Vierkante meters in Spanje: waarom lijkt uw appartement van 120 m² eigenlijk maar 95 m² groot?
Als u Frans, Belg, Zwitser, Italiaan, Duitser of een andere buitenlander bent en op zoek bent naar onroerend goed in Spanje, heeft u waarschijnlijk al eens het volgende meegemaakt:
U bezoekt een appartement met een oppervlakte van 120 m².
U komt binnen, kijkt om u heen... en denkt bij uzelf:
"Wacht even... waar is de rest van het appartement?"
Wees gerust: het is meestal geen oplichterij en ook geen probleem met uw gezichtsvermogen.
De werkelijkheid is veel eenvoudiger: vierkante meters worden in Spanje niet op dezelfde manier berekend als in Frankrijk, België, Italië, Zwitserland, Duitsland of enig ander land.
In dit artikel leggen we u het volgende uit:
-
het verschil tussen bebouwde oppervlakte en bruikbare oppervlakte in Spanje
-
het equivalent dat het dichtst bij de bewoonbare oppervlakte ligt, of de Carrez-oppervlakte in Frankrijk.
-
en waarom een woning van 120 m² in Spanje soms slechts 95 m² bewoonbare oppervlakte heeft.
In veel landen: de referentie is de bewoonbare oppervlakte
In bijna elk land worden vastgoedoppervlakten anders berekend dan in het buurland.
In sommige landen wordt de werkelijk bewoonbare vloeroppervlakte berekend, dat wil zeggen:
✔ alleen oppervlakken waarvan de plafondhoogte een bepaalde hoogte overschrijdt
✔ zonder muren en scheidingswanden
✔ zonder trappen, schachten of deuropeningen
✔ zonder balkons, terrassen, kelders of garages
Samengevat:
👉 We meten de ruimte waarin u daadwerkelijk kunt wonen.
Daarom komt de 'bruikbare' of 'bewoonbare' oppervlakte meestal vrij goed overeen met de werkelijke indruk die de woning geeft. Dat geldt niet voor de 'bebouwde' oppervlakte, de oppervlakte die Spanjaarden gebruiken om te communiceren (onroerendgoedadvertenties, aangekondigde m², enz.).
In Spanje: de meest gebruikte oppervlakte is de "superficie construida" (bebouwde oppervlakte).
In Spanje wordt in de meeste vastgoedadvertenties een andere maatstaf gebruikt: de 'superficie construida' (bebouwde oppervlakte).
En dan wordt het pas echt... interessant.
De "superficie construida"omvat:
✔ de binnenoppervlakte van de woning
✔ de dikte van de muren en scheidingswanden
✔ een deel van de buitenmuren
✔ het evenredige deel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw (gang, trappen, hal...)
✔ soms de terrassen of balkons
Met andere woorden:
In Spanje wordt niet alleen uw appartement opgemeten...
er wordt ook een klein deel van het gebouw mee opgemeten.
Resultaat: de weergegeven oppervlakte is vaak 10 tot 20 % groter dan de werkelijk bewoonbare oppervlakte.
De bruikbare oppervlakte: het equivalent dat het dichtst bij de bewoonbare oppervlakte ligt
In Spanje bestaat er ook nog een andere maatregel:
de “superficie útil” (bruikbare oppervlakte).
Deze oppervlakte komt meer overeen met wat we vaak de 'bewoonbare oppervlakte' noemen.
De "superficie útil" omvat:
✔ daadwerkelijk bruikbare binnenoppervlakte
✔ zonder muren
✔ zonder gemeenschappelijke ruimtes
En met een minimale hoogte:
👉 De minimale hoogte is 1,50 m.
Terrassen, balkons en veranda's worden niet meegerekend in de bruikbare oppervlakte.
In de meeste gevallen komt de Spaanse 'bruikbare oppervlakte' sterk overeen met de 'bewoonbare oppervlakte', zoals deze in veel landen wordt genoemd.
Een concreet voorbeeld
Laten we eens kijken naar een appartement dat in Spanje wordt aangeboden:
Bebouwde oppervlakte: 120 m²
Op deze 120 m² kan men beschikken over:
-
95 m² werkelijke binnenoppervlakte
-
10 m² muren en scheidingswanden
-
10 m² aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes
-
5 m² balkon of terras meegerekend
👉 Resultaat:
Werkelijke bruikbare oppervlakte: ongeveer 95 m²
Daarom hebben sommige kopers de indruk dat Spaanse appartementen tijdens bezichtigingen 'krimpen'.
Pas op voor 'valse vierkante meters'
En nu gaan we het hebben over een nog belangrijker onderwerp:
niet-aangegeven vierkante meters.
In Spanje komt het vrij vaak voor dat bepaalde werkzaamheden worden uitgevoerd zonder dat ze officieel worden geregistreerd.
Bijvoorbeeld:
-
ombouw van een garage tot slaapkamer
-
afsluiting van een terras om een kamer te creëren
-
inrichting van een zolder
-
bouw van een bijgebouw
Het probleem:
Deze oppervlakten komen niet voor in het kadaster of het eigendomsregister.
Officieel bestaan ze niet.
Maar in onroerendgoedadvertenties... komen ze soms toch voor.
Waarom is dit een probleem voor de koper?
Deze niet-aangegeven vierkante meters kunnen verschillende complicaties veroorzaken:
1️⃣ Voor uw financiering
De banken baseren hun schatting op de officiële oppervlakten.
Als een woning wordt verkocht als 200 m², maar slechts 150 m² wordt opgegeven, berekent de bank de waarde op basis van 150 m².
Uw lening kan dus veel lager uitvallen dan verwacht.
2️⃣ Voor wederverkoop
Bij de verkoop mogen alleen de officiële oppervlakten in de akte worden vermeld.
De andere kunnen niet worden vermeld.
3️⃣ Voor de wettigheid
In sommige gevallen kan het gemeentehuis vragen om:
-
de regularisatie van de werkzaamheden
-
of zelfs hun sloop
Gelukkig kunnen overtredingen in sommige regio's na een aantal jaar verjaren.
In de regio Valencia bijvoorbeeld kan de verjaringstermijn oplopen tot 15 jaar.
Waar kan ik de werkelijke oppervlakte van een woning controleren?
Voor de officiële oppervlakten moet u het volgende raadplegen:
1️⃣ De nota simple (eigendomsregister)
Ze geeft meestal aan:
-
het bruikbare oppervlak
-
de bebouwde oppervlakte
2️⃣ Het kadaster
Het kadaster vermeldt vooral de bebouwde oppervlakte, die met name wordt gebruikt voor de berekening van de IBI (het equivalent van de onroerendezaakbelasting).
Er kunnen soms verschillen bestaan tussen het kadaster en het register.
Ja, zelfs overheidsinstanties zijn niet altijd perfect op elkaar afgestemd.
De eenvoudige regel om te onthouden: 20% minder
Wanneer u een onroerend goed in Spanje bekijkt:
👉 Superficie construida = verkoopoppervlakte
👉 Superficie útil = bruikbare oppervlakte
En gemiddeld:
De bruikbare oppervlakte is vaak 10 tot 20 % kleiner dan de bebouwde oppervlakte.
Het advies van Terreta Spain
Wanneer u een onroerend goed in Spanje analyseert, vertrouw dan nooit alleen op de cijfers in de advertentie.
Vraag altijd:
-
het bruikbare oppervlak
-
de nota simple
-
de kadastrale gegevens
Zo weet u precies wat de werkelijk bewoonbare oppervlakte is en voorkomt u onaangename verrassingen.
Bij Terreta Spain analyseren we deze elementen systematisch vóór elke aankoop , zodat onze klanten precies weten wat ze kopen en hoeveel vierkante meter ze werkelijk onder hun voeten zullen hebben.
Want in de vastgoedsector verdwijnen vierkante meters niet zomaar...
maar ze kunnen soms verborgen zitten in muren, trappen of gangen van het gebouw.
Als u een woning in Spanje wilt kopen en dit soort valkuilen wilt vermijden, kan ons team u bij elke stap begeleiden.
Lees voor meer informatie ons artikel over de belangrijkste valkuilen die u moet vermijden bij de aankoop van onroerend goed in Spanje.
FAQ – Veelgestelde vragen
De "superficie útil" komt het best overeen met de werkelijk bewoonbare oppervlakte.
Omdat in advertenties vaak de superficie construida wordt vermeld, waarin muren en gemeenschappelijke ruimtes zijn inbegrepen.
De superficie construida omvat de muren en soms ook de gemeenschappelijke ruimtes, terwijl de superficie útil overeenkomt met de daadwerkelijk bruikbare oppervlakte.
