Fehler, die Sie beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden sollten - 2025

Immer mehr Ausländer wollen eine Immobilie in Spanien kaufen, sie machen 13% der Nachfrage aus, aber die meisten von ihnen kennen sich nicht mit den Besonderheiten des Marktes und des Immobilienkaufprozesses in diesem Land aus. Dies kann zu Schwierigkeiten führen, die teuer werden können. 

Terreta Spain erläutert Ihnen die 6 Fehler, die Sie ABSOLUT vermeiden sollten, wenn Sie in Immobilien in Spanien investieren möchten. 

FEHLER Nr. 1: Ignorieren der rechtlichen Besonderheiten eines Immobilienkaufs in Spanien

Spanien ist in 17 Autonome Gemeinschaften aufgeteilt und jede hat ihre eigenen Steuer- und Verwaltungsvorschriften. Die Anwendung von Steuern und Verfahren unterscheidet sich daher von einer Region zur anderen. 

Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass Käufer die Zeit unterschätzen, die es braucht, um die NIE(Número de Identidad de Extranjero) zu erhalten. Seit der Pandemie hat sich die durchschnittliche Dauer bis zum Erhalt der NIE von 15 Tagen vor dem Covid auf 45 Arbeitstage verlängert. 

Es ist auch wichtig zu verstehen, dass die Rolle des Notars bei der Abwicklung von Immobilien in Spanien minimal ist. Er beschränkt sich auf die Beglaubigung von Unterschriften und garantiert weder die Rechtmäßigkeit der Konstruktion, noch die Schuldenfreiheit oder die Rechtskonformität der Immobilie. In einem Satz: Es ist die Verantwortung des Käufers, sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei und in gutem Zustand ist. Um dies zu tun, muss er sich umgeben. Wir werden darauf zurückkommen.  

FEHLER Nr. 2: Versteckte Kosten und schlecht kalkuliertes Budget: der klassische Fehler ausländischer Käufer

Dies ist ein sehr häufiger und teurer Fehler. Beachten Sie, dass die Nebenkosten oft die ursprünglichen Erwartungen übersteigen, was das finanzielle Gleichgewicht des Projekts gefährden kann. Wir empfehlen Ihnen die Lektüre unseres Merkblatts über die Kosten beim Kauf, aber hier ist eine Liste der Kosten, die Sie berücksichtigen sollten: 

• Natürlich der Kaufpreis. 
• Die ITP ist die einmalige Steuer auf Vermögensübertragungen. Sie variiert stark von einer Gemeinschaft zur anderen.
• Notarkosten.
• Registrierungsgebühren.
• Mehrwertsteuer für neue Güter. 
• Bankgebühren. 
• Honorare für einen Rechtsanwalt, einen spezialisierten Immobilienberater oder beide.  

Sie sollten auch nicht vergessen, dassein Immobilienkauf langfristig finanzielle Einschränkungen mit sich bringt: 

• IBI, die Grundsteuer.
• Steuerliche Verpflichtungen je nach gewählter Art der Vermietung in Spanien und im Herkunftsland. 
• Verwaltungsgebühren. 
• Renovierungsarbeiten und andere Ausgaben für das Miteigentum. 

Die Experten von Terreta Spain begleiten Sie von der ersten Phase Ihres Immobilienprojekts in Spanien an. Kontaktieren Sie unser Team, um mehr zu erfahren.

 

FEHLER Nr. 3: Den tatsächlichen Zustand der Immobilie nicht zu überprüfen, ein teurer Fehler 

Eine Immobilie zu besichtigen und sich vorzustellen ist sehr angenehm, aber es ist nutzlos und sogar riskant, wenn es nicht mit einer genauen Inspektion der Immobilie einhergeht. Diese ist wichtig, bevor ein Angebot abgegeben wird, wird jedoch oft von übereilten oder übersicheren Eigentümern vernachlässigt. Leider sind Immobilien, die von Infiltrationen, elektrischen Problemen oder Wasserleitungen bedroht sind, nicht die Ausnahme, sondern eher die Norm in Spanien.

Ältere Immobilien können auch einigen wichtigen rechtlichen Beschränkungen unterliegen, die Sie kennen sollten, bevor Sie sich auf den Weg machen. 

• Immobilien unter historischem Schutz (BIC) machen 14% des alten Immobilienbestandes aus und erfordern drastische Einschränkungen, wie das Verbot, die Fassaden zu verändern, die Verpflichtung, spezielle Materialien für die Renovierung zu verwenden, oder verlängerte administrative Fristen für alle Eingriffe.
• Immobilien, die von den Banken zwangsversteigert wurden, sind finanziell sehr attraktiv, können aber für den Käufer ein Risiko darstellen: unbezahlte Gemeinschaftsschulden, umfangreiche Renovierungsarbeiten usw. Es ist daher wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf einer solchen Immobilie vergewissern. 
• Offiziell geschützte Immobilien , d.h. Sozialwohnungen oder Wohnungen, die einer Preisbindung unterliegen, werden ebenfalls von den lokalen Behörden streng kontrolliert. Ihr Erwerb und Wiederverkauf unterliegt genauen Regeln. 

Die Experten von Terreta Spain teilen mit Ihnen ihre Checkliste der wichtigsten Prüfungen

• Überprüfen Sie, ob die Immobilie nicht unter eine Sonderregelung fällt. 
• Überprüfen Sie, ob die Immobilie den Normen entspricht, um bewohnt zu werden und fordern Sie eine Kopie der Cédula de habitabilidad an. Lesen Sie unser Arbeitsblatt für weitere Informationen.
• Besorgen Sie sich die Nota Simple, eine Art Identitätskarte des Gutes. Unser Merkblatt gibt Ihnen einen Überblick über das Thema.
• Es ist wichtig, das Certificado energetico zu überprüfen, damit Sie wissen, ob die Immobilie energieeffizient ist oder ob Renovierungsarbeiten erforderlich sind. 
• Fordern Sie Zahlungsbelege für lokale Steuern, Nebenkosten und Rechnungen an, um sich über die finanzielle Situation klar zu werden. 
• Überprüfen Sie den vorherigen Kaufvertrag. 
• den physischen Zustand der Immobilie genau kontrollieren (Sanitäranlagen, Zustand der Wände, Elektrizität usw.).
• Machen Sie einen Spaziergang durch die Nachbarschaft, um zu überprüfen, ob sie Ihren Erwartungen entspricht. 
• Stellen Sie sicher, dass die Immobilie nicht illegal besetzt ist. Okupas = 100% Gefahr.  

FEHLER Nr. 4: Allein ohne Anwalt oder Berater kaufen wollen: eine riskante Wette 

Wir raten Ihnen davon ab, sich allein auf den spanischen Immobilienmarkt zu begeben. 

• Traditionelle Immobilienmakler werden vom Verkäufer bezahlt. Sie sind nicht dazu da, die Käufer zu beraten. 
• Es kann zu einem Missverständnis der internationalen Standards kommen.
• Interessenkonflikte sind weit verbreitet. 
• Die Ablehnung einer Inspektion der Immobilie durch eine unabhängige Stelle ist nicht ungewöhnlich.
• Der Kaufpreis kann offensichtlich überhöht sein.
• Vorverträge (wie der Arras-Vertrag) werden oft in spanischer Sprache ohne Übersetzung angeboten. 

Terreta Spain bietet einen maßgeschneiderten Begleitservice in ganz Spanien an, der auf die Bedürfnisse internationaler Käufer zugeschnitten ist. Eine Art "Immobilien-Coaching". Unsere Experten : 

Helfen Ihnen, Ihr Projekt zu definieren (Budget, Art der Immobilie, ideale Lage).
Sie werden Ihnen alle Schritte erklären und Ihnen helfen, Fehler zu vermeiden.
Sie werden Sie bei der Preisverhandlung beraten.
Sie werden Sie an die richtigen Fachleute verweisen (Anwalt, Notar, Bank, Diagnostiker, etc.).
Sie überprüfen für Sie wichtige Dokumente(Nota Simple, Zertifikate, Lasten, usw.) und sichern Ihren Kauf ab. 

Sie können Immobilien für Sie besichtigen, wenn Sie nicht in der Nähe sind.
Sie begleiten Sie auch nach dem Kauf: Versicherung, Mietverwaltung, Steuern.

Kontaktieren Sie sie. 

FEHLER Nr. 5: Unzureichende Kenntnis der wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Spanien

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien folgt einer bestimmten Abfolge, die Sie beherrschen sollten, um Enttäuschungen zu vermeiden. Wir haben sie in unserem Arbeitsblatt: "Der Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien" ausführlich beschrieben. 

Hier sind die wichtigsten Punkte, auf die Sie während des Kaufprozesses achten sollten:

• Analysieren Sie den Standort gründlich, bevor Sie sich auf den Weg machen (Infrastruktur, Handel, Transport, Besucherzahlen, Grünzonen usw.). Ihr Terreta Spain-Immobilienberater kann Ihnen die Immobilien und ihre Umgebung per Video zeigen. Dies spart Zeit, Geld und unnötige Reisen.
• Die Verhandlungen über den Preis und die Kaufbedingungen sind von strategischer Bedeutung. Auch hier macht die Erfahrung eines Fachmanns, der den lokalen Markt kennt, einen großen Unterschied. 
• Einige Verhandlungshebel werden von den Käufern nicht ausreichend genutzt, wie z.B. die Finanzierungsklausel, die das Risiko einer Kreditablehnung abdeckt, oder die Liefergarantie bei Käufen nach Plan.
• Die Unterzeichnung des Reservierungsvertrags und die Zahlung der Anzahlung stellen eine bedeutende Verpflichtung dar, die besondere Sorgfalt erfordert. Es sollte darauf bestanden werden, dass der Vertrag spezifische Schutzklauseln enthält, wie z.B. klar definierte aufschiebende Bedingungen, ausgewogene Strafen bei Nichteinhaltung der Fristen und eine detaillierte und umfassende Beschreibung der Immobilie und der enthaltenen Leistungen. Eine kürzlich veröffentlichte Studie der Registradores (spanische Notare) zeigt, dassim Jahr 2024 fast 30% der gerichtlichen Streitigkeiten Streitigkeiten über Anzahlungen betrafen.
• Die Unterzeichnung der endgültigen Urkunde beim Notar erfordert auch eine letzte Überprüfung aller Dokumente und der Immobilie selbst.

Der Rat der Experten von Terreta Spain 

Wenn Ihnen eine Immobilie gefällt und alle Überprüfungen durchgeführt wurden, warten Sie nicht mit der Abgabe eines Angebots. Im Jahr 2025 ist der Markt durch die Nachfrage gesättigt, aber die Bestände an verfügbaren Immobilien brechen zusammen. Folgen Sie unserem Leitfaden zum Kauf im Jahr 2025.

FEHLER Nr. 6: Kauf ohne Berücksichtigung der Mietverwaltung und der steuerlichen Verpflichtungen

Sobald die öffentliche Urkunde unterzeichnet ist, gehört die Immobilie Ihnen. Sie müssen dann 

1. So schnell wie möglich versichern. Terreta Spain kann dies für Sie erledigen. Lesen Sie unser Arbeitsblatt zu diesem Thema, indem Sie hier klicken .
2. Eine Wahl bezüglich der Mietverwaltung treffen:  

• Sie können sich selbst um die Verwaltung kümmern, was kostenlos ist, aber viel Energie und Zeit kosten kann.
• Delegieren Sie die Mietverwaltung an eine spezialisierte Agentur wie Terreta Spain. 

3. Planen Sie Ihre Steuerpflichten in Spanien und in Ihrem Heimatland. Da sich die Steuervorschriften regelmäßig ändern, kann eine professionelle Betreuung sinnvoll sein. Unsere Experten können Sie mit erfahrenen Fachleuten zusammenbringen.

GUTE PRAXIS für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien

Nehmen Sie sich die Zeit, sich zu informieren

Bevor Sie Besichtigungen planen, sollten Sie sich mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienmarktes vertraut machen:

• Unterschiede zwischen den Regionen (Steuern, Verfahren, Stadtplanungsvorschriften).
• Begrenzte Rolle des Notars.
• Bedeutung der NIE und der rechtlichen Überprüfungen.

Konsultieren Sie spezialisierte Reiseführer und arbeiten Sie mit lokalen Fachleuten zusammen.

Erstellen Sie ein realistisches Budget

Denken Sie daran, dass der angezeigte Preis nur der sichtbare Teil Ihrer Investition ist. Berücksichtigen Sie:

• Nebenkosten (Steuern, Notar, Rechtsanwalt, Registrierung).
• Mögliche Arbeiten.
• Wiederkehrende Kosten (IBI, Miteigentumsgebühren, Instandhaltung).
• Lokale Steuern und die Steuern Ihres Heimatlandes

Wählen Sie die Fachleute, die Sie begleiten sollen, sorgfältig aus

Ein Anwalt, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist, ist unerlässlich.
Wenn Sie bei jedem Schritt begleitet werden möchten, ist ein Immobilienberater für ausländische Käufer wie Terreta Spain ein echter Vorteil.

Prüfen Sie alles, ohne Ausnahme

Bevor Sie etwas unterschreiben, stellen Sie sicher, dass Sie Folgendes haben:
Nota Simple (Eigentum und Schulden)
Cédulade habitabilidad (Wohnkonformität)
Energiezertifikat
Bezahlte Steuer- und Nebenkostenquittungen
Vollständige technische Diagnose
Historie der Kaufverträge

Nehmen Sie sich Zeit für Besichtigungen und Bewertungen

Lassen Sie sich nicht zum Kauf drängen. Nehmen Sie sich die Zeit, mehrere Objekte zu besichtigen, die Gegend zu analysieren und einen technischen Bericht einzuholen.
Wenn Sie nicht vor Ort sein können, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, eine ausführliche Videobesichtigung zu organisieren.

Planen Sie die Zeit nach dem Kauf

Sobald Sie Eigentümer werden, denken Sie an :

• Eine Hausversicherung abschließen.
• Verwalten Sie die Vermietung (falls erforderlich) mit einer zuverlässigen lokalen Agentur.
• Einrichtung einer steuerlichen Überwachung mit einem Berater, der die Steuerabkommen zwischen Spanien und Ihrem Land kennt.

Zusammenfassung

1️ Gut informiert sein
2️ Sich mit Fachleuten umgeben
3️Jedes Dokument prüfen
4️ Während des gesamten Prozesses wachsam bleiben
5️Die Verwaltung nach dem Kauf antizipieren

Mit diesem Ansatz machen Sie Ihren Immobilienkauf in Spanien zu einem Erfolg und nicht zu einer Quelle von Stress.

Brauchen Sie eine maßgeschneiderte Begleitung?
Kontaktieren Sie die Experten von Terreta Spain und profitieren Sie von unserer schlüsselfertigen Begleitung.

Schlussfolgerung

Spanische Immobilien ziehen immer mehr ausländische Investoren an: Um zu denjenigen zu gehören, deren Projekt erfolgreich ist, ist es wichtig, sich gut zu informieren und die richtigen Leute um sich zu haben.

Quellen: 

Terreta Spain, Registradores de Espana, Idealista

FAQ - Fehler, die Sie beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden sollten - 2025

1. Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf einer Immobilie in Spanien?

• Vernachlässigung der rechtlichen Vorbereitung (NIE, Nota Simple, rechtliche Überprüfungen).
• Unterschätzung des Gesamtbudgets (Nebenkosten, lokale Steuern).
• Zu schnelle Besichtigung ohne vollständige technische Überprüfung.
• Alleingang ohne lokalen Experten
• Schlüsselschritte wie die Unterzeichnung der Anzahlung falsch verstehen.

2. Welche Kosten sind zusätzlich zum Kaufpreis in Spanien zu erwarten?

Über den Preis der Immobilie hinaus müssen Sie sich auf Folgendes einstellen:

• Die Übertragungssteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer (für neue Immobilien).
• Notar- und Registrierungskosten.
• Honorare für einen Anwalt oder einen Immobilienberater.
• Bankgebühren im Falle eines Kredits.
• IBI (entspricht der spanischen Grundsteuer).

3. Warum ist es riskant, in Spanien ohne Anwalt zu kaufen?

In Spanien hat der Notar nicht die gleiche Rolle wie in Frankreich. Er beglaubigt die Unterschriften, prüft aber nicht, ob die Immobilie rechtlich in Ordnung ist oder keine Schulden hat.
Nur ein spezialisierter Anwalt kann eine vollständige Prüfung durchführen, um Ihren Kauf abzusichern.

4. Was ist vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien zu prüfen?

Die wichtigsten Überprüfungen sind :

• Einfache Mitteilung erhalten (Eigentum und Schulden).
• Überprüfen Sie die Bewohnbarkeitskarte.
• Überprüfen Sie den Energieausweis.
• Überprüfen Sie den allgemeinen Zustand der Immobilie (Sanitäranlagen, Elektrizität, Struktur).
• Überprüfen Sie die finanzielle Situation (gezahlte lokale Steuern und Gebühren).
• Bestätigen Sie, dass die Immobilie nicht illegal besetzt ist(okupas).

5. Warum sollte man sich beim Immobilienkauf in Spanien an Terreta Spain wenden?

Terreta Spain bietet eine umfassende Begleitung, die speziell für internationale Käufer entwickelt wurde.

• Persönliche Beratung bei der Auswahl der Immobilie und der Region.
• Rechtliche und technische Überprüfungen.
• Unterstützung bei Verhandlungen und der Verwaltung.

Betreuung nach dem Verkauf (Versicherung, Mietverwaltung, Steuern).
Das Ziel? Ihre Investition zu sichern und Ihnen Zeit und Geld zu sparen.