Lo esencial en pocas palabras

Buscar una hipoteca es la primera etapa de su proyecto.

Buscar una hipoteca es el primer paso para comprar una propiedad en España.

Tienes que ocuparte de esto incluso antes de empezar a buscar pisos.

Sería una pena buscar una propiedad para vender, encontrar una pepita de oro y acabar estresado cuando llegue el momento de hacer una oferta de compra por miedo a no conseguir un préstamo.

Sobre todo en un país donde las cláusulas de no crédito son rechazadas muy a menudo por los vendedores.

Ahórrese las molestias validando su financiación antes de iniciar la búsqueda, lo que le resultará mucho más cómodo.

En España, más de la mitad de las ventas de inmuebles se realizan sin recurrir a financiación bancaria. Por tanto, los vendedores no tienen motivos para aceptar una oferta que incluya una cláusula de no crédito.

Condiciones de financiación

Debes tener en cuenta que no obtendrás las mismas condiciones de financiación si eres residente fiscal español, o si eres "no residente", es decir, no residente fiscal español. En función de tu perfil, ¿cuáles serán las condiciones bancarias para tu préstamo?

¿Residente fiscal español o no residente?

Residente fiscal español: del 70% al 80%.

Si usted es residente fiscal español, un banco le financiará entre el 70% y el 80% del precio de la vivienda si está comprando una segunda residencia o una inversión para alquilar. Para una residencia principal, este porcentaje será del 80% al 90% del precio de la propiedad. El plazo del préstamo será de 15 a 25 años, o incluso de 30 años con ciertos bancos (poco frecuentes) como la UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), que conceden préstamos durante este periodo. 

No residentes: del 60% al 70%.

Si usted no es residente, puede contratar una hipoteca con un banco español, o con un banco de su país de residencia a efectos fiscales (con determinadas condiciones). Si desea contratar una hipoteca con un banco español, las condiciones del préstamo serán las siguientes:

• Plazo del préstamo: normalmente de 15 a 20 años. También puedes pedir un préstamo a 30 años a la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Sin embargo, este banco sólo te concederá un préstamo a este plazo si les dices que estás comprando una segunda vivienda. Si se trata de una inversión en alquiler, no le concederán el préstamo. No hay nada que te impida hablar de una segunda vivienda, aunque tengas intención de alquilarla más adelante.
• Financiación: entre el 60% y el 70% del precio de compra.

Bancos que financian la compra de inmuebles en España

Consejos prácticos de Terreta

¿Está buscando financiación? Si es así, probablemente se esté preguntando qué bancos y agentes financieros pueden financiar su compra en España.

Si dispone de importantes activos inmobiliarios (o financieros) en Francia, un banco francés (o incluso un banco belga, suizo o luxemburgués) puede aceptar financiar la compra de un inmueble en España, mediante una garantía deslocalizada o una pignoración de activos.

He aquí un corredor francés que trabaja en este tipo de transacciones:

• ConectarCrédit

También tenemos clientes belgas cuya compra en España ha sido financiada por Banque de Luxembourg, basándose en el mismo modelo de garantía hipotecaria deslocalizada (sobre una propiedad belga).

Los intermediarios financieros son gratuitos para el cliente (el banco les paga):

• Gibobs.com
• iAhorro.com
• Idealista Hipotecas

Bancos que financian regularmente a nuestros clientes:

• Banco Santander
• Targobank (escriba a 23116@targobank.es, por ejemplo)
• Sabadell
• BBVA
• Caixabank
• Bankinter
• Ibercaja
• HSBC
• CIC Iberbanco

Y un pequeño toque mágico para terminar con broche de oro: el único banco que concede hipotecas a más de 30 años (¡!) mientras que otros bancos suelen financiar a los no residentes a 15 o 20 años:

• Banco UCI (filial de BNP Paribas y Banco Santander)

Atención: ¡no hables de inversión con este banco! Hable de comprar una "segunda vivienda", de lo contrario cerrarán sus puertas.

Consejo práctico nº 2 de Terreta

Es mejor hablar de comprar una segunda vivienda que decir que estás haciendo una inversión de alquiler.

Algunos bancos se negarán a financiar una "inversión".

Aunque accedan a concederte un préstamo, no te ofrecerán las mismas condiciones favorables que si compraras una segunda vivienda: tipos de interés más bajos, plazos más cortos.

Pero no hay riesgo en hablar de una segunda vivienda, porque una vez concedida la hipoteca, los bancos no comprobarán si alquilas el inmueble en cuestión.

¿Debe hipotecarse en España o buscar financiación en su país de residencia por motivos fiscales?

Obtener una hipoteca en su propio país es posible (sujeto a condiciones)

Es posible obtener una hipoteca en su país de residencia a efectos fiscales para financiar su compra en España. Pero esta opción no está abierta a todo el mundo. Sólo podrá acceder a ella si dispone de un patrimonio financiero o inmobiliario importante. 

Un banco de su país le pedirá garantías sólidas de sus bienes en su país de residencia.

Por ejemplo: una vivienda principal libre de deudas (o muy amortizada) sobre la que un banco podría colocar una garantía hipotecaria desplazada, o la pignoración de una póliza de seguro de vida, o la pignoración de otros bienes en su posesión.

¿Por qué un banco de su país sólo financiaría una compra en España en estas condiciones?

Un banco de su país de residencia fiscal no podrá emitir una garantía hipotecaria sobre un inmueble situado en España. 

Por tanto, necesitará garantías situadas en suelo nacional. Son las denominadas "garantías desplazadas".

¿Cómo funcionan las hipotecas en España?

Para los residentes fiscales españoles, es bastante sencillo: entre el 70% y el 80% del precio de la vivienda para la compra de una segunda residencia o una inversión de alquiler, y entre el 80% y el 90% para la compra de una residencia principal.

Para los no residentes, la norma es obtener una financiación del 60% al 70% del precio del inmueble. De estas dos opciones, el 70% es la más habitual, lo cual es una buena noticia. 

Compradores extranjeros, pueden obtener una hipoteca de un banco español

Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros, ya sean expatriados en España y, por tanto, residentes fiscales españoles, o no residentes fiscales españoles.

Hay algunas excepciones: si es residente fiscal de un país no perteneciente a la Unión Europea y sus ingresos no están denominados en euros, muchos bancos españoles se negarán a considerar su solicitud.

Por último, si eres residente fiscal en un país lejano (América, África, Asia, Oriente Medio), muchos bancos españoles simplemente no te concederán una hipoteca. 

Tendrás que comprar sin utilizar el crédito.

Plazo del préstamo: de 1 a 3 meses

Nuestro consejo: póngase en contacto con los bancos antes de empezar a buscar una vivienda, ya que normalmente se tarda de 2 a 3 meses en obtener financiación.

Como mínimo (pero no cuentes con ello), tarda 1 mes. El tiempo depende sobre todo de la capacidad de reacción de los departamentos de riesgos de los bancos.

Esto le permitirá reunir todos los documentos justificativos y preaprobar su solicitud.

Esto es vital porque la búsqueda de financiación es lafase más larga del proceso de compra.

Avance rápidamente en la búsqueda de su préstamo inmobiliario, porque en España la mayoría de los vendedores se niegan a aceptar cláusulas de "no crédito".

Así que cuando haces una oferta, es definitiva.

¿Qué ocurre si se deniega el préstamo?

Si no consigue la financiación, por lo general perderá el 10% del valor de la propiedad, que pagará al vendedor para reservar la propiedad como depósito o "Arras" en español. 

¿Por qué? Porque en la mayoría de las regiones de España, la "cláusula de no crédito" es sistemáticamente rechazada por el vendedor.

Siempre puede intentar hacer una oferta con esta cláusula, pero lo más probable es que su oferta simplemente no sea tenida en cuenta.

Por tanto, no puede haber oferta de compra sin tener antes la certeza de obtener financiación.

Así que siga nuestro consejo: empiece a buscar financiación lo antes posible, incluso antes de haber encontrado su futuro piso. Así podrás buscar inmuebles que se adapten a tu presupuesto y a tu entrada.

¿Qué porcentaje del precio del inmueble financiará el banco?

Los bancos españoles financiarán un porcentaje mayor o menor del coste de la compra de su vivienda, dependiendo de su país de residencia a efectos fiscales.

El porcentaje del precio de la vivienda financiado por un banco español será el siguiente:

• entre el 60% y el 70% del precio del inmueble (o de la tasación) para los no residentes fiscales en España que, sin embargo, lo sean en la Unión Europea
• 50% del precio del inmueble para los no residentes cuyos ingresos no estén denominados en euros, o que sean residentes fiscales fuera de la Unión Europea.
• 70% a 80% para los residentes fiscales españoles (incluidos los extranjeros expatriados en España) 

Por último, sólo para los residentes fiscales españoles, existe otro caso: la compra de una vivienda habitual. En este caso, un banco financiará entre el 80% y el 90% del precio de la vivienda. 

El tipo de interés

El tipo de interés que conceden los bancos españoles es ligeramente superior para los no residentes. 

La diferencia que cobran los bancos a los residentes fiscales españoles ronda el 1%.

Si quieres saber qué tipos de interés se aplican actualmente, accede al comparador de hipotecas Idealista. 

Consejos de Terreta sobre los tipos de interés

Muchos inversores se obsesionan con el tipo de interés, a pesar de que la diferencia en la cuota mensual entre un tipo un 1% más alto y un tipo un 1% más bajo suele ser muy pequeña.

No le des demasiada importancia al tipo de interés. Ponlo en perspectiva, objetivamente hablando.

Para ilustrarlo, veamos la diferencia entre un préstamo al 4%, al 5% y al 6%, a un plazo de 20 años: 

• 100.000 euros al 4% de interés durante 20 años = 606 euros de pago mensual
• 100.000 euros al 5% de interés durante 20 años = 660 euros de pago mensual
• 100.000 euros al 6% de interés durante 20 años = 716 euros de pago mensual

En otras palabras, una diferencia del 1% en el tipo de interés supone una diferencia de sólo 50 euros en su cuota mensual.

Es normal buscar la mejor tarifa, pero no te obsesiones con ella. 

Para maximizar tu flujo de caja, es mejor obtener un préstamo con un plazo más largo que bajar ligeramente el tipo de interés. 

La prueba es una nueva ilustración: 

• 100.000 euros al 5% de interés durante 20 años = 660 euros de pago mensual
• 100.000 euros al 5% de interés a 30 años = 537 euros de pago mensual 

En términos de tesorería, la opción más atractiva es ampliar el plazo. 

Simula con la calculadora de HelpMyCash.

¿Tipo fijo o variable?

Los bancos españoles casi siempre ofrecen ambas opciones, pero algunos bancos pueden dejar de ofrecer tipos fijos y ofrecer únicamente tipos variables. 

Esto es especialmente cierto durante los periodos de fuertes movimientos de los tipos de interés.

Plazo del crédito

Las normas generales son las siguientes:

• De 15 a 20 años para los no residentes
• De 20 a 25 años para un residente fiscal español
• 30 años en un banco con el que trabajamos, incluidos los no residentes

Para obtener un préstamo a 30 años, póngase en contacto con el banco UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).

Atención: debes declarar que piensas comprar una segunda vivienda. Si dices que es una inversión de alquiler, te denegarán el préstamo. 

Aquí está el truco: no hay nada que te impida decir que estás comprando una segunda vivienda y luego utilizarla como inversión de alquiler. Los bancos no vienen a comprobar la finalidad del inmueble después de la compra.

Prepare cuidadosamente su solicitud

Preparar un expediente sólido es esencial para obtener un préstamo. Los bancos españoles consideran un ratio de endeudamiento máximo del 33%, salvo que quede una cantidad importante para vivir.

Para encontrar financiación rápida y eficazmente, es importante reunir de antemano todos los documentos necesarios.

Prueba del origen de los fondos propios

• La contribución personal es un elemento clave

Dado que, por lo general, el banco sólo financiará el 70% del precio de la vivienda, tu aportación personal debería representar, por lo general, el 50% del coste total del proyecto.

Debe prever el 30% del precio de la vivienda, así como los gastos de notaría, agente inmobiliario, obras y muebles, si los hubiera.

Con todo, es prudente suponer que tu contribución representará el 50% del coste total del proyecto.

Como el importe del depósito es importante, debe saber que un banco o notario español le pedirá que justifique el origen de esos fondos.

Así que prepárese para explicar que se trata de sus ahorros relacionados con el trabajo, o de una herencia. Su objetivo es luchar contra el blanqueo de capitales.

Obtenga su NIE

• El Número de Identificación de Extranjero: un paso esencial

Estar en posesión de un NIE es obligatorio para muchos trámites oficiales en España.

Esto es especialmente necesario para comprar una propiedad, pero también para abrir una cuenta bancaria española.

Así que si aún no tiene su NIE, lea nuestra guía completa sobre el tema, que le explicará cómo obtenerlo y a qué precio.

Cuadro recapitulativo: hipotecas en España

Características del préstamo	Residente fiscal en España	No residente
Porcentaje de financiación	Hasta el 80	Entre 60 y 70
Tipo de interés	Variable o fijo	Variable o fijo
Tipos de interés	Tipos de mercado	Recargo
Plazo del préstamo	De 20 a 30 años (estándar)	15 a 20 años (estándar)Posibilidad 30 años (raro)
Número NIE	Obligatorio	Obligatorio

Documentos necesarios para solicitar un préstamo en España

Lista de documentos - versión abreviada

La lista de documentos solicitados por los bancos españoles incluye :

• Prueba de identidad y situación familiar.
• Prueba de ingresos y empleo.
• Extractos bancarios.
• Justificante de ingresos patrimoniales, si procede.
• Justificante de domicilio.
• Activos inmobiliarios.
• Detalles de la contribución personal.
• Número de Identificación de Extranjero (NIE).

Lista de documentos - versión original y detallada

En español, y en una versión más completa, estos son los documentos que le pedirán los bancos españoles al examinar su solicitud: 

• "NIE" = su Número de Identificación de Extranjero(consulte nuestra guía completa sobre este tema)
• "IRPF" o "Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas" = declaración de sus ingresos anuales. Si no eres residente fiscal español, la declaración de la renta de tu país de residencia fiscal. Muchos bancos le pedirán los 2 últimos años.
• "IRNR" o "modelo 210" o "Impuestos pagados en España de este año por los alquileres recibidos" = declaraciones de sus ingresos por alquileres en España, si los tiene.
• "Contratos de alquiler de las viviendas en España" = contratos de alquiler si ya tiene inquilinos en España.
• "Extracto 6 meses de la cuenta donde recibes los alquileres" = Extracto de 6 meses de tus cuentas bancarias, donde recibes las rentas de alquiler de los pisos que posees en España.
• "Extracto bancario de 6 meses en el que se acrediten los ingresos" = extractos bancarios de los últimos 6 meses, correspondientes a la cuenta de la que percibe su nómina o ingresos.
• "Informe de crédito en su país de origen" o "Credit report" = documento expedido por su país de residencia a efectos fiscales que acredita que no tiene ningún incidente de reembolso pendiente; en Francia, por ejemplo, se trata del FCC (Fichier Central des Chèques) y del FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers); ¿cómo obtener el FICP y el FCC? Vaya a la página web de Banque de France.
• "Contrato de alquiler de la vivienda y las dos últimas mensualidades pagadas" = contrato de alquiler de la vivienda que alquila como vivienda habitual (si es inquilino y no propietario) y los dos últimos recibos de alquiler.
• "Contrato de arras de la vivienda que compran" = contrato de compraventa de la vivienda que compran en España.
• "2 últimas declaraciones de la renta" = sus 2 últimas declaraciones de la renta, en España (si las tiene) y en su país de residencia fiscal.
• "3 últimas nóminas y Contrato Laboral" = 3 últimas nóminas y contrato laboral (si es trabajador por cuenta ajena).
• "Impuestos pagados (IVAs) (modelo 390 resumen)" = modelos anuales de impuestos, declaraciones de la renta, cuentas de pérdidas y ganancias, balances anuales de su empresa (si es empresario).
• "Vida Laboral" = tu CV (Curriculum Vitae) para mostrar tu trayectoria profesional.
• "Último recibo prestamos" = últimos recibos de sus préstamos actuales.
• "Detalle de propiedades (Dirección, porcentaje de titularidad, valor estimado y si está libre de cargas o tiene hipoteca)" o "propiedades: descripción, valor aproximado, deuda, ingresos mensuales si los hubiera" = detalles de propiedades que ya posee: direcciones, porcentajes de propiedad (100% si es usted el propietario, 50% si, por ejemplo, es copropietario con su mujer, marido o hermana a partes iguales), valor estimado de las propiedades e información sobre cualquier hipoteca pendiente vinculada a estas propiedades. Si se trata de inversiones de alquiler, los ingresos por alquiler de estas propiedades.
• "nota simple" = si ya es propietario de una vivienda en España, la "nota simple" de estas viviendas. Puede obtenerlas en el sitio web de los Registradores. 
• "Detalles de las deudas: para qué son, por favor envíe el último reembolso mensual" = details of your debts: what are them, sending proof of the last monthly repayment, and why not the amortisation table showing the repayments made and those to come. 
• "Ahorros e inversiones: último extracto con su nombre y detalles del producto" = prueba de sus ahorros e inversiones: último extracto de cuenta con su nombre y detalles del producto, en el que figuren sus ahorros y activos líquidos. 

Ejemplo de lista de comprobación de los documentos solicitados por Targobank

No todos los bancos piden los mismos justificantes. Para hacerse una idea concreta de lo que pide un banco, aquí tiene el PDF que Targobank envía a sus clientes franceses.

¿Cuál es el tipo de interés en España?

Tasas medias observadas: del 2% al 6%.

Los tipos de interés en España suelen oscilar entre el 2% y el 6%, en plazos de entre 15 y 30 años, en función del perfil del comprador.

Esto depende en gran medida de la evolución de los tipos de interés y de la política de precios que adopten los bancos a lo largo del año. No es raro ver ofertas muy diferentes de distintos bancos para el mismo comprador, en cuanto a tipo y plazo. 

Así que asegúrese de ponerse en contacto con varios bancos para obtener el mejor tipo de interés.

Entre los criterios que tienen en cuenta los bancos figuran el país de residencia a efectos fiscales, la situación laboral (asalariado o autónomo) y el tipo de proyecto (residencia principal, segunda residencia o inversión de alquiler).

Para conocer los tipos de interés actuales, le aconsejamos que se ponga en contacto con varios bancos para obtener ofertas de préstamo. 

También puede consultar el comparador de tipos de interés Idealista(haga clic aquí).

 

Tipo de interés medio en diciembre de 2023: 4,22%.

Entre 1991 y 2023, los tipos de interés medios de las hipotecas en España fluctuaron entre el 1,50% y el 17%. 

A finales de 2023, el tipo medio observado era del 4,22%.

Gráfico de los tipos de interés de las hipotecas - 1991 a 2023

Los tipos llevan subiendo desde marzo de 2022. Dejando de lado el periodo de 2013 a 2022, cuando los tipos fueron históricamente bajos, los tipos actuales han vuelto a los niveles normales observados durante el periodo de 2000 a 2013.