Metros cuadrados en España: ¿por qué tu piso de 120 m² parece tener... 95 m²?
Si usted es francés, belga, suizo, italiano, alemán o extranjero de cualquier otro país y está buscando comprar una propiedad inmobiliaria en España, probablemente haya vivido esta situación:
Visita un apartamento anunciado con 120 m².
Entra, mira a su alrededor... y se dice:
«Espera... ¿dónde está el resto del apartamento?»
No se preocupe: por lo general , no se trata ni de una estafa ni de un problema de visión.
La realidad es mucho más sencilla: los metros cuadrados no se calculan de la misma manera en España que en Francia, Bélgica, Italia, Suiza, Alemania o cualquier otro país.
En este artículo te explicamos:
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La diferencia entre metros cuadrados construidos y metros cuadrados útiles en España
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el equivalente más cercano a la superficie habitable, o a la superficie Carrez en Francia.
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¿Y por qué una propiedad de 120 m² en España a veces solo tiene 95 m² habitables?
En muchos países: la referencia es la superficie habitable.
En casi todos los países, las superficies inmobiliarias se calculan de forma diferente con respecto al país vecino.
En algunos países, se calcula la superficie realmente habitable, es decir:
✔ Solo las superficies cuya altura bajo techo supere una determinada altura
✔ Sin paredes ni tabiques
✔ Sin escaleras, conductos ni huecos
✔ Sin balcones, terrazas, sótanos ni garajes
En resumen:
👉 Medimos el espacio en el que realmente puede vivir.
Por eso, la superficie «útil» o «habitable» suele corresponder bastante bien a la impresión real que da la vivienda. No es el caso de la superficie «construida», que es la superficie que comunican los españoles (anuncios inmobiliarios, m² anunciados, etc.).
En España: la superficie más utilizada es la«superficie construida».
En España, la mayoría de los anuncios inmobiliarios indican otra medida: la «superficie construida».
Y ahí es donde las cosas se ponen... interesantes.
La«superficie construida»comprende:
✔ la superficie interior de la vivienda
✔ el grosor de las paredes y tabiques
✔ parte de las paredes exteriores
✔ la parte proporcional de las zonas comunes del edificio (pasillos, escaleras, vestíbulos, etc.)
✔ en ocasiones, las terrazas o balcones
En otras palabras:
En España, no solo se mide su apartamento...
también se mide una pequeña parte del edificio.
Resultado: la superficie indicada suele ser entre un 10 % y un 20 % superior a la superficie realmente habitable.
La superficie útil: el equivalente más cercano a la superficie habitable.
En España también existe otra medida:
la «superficie útil» (superficie útil).
Esta superficie se corresponde más con lo que solemos llamar «superficie habitable».
La «superficie útil» incluye:
✔ Superficies interiores realmente utilizables
✔ Sin paredes
✔ Sin zonas comunes
Y con una altura mínima:
👉 La altura mínima establecida es de 1,50 m.
Las terrazas, balcones y porches no se incluyen en la superficie útil.
En la mayoría de los casos, la «superficie útil» española es muy similar a la «superficie habitable», denominada así en muchos países.
Un ejemplo concreto
Tomemos como ejemplo un apartamento anunciado en España:
Superficie construida: 120 m²
En estos 120 m², se puede tener:
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95 m² de superficie interior real
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10 m² de paredes y tabiques
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10 m² de cuota de las zonas comunes
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5 m² de balcón o terraza contabilizados
👉 Resultado:
Superficie útil real: aproximadamente 95 m²
Por eso algunos compradores tienen la impresión de que los pisos españoles «se encogen» durante las visitas.
Cuidado con los «metros cuadrados falsos»
Y ahora hablemos de un tema aún más importante:
los metros cuadrados no declarados.
En España, es relativamente frecuente que algunas obras se realicen sin estar registradas oficialmente.
Por ejemplo:
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transformación de un garaje en habitación
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cierre de una terraza para crear una habitación
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acondicionamiento de un ático
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construcción de una dependencia
El problema:
Estas superficies no aparecen ni en el catastro ni en el registro de la propiedad.
Oficialmente, no existen.
Pero en los anuncios inmobiliarios... a veces aparecen de todos modos.
Por qué es un problema para el comprador
Estos metros cuadrados no declarados pueden generar varias complicaciones:
1️⃣ Para su financiación
Los bancos basan sus estimaciones en las superficies oficiales.
Si una propiedad se vende como de 200 m², pero solo se declaran 150 m², el banco calculará el valor sobre 150 m².
Por lo tanto, su préstamo puede ser mucho menor de lo previsto.
2️⃣ Para la reventa
En el momento de la venta, solo las superficies oficiales podrán aparecer en la escritura.
Las demás no podrán ser mencionadas.
3️⃣ Por la legalidad
En algunos casos, el ayuntamiento puede solicitar:
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la regularización de las obras
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o incluso su demolición
Afortunadamente, en algunas regiones, las infracciones pueden prescribir tras varios años.
En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, la prescripción puede alcanzar los 15 años.
¿Dónde se puede comprobar la superficie real de un inmueble?
Para conocer las superficies oficiales, consulte:
1️⃣ La nota simple (registro de la propiedad)
Por lo general, indica:
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la superficie útil
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la superficie construida
2️⃣ El catastro
El catastro menciona sobre todo la superficie construida catastral, que sirve, en particular, para calcular el IBI (el equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles).
En ocasiones pueden existir diferencias entre el catastro y el registro.
Y sí... incluso las administraciones no siempre están perfectamente sincronizadas.
La regla fácil de recordar: un 20 % menos.
Cuando busque una propiedad inmobiliaria en España:
👉 Superficie construida = superficie comercial
👉 Superficie útil = superficie real
Y, de media:
La superficie útil suele ser entre un 10 % y un 20 % menor que la superficie construida.
El consejo Terreta Spain
Cuando analice una propiedad inmobiliaria en España, nunca se fíe únicamente de la cifra que aparece en el anuncio.
Pregunte siempre:
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la superficie útil
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la nota simple
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la información catastral
Esto le permitirá conocer la superficie realmente habitable y evitar sorpresas desagradables.
En Terreta Spain analizamos sistemáticamente estos elementos antes de cada compra para que nuestros clientes sepan exactamente lo que están comprando y cuántos metros cuadrados tendrán realmente bajo sus pies.
Porque en el sector inmobiliario, los metros cuadrados no desaparecen...
pero a veces pueden esconderse en las paredes, las escaleras o los pasillos del edificio.
Si desea comprar una propiedad en España y evitar este tipo de trampas, nuestro equipo puede acompañarle en cada paso del proceso.
Para más información, consulte nuestro artículo dedicado a los principales errores que hay que evitar al comprar una propiedad inmobiliaria en España.
Preguntas frecuentes
La «superficie útil» se corresponde mejor con la superficie realmente habitable.
Porque los anuncios suelen indicar la superficie construida, que incluye paredes y zonas comunes.
La superficie construida incluye las paredes y, en ocasiones, las zonas comunes, mientras que la superficie útil corresponde a la superficie realmente utilizable.
