Inmobiliario

Errores que debe evitar al comprar una propiedad en España - 2025

4 de abril de 2025

Inmobiliario

Cada vez son más los extranjeros que buscan comprar una vivienda en España -suponen el 13% de la demanda-, pero la mayoría de ellos no se informa sobre las particularidades del mercado y el proceso de compra de una propiedad en el país. Como consecuencia, a veces se encuentran con dificultades que pueden resultar costosas.

Terreta Spain te explica los 6 errores que DEBES evitar si quieres invertir en inmuebles en España.

ERROR Nº 1: Ignorar los aspectos legales específicos de la compra de una propiedad en España

España está dividida en 17 comunidades autónomas, cada una con su propia normativa fiscal y administrativa. Por tanto, la aplicación de impuestos y procedimientos difiere de una región a otra.

Tampoco es raro encontrar compradores que subestiman el tiempo que se tarda en obtener el NIE(Número de Identidad de Extranjero). Este trámite administrativo es el paso número 1 en el proceso de compra de una propiedad en España y, desde la pandemia, el tiempo medio que se tarda en obtenerlo ha aumentado a 45 días laborables, frente a los 15 días que se tardaba antes de Covid.

También es esencial comprender que el papel del notario es mínimo en el proceso inmobiliario español. Se limita a autentificar firmas y no garantiza la legalidad de la construcción, la ausencia de deudas o la conformidad legal de la propiedad. En 1 frase: es responsabilidad del comprador asegurarse de que la propiedad es legalmente conforme y está en buenas condiciones. Para ello, debe recurrir a la ayuda de un profesional. Volveremos sobre este tema más adelante.

ERROR Nº 2: Costes ocultos y mala presupuestación: el error clásico de los compradores extranjeros

Se trata de un error muy común y... costoso. Debes tener en cuenta que los gastos accesorios suelen superar las previsiones iniciales, lo que puede comprometer el equilibrio financiero del proyecto. Le recomendamos que lea nuestra ficha informativa sobre los costes de compra, pero aquí tiene una lista de los gastos que hay que tener en cuenta:

El precio de compra, por supuesto.
ITP, el impuesto único sobre transmisiones hereditarias. Varía mucho de una comunidad a otra.
Gastos de notaría.
Tasas de inscripción.
IVA sobre bienes nuevos.
Gastos bancarios.
Los honorarios de un abogado, un asesor inmobiliario especializado o ambos.

Y no olvides quela compra de un inmueble implica obligaciones financieras a largo plazo:

IBI, impuesto sobre bienes inmuebles.
Obligaciones fiscales en función del tipo de alquiler elegido, tanto en España como en el país de origen.
Gastos de gestión.
Reparaciones y otros gastos de copropiedad.

Los expertos de Terreta Spain le acompañarán desde la primera fase de su proyecto inmobiliario en España. Póngase en contacto con nuestro equipo para obtener más información.

ERROR Nº 3: No comprobar el estado real de la propiedad - un error costoso

Visitar una propiedad e imaginar cómo podría ser está muy bien, pero no tiene sentido, e incluso es arriesgado, si no se acompaña de una inspección minuciosa del inmueble. Esto es esencial antes de hacer una oferta, pero a menudo los propietarios demasiado apresurados o confiados no lo hacen. Por desgracia, las propiedades amenazadas por filtraciones o problemas eléctricos o de fontanería no son la excepción, sino la norma en España.

Las propiedades antiguas también pueden estar sujetas a una serie de restricciones legales importantes, que debe conocer antes de dar el paso.

Los inmuebles bajo protección histórica (BIC) representan el 14% del parque de edificios antiguos e imponen restricciones drásticas, como la prohibición de alterar las fachadas, la obligación de utilizar materiales específicos en las renovaciones y la ampliación de los plazos administrativos para cualquier obra.
Los inmuebles embargados por los bancos son muy atractivos económicamente, pero pueden entrañar cierto riesgo para el comprador: deudas comunitarias impagadas, necesidad de obras importantes, etc.
Los inmuebles de protección oficial (VPO), es decir, las viviendas sociales o sujetas a controles de precios, también están estrictamente controlados por las autoridades locales. Su adquisición y reventa están sujetas a normas precisas.

Los expertos de Terreta España comparten con usted su lista de comprobaciones esenciales

Compruebe que la propiedad no está sujeta a ninguna norma especial.
Compruebe que la vivienda cumple las normas de habitabilidad y solicite una copia de la Cédula de habitabilidad. Para saber más, lee nuestra hoja de información práctica.
Consiga la Nota simple, una especie de hoja de identidad de la propiedad. Nuestra práctica ficha informativa se lo explica todo.
Es importante comprobar el Certificado energético, ya que le indicará si el inmueble es energéticamente eficiente o si es necesario realizar obras.
Pida recibos de pagos de impuestos locales, servicios públicos y facturas para tener clara la situación financiera.
Comprueba la escritura de compraventa anterior.
Comprobar con precisión el estado físico del inmueble (fontanería, estado de las paredes, electricidad, etc.)
Pasea por el barrio para comprobar que cumple tus expectativas.
Comprueba que la propiedad no esté ocupada ilegalmente. Okupas = 100% de peligro.

ERROR Nº 4: Comprar solo, sin abogado ni asesor: una apuesta arriesgada

No le aconsejamos que entre en el mercado inmobiliario español por su cuenta.

Los agentes inmobiliarios tradicionales cobran del vendedor. No están ahí para asesorar a los compradores.
Puede haber un malentendido de las normas internacionales.
Los conflictos de intereses son habituales.
No es infrecuente que un organismo independiente se niegue a inspeccionar un inmueble.
El precio de compra puede estar muy inflado.
Los contratos preliminares (como el contrato de arras) suelen ofrecerse en español sin traducción.

Terreta Spain ofrece un servicio de apoyo a medida, que cubre toda España y se adapta a las necesidades de los compradores internacionales. Una especie de "coaching inmobiliario". Nuestros expertos :

Te ayudarán a definir tu proyecto (presupuesto, tipo de inmueble, ubicación ideal).
Te explicarán todos los pasos que debes dar y te ayudarán a evitar errores.
Te asesorarán sobre cómo negociar el precio.
Te dirigirán a los profesionales adecuados (abogado, notario, banco, diagnosticador, etc.).
Comprobarán por ti los documentos importantes(Nota Simple, certificados, cargas, etc.) y asegurarán tu compra.

Pueden visitar las propiedades por ti si estás lejos.
Te apoyarán después de la compra: seguros, gestión de alquileres, impuestos.

Póngase en contacto con ellos.

ERROR nº 5: no dominar las etapas clave del proceso de compra de una vivienda en España

El proceso de compra de una vivienda en España sigue una secuencia precisa que debe dominar para evitar decepciones. Lo hemos detallado en nuestra práctica hoja informativa:"El proceso de compra de una vivienda en España".

He aquí una lista de los puntos esenciales a los que hay que prestar atención durante el proceso de compra:

Analice detenidamente la ubicación antes de dar el paso (infraestructuras, comercios, transportes, afluencia de público, zonas verdes, etc.). Su agente inmobiliario de Terreta España puede mostrarle las propiedades y sus alrededores por vídeo. Así ahorrará tiempo, dinero y desplazamientos innecesarios.
Negociar el precio y las condiciones de compra es un movimiento estratégico. También en este caso, la experiencia de un profesional que conozca el mercado local marca la diferencia.
Algunos resortes de negociación son infrautilizados por los compradores: la cláusula suspensiva de financiación, que cubre el riesgo de denegación del préstamo, o la garantía de entrega para las compras sobre plano, por ejemplo.
Firmar el contrato de reserva y pagar el depósito es un compromiso importante que merece una vigilancia especial. Debe insistir en que este contrato incluya cláusulas de protección específicas, como condiciones suspensivas claramente definidas, penalizaciones equilibradas por incumplimiento de plazos y una descripción detallada y exhaustiva de la propiedad y los servicios incluidos. Un estudio publicado recientemente por los Registradores (los notarios de España) señala que, en 2024, casi el 30% de los litigios judiciales serán sobre fianzas.
La firma de la escritura definitiva ante notario también requiere una última comprobación de todos los documentos y de la propia propiedad.

Consejos de los expertos de Terreta España

Si le gusta una propiedad y se han realizado todas las comprobaciones, no espere para hacer una oferta. En 2025, el mercado está saturado de demanda pero las existencias de propiedades disponibles se están colapsando. Sigue nuestra guía para comprar en 2025.

ERROR Nº 6: Comprar sin prever la gestión del alquiler y las obligaciones fiscales

Una vez firmada la escritura de compraventa, la propiedad es suya. Tendrá que :

Asegúrelo lo antes posible. Terreta España puede ocuparse de ello por usted. Haga clic aquí para leer nuestra práctica hoja informativa sobre el tema.
Elegir la gestión de su alquiler:

Gestionarlo tú mismo, que es gratis pero puede consumir mucho tiempo y energía.
Delegue la gestión del alquiler en una agencia especializada como Terreta Spain.

Planifique sus obligaciones fiscales en España y en su país de origen. Las normas fiscales cambian con regularidad, por lo que merece la pena contar con asesoramiento profesional. Nuestros expertos pueden ponerle en contacto con profesionales experimentados.

BUENAS PRÁCTICAS para una compra inmobiliaria con éxito en España

Tómese su tiempo para informarse

Antes de empezar a planificar su visita, infórmese sobre las particularidades del mercado inmobiliario español:

Diferencias entre regiones (impuestos, procedimientos, normativa urbanística).
Papel limitado del notario.
Importancia del NIE y de la verificación legal.

Consulte guías especializadas y trabaje con profesionales locales.

Elaborar un presupuesto realista

Recuerde que el precio anunciado es sólo la parte visible de su inversión. Tenga en cuenta :

Gastos accesorios (impuestos, notario, abogado, registro).
Cualquier trabajo necesario.
Costes recurrentes (IBI, gastos de copropiedad, mantenimiento).
Fiscalidad local y fiscalidad en su país de origen

Seleccione cuidadosamente a los profesionales que trabajan con usted

Es esencial contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario español.
Si quiere que le guíen en cada paso del camino, recurrir a un asesor inmobiliario dedicado a compradores extranjeros, como Terreta Spain, es una verdadera ventaja.

Compruébelo todo, sin excepción

Antes de firmar nada, asegúrate de tener en tu poder:
Nota Simple (titularidad y deudas)
Cédulade habitabilidad
Certificado energético
Recibos de impuestos y tasas pagados
Diagnóstico técnico completo
Historial de escrituras de compraventa

Tómese su tiempo para visitar y evaluar

No se deje presionar para comprar. Tómese su tiempo para visitar varias propiedades, analizar la zona y obtener un informe técnico.
Si no puede desplazarse, pida a su cazador de propiedades que organice visitas detalladas en vídeo.

Anticipar el periodo posterior a la compra

En cuanto se convierta en propietario, recuerde :

Contrata un seguro de hogar.
Gestione el alquiler (si es necesario) con una agencia local de confianza.
Establecer un seguimiento fiscal con un asesor que conozca los convenios fiscales entre España y su país.

En pocas palabras

1️ Infórmate bien
2️ Rodéate de profesionales
3️Comprueba todos los documentos
4️ Mantente alerta durante todo el proceso
5️Prepárate para la gestión posterior a la compra

Con este enfoque, puede convertir la compra de su propiedad en España en un gran éxito y no en una fuente de estrés.

¿Necesita apoyo a medida?
Póngase en contacto con los expertos de Terreta España y aproveche nuestro servicio llave en mano.

Conclusión

El mercado inmobiliario español atrae cada vez a más inversores extranjeros, y la clave para convertirse en uno de los inversores de éxito es estar bien informado y rodearse de las personas adecuadas.

Fuentes :

Terreta España, Registradores de España, Idealista

FAQ - Errores a evitar al comprar una propiedad en España - 2025

1. ¿Cuáles son los errores más comunes al comprar una propiedad en España?

Descuidar la preparación jurídica (NIE, Nota Simple, comprobaciones jurídicas).
Subestimar el presupuesto global (costes accesorios, impuestos locales).
Visitar demasiado rápido sin realizar una comprobación técnica completa.
Ir por libre sin un experto local.
Malinterpretar etapas clave como la firma de la fianza.

2. ¿Qué gastos debo tener en cuenta además del precio de compra en España?

Además del precio de la vivienda, hay que pensar en el futuro:

Impuesto de sucesiones (ITP) o IVA (para un inmueble nuevo).
Gastos de notaría y registro.
Honorarios de abogado o asesor inmobiliario.
Gastos bancarios por crédito.
IBI (equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles español).

3. ¿Por qué es arriesgado comprar sin abogado en España?

En España, el notario no tiene el mismo papel que en Francia. Autentifica las firmas, pero no comprueba la conformidad jurídica de la propiedad ni la ausencia de deudas.
Sólo un abogado especializado puede llevar a cabo una verificación completa para garantizar la seguridad de su compra.

4. ¿Qué debo comprobar antes de comprar una vivienda en España?

Los principales controles son :

Obtener la Nota Simple (bienes y deudas).
Comprobar la Cédula de habitabilidad.
Comprueba el certificado energético.
Inspeccionar el estado general del inmueble (fontanería, electricidad, estructura).
Compruebe la situación financiera (impuestos locales y tasas pagadas).
Confirmar que la propiedad no está ocupada ilegalmente(okupas).