Steeds meer buitenlanders willen een woning kopen in Spanje - ze zijn goed voor 13% van de vraag - maar de meerderheid van hen informeert zich niet over de specifieke kenmerken van de markt en het proces van het kopen van onroerend goed in het land. Als gevolg daarvan komen ze soms in moeilijkheden die duur kunnen uitpakken. 

Terreta Spanje legt de 6 fouten uit die je MOET vermijden als je wilt investeren in onroerend goed in Spanje. 

FOUT Nr. 1: de specifieke juridische aspecten van het kopen van onroerend goed in Spanje negeren

Spanje is verdeeld in 17 autonome gemeenschappen, elk met hun eigen fiscale en administratieve regels. De toepassing van belastingen en procedures verschilt daarom van regio tot regio. 

Het is ook niet ongewoon dat kopers de tijd onderschatten die nodig is om de NIE(Número de Identidad de Extranjero) te verkrijgen. Deze administratieve formaliteit is de nummer 1 stap in het aankoopproces van een woning in Spanje, en sinds de pandemie is de gemiddelde tijd die nodig is om de NIE te verkrijgen toegenomen tot 45 werkdagen, vergeleken met 15 dagen voor Covid. 

Het is ook essentieel om te begrijpen dat de rol van de notaris minimaal is in de Spaanse vastgoedprocedure. Hij beperkt zich tot het legaliseren van handtekeningen en garandeert niet de wettigheid van de constructie, de afwezigheid van schulden of de wettelijke conformiteit van het onroerend goed. In 1 zin: het is de verantwoordelijkheid van de koper om ervoor te zorgen dat de woning wettelijk conform is en in goede staat verkeert. Hiervoor moeten ze de hulp van een professional inroepen. We komen hier later op terug.  

FOUT Nr. 2: Verborgen kosten en slechte budgettering: de klassieke fout van buitenlandse kopers

Dit is een veel voorkomende en... kostbare fout. Je moet je ervan bewust zijn dat bijkomende kosten vaak hoger zijn dan de aanvankelijke prognoses, wat het financiële evenwicht van het project in gevaar kan brengen. We raden je aan om ons informatieblad over aankoopkosten te lezen, maar hier is een lijst met kosten waarmee je rekening moet houden: 

• De aankoopprijs natuurlijk. 
• ITP, de enige belasting op erfenisoverdrachten. Deze verschilt sterk van gemeenschap tot gemeenschap.
• Notariskosten.
• Inschrijfkosten.
• BTW op nieuwe goederen. 
• Bankkosten. 
• De kosten van een advocaat, een gespecialiseerde vastgoedadviseur of beide.  

En vergeet niet dathet kopen van onroerend goed financiële beperkingen op de lange termijn met zich meebrengt: 

• IBI, onroerendgoedbelasting.
• Belastingverplichtingen afhankelijk van het gekozen huurtype, zowel in Spanje als in het land van herkomst. 
• Beheerskosten. 
• Reparaties en andere uitgaven voor mede-eigendom. 

De experts van Terreta Spanje begeleiden u vanaf de allereerste fase van uw vastgoedproject in Spanje. Neem contact op met ons team voor meer informatie.

 

FOUT Nr. 3: De werkelijke staat van de woning niet controleren - een dure fout 

Een eigendom bezoeken en je inbeelden hoe het zal zijn is allemaal goed en wel, maar het is zinloos en zelfs riskant als het niet gepaard gaat met een grondige inspectie van het eigendom. Dit is essentieel voordat je een bod uitbrengt, maar het wordt vaak verprutst door overhaaste of overmoedige eigenaars. Helaas zijn eigendommen die bedreigd worden door lekkage, elektrische of loodgietersproblemen geen uitzondering, maar eerder de norm in Spanje.

Oudere eigendommen kunnen ook onderhevig zijn aan een aantal belangrijke wettelijke beperkingen, waarvan u op de hoogte moet zijn voordat u de sprong waagt. 

• Onroerend goed onder monumentenzorg (BIC) maakt 14% uit van het oude gebouwenbestand en legt drastische beperkingen op, zoals een verbod op het veranderen van gevels, de verplichting om specifieke materialen te gebruiken voor renovaties en verlengde administratieve termijnen voor alle werkzaamheden.
• Woningen die opnieuw in bezit zijn genomen door de banken zijn financieel erg aantrekkelijk, maar ze kunnen een risico inhouden voor de koper: onbetaalde gemeenschapsschulden, de noodzaak van grote werken, enz. 
• Eigendom onder officiële bescherming (VPO), d.w.z. sociale huisvesting of huisvesting die onderworpen is aan prijscontroles, wordt ook nauwlettend in de gaten gehouden door de lokale autoriteiten. De aankoop en wederverkoop van deze woningen is onderworpen aan nauwkeurige regels. 

De experts van Terreta Spanje delen met jou hun checklist van essentiële controles

• Controleer of de woning niet onderhevig is aan speciale regels. 
• Controleer of de woning voldoet aan de woonnormen en vraag een kopie van de Cédula de habitabilidad. Lees voor meer informatie ons praktische informatieblad.
• Zorg dat je de Nota simple in handen krijgt, een soort eigendomsbewijs. Ons praktische informatieblad vertelt je er alles over.
• Het is belangrijk om het Certificado energetico te controleren, omdat je dan weet of het huis energiezuinig is of dat er werk moet worden uitgevoerd. 
• Vraag naar ontvangstbewijzen voor lokale belastingen, nutsvoorzieningen en rekeningen om duidelijkheid te krijgen over de financiële situatie. 
• Controleer de vorige koopakte. 
• Nauwkeurig de fysieke staat van de woning controleren (sanitair, staat van de muren, elektriciteit, enz.)
• Loop door de buurt om te controleren of deze aan je verwachtingen voldoet. 
• Controleer of het pand niet illegaal bewoond wordt. Okupa's = 100% gevaar.  

FOUT Nr. 4: Alleen kopen zonder advocaat of adviseur: een riskante gok 

We raden je niet aan om op eigen houtje de Spaanse vastgoedmarkt te betreden. 

• Traditionele makelaars worden betaald door de verkoper. Ze zijn er niet om kopers te adviseren. 
• Er kan sprake zijn van een misverstand over internationale normen.
• Belangenverstrengeling komt vaak voor. 
• Het is niet ongewoon dat een inspectie van een woning door een onafhankelijke instantie wordt geweigerd.
• De aankoopprijs kan sterk opgeblazen zijn.
• Voorlopige contracten (zoals het contrat d'arras) worden vaak in het Spaans aangeboden zonder vertaling. 

Terreta Spain biedt een ondersteuningsservice op maat, die heel Spanje bestrijkt en is afgestemd op de behoeften van internationale kopers. Een soort "vastgoedcoaching". Onze experts : 

Ze helpen je bij het definiëren van je project (budget, type woning, ideale locatie).
Ze leggen je alle stappen uit die je moet nemen en helpen je fouten te vermijden.
Ze adviseren je over hoe je over de prijs kunt onderhandelen.
Ze verwijzen je door naar de juiste professionals (advocaat, notaris, bank, taxateur, enz.).
Ze controleren de belangrijke documenten voor je(Nota Simple, certificaten, kosten, enz.) en stellen je aankoop veilig. 

Ze kunnen woningen voor je bezoeken als je ver weg woont.
Ze ondersteunen je na de aankoop: verzekeringen, huurbeheer, belastingen.

Neem contact met hen op. 

FOUT Nr. 5: de belangrijkste fasen in het aankoopproces van onroerend goed in Spanje niet onder de knie hebben

Het proces van het kopen van onroerend goed in Spanje verloopt volgens een nauwkeurig schema dat je onder de knie moet hebben om teleurstellingen te voorkomen. We hebben dit gedetailleerd beschreven in onze praktische informatiebrochure:"Het proces van onroerend goed kopen in Spanje". 

Hier volgt een lijst met de essentiële punten waar je goed op moet letten tijdens het aankoopproces:

• Analyseer de locatie zorgvuldig voordat je de sprong waagt (infrastructuur, winkels, vervoer, voetgangersverkeer, groene zones, enz.) Je makelaar in Terreta Spanje kan je de eigendommen en hun omgeving per video laten zien. Dit bespaart tijd, geld en onnodig reizen.
• Onderhandelen over de prijs en de aankoopvoorwaarden is een strategische zet. Ook hier maakt de ervaring van een professional die de lokale markt kent het verschil. 
• Sommige onderhandelingshefbomen worden door kopers te weinig gebruikt: de opschortende financieringsclausule, die het risico dekt dat een lening wordt geweigerd, of de leveringsgarantie voor buitenplanse aankopen, bijvoorbeeld.
• Het ondertekenen van het reserveringscontract en het betalen van de aanbetaling is een belangrijke verplichting die extra waakzaamheid verdient. Je moet erop staan dat dit contract specifieke beschermende clausules bevat, zoals duidelijk gedefinieerde opschortende voorwaarden, evenwichtige boetes voor het niet nakomen van deadlines en een gedetailleerde en uitputtende beschrijving van de woning en de inbegrepen diensten. Een recent gepubliceerde studie van de Registradores (Spaanse notarissen) wijst erop datin 2024 bijna 30% van de juridische geschillen zullen gaan over waarborgsommen.
• Het ondertekenen van de definitieve akte voor een notaris vereist ook een laatste controle van alle documenten en de woning zelf.

Advies van de experts van Terreta Spanje 

Als een woning je bevalt en alle controles zijn uitgevoerd, wacht dan niet met het uitbrengen van een bod. In 2025 is de markt verzadigd met vraag, maar de voorraad beschikbare woningen stort in. Volg onze gids voor kopen in 2025.

FOUT Nr. 6: Kopen zonder te anticiperen op huurbeheer en belastingverplichtingen

Zodra je de koopakte hebt ondertekend, is het eigendom van jou. U moet : 

1. Verzeker het zo snel mogelijk. Terreta Spanje kan dit voor je regelen. Klik hier om onze praktische informatiebrochure over dit onderwerp te lezen.
2. Uw huurbeheer kiezen:  

• Beheer het zelf, wat gratis is maar veel tijd en energie kan kosten.
• Delegeer het huurbeheer aan een gespecialiseerd bureau zoals Terreta Spanje. 

3. Plan je belastingverplichtingen in Spanje en in je land van herkomst. Belastingregels veranderen regelmatig, dus het is de moeite waard om professioneel advies in te winnen. Onze experts kunnen je in contact brengen met ervaren professionals.

GOEDE PRAKTIJKEN voor een succesvolle aankoop van een huis in Spanje

Neem de tijd om je te informeren

Verdiep je in de bijzonderheden van de Spaanse onroerendgoedmarkt voordat je zelfs maar begint met het plannen van een bezoek:

• Verschillen tussen regio's (belastingen, procedures, planningsvoorschriften).
• Beperkte rol van de notaris.
• Het belang van NIE en wettelijke verificatie.

Raadpleeg gespecialiseerde gidsen en werk samen met lokale professionals.

Stel een realistisch budget op

Vergeet niet dat de geadverteerde prijs slechts het zichtbare deel van je investering is. Houd rekening met :

• Bijkomende kosten (belastingen, notaris, advocaat, registratie).
• Vereist werk.
• Terugkerende kosten (IBI, kosten van mede-eigendom, onderhoud).
• Lokale belastingen en belastingen in je thuisland

Selecteer zorgvuldig de professionals die met je samenwerken

Een advocaat die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht is essentieel.
Als je bij elke stap begeleid wilt worden, is een vastgoedadviseur die zich speciaal richt op buitenlandse kopers, zoals Terreta Spanje, een echte aanwinst.

Controleer alles, zonder uitzondering

Voordat je iets ondertekent, moet je ervoor zorgen dat je het volgende in je bezit hebt:
Nota Simple (eigendom en schulden)
Cédulade habitabilidad (geschiktheid voor bewoning)
Energiecertificaat
Betalingsbewijzen van belastingen en heffingen
Volledige technische diagnose
Geschiedenis van de koopakte

Neem de tijd om te bezoeken en te beoordelen

Laat je niet onder druk zetten om te kopen. Neem de tijd om verschillende eigendommen te bezoeken, het gebied te analyseren en een technisch rapport op te vragen.
Als je niet kunt reizen, vraag je vastgoedjager dan om gedetailleerde videobezoeken te organiseren.

Anticipeer op de periode na de aankoop

Zodra je huiseigenaar wordt, vergeet dan niet om :

• Sluit een opstalverzekering af.
• Beheer de verhuur (indien nodig) met een betrouwbaar plaatselijk bureau.
• Stel een belastingcontrole in met een adviseur die bekend is met de belastingverdragen tussen Spanje en jouw land

In een notendop

1️ Zorg dat je goed geïnformeerd bent
2️ Omring jezelf met professionals
3️Controleer elk document
4️ Blijf waakzaam tijdens het hele proces
5️Bereid je voor op het beheer na de aankoop

Met deze aanpak kun je van de aankoop van een huis in Spanje een groot succes maken in plaats van een bron van stress.

Heb je ondersteuning op maat nodig?
Neem contact op met de experts van Terreta Spanje en profiteer van onze kant-en-klare service.

Conclusie

De Spaanse vastgoedmarkt trekt steeds meer buitenlandse investeerders aan en de sleutel om een van de succesvolle investeerders te worden is om goed geïnformeerd te zijn en je te omringen met de juiste mensen.

Bronnen : 

Terreta Spanje, Registradores de Espana, Idealista

FAQ - Fouten vermijden bij het kopen van onroerend goed in Spanje - 2025

1. Wat zijn de meest voorkomende fouten bij het kopen van onroerend goed in Spanje?

• Verwaarlozing van wettelijke voorbereiding (NIE, Nota Simple, wettelijke controles).
• Onderschat het totale budget (bijkomende kosten, lokale belastingen).
• Te snel op bezoek gaan zonder een volledige technische controle uit te voeren.
• Het alleen doen zonder een plaatselijke expert.
• Belangrijke stappen zoals het ondertekenen van de aanbetaling niet begrijpen.

2. Met welke kosten moet ik rekening houden naast de aankoopprijs in Spanje?

Naast de prijs van de woning moet je ook vooruit denken:

• successierechten (ITP) of btw (voor een nieuwe woning).
• Notaris- en registratiekosten.
• Honoraria van advocaten of vastgoedadviseurs.
• Bankkosten voor krediet.
• IBI (gelijk aan Spaanse onroerendgoedbelasting).

3. Waarom is het riskant om zonder advocaat te kopen in Spanje?

In Spanje heeft de notaris niet dezelfde rol als in Frankrijk. Hij of zij legaliseert de handtekeningen, maar controleert niet de juridische conformiteit van het eigendom of de afwezigheid van schulden.
Alleen een gespecialiseerde advocaat kan een volledige verificatie uitvoeren om de veiligheid van je aankoop te garanderen.

4. Wat moet ik controleren voordat ik een huis koop in Spanje?

De belangrijkste controles zijn :

• Verkrijg de Nota Simple (bezittingen en schulden).
• Controleer de Cédula de habitabilidad.
• Controleer het energiecertificaat.
• Inspecteer de algemene staat van het pand (sanitair, elektriciteit, structuur).
• Controleer de financiële situatie (betaalde lokale belastingen en heffingen).
• Controleer of het pand niet illegaal bewoond wordt(okupas).

5. Waarom Terreta Spanje gebruiken om een huis te kopen in Spanje?

Terreta Spanje biedt uitgebreide ondersteuning die speciaal is ontworpen voor internationale kopers.

• Persoonlijk advies over woningkeuze en regio.
• Wettelijke en technische controles.
• Helpen met onderhandelingen en administratief beheer.

Ondersteuning na de verkoop (verzekering, huurbeheer, belasting).
Het doel? Je investering veilig stellen en je tijd en geld besparen.