Tarifas, bancos, documentos, impuestos, consejos... todo lo que necesita saber antes de comprar. 

Introducción

Los no residentes viven menos de 183 días al año en España. Para los bancos españoles, estos perfiles se perciben como más arriesgados (distancia geográfica, complejidad de los procedimientos de cobro) y las condiciones de acceso al crédito son lógicamente menos ventajosas. Pero ante el creciente número de inversores extranjeros, encabezados por Alemania (16,6%), no tienen más remedio que ofrecer este servicio.

Terreta España te cuenta todo sobre tipos de interés, bancos, documentos, fiscalidad y consejos para pedir un préstamo en España si no vives allí. 

Se considera residente fiscal a toda persona que viva en España más de 183 días al año o tenga intereses económicos y/o familiares en España. Por debajo de este umbral: condición de no residente.

¿Qué bancos españoles prestan a no residentes? 

La mayoría de los grandes bancos españoles conceden ya préstamos a extranjeros, pero aquí tiene nuestra lista con un enlace directo a la página web para extranjeros. 

BANCO	ESPECIFICACIÓN
BBVA	El préstamo no supera el 70% del valor del inmueble. BBVA ofrece préstamos a 30 años en determinados casos.
Santander	El préstamo se llama "Hipoteca Mundo". Préstamo del 60% del valor de tasación (montónación) como norma general. Servicio en inglés, francés, portugués, italiano y polaco.
CaixaBank a través de HolaBank	Servicio en línea innovador y multilingüe, ayuda para obtener el NIE. El préstamo no supera el 70%. Plazo reducido a 15 años para Bulgaria, República Checa, Hungría, Polonia y Rumanía.
Bankinter	En línea. Sin tipo mixto. Tipo fijo sólo disponible para residentes en la UE.25 años máximo.Servicio de atención al cliente receptivo.
Sabadell	El sitio ofrece un simulador de crédito accesible a los no residentes.
UCI	Banco especializado en extranjeros, con oficinas en las principales ciudades y uno de los pocos que acepta préstamos a 30 años. ⚠️Ne Si hablas con alguien de invertir, háblale de comprar una segunda vivienda. ValenciaCalle Colón, 60, 6ª C-D +34 912 06 37 90 MadridC. Amaltea, 32, Arganzuela, 28045 Madrid+34 912 06 37 90 BarcelonaRambla de Cataluña, 20, entresuelo 2ª+34 912 06 37 90
Hub de bienvenida en Banque Sabadell	Ideal si piensa comprar a través de una SCI o una SL. Carrer de Girona, 107, 08203 Sabadell, Barcelona, España+34 937 11 71 44

Condiciones generales para obtener un préstamo en España 

Antes de empezar a solicitar un préstamo en España, tenga en cuenta que los bancos aplican criterios más estrictos a los no residentes.

Condiciones de admisibilidad

Para obtener una hipoteca en España, debe :

• Ser mayor de edad y menor de 75 años al final del periodo de préstamo.
• Debe tener un NIE (Numéro d'Identification Étranger) para comprar una propiedad. 

Vea aquí cómo obtenerlo.

• Residir en un país con una moneda fuerte (zona euro, Estados Unidos, Reino Unido, Suiza, etc.)
• Justificante de ingresos estables y regulares (generalmente entre 2.000 y 2.500 euros).
• No supere un nivel de endeudamiento del 30% de sus ingresos netos (incluidas todas las deudas).
• Tener un 40% ahorrado: normalmente un 30% para el pago inicial y un 10% para cubrir los gastos de compra.
• Dependiendo del banco, pueden exigirse traducciones oficiales . 

Cuanto más sólido sea el perfil, mejores serán las condiciones de acceso al crédito. 

Condiciones bancarias estándar

En general, los bancos prestan a extranjeros hasta el 70% de la relación préstamo-valor (LTV ), salvo en casos excepcionales con garantías sólidas o un coprestatario europeo. Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo para el banco y mejores las condiciones.   

• Por ejemplo, para una propiedad que cuesta 200.000 euros, un préstamo de 140.000 euros da una LTV del 70% (porque 140.000 / 200.000 = 0,70).

Las condiciones varían en función de su situación fiscal: 

CRITERIOS	RESIDENTES	NO RESIDENTES
Tarifas	Alrededor del 2,5% de media, a veces menos (julio de 2025)	entre el 3% y el 5% (julio de 2025) - en función del perfil
Contribución	Del 20 al 30% del precio de la vivienda	Del 30 al 40% del precio de la vivienda
Financiación	80% del precio máximo	70% del precio máximo
Plazo del préstamo	Hasta 30 años	A menudo 20 años (a veces 25, con la excepción del BBVA en algunos casos)
Comisión de apertura	A menudo 0%.	A menudo 0,5% (negociable)

Las cifras son indicativas y pueden variar de un banco a otro. 

Es bueno saberlo: 

• El importe financiado se basa siempre en el valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación de la propiedad.
• Las condiciones varían de un banco a otro, pero un intermediario especializado facilita mucho el acceso y la negociación del tipo de interés.

Casos prácticos

Conozca de cerca el proyecto de uno de nuestros clientes, un residente fiscal francés que ahora es propietario de este increíble dúplex en Ruzafa, uno de los barrios más punteros de Valencia. 

El proyecto en cifras : 

• Precio de compra 330.000 euros
• Superficie 68m2 carrez, 90m2 útiles
• 2 habitaciones
• Alquiler previsto: 1.700 euros/mes
• Pago mensual: 980 euros/mes

Las condiciones de financiación obtenidas a través de uno de nuestros corredores especializados en este tipo de perfil son excelentes. 

• Préstamo a 25 años.
• 70% del precio financiado.
• Tipo de interés 2%.

Póngase en contacto con nosotros y nuestros equipos se ocuparán de su caso. 

¿Qué tipos de préstamos existen en España? 

1. Tipo fijo (a menudo preferido por los extranjeros por su estabilidad)
2. Tipo variable indexado al Euribor (más barato pero inestable)
3. Tipo mixto (fijo durante 5 años y luego variable)

En España, los préstamos a tipo variable siempre han sido mayoritarios (70-80%), pero tras la subida de tipos posterior al COVID, los préstamos a tipo fijo se han hecho más populares.

En el verano de 2025, los tipos de interés son atractivos en España, y la tendencia es a la baja. 

Se sitúan en torno al 2% para los residentes y entre el 3% y el 5% para los no residentes. Sin embargo, cada situación es diferente y el Euribor (que determina los tipos variables y mixtos) es volátil. Infórmese cuando pueda.

¿Qué hay que saber sobre la nacionalidad? 

Francés 

Para los inversores franceses, como para todos los extranjeros, es importante tener en cuenta que los bancos se inclinan más por los perfiles con ingresos estables y fácilmente justificables o con un contrato indefinido.

Lista de documentos necesarios para obtener un préstamo en España 

Cada banco puede tener requisitos específicos, pero por regla general le pedirán : 

• Documento de identidad
• Justificante de domicilio
• Número NIE (obligatorio)
• Extractos bancarios
• Notificación de liquidación de impuestos (mejor si es superior a 2 años)
• Nóminas o justificantes de ingresos
• Justificante de cotización (mínimo 30%)
• También puede solicitarse un informe de solvencia emitido por el Banque de France (para evaluar la estabilidad financiera).
• Descripción simple de la propiedad (extracto del registro de la propiedad)
• Compromis de vente / promesse d'achat (si ya está firmado)

Es bueno saberlo: 

• También puede plantearse combinar un préstamo español con un préstamo francés.

• Puede completar una propiedad española con un crédito al consumo en Francia.
• Si decide pedir un préstamo en Francia, el banco le pedirá que pignore un bien como garantía (una propiedad libre de deudas, por ejemplo). La pignoración no sustituye a la aportación personal, pero puede reducir su necesidad. Puede implicar escrituras notariales o traducciones juradas.

Si está pensando en invertir en España pero no vive allí, póngase en contacto con nuestros expertos. 

Británicos (post-Brexit)

Desde el Brexit, los británicos son tratados como no residentes en la Unión Europea. Es decir, se les suelen pedir más garantías y, sobre todo, los tipos son más altos y las condiciones más estrictas.

La lista de documentos exigidos es la misma que para los prestatarios franceses. 

Para informes de crédito, póngase en contacto con: Equifax UK, Experian UK, TransUnion UK .

Es bueno saberlo: 

Las solicitudes son más sólidas si están respaldadas por productos financieros británicos reconocidos, y a veces es posible conceder préstamos cruzados. 

Algunos bancos británicos ofrecen préstamos internacionales en libras esterlinas. Tenga en cuenta el tipo de cambio.

• NatWest Internacional
• Barclays Expatriados
• HSBC

Una solución alternativa sería liberar el capital (la diferencia entre el valor de la propiedad y el saldo del préstamo) en una propiedad del Reino Unido. La idea es obtener fondos líquidos sin vender la propiedad y luego comprar en España mediante un préstamo puente o una rehipoteca .

Para acceder a este tipo de solución, tiene que demostrar que es suficientemente solvente. 

Un ejemplo: 

Si posee una propiedad en el Reino Unido por valor de 500.000 libras y le quedan por pagar 200.000 libras de su préstamo:

• Tienes 300.000 libras de capital.
• Puede "liberar" parte de este dinero, por ejemplo, pidiendo prestadas 100.000 libras utilizando su propiedad como garantía.

Estadounidenses 

Los estadounidenses también tienen acceso a los préstamos españoles, y también en este caso los documentos exigidos son los mismos que para otras nacionalidades. 

En el caso de las declaraciones de impuestos del IRS(Servicio de Impuestos Internos), recuerde proporcionarlas de al menos 2 años. El informe de crédito debe ser emitido por Equifax, Experian o TransUnion, las 3 principales agencias de crédito de Estados Unidos. 

Suiza, Bélgica, Luxemburgo, Canadá

Para estas nacionalidades, el tratamiento es bastante similar al de los nacionales franceses. La aceptación de la solicitud está condicionada a la estabilidad de los ingresos y al origen de los fondos. 

En Suiza, Bélgica y Luxemburgo, la pignoración es una opción que merece la pena considerar. 

• En Suiza, el informe de crédito lo facilita el ZEK (Zentralstelle für Kreditinformation).
• En Bélgica, el responsable es el Banco Nacional de Bélgica (BNB ). 
• En Luxemburgo, el informe de crédito lo genera el Banco Central (BCL).
• En Canadá, el informe de crédito es proporcionado por : Equifax Canada, TransUnion Canada.

Información práctica 

Enlaces útiles 

Lista de traductores oficiales 

El simulador de Terreta España para calcular el coste total de su proyecto 

Corredores de finanzas gratuitos (pagados por los bancos) :

• Gibobs.com
• iAhorro.com
• Idealista hipotecas 
• Connectcrédit, un broker francés acostumbrado a trabajar con garantías.

Documentos oficiales

• Una vez aceptada su solicitud, recibirá la FIPRE, la Ficha de Información PREcontractual . Se trata de un documento normalizado que resume los elementos esenciales del préstamo y facilita la comparación de préstamos entre bancos. 
• Una vez aceptado el préstamo, el banco emitirá la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada . La FEIN compromete al banco con las condiciones propuestas.

¿Cuánto se tarda en tramitar una solicitud de préstamo en España? 

• El proceso puede durar entre 4 y 12 semanas. 

¿Cuáles son los gastos (excluida la hipoteca)? 

Esta es una cuestión clave en España. Además del precio de la vivienda, el coste de la obra y el coste de la agencia (si recurre a un especialista inmobiliario local, que es lo que recomendamos), tendrá que tener en cuenta otros costes: 

• Ascienden a entre el 10 y el 15% del precio de la vivienda, dependiendo de la región en la que se compre y de las particularidades del proyecto (gastos de notaría, impuestos, etc.).
• Para obtener más información, lea nuestra ficha informativa sobre los costes de comprar una vivienda en España. 

Ejemplo práctico: Para un residente en el Reino Unido que desee comprar una propiedad por valor de 300.000 euros: 30% de pago inicial = 100.000 eurosGastos medios de compra del 12% = 36.000 eurosPago inicial: 136.000 euros

Los riesgos de endeudarse en España 

• Tenga en cuenta que en España, el comprador sigue siendo personalmente responsable del saldo de una hipoteca de por vida - esto se conoce como responsabilidad patrimonial universal. En otras palabras, es imposible renunciar voluntariamente a su propiedad cuando la deuda supera el valor del bien. 
• Las cláusulas suelo son ilegales si no se indican expresamente en la oferta de préstamo. 
• El dación de pago Es una opción extrema, pero existe. Consiste en devolver la vivienda al banco a cambio de la cancelación de la deuda restante. No siempre se acepta, sobre todo si el prestatario es extranjero. 

Buenas prácticas 

1. Para ingresos atípicos: algunos bancos pueden exigir una carta firmada por su contable para aclarar los ingresos atípicos (dividendos, autónomos, opciones sobre acciones, etc.).
2. Consejo: compare siempre las ofertas de varios bancos antes de comprometerse.
3. Anticípese a los plazos y prepare su solicitud antes de empezar a visitar. 
4. Nunca reserve una propiedad antes de obtener financiación, de lo contrario perderá el depósito que haya pagado. Esto se debe a que en España se suele rechazar la cláusula de impago del préstamo.
5. En España, los préstamos se conceden en euros, por lo que debe tener en cuenta las fluctuaciones del tipo de cambio si es residente fiscal de un país no comunitario.
6. Recurrir a los servicios de un abogado local especializado

¿Está listo? Para saber todo lo que necesita saber sobre la compra de propiedades en España, lea nuestra guía completa. 

¿Necesita ayuda para desbloquear su financiación en España? Terreta España puede ayudarle de la A a la Z, incluso si no habla español. Háblenos de su proyecto. 

FAQ - Hipoteca en España para no residentes, la guía completa. 

¿Puede un no residente obtener una hipoteca en España?

Sí, es posible. Los bancos españoles conceden préstamos inmobiliarios a los no residentes, pero las condiciones son más estrictas que las de los residentes: el pago inicial exigido es más elevado (generalmente entre el 30 y el 40% del precio del inmueble), y el importe prestado no suele superar entre el 60 y el 70% del valor de compra o tasación.

¿Cuáles son los principales criterios de admisibilidad para los no residentes?

Para conceder un préstamo a no residentes, los bancos suelen exigir unos ingresos netos mensuales estables (entre 2.000 y 2.500 euros como mínimo), un ratio de endeudamiento limitado al 30-40%, un buen historial crediticio en el país de origen, un depósito personal importante (entre el 30 y el 40% del precio de la vivienda) y un NIE (Numéro d'Identification Étranger).

¿Qué documentos necesito para solicitar un préstamo?

Los documentos que generalmente se solicitan son el pasaporte (o documento de identidad), el NIE, justificantes de ingresos (nóminas, extractos bancarios, declaraciones de la renta), justificantes de la contribución personal, la Nota simple del inmueble (hoja de descripción legal), el compromis de vente o promesse d'achat (las arras). Algunos documentos deben ser traducidos al español por un traductor jurado.

¿Cuáles son las condiciones de financiación para los no residentes en España?

• Importe financiado: del 60 al 70% del valor de la propiedad.
• Contribución personal: del 30 al 40% + del 10 al 13% de gastos accesorios (notario, impuestos, etc.).
• Plazo del préstamo: generalmente de 20 a 25 años, reembolso antes de los 75 años.
• Tipo de interés: entre el 3% y el 5% en función de la situación y el perfil (julio de 2025).

Fuentes: Idealista, Banco Santander, Wise, HSBC, UCI, Bankiter, Caixabank, Sabadell