U verkoopt uw appartement in Valencia, een huis in Alicante of een woning in Madrid, en uw notaris zegt u: "Let op, er is een verschil tussen het kadaster en het eigendomsregister." U begint te beven en vraagt zich af: "Is dat ernstig? Welke is de juiste? En hoe lossen we dat op?"
Spoiler alert: in Spanje komen deze verschillen heel vaak voor, vooral bij oudere panden. Het goede nieuws? Ze kunnen bijna altijd worden gecorrigeerd. Maar je moet wel weten hoe je dat moet aanpakken en, nog belangrijker, welk register juridisch bindend is in geval van een conflict.
Deze gids van Terreta Spain legt u alles uit: het verschil tussen het kadaster en het eigendomsregister, wat er gebeurt in geval van verschillen en hoe u de situatie kunt corrigeren voordat u verkoopt.
| In het kort: Kadaster versus eigendomsregister Het kadaster en het eigendomsregister zijn de twee belangrijkste documenten voor het beschrijven en juridisch veiligstellen van onroerend goed in Spanje. Twee documenten, twee functies: het kadaster voor de fiscaliteit, het eigendomsregister voor de rechtszekerheid van uw onroerend goed in Spanje. Wanneer het kadaster en het eigendomsregister van elkaar verschillen, is de wet duidelijk: het eigendomsregister is bepalend. Tolerantie van maximaal 10%: daarboven kan de verkoop worden geblokkeerd en is een speciale procedure met landmeter en wettelijke bekendmaking vereist. Verschillen komen vaak voor (vooral bij oudere panden), maar kunnen bijna altijd worden verholpen: actualisering van het kadaster, notariële akte van rectificatie, regularisatie van werkzaamheden. Terreta Spain controleert systematisch de consistentie tussen het kadaster en het register voordat het aanbetalingscontract wordt ondertekend, om te voorkomen dat de transactie wordt geblokkeerd. Heeft u twijfels over de documenten die u moet verstrekken voor de verkoop van onroerend goed in Spanje? Neem dan contact op met onze experts. |
Wilt u uw onroerend goed in Spanje verkopen? Bekijk onze complete gids.
Kadaster en eigendomsregister: wat is het verschil?
In Spanje bestaan er twee openbare registers waarin onroerende goederen worden beschreven, maar ze hebben een heel verschillende functie:
Het kadaster (Catastro)
Het kadaster is een administratief register dat wordt beheerd door het ministerie van Financiën. Het belangrijkste doel ervan is als basis te dienen voor de berekening van belastingen.
Wat is het nut van het kadaster?
- Berekening van de IBI (Spaanse onroerendgoedbelasting)
- Berekening van de ITP (belasting op de aankoop van onroerend goed)
- Berekening van successierechten en schenkingsrechten
- Bepaling van de referentiewaarde (minimumgrondslag voor de belasting van een onroerend goed sinds 2022)
Wat staat er in het kadaster?
- Fysieke beschrijving van het onroerend goed (bebouwde oppervlakte, bruikbare oppervlakte, aantal kamers)
- Kadastraal referentienummer (uniek identificatienummer van het onroerend goed)
- Geografische locatie
- Kadastrale waarde (als basis voor belastingen)
Terreta-info: inschrijving bij het kadaster is verplicht en gratis. Het kadaster bewijst echter NIET juridisch dat u eigenaar bent.
Het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
Het eigendomsregister is een juridisch register dat deel uitmaakt van het Spaanse rechtssysteem. Het doel ervan is eigendom veilig te stellen.
Wat is het nut van het eigendomsregister?
- Bewijzen wie de wettelijke eigenaar is
- Geef het jaar van aankoop aan
- Maak een lijst van de lasten die op het onroerend goed rusten (hypotheken, beslagleggingen, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik)
- De rechtszekerheid van onroerendgoedtransacties waarborgen
Wat staat er in het eigendomsregister?
- Identiteit van de eigenaar(s)
- Officiële beschrijving van het onroerend goed (finca-nummer, geregistreerde oppervlakte, locatie)
- Hypotheken en geregistreerde lasten
- Wettelijke beperkingen (VPO, erfdienstbaarheden, stedenbouwkundige vermeldingen)
Terreta-info: inschrijving in het eigendomsregister is facultatief, maar wordt sterk aanbevolen. Het kost een paar honderd euro, maar het beschermt uw eigendomsrecht juridisch.
In geval van verschillen is het eigendomsregister bepalend.
Stel je voor: je verkoopt een appartement, het kadaster geeft 90 m² aan, maar het eigendomsregister vermeldt 105 m². Welke is juist?
Het antwoord is simpel: het eigendomsregister heeft altijd voorrang.
Waarom? Omdat het kadaster een fiscaal instrument is, terwijl het eigendomsregister een juridisch register is dat het eigendom wettelijk garandeert.
Wat betekent dat concreet?
- Als u een onroerend goed verkoopt, is de oppervlakte die in het eigendomsregister is ingeschreven bepalend voor de verkoop.
- Als u een hypotheek aanvraagt, baseert de bank zich op het eigendomsregister, niet op het kadaster.
- Als u verkoopt, zal de koper (en zijn notaris) eerst het eigendomsregister controleren.
Maar let op: ook al heeft het kadaster geen juridische waarde, een grote afwijking kan uw transactie blokkeren. We leggen u uit waarom.
De tolerantie van 10%: de drempel die u absoluut moet kennen
In Spanje staat de wet een verschil in oppervlakte van maximaal 10% toe tussen het kadaster en het eigendomsregister. Boven deze drempel kunnen de notaris en het register een regularisatie eisen alvorens de verkoop te registreren.
Afwijking ≤ 10%: geen groot probleem
Als het verschil minder dan 10% bedraagt, wordt de correctie rechtstreeks in de notariële akte aangebracht, zonder omslachtige procedure. Het onroerend goed kan normaal worden ingeschreven in het eigendomsregister.
Voorbeeld:
- Kadastraal oppervlak: 95 m²
- Eigendomsregister: 100 m²
- Afwijking: 5% → OK, de verkoop kan zonder problemen worden geregistreerd.
Afwijking > 10%: speciale procedure verplicht
Als het verschil groter is dan 10%, moet de notaris een hypotheekdossier openen en een grafische weergave met geografische referentie van het onroerend goed verstrekken (d.w.z. een technisch plan opgesteld door een landmeter).
Voorbeeld:
- Kadastraal oppervlak: 85 m²
- Eigendomsregister: 105 m²
- Verschil: 23% → Probleem. Dit moet worden gecorrigeerd voordat de verkoop kan worden geregistreerd.
Waarom is dit belangrijk voor u?
- Als u een goed verkoopt met een verschil van meer dan 10%, kan de verkoop worden geblokkeerd totdat het verschil is gecorrigeerd.
- Als u een goed verkoopt met een verschil van meer dan 10%, kan de koper zich terugtrekken of een prijsverlaging eisen.
- Als u bij een aankoop gebruikmaakt van financiering, kan de bank de lening weigeren zolang de situatie niet is opgehelderd.
Advies van Terreta Spain: controleer altijd of het kadaster en het eigendomsregister met elkaar overeenkomen voordat u het aanbetalingscontract ondertekent. Zo komt u op de grote dag niet voor verrassingen te staan.
Hoe kunnen verschillen tussen het kadaster en het eigendomsregister worden gecorrigeerd?
Goed nieuws: in de meeste gevallen kunnen verschillen eenvoudig worden gecorrigeerd. Je moet alleen weten welk register onjuist is en de juiste procedure volgen.
Als het kadaster onjuist is
Situatie: de werkelijke oppervlakte van het onroerend goed komt overeen met het eigendomsregister, maar het kadaster is onjuist.
Oplossing:
- Een kadastrale update aanvragen via een “declaración catastral”
- Een technisch rapport van een architect of landmeter overleggen
- De notariële akte van het onroerend goed bijvoegen
Termijn: enkele maanden na goedkeuring door het kadaster.
Belang voor een koper: door het kadaster en de werkelijkheid op elkaar af te stemmen, kan een te hoge belasting (te hoge IBI, verkeerd berekende ITP) worden voorkomen en kunnen de oppervlakten vóór een toekomstige wederverkoop worden verduidelijkt.
Als het eigendomsregister onjuist is
Situatie: de werkelijke oppervlakte komt overeen met het kadaster, maar het eigendomsregister is onjuist.
Oplossing:
- Een rapport van een landmeter of architect verkrijgen waarin de juiste oppervlakte wordt bevestigd
- Een notariële akte van rectificatie laten opstellen bij een Spaanse notaris
- Deze akte indienen bij het eigendomsregister voor bijwerking
Termijn: enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van de complexiteit van het dossier en eventuele bezwaren.
Belang voor een verkoper: de verkoop veiligstellen.
Belang voor een koper: een hypotheek of een verkaveling beheren zonder onaangename juridische verrassingen.
Als het verschil voortkomt uit niet-aangegeven werkzaamheden
Situatie: de eigenaar heeft het pand uitgebreid (uitbreiding, verhoging, gesloten terras) zonder het kadaster of het eigendomsregister bij te werken.
Oplossing:
- Controleer of een gemeentelijke vergunning nodig is
- Een stedenbouwkundig project indienen bij het gemeentehuis
- De situatie regulariseren met een bijgewerkte notariële akte
Let op: sommige bouwwerken die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften kunnen mogelijk niet worden gelegaliseerd. Controleer de stedenbouwkundige compatibiliteit voordat u koopt of verkoopt.
Belangrijk als u in Spanje verkoopt: aan alle regels voldoen en voorkomen dat uw koper wegloopt.
Belang voor een koper: vermijd het kopen van een woning met 'illegale' vierkante meters die door het gemeentehuis kunnen worden betwist of gesloopt.
Als het verschil groter is dan 10%: speciale procedure
Situatie: het verschil in oppervlakte bedraagt meer dan 10% en de notaris eist een regularisatieprocedure alvorens de verkoop te registreren.
Oplossing:
- Een landmeter moet de werkelijke oppervlakte bevestigen.
- Er wordt een wettelijke bekendmaking gedaan.
- Bij verzet moet de update door een rechter worden goedgekeurd.
Termijn: enkele maanden, of zelfs meer dan een jaar in geval van een geschil.
Belang voor een koper: koop NOOIT een woning met een niet-geregulariseerd verschil van meer dan 10%. Dat is een te groot juridisch en financieel risico.
Praktijkvoorbeeld: de verkoop van een huis in Valence met een verschil tussen het kadaster en het register
De context
Laurent en Marie, een Frans echtpaar dat al 15 jaar eigenaar is van een huis van 150 m² in Valence, besluiten hun woning te verkopen om elders te herinvesteren.
Ze nemen contact op met Terreta Spain om de verkoop te regelen. Voordat het onroerend goed op de markt wordt gebracht, vraagt het team van Terreta Spain om de nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister) en het kadastraal referentienummer om te controleren of het dossier in orde is.
Het gedetecteerde probleem
- Kadastraal oppervlak: 170 m² bebouwd
- Eigendomsregister: 150 m²
- Afwijking: 13,3% → meer dan de tolerantie van 10%
Als we verder graven, ontdekken we dat Laurent en Marie acht jaar geleden de keuken hebben vergroot en een aanbouw hebben toegevoegd om een kantoor te creëren, maar zonder de werkzaamheden aan te geven of het eigendomsregister bij te werken.
Het risico voor verkopers
Zonder regularisatie konden zich verschillende rampscenario's voordoen:
- De koper trekt zich op het laatste moment terug wanneer hij bij de notaris het verschil ontdekt.
- De bank van de koper weigert het krediet omdat het onroerend goed niet overeenkomt tussen het kadaster en het register.
- De notaris blokkeert de registratie van de verkoop zolang de situatie niet is opgehelderd.
- De koper eist een prijsverlaging van € 20.000 om het risico van de 20 m² niet-geregulariseerde oppervlakte te compenseren.
De oplossing van Terreta Spain
Terreta Spain werkt samen met een lokale architect voor:
- Controleer of de uitbreiding stedenbouwkundig compatibel is (OK, de werkzaamheden voldeden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dat moment).
- Een certificaat van voltooiing van de werkzaamheden met terugwerkende kracht aanvragen bij het gemeentehuis.
- Het eigendomsregister bijwerken met een notariële akte van rectificatie om de 170 m² officieel te registreren.
Termijn: 3 maanden.
Het resultaat
Laurent en Marie verkopen hun woning met een officieel geregistreerde oppervlakte van 170 m² in het eigendomsregister, wat overeenkomt met het kadaster.
Concrete voordelen:
Vlotte verkoop, zonder notariële blokkades of terugtrekking van de koper
Geoptimaliseerde verkoopprijs: de 20 m² extra worden wettelijk gewaardeerd
Veilige transactie voor de koper, die gemakkelijk zijn hypotheek krijgt
Geen juridische risico's in de toekomst voor Laurent en Marie
Zonder deze voorafgaande regularisatie?
Ze hadden de koper kunnen verliezen, een gedwongen prijsdaling kunnen ondergaan, of erger nog, maandenlang met een onverkoopbaar goed kunnen blijven zitten, in afwachting van een spoedregularisatie onder druk.
Het advies van Terreta Spain: controleer altijd de consistentie tussen het kadaster en het register voordat u een woning te koop aanbiedt. Zo verloopt de transactie tegen de juiste prijs, zonder stress en binnen de gestelde termijn.
Waarom Terreta Spain bij de aankoop of verkoop van een onroerend goed systematisch het kadaster en het eigendomsregister controleert
Bij Terreta Spain ondertekenen we nooit een aanbetalingscontract zonder eerst de consistentie tussen het kadaster, het eigendomsregister en de fysieke realiteit van het onroerend goed te hebben gecontroleerd. Op dezelfde manier controleren onze experts bij de verkoop van een onroerend goed de consistentie van de informatie.
Onze systematische checklist:
- Aanvraag van een nota simple (kadaster)
- Controle van het kadastraal referentienummer
- Vergelijking van oppervlakten (bebouwd, bruikbaar, perceel)
- Controle van de beschrijving van het onroerend goed (aantal kamers, bijgebouwen, garage)
- Opsporen van niet-aangegeven werkzaamheden
- Analyse van de lasten en geregistreerde hypotheken
Resultaat: u koopt met kennis van zaken, met een schoon en veilig dossier.
FAQ: Kadastraal register (catastro) versus eigendomsregister (Registro de la Propiedad) in Spanje: wat geldt als er verschillen zijn?
Wat zijn het kadaster en het eigendomsregister?
Het kadaster dient om het onroerend goed te lokaliseren, de kenmerken ervan te beschrijven en de belastingen te berekenen (IBI, kadastrale waarde, referentiewaarde), ten behoeve van de belastingdienst. Het eigendomsregister dient om aan te tonen wie de eigenaar is en welke lasten (hypotheek, erfdienstbaarheden...) op het onroerend goed rusten, waardoor rechtszekerheid wordt geboden die tegenstelbaar is aan derden.
Wat geldt als bewijs bij verschillen tussen het kadaster en het eigendomsregister in Spanje?
Het eigendomsregister heeft altijd voorrang op het kadaster voor alles wat betrekking heeft op eigendom, zakelijke rechten en lasten. Het kadaster heeft voornamelijk een fiscaal doel en is op zich geen bewijs van eigendom.
Is het erg als er een verschil is tussen het kadaster en het eigendomsregister?
Kleine verschillen in oppervlakte of beschrijving komen zeer vaak voor, vooral bij oudere panden. Een groot verschil kan de inschrijving in het register verhinderen, de verkoop blokkeren of de financiering door de bank bemoeilijken.
Wat houdt de 10%-regel in met betrekking tot het kadaster en het eigendomsregister?
Als het verschil in oppervlakte tussen de werkelijkheid/het plan, het kadaster en het register kleiner is dan of gelijk is aan 10%, is een eenvoudige correctie zonder omslachtige procedure meestal mogelijk. Bij meer dan 10% moet de notaris een specifiek dossier (expediente hipotecario) openen met een georefereerd plan, wat de termijnen en kosten verlengt.
Hoe helpt Terreta Spain u bij verschillen tussen het kadaster en het eigendomsregister?
Een verkoop met een verschil van meer dan 10% houdt een groot risico in dat de registratie wordt geweigerd, het krediet wordt geblokkeerd of de prijs opnieuw wordt onderhandeld zolang de situatie niet is geregulariseerd. Daarom is het belangrijk om vóór het ondertekenen van het aanbetalingscontract de consistentie tussen het kadaster en het register (oppervlakte, grenzen, eigenaar, lasten) te controleren en, indien nodig, een kadastrale update, een rectificatieakte of een stedenbouwkundige regularisatie te starten.
