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Hypothek in Spanien für Nichtansässige, der vollständige Leitfaden.

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Zinssätze, Banken, Dokumente, Steuern, Tipps... alles, was Sie vor dem Kauf wissen müssen.

Einführung

Nichtansässige leben weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien. Für die spanischen Banken gelten diese Profile als riskanter (geografische Entfernung, komplizierte Inkassoverfahren) und die Bedingungen für den Zugang zu Krediten sind logischerweise weniger vorteilhaft. Angesichts der wachsenden Zahl ausländischer Investoren, vor allem aus Deutschland (16,6%), haben sie jedoch keine andere Wahl, als diesen Service anzubieten.

Zinssätze, Banken, Dokumente, Steuern, Tipps für die Kreditaufnahme in Spanien, wenn Sie nicht vor Ort wohnen - Terreta Spain sagt Ihnen alles.

Eine Person gilt als steuerlich ansässig, wenn sie mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien lebt oder ihre wirtschaftlichen und/oder familiären Interessen in Spanien hat. Unterhalb dieser Schwelle: Status eines Nichtansässigen.

Welche spanischen Banken vergeben Kredite an Nichtansässige?

Die meisten großen spanischen Banken vergeben nun Kredite an Ausländer, aber hier ist unsere Shortlist mit einem direkten Link zur Webseite, die sich mit Ausländern befasst.

BANK	SPEZIFIKATION
BBVA	Das Darlehen darf 70% des Wertes der Immobilie nicht überschreiten. BBVA bietet in bestimmten Fällen eine Darlehenslaufzeit von 30 Jahren an.
Santander	Das Darlehen trägt den Namen "Mundo Mortgage". Darlehen in Höhe von 60% des Schätzwerts (tasación) in der Regel. Service in Englisch, Französisch, Portugiesisch, Italienisch, Polnisch.
CaixaBank über HolaBank	Innovativer, mehrsprachiger Online-Service, Hilfe bei der Beantragung der NIE. Das Darlehen darf 70% nicht überschreiten. Verkürzte Laufzeit von 15 Jahren für Bulgarien, Tschechien, Ungarn, Polen und Rumänien.
Bankinter	Online. Kein gemischter Zinssatz. Fester Zinssatz nur für Personen mit Wohnsitz in der EU.Maximal 25 Jahre.Reaktiver Kundenservice.
Sabadell	Die Website bietet einen Kreditsimulator , der auch für Nichtansässige zugänglich ist.
UCI	Eine auf Ausländer spezialisierte Bank mit Büros in allen großen Städten, eine der wenigen, die Kredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren akzeptiert. ⚠️Ne Sprechen Sie mit Ihrem Gesprächspartner über Investitionen, erwähnen Sie lieber den Kauf eines Zweitwohnsitzes. ValenciaCalle Colón, 60, 6ª C-D +34 912 06 37 90 MadridC. Amaltea, 32, Arganzuela, 28045 Madrid+34 912 06 37 90 BarcelonaRambla de Cataluña, 20, entresuelo 2ª+34 912 06 37 90
Welcome Hub der Bank Sabadell	Ideal, wenn Sie über eine SCI oder eine SL kaufen möchten. Carrer de Girona, 107, 08203 Sabadell, Barcelona, Spanien+34 937 11 71 44

Allgemeine Bedingungen für die Aufnahme eines Darlehens in Spanien

Bevor Sie einen Kredit in Spanien beantragen, sollten Sie bedenken, dass die Banken bei Nichtansässigen strengere Kriterien anwenden.

Bedingungen für die Förderfähigkeit

Um einen Immobilienkredit in Spanien zu erhalten, müssen Sie :

Volljährigkeit und Alter unter 75 Jahren am Ende der Laufzeit des Darlehens.
Eine NIE (Ausländische Identifikationsnummer), die für den Kauf von Immobilien erforderlich ist.

Lesen Sie hier, wie Sie es erhalten können.

Wohnsitz in einem Land mit starker Währung (Eurozone, USA, Großbritannien, Schweiz usw.).
Nachweis eines stabilen und regelmäßigen Einkommens (in der Regel zwischen 2000 und 2500 €).
Eine Verschuldung von 30% Ihres Nettoeinkommens (einschließlich aller Schulden) darf nicht überschritten werden.
Über 40% Ersparnisse verfügen: in der Regel 30% für die Einlage und 10% zur Deckung der Kaufkosten.
Offizielle Übersetzungen können je nach Bank verlangt werden.

Je stärker das Profil, desto besser die Kreditbedingungen.

Die üblichen Bankbedingungen

Im Allgemeinen vergeben Banken Kredite an Ausländer bis zu 70 % Loan-To-Value (Verhältnis zwischen Kredit und Wert), außer in Ausnahmefällen mit soliden Sicherheiten oder einem europäischen Mitkreditnehmer. Je niedriger der LTV, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind die Bedingungen.

Zum Beispiel ergibt ein Darlehen von 140.000 € für eine Immobilie im Wert von 200.000 € einen LTV von 70% (da 140.000 / 200.000 = 0,70).

Die Bedingungen hängen von Ihrem Steuerstatus ab:

KRITERIUM	RESIDENTS	NICHTANSÄSSIGE
Rate	Im Durchschnitt um 2,5 %, manchmal auch darunter (Juli 2025)	zwischen 3 und 5 % (Juli 2025) - je nach Profil
Eingabe	20-30% des Preises der Immobilie	30-40% des Preises der Immobilie
Finanzierung	80% des Höchstpreises	70% des Höchstpreises
Laufzeit des Darlehens	Bis zu 30 Jahren	Häufig 20 Jahre (manchmal 25 Jahre und Ausnahme für BBVA in einigen Fällen)
Eröffnungskommission	Häufig 0 %.	Häufig 0,5 % (verhandelbar)

Die Zahlen sind Richtwerte und können von Bank zu Bank variieren.

Gut zu wissen:

Der finanzierte Betrag basiert immer auf dem niedrigeren Wert zwischen dem Kaufpreis und dem Schätzwert der Immobilie.
Die Bedingungen sind je nach Bank unterschiedlich, aber ein spezialisierter Makler erleichtert den Zugang und die Verhandlung des Zinssatzes erheblich.

Praktischer Fall

Sehen Sie sich in Bildern das Projekt eines unserer Kunden an, der in Frankreich steuerlich ansässig ist und nun Eigentümer dieser unglaublichen Maisonette-Wohnung in Ruzafa, einem der führenden Viertel von Valencia, ist.

Das Projekt in Zahlen :

Kaufpreis 330.000 €.
Fläche 68m2 carrez, 90m2 nützlich
2 Schlafzimmer
Projizierte Miete: 1700 €/Monat
Monatliche Rate: 980 €/Monat

Die Finanzierungsbedingungen, die wir über einen unserer auf diese Art von Profil spezialisierten Makler erhalten haben, sind ausgezeichnet.

Kredit über 25 Jahre.
70% des finanzierten Preises.
Zinssatz 2%.

Kontaktieren Sie uns, unsere Teams werden sich um Ihren Fall kümmern.

Welche Arten von Krediten gibt es in Spanien?

Fester Zinssatz (wird wegen seiner Stabilität oft von Ausländern bevorzugt)
Variabler Zinssatz, der an den Euribor gebunden ist (billiger, aber unbeständig)
Gemischter Zinssatz (5 Jahre fest, dann variabel)

In Spanien waren Darlehen mit variablen Zinssätzen immer in der Mehrheit (70-80%), aber nach dem Anstieg der Zinssätze nach dem COVID sind Darlehen mit festen Zinssätzen beliebter geworden.

Im Sommer 2025 sind die Zinssätze in Spanien attraktiv, der Trend geht nach unten.

Sie liegen bei rund 2 % für Gebietsansässige und zwischen 3 und 5 % für Nichtgebietsansässige. Achtung, jede Situation ist anders und der Euribor (der die variablen und gemischten Zinssätze bestimmt) ist unbeständig. Informieren Sie sich zum Zeitpunkt T.

Was sollte man über Nationalität wissen?

Französisch

Sowohl für französische Investoren als auch für alle Ausländer gilt, dass die Banken eher Profile mit einem stabilen, leicht nachweisbaren Einkommen oder einem unbefristeten Arbeitsvertrag bevorzugen.

Liste der Dokumente, die für die Beantragung eines Darlehens in Spanien erforderlich sind

Jede Bank kann spezifische Anforderungen haben, aber in der Regel werden Sie gefragt werden:

Identitätsnachweis
Nachweis des Wohnsitzes
NIE-Nummer (obligatorisch)
Bankauszüge
Steuerbescheid (besser, wenn über 2 Jahre)
Gehaltsabrechnungen oder Einkommensnachweise
Nachweis der Einlage (mindestens 30 %)
Eventuell kann eine von der Banque de France herausgegebene Kreditauskunft angefordert werden (zur Beurteilung der finanziellen Stabilität).
Einfache Notiz der Immobilie (Auszug aus dem Eigentumsregister)
Kaufvertrag / Kaufversprechen (falls bereits unterzeichnet)

Nämlich :

Sie können auch eine Kombination aus einem spanischen und einem französischen Darlehen in Betracht ziehen .

Sie können eine spanische Immobilie mit einem Verbraucherkredit in Frankreich ergänzen.
Wenn Sie sich für eine Kreditaufnahme in Frankreich entscheiden, wird die Bank von Ihnen verlangen, dass Sie als Sicherheit einen Vermögenswert (z.B. eine schuldenfreie Immobilie) verpfänden. Das Pfand ersetzt nicht die persönliche Einlage, kann aber deren Notwendigkeit verringern. Es kann notarielle Urkunden oder beglaubigte Übersetzungen erfordern.

Wenn Sie ein Investitionsprojekt in Spanien planen, aber nicht vor Ort leben, wenden Sie sich an unsere Experten.

Briten (nach dem Brexit)

Seit dem Brexit werden Briten wie nicht in der EU ansässige Personen behandelt. Das bedeutet, dass von ihnen häufig mehr Sicherheiten verlangt werden und vor allem die Zinssätze höher und die Bedingungen strenger sind.

Die Liste der erforderlichen Dokumente ist die gleiche wie für französische Kreditnehmer.

Für die Kreditauskunft wenden Sie sich an: Equifax UK, Experian UK, TransUnion UK.

Nämlich :

Die Unterlagen sind stärker, wenn sie mit anerkannten britischen Finanzprodukten unterlegt sind, und manchmal sind Querfinanzierungen möglich.

Einige britische Banken bieten internationale Kredite in Pfund Sterling an. Achten Sie auf den Wechselkurs.

Eine Alternative wäre die Freigabe des Eigenkapitals (die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem Darlehensrestbetrag) einer britischen Immobilie. Die Idee ist, liquide Mittel zu erhalten, ohne die Immobilie zu verkaufen und dann in Spanien über einen Überbrückungskredit ( bridging loan) oder eine Umschuldung ( remortgage ) zu kaufen.

Um Zugang zu dieser Art von Lösung zu erhalten, muss eine ausreichende Bonität nachgewiesen werden.

Konkretes Beispiel:

Wenn Sie eine Immobilie in Großbritannien im Wert von £500.000 besitzen und noch £200.000 auf Ihr Darlehen zu zahlen haben :

Sie haben 300.000 £ an Eigenkapital.
Sie können einen Teil dieses Betrags "freigeben" - z.B. einen Kredit über 100.000 £ aufnehmen und Ihr Eigentum als Sicherheit verwenden.

Amerikaner

Auch Amerikaner haben Zugang zu spanischen Darlehen, und auch hier werden dieselben Unterlagen verlangt wie bei anderen Nationalitäten.

Bei Steuererklärungen des IRS(Internal Revenue Service, Steuerbehörde der USA) sollten Sie daran denken, diese für mindestens 2 Jahre einzureichen. Die Kreditauskunft muss von Equifax, Experian oder TransUnion, den drei wichtigsten Kreditauskunfteien in den USA, ausgestellt sein.

Schweizer, Belgier, Luxemburg, Kanada

Für diese Nationalitäten ist die Behandlung ähnlich wie bei den Franzosen. Die Annahme des Antrags hängt von der Stabilität des Einkommens und der Herkunft der Gelder ab.

In der Schweiz, in Belgien und in Luxemburg ist die Verpfändung eine Option, die in Betracht gezogen werden sollte.

In der Schweiz wird die Kreditauskunft von der ZEK (Zentralstelle für Kreditinformation) zur Verfügung gestellt.
In Belgien wird dies von der Belgischen Nationalbank (BNB) durchgeführt.
In Luxemburg wird der Kreditbericht von der Zentralbank (BCL) erstellt.
In Kanada wird die Kreditauskunft bereitgestellt von: Equifax Canada, TransUnion Canada.

Praktische Informationen

Nützliche Links

Die Liste der offiziellen Übersetzer

Der Terreta Spain-Simulator zur Berechnung der Gesamtkosten Ihres Projekts

Kostenlose Finanzierungsmakler (von den Banken bezahlt) :

Gibobs.com
iAhorro.com
Idealista hipotecas
Connectcrédit, ein französischer Broker mit Erfahrung in der Bearbeitung von Fällen mit Sicherheiten.

Offizielle Dokumente

Sobald Ihr Antrag genehmigt ist, erhalten Sie die FIPRE, die Ficha de Información PREcontractual . Ein standardisiertes Dokument, das die wesentlichen Elemente des Darlehens zusammenfasst und den Vergleich zwischen den Banken erleichtert.
Nach der Annahme des Darlehens stellt die Bank das FEIN, das Ficha Europea de Información Normalizada (Europäisches Standardinformationsblatt) aus. Die FEIN verpflichtet die Bank zu den angebotenen Konditionen.

Wie lange dauert die Bearbeitung Ihres Kreditantrags in Spanien?

Für den gesamten Prozess sollten Sie 4 bis 12 Wochen einplanen.

Welche Kosten sind zu erwarten (ohne Hypothek)?

Dies ist eine zentrale Frage in Spanien. Neben dem Preis der Immobilie, dem Preis für die Arbeiten und dem Preis für den Makler (wenn Sie einen Immobilienspezialisten vor Ort beauftragen, was wir empfehlen), müssen Sie noch weitere Kosten einplanen:

Sie betragen zwischen 10 und 15% des Immobilienpreises, abhängig von der Region, in der Sie kaufen und den Besonderheiten Ihres Projekts (für Notar, Steuern usw.).
Lesen Sie unser Merkblatt über Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien.

Konkretes Beispiel: Ein im Vereinigten Königreich Ansässiger möchte eine Immobilie im Wert von 300.000 € kaufen: Anzahlung von 30% = 100.000 €Durchschnittliche Kaufkosten von 12% = 36.000 €Vorschuss: 136.000 €.

Risiken der Kreditaufnahme in Spanien

Achtung, in Spanien bleibt der Käufer lebenslang persönlich für den Saldo eines Immobilienkredits haftbar , dies ist die " responsabilidad patrimonial universal". Es gibt kein " Walk away " wie in den USA, d.h. es ist unmöglich, seine Immobilie freiwillig aufzugeben, wenn die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen.
Mindestsätze (cláusulas suelo) sind rechtswidrig, wenn sie nicht ausdrücklich im Darlehensangebot genannt werden.
Die dación de pago Diese Option ist extrem, aber es gibt sie. Sie besteht in der Rückgabe der Immobilie an die Bank im Austausch gegen den Erlass der verbleibenden Schulden. Dies wird nicht immer akzeptiert, insbesondere wenn der Kreditnehmer Ausländer ist.

Gute Praktiken

Bei atypischen Einkünften zu berücksichtigen: Einige Banken können ein von Ihrem Buchhalter unterzeichnetes Schreiben verlangen, um atypische Einkünfte zu klären (Dividenden, freiberufliche Tätigkeit, Aktienoptionen...).
Ein guter Tipp: Vergleichen Sie immer die Angebote mehrerer Banken, bevor Sie sich verpflichten.
Beachten Sie die Fristen und bereiten Sie Ihre Unterlagen vor, bevor Sie mit der Besichtigung beginnen.
Buchen Sie niemals eine Immobilie, bevor Sie eine Finanzierung erhalten haben, da Sie sonst die Anzahlung verlieren können, die Sie geleistet haben. Die Klausel, dass Sie das Darlehen nicht erhalten, wird in Spanien in der Regel nicht akzeptiert.
In Spanien werden Kredite in Euro vergeben, so dass Sie mit Wechselkursschwankungen rechnen müssen, wenn Sie in einem Nicht-EU-Land steuerlich ansässig sind .
Begleitung durch einen örtlichen Fachanwalt

Ready ? Lesen Sie unseren umfassenden Leitfaden, um alles über den Immobilienkauf in Spanien zu erfahren.

Brauchen Sie Hilfe, um Ihre Finanzierung in Spanien zu sichern? Terreta Spain begleitet Sie von A bis Z, auch wenn Sie kein Spanisch sprechen. Sprechen Sie mit uns über Ihr Projekt.

FAQ - Hypotheken in Spanien für Nichtansässige, der vollständige Leitfaden.

Kann ein Nichtansässiger in Spanien eine Hypothek aufnehmen?

Ja, das ist möglich. Die spanischen Banken vergeben Immobilienkredite an Nichtansässige, aber die Bedingungen sind strenger als für Ansässige: Es wird ein höherer Eigenbeitrag verlangt (in der Regel 30-40% des Immobilienpreises) und der geliehene Betrag übersteigt in der Regel nicht 60-70% des Kaufpreises oder des Schätzwerts.

Was sind die wichtigsten Kriterien für einen Nichtansässigen?

Um Nichtansässigen ein Darlehen zu gewähren, verlangen die Banken in der Regel ein stabiles monatliches Nettoeinkommen (mindestens 2.000 - 2.500 €), eine auf 30-40% begrenzte Verschuldungsquote, eine gute Kredithistorie im Herkunftsland, ein beträchtliches Eigenkapital (30-40% des Immobilienpreises) und den Erhalt einer NIE (Ausländische Identifikationsnummer).

Welche Unterlagen sind für einen Darlehensantrag erforderlich?

Die üblicherweise verlangten Dokumente sind der Reisepass (oder Personalausweis), die NIE, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Bankauszüge, Steuererklärungen), der Nachweis des Eigenkapitals, die Nota Simple der Immobilie (gesetzlich vorgeschriebene Beschreibung), der Verkaufsvertrag oder das Kaufversprechen (die Arras). Einige Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.