Tarieven, banken, documenten, belastingen, tips... alles wat je moet weten voordat je tot aankoop overgaat. 

Inleiding

Niet-ingezetenen wonen minder dan 183 dagen per jaar in Spanje. Voor Spaanse banken worden deze profielen als riskanter beschouwd (geografische afstand, complexiteit van incassoprocedures) en zijn de voorwaarden voor toegang tot krediet logischerwijs minder gunstig. Maar gezien het groeiende aantal buitenlandse investeerders, aangevoerd door Duitsland (16,6%), hebben ze geen andere keuze dan deze dienst aan te bieden.

Terreta Spanje vertelt je alles over rentetarieven, banken, documenten, belastingen en tips voor lenen in Spanje als je er niet woont. 

Iedereen die meer dan 183 dagen per jaar in Spanje woont of economische en/of familiebelangen in Spanje heeft, wordt beschouwd als fiscaal resident. Onder deze drempel: status van niet-ingezetene.

Welke Spaanse banken verstrekken leningen aan niet-ingezetenen? 

De meeste grote Spaanse banken verstrekken nu leningen aan buitenlanders, maar hier volgt onze lijst met een directe link naar de webpagina voor buitenlanders. 

BANK	SPECIFICATIE
BBVA	De lening is niet hoger dan 70% van de waarde van het onroerend goed. BBVA biedt in bepaalde gevallen leningen met een looptijd van 30 jaar.
Santander	De lening heet "Mundo Hypotheek". Lening van 60% van de getaxeerde waarde (hoopación) als algemene regel. Service in het Engels, Frans, Portugees, Italiaans en Pools.
CaixaBank via HolaBank	Innovatieve, meertalige online service, hulp bij het verkrijgen van de NIE. De lening is niet hoger dan 70%. Termijn verkort tot 15 jaar voor Bulgarije, Tsjechië, Hongarije, Polen en Roemenië.
Bankinteractie	Online. Geen gemengde tarieven. Vaste rente alleen beschikbaar voor inwoners van de EU.Maximaal 25 jaar.Responsieve klantenservice.
Sabadell	De site biedt een kredietsimulator voor niet-ingezetenen.
UCI	Een gespecialiseerde bank voor buitenlanders, met kantoren in alle grote steden en een van de weinige die leningen met een looptijd van 30 jaar accepteert. ⚠️Ne Als je met iemand praat over investeren, praat dan over het kopen van een tweede huis. ValenciaCalle Colón, 60, 6ª C-D +34 912 06 37 90 MadridC. Amaltea, 32, Arganzuela, 28045 Madrid+34 912 06 37 90 BarcelonaRambla de Cataluña, 20, entresuelo 2ª+34 912 06 37 90
Welkom bij Bank Sabadell	Ideaal als je van plan bent om via een SCI of een SL te kopen. Carrer de Girona, 107, 08203 Sabadell, Barcelona, Spanje+34 937 11 71 44

Algemene voorwaarden voor het verkrijgen van een lening in Spanje 

Voordat je een lening in Spanje gaat aanvragen, moet je er rekening mee houden dat banken strengere criteria hanteren voor niet-ingezetenen.

Voorwaarden om in aanmerking te komen

Om een hypotheek in Spanje te krijgen, moet je :

• meerderjarig en jonger dan 75 jaar zijn aan het einde van de leenperiode.
• Je moet een NIE (Numéro d'Identification Étranger) hebben om een huis te kunnen kopen. 

Kijk hier hoe je het kunt verkrijgen.

• Woon in een land met een sterke munteenheid (eurozone, Verenigde Staten, Verenigd Koninkrijk, Zwitserland, etc.)
• Bewijs van een stabiel en regelmatig inkomen (over het algemeen tussen €2.000 en €2.500).
• Overschrijd een schuldenniveau van 30% van je netto-inkomen (inclusief alle schulden) niet.
• Heb 40% spaargeld: meestal 30% voor de aanbetaling en 10% om de aankoopkosten te dekken.
• Afhankelijk van de bank kunnen officiële vertalingen vereist zijn. 

Hoe solider het profiel, hoe beter de voorwaarden voor toegang tot krediet. 

Standaard bankvoorwaarden

Over het algemeen lenen banken aan buitenlanders tot 70% Loan-To-Value (LTV ), behalve in uitzonderlijke gevallen met solide garanties of een Europese medekredietnemer. Hoe lager de LTV, hoe lager het risico voor de bank en hoe beter de voorwaarden.   

• Bijvoorbeeld, voor een huis dat €200.000 kost, geeft een lening van €140.000 een LTV van 70% (omdat 140.000 / 200.000 = 0,70).

De voorwaarden variëren afhankelijk van je belastingstatus: 

CRITERIA	RESIDENTEN	NIET-INGEZETENEN
Tarieven	Gemiddeld ongeveer 2,5%, soms minder (juli 2025)	tussen 3% en 5% (juli 2025) - afhankelijk van profiel
Bijdrage	20 tot 30% van de prijs van de woning	30 tot 40% van de prijs van de woning
Financiering	80% van de maximumprijs	70% van de maximumprijs
Lening looptijd	Tot 30 jaar	Vaak 20 jaar oud (soms 25, met uitzondering van BBVA in sommige gevallen)
Openingscommissie	Vaak 0%.	Vaak 0,5% (onderhandelbaar)

De cijfers zijn indicatief en kunnen per bank verschillen. 

Goed om te weten: 

• Het gefinancierde bedrag is altijd gebaseerd op de laagste van de aankoopprijs en de getaxeerde waarde van het onroerend goed.
• De voorwaarden verschillen van bank tot bank, maar een gespecialiseerde makelaar maakt het veel gemakkelijker om toegang te krijgen tot het tarief en erover te onderhandelen.

Praktijkvoorbeelden

Bekijk het project van een van onze klanten, een Franse fiscaal ingezetene die nu eigenaar is van deze ongelooflijke duplex in Ruzafa, een van de toonaangevende wijken van Valencia. 

Het project in cijfers : 

• Aankoopprijs € 330.000
• Oppervlakte 68m2 carrez, 90m2 bruikbaar
• 2 slaapkamers
• Verwachte huur: €1700/maand
• Maandelijkse betaling: €980/maand

De financieringsvoorwaarden via een van onze makelaars die gespecialiseerd zijn in dit type profiel zijn uitstekend. 

• Lening van 25 jaar.
• 70% van de prijs gefinancierd.
• Rentevoet 2%.

Neem contact met ons op en onze teams zullen zich over jouw zaak ontfermen. 

Welke soorten leningen zijn beschikbaar in Spanje? 

1. Vaste rente (vaak de voorkeur van buitenlanders vanwege de stabiliteit)
2. Variabele rente geïndexeerd op Euribor (goedkoper maar instabiel)
3. Gemengd tarief (5 jaar vast, daarna variabel)

In Spanje zijn leningen met een variabele rente altijd in de meerderheid geweest (70-80%), maar na de stijging van de post-COVID-tarieven zijn leningen met een vaste rente populairder geworden.

In de zomer van 2025 zijn de rentetarieven in Spanje aantrekkelijk en is er sprake van een neerwaartse trend. 

Ze liggen rond 2% voor ingezetenen en tussen 3% en 5% voor niet-ingezetenen. Elke situatie is echter anders en Euribor (dat variabele en gemengde tarieven bepaalt) is volatiel. Kom erachter wanneer je kunt.

Wat moet je weten over nationaliteit? 

Frans 

Voor Franse beleggers, net als voor alle buitenlanders, is het belangrijk om in gedachten te houden dat banken eerder geneigd zijn om de voorkeur te geven aan profielen met een stabiel, gemakkelijk te rechtvaardigen inkomen of een vast contract.

Lijst van documenten die vereist zijn voor het verkrijgen van een lening in Spanje 

Elke bank kan specifieke vereisten hebben, maar als algemene regel geldt dat u gevraagd zal worden : 

• Identiteitsbewijs
• Bewijs van adres
• NIE nummer (verplicht)
• Bankafschriften
• Bericht van belastingaanslag (beter indien meer dan 2 jaar)
• Salarisstroken of bewijs van inkomen
• Bewijs van contributie (minimaal 30%)
• Er kan ook om een kredietrapport van de Banque de France worden gevraagd (om de financiële stabiliteit te beoordelen).
• Eenvoudige beschrijving van het eigendom (uittreksel uit het eigendomsregister)
• Compromis de vente / promesse d'achat (indien reeds ondertekend)

Goed om te weten: 

• Je kunt ook overwegen om een Spaanse lening te combineren met een Franse lening.

• Je kunt een Spaanse woning opwaarderen met een consumentenkrediet in Frankrijk.
• Als je ervoor kiest om in Frankrijk te lenen, zal de bank je vragen om een goed in onderpand te geven (bijvoorbeeld een huis dat vrij is van schulden). Verpanding is geen vervanging voor een persoonlijke inbreng, maar kan de behoefte aan een inbreng verminderen. Het kan gaan om notariële akten of gewaarmerkte vertalingen.

Als je van plan bent om in Spanje te investeren maar er niet woont, neem dan contact op met onze experts. 

Brits (post-Brexit)

Sinds de Brexit worden de Britten behandeld als niet-ingezetenen van de Europese Unie. Met andere woorden, er worden vaak meer garanties gevraagd en vooral de tarieven zijn hoger en de voorwaarden strenger.

De lijst met vereiste documenten is dezelfde als voor Franse leningnemers. 

Neem voor kredietrapporten contact op met: Equifax UK, Experian UK, TransUnion UK .

Goed om te weten: 

Aanvragen zijn sterker als ze worden ondersteund door erkende Britse financiële producten, en kruiselingse leningen zijn soms mogelijk. 

Sommige Britse banken bieden internationale leningen aan in Britse ponden. Wees je bewust van de wisselkoers.

• NatWest België
• Barclays Expats
• HSBC

Een alternatieve oplossing zou zijn om het eigen vermogen (het verschil tussen de waarde van de woning en het saldo van de lening) vrij te maken in een woning in het VK. Het idee is om liquide middelen te verkrijgen zonder het onroerend goed te verkopen en dan in Spanje te kopen via een overbruggingskrediet of herschikking .

Om toegang te krijgen tot dit type oplossing, moet je bewijzen dat je voldoende solvabel bent. 

Een goed voorbeeld: 

Als je een huis bezit in het Verenigd Koninkrijk ter waarde van £500.000 en nog £200.000 moet betalen op je lening:

• Je hebt een eigen vermogen van £300.000.
• Je kunt een deel van dit geld 'vrijmaken' - bijvoorbeeld door £100.000 te lenen met je huis als onderpand.

Amerikanen 

Amerikanen hebben ook toegang tot Spaanse leningen, en ook hier zijn de vereiste documenten hetzelfde als voor andere nationaliteiten. 

Vergeet niet om belastingaangiften van de IRS(Internal Revenue Service) van ten minste 2 jaar te verstrekken. Het kredietrapport moet zijn uitgegeven door Equifax, Experian of TransUnion, de 3 belangrijkste kredietbureaus in de Verenigde Staten. 

Zwitserland, België, Luxemburg, Canada

Voor deze nationaliteiten is de behandeling vrij gelijkaardig aan die voor Franse onderdanen. Acceptatie van de aanvraag is afhankelijk van inkomensstabiliteit en de herkomst van de fondsen. 

In Zwitserland, België en Luxemburg is verpanding een optie die het overwegen waard is. 

• In Zwitserland wordt het kredietrapport verstrekt door de ZEK (Zentralstelle für Kreditinformation).
• In België is de Nationale Bank van België (NBB ) hiervoor verantwoordelijk. 
• In Luxemburg wordt het kredietrapport opgesteld door de Centrale Bank (BCL).
• In Canada wordt het kredietrapport verstrekt door : Equifax Canada, TransUnion Canada.

Praktische informatie 

Nuttige links 

De lijst van officiële vertalers 

De Terreta Spain simulator om de totale kosten van je project te berekenen 

Gratis financieringsmakelaars (betaald door de banken) :

• Gibobs.com
• iAhorro.com
• Idealista hipotecas 
• Connectcrédit, een Franse makelaar die gewend is om met onderpand te werken.

Officiële documenten

• Zodra je aanvraag is geaccepteerd, ontvang je de FIPRE, de Ficha de Información PREcontractual . Dit is een gestandaardiseerd document dat de essentiële elementen van de lening samenvat en het makkelijker maakt om leningen tussen banken te vergelijken. 
• Zodra de lening is geaccepteerd, geeft de bank het FEIN uit, het Ficha Europea de Información Normalizada (Europees gestandaardiseerd informatieblad). Met de FEIN verbindt de bank zich aan de voorgestelde voorwaarden.

Hoe lang duurt het om je leningaanvraag in Spanje te verwerken? 

• Reken 4 tot 12 weken voor het hele proces. 

Welke kosten zijn hiermee gemoeid (exclusief hypotheek)? 

Dit is een belangrijk punt in Spanje. Naast de prijs van de woning, de kosten van het werk en de makelaarskosten (als je een lokale vastgoedspecialist gebruikt, wat wij aanraden), moet je ook rekening houden met andere kosten: 

• Deze bedragen tussen de 10 en 15% van de prijs van het onroerend goed, afhankelijk van de regio waarin je koopt en de specifieke kenmerken van je project (voor notariskosten, belastingen, enz.).
• Lees voor meer informatie onze factsheet over de kosten van het kopen van onroerend goed in Spanje. 

Praktisch voorbeeld: Voor een Britse ingezetene die een huis wil kopen ter waarde van €300.000: 30% aanbetaling = €100.000Gemiddelde aankoopkosten van 12% = €36.000Aanbetaling: €136.000

De risico's van lenen in Spanje 

• Houd er rekening mee dat in Spanje de koper levenslang persoonlijk aansprakelijk blijft voor het saldo van een hypotheek - dit staat bekend als responsabilidad patrimonial universal. Met andere woorden, het is onmogelijk om vrijwillig afstand te doen van je eigendom wanneer de schuld hoger is dan de waarde van het goed. 
• Bodetarieven (cláusulas suelo) zijn onwettig als ze niet uitdrukkelijk worden vermeld in de leningofferte. 
• De betalingsregeling Dit is een extreme optie, maar hij bestaat wel. Het houdt in dat het eigendom wordt teruggegeven aan de bank in ruil voor kwijtschelding van de resterende schuld. Dit wordt niet altijd geaccepteerd, vooral als de lener een buitenlander is. 

Goede praktijken 

1. Voor atypische inkomsten: sommige banken vragen om een brief ondertekend door je accountant om atypische inkomsten te verduidelijken (dividenden, freelancen, aandelenopties, enz.).
2. Tip: vergelijk altijd offertes van verschillende banken voordat je een toezegging doet.
3. Anticipeer op deadlines en bereid je aanvraag voor voordat je op bezoek gaat. 
4. Reserveer nooit een woning voordat je een financiering hebt gekregen, anders verlies je de aanbetaling die je hebt gedaan. Dit komt omdat de wanbetalingsclausule voor leningen over het algemeen wordt geweigerd in Spanje.
5. In Spanje worden leningen verstrekt in euro's, dus je moet rekening houden met wisselkoersschommelingen als je fiscaal inwoner bent van een niet-EU-land.
6. Een beroep doen op de diensten van een lokale gespecialiseerde advocaat

Klaar om te gaan? Lees onze volledige gids voor alles wat je moet weten over het kopen van onroerend goed in Spanje. 

Hulp nodig bij het deblokkeren van je financiering in Spanje? Terreta Spanje kan je van A tot Z helpen, zelfs als je geen Spaans spreekt. Vertel ons over uw project. 

FAQ - Hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen, de complete gids. 

Kan een niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja, dat is mogelijk. Spaanse banken verstrekken onroerendgoedleningen aan niet-ingezetenen, maar de voorwaarden zijn strenger dan die voor ingezetenen: de vereiste aanbetaling is hoger (over het algemeen 30 tot 40% van de prijs van het onroerend goed) en het geleende bedrag is over het algemeen niet hoger dan 60 tot 70% van de aankoop- of taxatiewaarde.

Wat zijn de belangrijkste toelatingscriteria voor niet-ingezetenen?

Om een lening te verstrekken aan niet-ingezetenen, eisen banken over het algemeen een stabiel netto maandinkomen (minimaal €2.000 - €2.500), een schuldratio van maximaal 30-40%, een goede kredietgeschiedenis in het land van herkomst, een aanzienlijke persoonlijke aanbetaling (30 tot 40% van de prijs van het huis) en een NIE (Numéro d'Identification Étranger).

Welke documenten heb ik nodig om een lening aan te vragen?

De documenten die over het algemeen worden gevraagd zijn het paspoort (of identiteitskaart), de NIE, bewijs van inkomen (loonstrookjes, bankafschriften, belastingaangiften), bewijs van eigen bijdrage, de Nota simple van de woning (wettelijk beschrijvingsformulier), het compromis de vente of promesse d'achat (de arras). Sommige documenten moeten door een beëdigd vertaler in het Spaans worden vertaald.

Wat zijn de financieringsvoorwaarden voor niet-ingezetenen in Spanje?

• Financieringsbedrag: 60 tot 70% van de waarde van het onroerend goed.
• Eigen bijdrage: 30 tot 40% + 10 tot 13% bijkomende kosten (notaris, belastingen, enz.).
• Looptijd: over het algemeen 20 tot 25 jaar, terugbetaling vóór de leeftijd van 75 jaar.
• Rentevoet: tussen 3% en 5% afhankelijk van situatie en profiel (juli 2025).

Bronnen: Idealista, Banco Santander, Wise, HSBC, UCI, Bankiter, Caixabank, Sabadell