De hoofdzaken in een notendop

Een hypotheek zoeken is de eerste stap in je project.

Een hypotheek zoeken is de eerste stap bij het kopen van een huis in Spanje.

Je moet hier al voor zorgen voordat je flats gaat zoeken.

Het zou zonde zijn om op zoek te gaan naar een huis om te verkopen, een goudklompje te vinden en vervolgens te gaan stressen als het tijd is om een koopbod te doen omdat je bang bent dat je geen lening krijgt.

Vooral in een land waar geen-kredietclausules heel vaak worden geweigerd door verkopers.

Bespaar jezelf het gedoe door je financiering te valideren voordat je op zoek gaat, wat veel handiger voor je is.

In Spanje wordt meer dan de helft van alle onroerend goed verkocht zonder een beroep te doen op bankfinanciering. Verkopers hebben daarom geen reden om een bod te accepteren dat een no-credit clausule bevat.

Financieringsvoorwaarden

Houd er rekening mee dat je niet dezelfde financieringsvoorwaarden krijgt als je een Spaanse fiscaal ingezetene bent, of als je een "niet-ingezetene" bent, d.w.z. geen Spaanse fiscaal ingezetene. Wat zijn de bankvoorwaarden voor je lening, afhankelijk van je profiel?

Spaans fiscaal ingezetene of niet-ingezetene?

Spaans belastingplichtig: 70% tot 80%.

Als je een Spaanse fiscaal ingezetene bent, zal een bank 70% tot 80% van de prijs van de woning financieren als je een tweede huis of een verhuurinvestering koopt. Voor een hoofdverblijfplaats is dit percentage 80% tot 90% van de prijs van de woning. De looptijd van de lening zal 15 tot 25 jaar zijn, of zelfs 30 jaar bij bepaalde (zeldzame) banken zoals UCI (Union de Créditos Inmobiliarios), die leningen verstrekken over deze periode. 

Niet-ingezetenen: 60% tot 70%.

Als je een niet-ingezetene bent, kun je een hypotheek afsluiten bij een Spaanse bank of bij een bank in het land waar je fiscaal woont (onder bepaalde voorwaarden). Als je een hypotheek wilt afsluiten bij een Spaanse bank, gelden de volgende leningsvoorwaarden:

• Leningtermijn: meestal 15 tot 20 jaar. Je kunt ook een lening met een looptijd van 30 jaar afsluiten bij de UCI-bank (Únion de Créditos Inmobiliarios). Deze bank zal je echter alleen een lening verstrekken voor deze periode als je hen vertelt dat je een tweede huis koopt. Als je het over een huurinvestering hebt, zullen ze je geen lening verstrekken. Niets houdt je tegen om over een tweede huis te praten, zelfs als je van plan bent om het huis later te verhuren.
• Financiering: 60% tot 70% van de aankoopprijs.

Banken die vastgoedaankopen in Spanje financieren

Praktisch advies van Terreta

Ben je actief op zoek naar financiering? Zo ja, dan vraag je je waarschijnlijk af welke banken en financieringsmakelaars jouw aankoop in Spanje kunnen financieren.

Als je aanzienlijke eigendommen (of financiële activa) in Frankrijk hebt, kan een Franse bank (of zelfs een Belgische, Zwitserse of Luxemburgse bank) ermee instemmen om de aankoop van een woning in Spanje te financieren door middel van een verhuisgarantie of een pandrecht op activa.

Hier is een Franse makelaar die met dit soort transacties werkt:

• ConnectCrédit

We hebben ook Belgische klanten die hun aankoop in Spanje hebben laten financieren door Banque de Luxembourg, op basis van hetzelfde model van hypotheekgarantie bij verhuizing (op een Belgisch onroerend goed).

Financieringsmakelaars zijn gratis voor de klant (ze worden betaald door de bank):

• Gibobs.com
• iAhorro.com
• Idealista Hipotecas

Banken die onze klanten regelmatig financieren:

• Banco Santander
• Targobank (schrijf bijvoorbeeld naar 23116@targobank.es)
• Sabadell
• BBVA
• Caixabank
• Bankinteractie
• Ibercaja
• HSBC
• CIC Iberbanco

En een kleine magische noot om met een hoge noot te eindigen: de enige bank die hypotheken verstrekt voor meer dan 30 jaar (!), terwijl andere banken niet-ingezetenen meestal voor 15 tot 20 jaar financieren:

• Banco UCI (dochteronderneming van BNP Paribas en Banco Santander)

Waarschuwing: praat niet met deze bank over investeringen! Praat over het kopen van een "tweede huis", anders sluiten ze hun deuren.

Praktische tip #2 van Terreta

Het is beter om te praten over het kopen van een tweede huis dan te zeggen dat je een huurinvestering doet.

Sommige banken zullen weigeren om een "investering" te financieren .

Zelfs als ze ermee instemmen om je een lening te geven, zullen ze je niet dezelfde voordelige voorwaarden bieden als wanneer je een tweede huis zou kopen: lagere rente, kortere looptijden.

Maar er is geen risico als je het over een tweede huis hebt, want zodra de hypotheek is verstrekt, zullen de banken niet controleren of je de woning in kwestie verhuurt.

Moet je een hypotheek in Spanje nemen of voor belastingdoeleinden financiering zoeken in het land waar je woont?

Het verkrijgen van een hypotheek in je eigen land is mogelijk (onder voorwaarden)

Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen in het land waar je woont voor belastingdoeleinden om je aankoop in Spanje te financieren. Maar deze optie is niet voor iedereen weggelegd. Je kunt er alleen gebruik van maken als je een aanzienlijk financieel vermogen of onroerend goed hebt. 

Een bank in jouw land zal je vragen om solide garanties te geven van je vermogen in het land waar je woont.

Bijvoorbeeld: een hoofdwoning die vrij is van schulden (of sterk is afgelost) waarop een bank een verplaatste hypotheekgarantie kan plaatsen, of de verpanding van een levensverzekeringspolis, of de verpanding van andere activa in je bezit.

Waarom zou een bank in uw land een aankoop in Spanje alleen onder deze voorwaarden financieren?

Een bank in het land waar je fiscaal woont, kan geen hypotheekgarantie afgeven voor een woning in Spanje. 

Daarom heeft ze garanties nodig die zich op nationaal grondgebied bevinden. Deze staan bekend als "verplaatste garanties".

Hoe werken hypotheken in Spanje?

Voor Spaanse belastinginwoners is het heel eenvoudig: 70% tot 80% van de prijs van het onroerend goed voor de aankoop van een tweede huis of een verhuurinvestering, en 80% tot 90% voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats.

Voor niet-ingezetenen is de regel om een financiering te verkrijgen van 60% tot 70% van de prijs van het onroerend goed. Van deze twee opties is 70% de meest voorkomende, wat goed nieuws is. 

Buitenlandse kopers kunnen een hypotheek krijgen van een Spaanse bank

Spaanse banken verstrekken hypotheken aan buitenlandse kopers, of ze nu expatriates in Spanje zijn en daarom Spaans belastingplichtig, of niet-Spaans belasting plichtig.

Er zijn een paar uitzonderingen: als je fiscaal inwoner bent van een land buiten de Europese Unie en je inkomen niet in euro's wordt uitgedrukt, zullen veel Spaanse banken weigeren je aanvraag in behandeling te nemen.

Tot slot, als je fiscaal inwoner bent van een ver land (Amerika, Afrika, Azië, het Midden-Oosten), zullen veel Spaanse banken je gewoon geen hypotheek verstrekken. 

Je moet kopen zonder krediet te gebruiken.

Leningperiode: 1 tot 3 maanden

Ons advies: neem contact op met de banken voordat je op zoek gaat naar een woning, want het duurt meestal 2 tot 3 maanden om een financiering te krijgen.

Op zijn minst (maar reken er niet op) duurt het 1 maand. De tijd die hiervoor nodig is, hangt vooral af van de reactiesnelheid van de risicoafdelingen van de banken.

Zo kun je alle bewijsstukken verzamelen en je aanvraag vooraf goedkeuren.

Dit is van vitaal belang omdat de zoektocht naar financiering delangste fase in je aankoopproces is.

Ga snel verder met het zoeken naar een lening voor je huis, want in Spanje weigeren de meeste verkopers "geen krediet" clausules te accepteren.

Dus als je een bod doet, is het definitief.

Wat gebeurt er als de lening wordt geweigerd?

Als je je financiering niet rond krijgt, ben je over het algemeen 10% van de waarde van het huis kwijt. Dit bedrag betaal je aan de verkoper om het huis te reserveren als aanbetaling of "Arras" in het Spaans. 

Waarom zou dit het geval zijn? Omdat in de meeste regio's van Spanje de "geen krediet clausule" systematisch wordt geweigerd door de verkoper.

Je kunt altijd proberen een bod te doen met deze clausule, maar de kans is groot dat je bod gewoon niet wordt bekeken.

Er kan dus geen aanbod tot koop worden gedaan zonder eerst zeker te zijn van het verkrijgen van financiering.

Dus neem ons advies aan: begin zo vroeg mogelijk met het zoeken naar financiering , zelfs voordat je je toekomstige appartement hebt gevonden. Zo kun je op zoek gaan naar woningen die passen bij je budget en je aanbetaling.

Welk percentage van de aankoopprijs zal de bank financieren?

Spaanse banken zullen een groter of kleiner percentage van de kosten van de aankoop van je huis financieren, afhankelijk van het land waar je voor belastingdoeleinden woont.

Het percentage van de prijs van het onroerend goed dat door een Spaanse bank wordt gefinancierd, is als volgt:

• 60% tot 70% van de prijs van het onroerend goed (of van de "tasación") voor niet-Spaanse fiscale inwoners die echter fiscale inwoners zijn van de Europese Unie
• 50% van de prijs van het onroerend goed voor niet-ingezetenen van wie het inkomen niet in euro's wordt uitgedrukt of die fiscaal inwoner zijn buiten de Europese Unie
• 70% tot 80% voor Spaanse belastingplichtigen (inclusief buitenlandse expats in Spanje) 

Tot slot is er, alleen voor Spaanse belastingplichtigen, nog een ander geval: de aankoop van een hoofdverblijfplaats. In dit geval zal een bank 80% tot 90% van de prijs van de woning financieren. 

De rentevoet

Het rentetarief van Spaanse banken is iets hoger voor niet-ingezetenen. 

Het verschil dat banken in rekening brengen aan Spaanse belastinginwoners is ongeveer 1%.

Als je wilt weten welke rentetarieven er op dit moment worden berekend, ga dan naar de Idealista hypotheekvergelijker. 

Terreta's advies over rentetarieven

Veel beleggers raken geobsedeerd door de rente, ook al is het verschil in maandelijkse betaling tussen een 1% hogere rente en een 1% lagere rente vaak erg klein.

Hecht niet te veel belang aan het rentepercentage, maar plaats het in perspectief, feitelijk gesproken.

Laten we, om dit te illustreren, eens kijken naar het verschil tussen een lening van 4%, 5% en 6%, over een looptijd van 20 jaar: 

• 100.000 tegen 4% rente over 20 jaar = €606 maandelijkse betaling
• 100.000 tegen 5% rente over 20 jaar = €660 maandelijkse betaling
• 100.000 tegen 6% rente over 20 jaar = €716 maandelijkse betaling

Met andere woorden, een renteverschil van 1% zorgt voor een verschil van slechts €50 op je maandelijkse betaling.

Het is normaal om op zoek te gaan naar het beste tarief, maar maak er geen obsessie van. 

Om je cashflow te maximaliseren, kun je beter een lening met een langere looptijd afsluiten dan de rente iets te verlagen. 

Het bewijs is in de vorm van een nieuwe illustratie: 

• 100.000 tegen 5% rente over 20 jaar = €660 maandelijkse betaling
• 100.000 tegen 5% rente over 30 jaar = €537 maandelijkse betaling 

In termen van cashflow is het verlengen van de looptijd de meest aantrekkelijke optie. 

Simuleer met de HelpMyCash-calculator.

Vaste of variabele rente?

Spaanse banken bieden bijna altijd beide opties, maar sommige banken bieden geen vaste rente meer en alleen nog variabele rente. 

Dit geldt vooral tijdens perioden van sterke rentebewegingen.

Krediettermijn

De algemene regels zijn als volgt:

• 15 tot 20 jaar voor niet-ingezetenen
• 20 tot 25 jaar voor een Spaanse belastingplichtige
• 30 jaar bij een bank waarmee we samenwerken, inclusief niet-ingezetenen

Voor een lening met een looptijd van 30 jaar kun je contact opnemen met de UCI-bank (Union de Créditos Inmobiliarios).

Let op: je moet aangeven dat je van plan bent om een tweede huis te kopen. Als je zegt dat het een huurinvestering is, zullen ze weigeren om je een lening te verstrekken. 

Hier is de truc: niets houdt je tegen om te zeggen dat je een tweede huis koopt en het vervolgens als een verhuurinvestering gebruikt. Banken komen het doel van de woning niet controleren na de aankoop.

Bereid je sollicitatie zorgvuldig voor

Het opstellen van een solide dossier is essentieel voor het verkrijgen van een lening. Spaanse banken hanteren een maximale schuldratio van 33%, tenzij er nog een aanzienlijk bedrag over is om van te leven.

Om snel en efficiënt een financiering te vinden, is het belangrijk om van tevoren alle benodigde documenten te verzamelen.

Bewijs van bron van eigen vermogen

• De persoonlijke bijdrage is een belangrijk element

Aangezien de bank over het algemeen slechts 70% van de prijs van het onroerend goed zal financieren, moet jouw persoonlijke bijdrage over het algemeen 50% van de totale kosten van het project bedragen.

Je moet rekening houden met 30% van de prijs van de woning, evenals notariskosten, makelaarskosten, eventuele werkzaamheden en meubilair.

Al met al is het verstandig om ervan uit te gaan dat jouw bijdrage 50% van de totale kosten van het project vertegenwoordigt.

Aangezien het bedrag van de storting aanzienlijk is, moet je je ervan bewust zijn dat een Spaanse bank of notaris je zal vragen om de herkomst van deze fondsen te rechtvaardigen.

Wees dus bereid om uit te leggen dat het je werkgerelateerde spaargeld is, of een erfenis. Hun doel is om het witwassen van geld tegen te gaan.

Uw NIE aanvragen

• Het vreemdelingenidentificatienummer: een essentiële stap

Het hebben van een NIE is verplicht voor veel officiële procedures in Spanje.

Dit is vooral nodig voor het kopen van een huis, maar ook voor het openen van een Spaanse bankrekening.

Dus als je je NIE nog niet hebt, lees dan onze volledige gids over dit onderwerp, waarin wordt uitgelegd hoe je hem kunt krijgen en tegen welke kosten.

Overzichtstabel: hypotheken in Spanje

Kenmerken lening	Spaans belastingplichtig	Niet-ingezeten
Percentage van financiering	Tot 80	Tussen 60 en 70
Type rentevoet	Variabel of vast	Variabel of vast
Leningtarieven	Markttarieven	Toeslag
Lening looptijd	20 tot 30 jaar (standaard)	15 tot 20 jaar (standaard)Mogelijk 30 jaar (zeldzaam)
NIE nummer	Verplicht	Verplicht

Documenten vereist voor een leningaanvraag in Spanje

Lijst van documenten - korte versie

De lijst van documenten die door Spaanse banken worden opgevraagd omvat :

• Bewijs van identiteit en gezinssituatie.
• Bewijs van inkomen en werk.
• Bankafschriften.
• Bewijs van inkomen uit vermogen, indien van toepassing.
• Bewijs van adres.
• Bezittingen.
• Details van de persoonlijke bijdrage.
• Buitenlands Identificatienummer (NIE).

Lijst van documenten - originele en gedetailleerde versie

In het Spaans, en in een meer volledige versie, zijn hier de documenten die Spaanse banken je zullen vragen te verstrekken bij het onderzoeken van je aanvraag: 

• "NIE" = je vreemdelingenidentificatienummer(zie onze volledige gids over dit onderwerp)
• "IRPF" of "Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas" = verklaringen van je jaarinkomen. Als je geen Spaanse fiscaal inwoner bent, de belastingaangifte uit het land waar je fiscaal woont. Veel banken zullen naar de laatste 2 jaar vragen.
• "IRNR" of "modelo 210" of "Impuestos pagados en España de este año por los alquileres recibidos" = verklaringen van je huurinkomsten in Spanje, als je die hebt.
• "Contratos de alquiler de las viviendas en España" = huurcontracten als je al huurders hebt in Spanje.
• "Extracto 6 meses de la cuenta donde reciben los alquileres" = 6-maanden uittreksel van je bankrekeningen, waar je huurinkomsten ontvangt van de flats die je bezit in Spanje.
• "Extracto bancario de 6 meses en el que se acrediten los ingresos" = bankafschriften van de afgelopen 6 maanden, voor de rekening waarvan je je salaris of inkomen ontvangt.
• "Informe de crédito en su país de origen" of "Kredietrapport" = document dat voor belastingdoeleinden wordt afgegeven door het land waar je woont en dat bewijst dat je geen openstaande terugbetalingsincidenten hebt; in Frankrijk is dit bijvoorbeeld de FCC (Fichier Central des Chèques) en FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers); hoe krijg je de FICP en FCC? Ga naar de website van de Banque de France.
• "Contrato de alquiler de la vivienda y las dos últimas mensualidades pagadas" = huurcontract voor de woning die je huurt als hoofdverblijf (als je huurder bent en geen eigenaar) en de laatste twee huurbewijzen.
• "Contrato de arras de la vivienda que compran" = koopovereenkomst voor de woning die je koopt in Spanje.
• "2 últimas declaraciones de la renta" = je laatste 2 inkomstenbelastingformulieren, in Spanje (als je die hebt) en in het land waar je fiscaal woont.
• "3 últimas nóminas y Contrato Laboral" = 3 meest recente loonstroken en arbeidsovereenkomst (als je een werknemer bent).
• "Impuestos pagados (IVAs) (modelo 390 resumen)" = jaarlijkse belastingformulieren, belastingaangiften, winst- en verliesrekeningen, jaarlijkse balansen voor je bedrijf (als je een ondernemer bent).
• "Vida Laboral" = je CV (Curriculum Vitae) om je carrièrepad weer te geven.
• "Último recibo prestamos" = laatste ontvangsten voor je huidige leningen.
• "Detalle de propiedades (Dirección, porcentaje de titularidad, valor estimado y si está libre de cargas o tiene hipoteca)" of "propiedades: descripción, valor aproximado, deuda, ingresos mensuales si los hubiera" = details van eigendommen die u al bezit: adressen, eigendomspercentages (100% als u de eigenaar bent, 50% als u bijvoorbeeld samen met uw vrouw, man of zus voor gelijke delen eigenaar bent), geschatte waarde van de eigendommen en informatie over eventuele uitstaande hypotheken die aan deze eigendommen zijn verbonden. Als dit huurbeleggingen zijn, de huurinkomsten van deze eigendommen.
• "nota simple" = als je al een huis bezit in Spanje, de "nota simple" van deze huizen. Je kunt deze opvragen via de website van de Registradores. 
• "Detalles de las deudas: para qué son, por favor envíe el último reembolso mensual" = details van je schulden: wat zijn ze, stuur een bewijs van de laatste maandelijkse aflossing, en waarom niet de aflossingstabel met de gedane en komende aflossingen. 
• "Ahorros e inversiones: último extracto con su nombre y detalles del producto" = bewijs van uw spaar- en beleggingsgeld: laatste rekeninguittreksel met uw naam en details van het product, met vermelding van uw spaargeld en liquide middelen. 

Voorbeeld van een checklist met documenten die door Targobank worden opgevraagd

Niet alle banken vragen om dezelfde bewijsstukken. Om een concreet idee te krijgen van wat een bank vraagt, zie je hier de PDF die Targobank naar zijn Franse klanten stuurt.

Wat is de rente in Spanje?

Waargenomen gemiddelde percentages: 2% tot 6%.

De rentetarieven in Spanje variëren over het algemeen van 2% tot 6%, met looptijden van 15 tot 30 jaar, afhankelijk van het profiel van de koper.

Dit is sterk afhankelijk van wijzigingen in de rentetarieven en het prijsbeleid van banken gedurende het jaar. Het is niet ongewoon om van verschillende banken zeer verschillende aanbiedingen te zien voor dezelfde koper, in termen van rente en looptijd. 

Neem dus contact op met verschillende banken om het beste tarief te krijgen.

De criteria waar banken rekening mee houden zijn onder andere het fiscale woonland, de arbeidsstatus (werknemer of zelfstandige) en het type project (hoofdverblijfplaats, tweede huis of investering in verhuur).

Om meer te weten te komen over de huidige rentetarieven, raden we je aan contact op te nemen met verschillende banken voor een leningofferte. 

Je kunt ook de rentevergelijker van Idealista raadplegen(klik hier).

 

Gemiddelde rente in december 2023: 4,22%.

Tussen 1991 en 2023 schommelde de gemiddelde rente op hypotheken in Spanje tussen 1,50% en 17%. 

Aan het einde van 2023 bedroeg het gemiddelde waargenomen percentage 4,22%.

Grafiek met rentetarieven op hypotheken - 1991 tot 2023

De rente stijgt sinds maart 2022. Als we de periode van 2013 tot 2022 buiten beschouwing laten, toen de tarieven historisch laag waren, zijn de huidige tarieven terug op het normale niveau van de periode van 2000 tot 2013.