilière par des non-résidents, quelle que soit leur nationalité ou leur pays de résidence. Un Américain, un Français ou un Italien vivant à Los Angeles, New York ou Houston peut acheter librement un appartement, une maison ou un local commercial en Espagne.
Les seules conditions sont d’ordre administratif :
- Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero — le numéro d’identification fiscale espagnol)
- Disposer d’un compte bancaire espagnol.
Deux démarches complètempent réalisables 100% à distance.
La délégation de pouvoir : la clé de l’achat à distance
C’est l’outil juridique qui rend tout possible. La délégation de pouvoir (en espagnol : poder notarial) est un acte notarié par lequel vous mandatez une personne de confiance — votre agent, votre avocat — pour agir en votre nom en Espagne.
Concrètement, la délégation de pouvoir de Samuel couvrait trois actes :
- L’ouverture d’un compte bancaire espagnol — indispensable pour recevoir le prêt et payer le notaire
- La signature du contrat de prêt chez la banque
- La signature de l’acte authentique (escritura) chez le notaire
Sans cette délégation, chacun de ces actes aurait nécessité sa présence physique en Espagne. Avec elle, Antoine (l’un des fondateurs de Terreta Spain) a tout signé tout seul et, le 7 avril 2026 — Samuel s’est réveillé propriétaire à l’autre bout de la terre.
Le conseil Terreta : La délégation de pouvoir doit être rédigée avec soin. Il faut y lister explicitement chaque acte autorisé — une délégation trop vague peut être refusée par un notaire ou une banque. C’est l’une des premières choses que nous faisons avec nos clients à distance.
Obtenir son NIE (ou son TIE) depuis les États-Unis : comment faire ?
Le NIE : votre sésame pour acheter un bien immobilier en Espagne
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne. Sans NIE, impossible de signer quoi que ce soit chez le notaire, d’ouvrir un compte bancaire espagnol ou de payer les impôts locaux. La démarche prend quelques semaines et peut être déléguée à un avocat via procuration.
Infos pratiques : depuis les États-Unis, deux voies sont possibles :
- Passer par le Consulat d’Espagne (Los Angeles, New York, Miami, Chicago, Houston ou San Francisco) avec le formulaire EX-15 et un justificatif de motif d’achat (un compromis de vente ou une lettre d’intention d’achat suffit) — délai habituel 2 à 6 semaines.
- Déléguer à un avocat espagnol (ou à votre agent Terreta Spain) via procuration notariée et apostillée.
Le TIE : nécessaire pour vous y installer si vous n’êtes pas ressortissant de l’UE
Si vous envisagez de résider en Espagne plus de 6 mois par an, un deuxième document entre en jeu : le TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero — la carte d’identité des étrangers). Peu connu, il est pourtant essentiel pour les non-ressortissants de l’Union européenne qui s’installent durablement en Espagne — y compris, depuis le Brexit, les citoyens britanniques.
Infos pratiques : le TIE contient vos informations personnelles, votre photo, vos empreintes digitales et votre numéro NIE. Il est valable 5 ans. Pour l’obtenir, il faut disposer d’un NIE valide, prendre rendez-vous auprès de la police nationale ou d’un consulat, remplir le formulaire EX-17 (ou EX-23 pour les Britanniques) et payer une taxe de 12 à 15 € via le Modelo 790 código 012. La demande doit être faite dans les 30 jours suivant l’arrivée en Espagne. Pensez à faire traduire vos documents par un traducteur assermenté.
En résumé : le NIE est nécessaire pour acheter. Le TIE est nécessaire si vous devenez résident si vous n’êtes pas ressortissant de l’UE.
Peut-on obtenir un prêt immobilier en Espagne avec des revenus en dollars ?
Le financement depuis les États-Unis : c’est possible
C’est souvent la question qui bloque le plus. “Ma banque est américaine, mes revenus sont en dollars — une banque espagnole va-t-elle me financer ?” La réponse est oui.
Les banques espagnoles financent les non-résidents, y compris ceux qui vivent hors de l’Union européenne. Samuel en est la preuve concrète : résident fiscal américain, revenus en dollars, il a obtenu un financement auprès de CaixaBank Holabank (filiale expatriés et non-résidents) à Valence.
Les conditions pour un non-résident américain :
- Quotité maximale : 70 % du prix du bien (contre 80 % pour un résident espagnol)
- Durée : 20 ans maximum
- Taux : Samuel a obtenu 2,15 % fixe avec bonifications (assurance habitation, etc.) — environ 3 % sans bonifications
- Dossier requis : relevés bancaires des 12 derniers mois, justificatifs de revenus, déclaration fiscale américaine (Form 1040), justificatif de domicile
Attention : le point délicat pour les résidents américains : les revenus en dollars et l’absence de déclaration fiscale française peuvent compliquer l’analyse. Certaines banques sont plus ouvertes que d’autres aux profils internationaux. Nous travaillons avec des contacts bancaires spécialisés en profils non-résidents — c’est un élément clé de l’accompagnement Terreta Spain.
Les frais d’achat à connaître
Au-delà du prix du bien, il faut anticiper les frais d’achat. Pour l’appartement de Samuel (185 000 €) :
| Poste | Montant |
| Prix du bien | 185 000 € |
| ITP (taxe de transfert de propriété, 10 % en Communauté valencienne) | 18 500 € |
| Frais de notaire, registre, agence vendeur | 8 288 € |
| Honoraires Terreta (TTC) | 8 954 € |
| Total projet hors rénovation | 220 742 € |
L’ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — est l’équivalent des frais de notaire français. Son taux varie selon la communauté autonome : 10 % en Communauté valencienne, 6 % à Madrid, par exemple. Pour en savoir plus, lisez notre fiche pratique sur l’ITP.
La fiscalité pour un résident américain propriétaire en Espagne
C’est un point souvent négligé. Même si vous restez résident fiscal américain, posséder un bien en Espagne crée des obligations fiscales des deux côtés.
En Espagne, tout non-résident propriétaire d’un bien est soumis à l’IRNR — l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes et taxé à hauteur de 24 % (sur les revenus locatifs bruts générés par le bien) pour les résidents hors UE comme les Américains.
Cela s’applique même si le bien reste vide toute l’année : l’impôt forfaitaire est alors calculé sur une base locative théorique (généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale). C’est la renta imputada.
Aux États-Unis, vous devrez déclarer ce bien et ses revenus dans votre déclaration fiscale américaine. La convention fiscale entre les États-Unis et l’Espagne évite la double imposition (signée en 1990) — mais elle ne supprime pas les obligations déclaratives.
Fiscalité : et si vous décidez de vous installer en Espagne un jour ?
Beaucoup de Français aux États-Unis envisagent l’Espagne non seulement comme un investissement, mais comme une porte de sortie — revenir en Europe dans 5 ou 10 ans, ralentir, profiter. Si ce scénario vous ressemble, voici ce qu’il faut anticiper dès maintenant.
Dès que vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, vous devenez résident fiscal espagnol. L’Espagne revendique alors le droit d’imposer vos revenus mondiaux — salaires, dividendes, pensions, plus-values, revenus locatifs américains. La convention fiscale entre les États-Unis et l’Espagne (1990) évite la double imposition, mais elle ne supprime pas les obligations déclaratives des deux côtés.
La Ley Beckham — à connaître si vous avez des revenus élevés
Ce régime optionnel permet aux nouveaux résidents espagnols d’être imposés à un taux fixe de 24 % pendant 6 ans sur leurs revenus de source espagnole, au lieu du barème progressif espagnol qui peut monter jusqu’à 47 %. Il s’applique sous conditions strictes — notamment ne pas avoir été résident fiscal espagnol dans les 5 années précédentes. Pour un profil comme Samuel, qui gère des boulangeries en Californie avec des revenus significatifs, le calcul mérite une simulation sérieuse avant toute installation.
La plus-value à la revente — le timing compte
Si vous vendez votre bien espagnol en tant que non-résident américain, la plus-value est taxée à 24 % en Espagne. Si vous le vendez en tant que résident espagnol, elle entre dans le barème de l’épargne espagnole (base del ahorro) : de 19 % à 30 % selon le montant. Selon votre situation, l’un ou l’autre peut être plus avantageux — et le calendrier de votre changement de résidence fiscale peut représenter une différence significative.
Aux États-Unis, les obligations ne s’arrêtent pas
Les États-Unis imposent leurs citoyens et résidents permanents sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent. Même résident fiscal espagnol, vous continuez à déclarer vos revenus aux États-Unis via le Form 1040. La convention fiscale USA-Espagne prévoit des mécanismes pour éviter de payer deux fois — mais la complexité administrative est réelle. Un expert fiscal maîtrisant les deux systèmes est indispensable pour ce type de transition.
💡 La reco Terreta Spain : si vous envisagez une installation en Espagne à moyen terme, un bilan fiscal prospectif avant l’achat permet d’optimiser la structure de l’investissement dès le départ — et d’éviter les mauvaises surprises au moment de la revente ou du changement de résidence. Nous travaillons avec des cabinets fiscalistes franco-espagnols bilingues pour accompagner ce type de dossier.
Ce que Terreta Spain fait à votre place
Ce qui a permis à Samuel de ne jamais se déplacer, c’est la délégation complète à Terreta Spain de toutes les démarches opérationnelles :
- Recherche du bien selon ses critères
- Négociation du prix (185 000 € pour un bien estimé à 205 000 € par BBVA)
- Constitution et suivi du dossier de financement
- Rédaction et signature de la délégation de pouvoir
- Obtention du NIE
- Ouverture du compte bancaire espagnol
- Coordination avec le notaire
- Signature de l’acte authentique par procuration
Samuel résume cela dans son avis Trustpilot : “J’ai pu réaliser l’acquisition depuis Los Angeles sans me déplacer une seule fois ! On ne se sent jamais seul face aux démarches.”
Pour aller plus loin, découvrez nos ressources :
- Le Numéro d’Identification des Étrangers
- NIE, TIE et certificat de résidence : le guide administratif des étrangers en Espagne
- Le crédit immobilier en Espagne
- Les étapes de l’achat immobilier en Espagne
- Comment faire une procuration en Espagne ?
- Les frais liés à l’achat immobilier en Espagne
- La plus-value et la plusvalía en Espagne
- La fiscalité locative en Espagne
Questions fréquentes
Faut-il être de nationalité française pour acheter en Espagne via Terreta Spain ?
Non. Nous accompagnons toute personne souhaitant acheter en Espagne, quelle que soit sa nationalité. Nos clients sont français, belges, suisses, américains, britanniques, néerlandais, etc.
Peut-on acheter en Espagne avec des dollars américains ?
L’achat se fait en euros. Si vos fonds sont en dollars, il faut prévoir le change. Pour le financement, les revenus en dollars sont acceptés par certaines banques espagnoles, avec une analyse au cas par cas.
Combien de temps prend un achat à distance ?
Pour Samuel : 3,5 mois entre le premier contact sérieux (mandat de recherche) et la signature de l’acte. C’est une durée réaliste pour un dossier bien préparé, avec financement.
Quelle est la fiscalité pour un résident aux États-Unis qui achète un bien immobilier en Espagne ?
Plusieurs niveaux de fiscalité entrent en jeu. En Espagne, tout non-résident hors UE est soumis à l’IRNR à 24 % — sur les loyers si le bien est loué, ou sur une base théorique (la renta imputada) s’il reste vide. La taxe foncière locale (IBI) est due chaque année. Aux États-Unis, vous devrez déclarer ce bien et ses revenus dans votre déclaration fiscale américaine — les citoyens et résidents permanents américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent. La convention fiscale USA-Espagne de 1990 évite la double imposition mais ne supprime pas les obligations déclaratives. Si vous devenez résident espagnol un jour, la Ley Beckham peut être avantageuse selon votre niveau de revenus, et le timing de la revente aura un impact direct sur l’imposition de la plus-value. Ce sujet mérite un bilan fiscal personnalisé avant toute décision.
Quelle est la meilleure ville pour acheter en Espagne depuis les États-Unis ?
Cela dépend de votre objectif. Valence offre un excellent rapport qualité-prix et une forte demande locative. Madrid est plus chère à l’achat, mais idéale pour la valorisation. Barcelone est attractive mais réglementairement plus contraignante. Terreta Spain accompagne sur toutes ces zones.
Cet article est informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Chaque situation étant différente, nous vous recommandons de consulter un professionnel avant toute décision.
Vous vivez aux États-Unis et vous pensez à acheter en Espagne ?
