Usted vende su piso en Valencia, una casa en Alicante o una propiedad en Madrid, y su notario le dice: «Atención, hay una diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad». Usted se pone nervioso y se pregunta: «¿Es grave? ¿Cuál es el correcto? ¿Y cómo se soluciona esto?».
Alerta de spoiler: en España, estas discrepancias son muy frecuentes, sobre todo en el caso de los inmuebles antiguos. ¿La buena noticia? Casi siempre se pueden corregir. Pero hay que saber cómo hacerlo y, sobre todo, qué registro tiene validez legal en caso de conflicto.
Esta guía de Terreta Spain te lo explica todo: la diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, qué ocurre en caso de discrepancia y cómo corregir la situación antes de la venta.
| En resumen: Catastro vs Registro de la Propiedad El Catastro y el Registro de la Propiedad son los dos documentos clave para describir y garantizar legalmente un bien inmueble en España. Dos documentos, dos funciones: el Catastro para la fiscalidad y el Registro de la Propiedad para la seguridad jurídica de su bien inmueble en España. Cuando el Catastro y el Registro de la Propiedad divergen, la ley es clara: el Registro de la Propiedad es la fuente fidedigna. Tolerancia máxima del 10 %: por encima de este porcentaje, la venta puede bloquearse y requiere un procedimiento especial con un topógrafo y publicidad legal. Las discrepancias son frecuentes (especialmente en propiedades antiguas), pero casi siempre se pueden solucionar: actualización catastral, escritura notarial de rectificación, regularización de obras. Terreta Spain comprueba sistemáticamente la coherencia entre el Catastro y el Registro antes de firmar el contrato de arras para evitar cualquier bloqueo de la transacción. ¿Tiene dudas sobre los documentos que debe presentar para vender una propiedad inmobiliaria en España? Póngase en contacto con nuestros expertos. |
¿Desea vender su propiedad inmobiliaria en España? Descubra nuestra guía completa.
Catastro y Registro de la Propiedad: ¿cuál es la diferencia?
En España existen dos registros públicos que describen los bienes inmuebles, pero no tienen la misma función:
El Catastro
El Catastro es un registro administrativo gestionado por el Ministerio de Hacienda. Su objetivo principal es servir de base para el cálculo de los impuestos.
¿Para qué sirve el Catastro?
- Cálculo del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles en España)
- Cálculo del ITP (impuesto sobre transacciones inmobiliarias)
- Cálculo de los derechos de sucesión y donación
- Definición del valor de referencia (base mínima de imposición de un bien desde 2022)
Qué contiene el Catastro:
- Descripción física del inmueble (superficie construida, superficie útil, número de habitaciones)
- Referencia catastral (identificador único del bien)
- Ubicación geográfica
- Valor catastral (que sirve de base para los impuestos)
Información Terreta: la inscripción en el Catastro es obligatoria y gratuita. Sin embargo, el Catastro NO prueba legalmente que usted sea propietario.
El Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es un registro jurídico vinculado al sistema judicial español. Su objetivo: garantizar la seguridad de la propiedad.
¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?
- Demostrar quién es el propietario legal
- Indique el año de adquisición.
- Enumerar los gravámenes que pesan sobre el bien (hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos).
- Garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias
Qué contiene el Registro de la Propiedad:
- Identidad del propietario o propietarios
- Descripción oficial del bien (número de finca, superficie registrada, ubicación)
- Hipotecas y cargas registradas
- Limitaciones legales (VPO, servidumbres, menciones urbanísticas)
Información Terreta: la inscripción en el Registro de la Propiedad es opcional, pero muy recomendable. Cuesta unos cientos de euros, pero es lo que protege legalmente su derecho de propiedad.
En caso de discrepancia, prevalecerá el Registro de la Propiedad.
Imaginemos: usted vende un apartamento, el Catastro indica 90 m², pero el Registro de la Propiedad menciona 105 m². ¿Cuál es el correcto?
La respuesta es sencilla: el Registro de la Propiedad siempre tiene la última palabra.
¿Por qué? Porque el Catastro es una herramienta fiscal, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro jurídico que garantiza legalmente la propiedad.
¿Qué significa eso concretamente?
- Si vende un inmueble, lo que cuenta para la venta es la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Si solicita un crédito hipotecario, el banco se basa en el Registro de la Propiedad, no en el Catastro.
- Si revende, el comprador (y su notario) comprobarán en primer lugar el Registro de la Propiedad.
Pero cuidado: aunque el Catastro no tiene valor jurídico, una discrepancia importante puede bloquear su transacción. Le explicamos por qué.
La tolerancia del 10 %: el umbral que hay que conocer sin falta
En España, la ley permite una diferencia de superficie de hasta el 10 % entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Por encima de este umbral, el notario y el registro pueden exigir una regularización antes de inscribir la venta.
Diferencia ≤ 10 %: sin mayor problema.
Si la diferencia es inferior al 10 %, la rectificación se realiza directamente en la escritura notarial, sin necesidad de procedimientos engorrosos. El bien puede inscribirse normalmente en el Registro de la Propiedad.
Ejemplo:
- Catastro: 95 m²
- Registro de la Propiedad: 100 m²
- Diferencia: 5 % → OK, podemos registrar la venta sin problema.
Diferencia > 10 %: procedimiento especial obligatorio
Si la diferencia supera el 10 %, el notario debe abrir un expediente hipotecario y proporcionar una representación gráfica georreferenciada del inmueble (es decir, un plano técnico elaborado por un topógrafo).
Ejemplo:
- Catastro: 85 m²
- Registro de la Propiedad: 105 m²
- Diferencia: 23 % → Problema. Es necesario regularizar antes de poder registrar la venta.
¿Por qué es importante para usted?
- Si vende un bien con una diferencia superior al 10 %, la venta puede bloquearse hasta que se regularice la situación.
- Si vende un bien con una diferencia superior al 10 %, el comprador puede echarse atrás o exigir una rebaja en el precio.
- En el caso de una compra, si la financia con un crédito, el banco puede denegar el préstamo mientras no se aclare la situación.
El consejo de Terreta Spain: comprueba sistemáticamente la coherencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad antes de firmar el contrato de arras. De esta forma, no habrá sorpresas desagradables el día D.
¿Cómo corregir las discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?
Buenas noticias: en la mayoría de los casos, las discrepancias se pueden corregir fácilmente. Solo hay que saber qué registro es incorrecto y seguir el procedimiento adecuado.
Si es el Catastro el que está equivocado
Situación: la superficie real del inmueble coincide con la del Registro de la Propiedad, pero el Catastro es erróneo.
Solución:
- Solicitar una actualización catastral mediante una «declaración catastral»
- Proporcionar un informe técnico elaborado por un arquitecto o un topógrafo.
- Adjuntar la escritura notarial del inmueble.
Plazo: unos meses después de la validación por parte de la administración catastral.
Interés para el comprador: alinear el catastro con la realidad permite evitar una fiscalidad sobrevalorada (IBI demasiado elevado, ITP mal calculado) y aclarar las superficies antes de una futura reventa.
Si es el Registro de la Propiedad el que es falso
Situación: la superficie real se corresponde con el Catastro, pero el Registro de la Propiedad es erróneo.
Solución:
- Obtener un informe de un topógrafo o arquitecto que confirme la superficie correcta.
- Realizar una rectificación ante notario español.
- Depositar este documento en el Registro de la Propiedad para su actualización.
Plazo: entre unas semanas y varios meses, dependiendo de la complejidad del expediente y de las posibles oposiciones.
Interés para un vendedor: asegurar la venta.
Interés para un comprador: gestionar una hipoteca o una división de lotes sin sorpresas desagradables desde el punto de vista jurídico.
Si la diferencia se debe a obras no declaradas
Situación: el propietario ha ampliado la propiedad (ampliación, elevación, terraza cerrada) sin actualizar el Catastro ni el Registro de la Propiedad.
Solución:
- Comprueba si se necesita una licencia municipal.
- Presentar un proyecto urbanístico ante el ayuntamiento.
- Regularizar la situación con una escritura notarial actualizada.
Atención: algunas construcciones que no cumplen con las normas urbanísticas pueden no ser legalizables. Es necesario verificar la compatibilidad urbanística antes de comprar o revender.
Interés si vendes en España: estar en regla y no ver cómo tu comprador sale corriendo.
Interés para el comprador: evitar comprar una propiedad con metros cuadrados «ilegales» que podrían ser impugnados o demolidos por el ayuntamiento.
Si la diferencia supera el 10 %: procedimiento especial.
Situación: la diferencia de superficie supera el 10 % y el notario exige un procedimiento de regularización antes de inscribir la venta.
Solución:
- Un topógrafo experto debe confirmar la superficie real.
- Se realiza una publicidad legal.
- En caso de oposición, la actualización debe ser validada por un juez.
Plazo: varios meses, incluso más de un año en caso de litigio.
Interés para el comprador: NUNCA compre un inmueble con una diferencia superior al 10 % no regularizada. El riesgo jurídico y financiero es demasiado elevado.
Caso práctico: venta de una vivienda en Valence con discrepancia entre el catastro y el registro
El contexto
Laurent y Marie, una pareja francesa propietaria de una vivienda de 150 m² en Valence desde hace 15 años, deciden vender su propiedad para reinvertir en otro lugar.
Se ponen en contacto con Terreta Spain para gestionar la venta. Antes de poner la propiedad en el mercado, el equipo de Terreta Spain solicita la nota simple (extracto del Registro de la Propiedad) y la referencia catastral para comprobar que el expediente está en regla.
El problema detectado
- Catastro: 170 m² construidos
- Registro de la Propiedad: 150 m²
- Desviación: 13,3 % → por encima del margen de tolerancia del 10 %.
Al investigar más a fondo, descubrimos que Laurent y Marie ampliaron la cocina y añadieron una extensión para crear una oficina hace ocho años, pero sin declarar las obras ni actualizar el Registro de la Propiedad.
El riesgo para los vendedores
Sin regularización, podrían producirse varios escenarios catastróficos:
- El comprador se echa atrás en el último momento al descubrir la diferencia durante la firma ante notario.
- El banco del comprador rechaza el crédito porque la propiedad no coincide entre el Catastro y el registro.
- El notario bloquea la inscripción de la venta hasta que se aclare la situación.
- El comprador exige una rebaja de 20 000 € para «compensar el riesgo» de los 20 m² no regularizados.
La solución implementada por Terreta Spain
Terreta Spain coordina con un arquitecto local para:
- Comprobar la compatibilidad urbanística de la ampliación (OK, las obras respetaban las normas urbanísticas vigentes en aquel momento).
- Obtener un certificado de finalización de obras retroactivo en el ayuntamiento.
- Actualizar el Registro de la Propiedad con una escritura notarial de rectificación para inscribir oficialmente los 170 m².
Plazo: 3 meses.
El resultado
Laurent y Marie venden su propiedad con una superficie oficialmente registrada de 170 m² en el Registro de la Propiedad, coherente con el Catastro.
Beneficios concretos:
Venta fluida, sin bloqueos notariales ni renuncias por parte del comprador
Precio de venta optimizado: los 20 m² adicionales se valoran legalmente
Transacción segura para el comprador, que obtiene fácilmente su crédito hipotecario
Sin riesgos legales futuros para Laurent y Marie
¿Sin esta regularización previa?
Podrían haber perdido al comprador, sufrido una bajada forzosa del precio o, lo que es peor, haberse quedado atrapados con un bien invendible durante meses, hasta que se regularizara la situación de urgencia bajo presión.
El consejo de Terreta Spain: siempre comprobamos la coherencia entre el catastro y el registro antes de poner una propiedad a la venta. De esta forma, la transacción se realiza al precio adecuado, sin estrés y dentro de los plazos previstos.
¿Por qué Terreta Spain comprueba sistemáticamente el Catastro y el Registro de la Propiedad en el momento de la compra o venta de un inmueble?
En Terreta Spain nunca firmamos un contrato de arras sin haber comprobado la coherencia entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física del inmueble. Del mismo modo, en el momento de la venta de un inmueble, nuestros expertos comprueban la coherencia de la información.
Nuestra lista de verificación sistemática:
- Solicitud de nota simple (Registro de la Propiedad)
- Verificación de la referencia catastral
- Comparación de superficies (construida, útil, parcela)
- Verificación de la descripción del inmueble (número de habitaciones, anexos, garaje)
- Detección de trabajos no declarados
- Análisis de cargas e hipotecas inscritas
Resultado: usted compra con conocimiento de causa, con un expediente limpio y seguro.
Preguntas frecuentes: Catastro vs Registro de la Propiedad en España: ¿cuál es la fuente de referencia en caso de discrepancia?
¿Para qué sirven el Catastro y el Registro de la Propiedad?
El Catastro sirve para localizar el bien, describir sus características y calcular los impuestos (IBI, valor catastral, valor de referencia), al servicio de la Administración tributaria. El Registro de la Propiedad sirve para acreditar quién es el propietario y qué cargas (hipoteca, servidumbres...) gravan el bien, aportando una seguridad jurídica oponible a terceros.
¿Qué prevalece en caso de discrepancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad en España?
El Registro de la Propiedad siempre prevalece sobre el Catastro en todo lo relacionado con la propiedad, los derechos reales y las cargas. El Catastro tiene una finalidad principalmente fiscal y no es una prueba de propiedad en sí misma.
¿Es grave que haya una diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?
Las pequeñas diferencias en la superficie o en la descripción son muy frecuentes, sobre todo en los inmuebles antiguos. Una diferencia importante puede impedir la inscripción en el Registro, bloquear la venta o complicar la financiación bancaria.
¿En qué consiste la regla del 10 % en relación con el Catastro y el Registro de la Propiedad?
Si la diferencia de superficie entre la realidad/plano, el Catastro y el Registro es inferior o igual al 10 %, normalmente es posible realizar una simple rectificación sin necesidad de un procedimiento complejo. Si supera el 10 %, el notario debe abrir un expediente específico (expediente hipotecario) con un plano georreferenciado, lo que alarga los plazos y aumenta los costes.
¿Cómo le ayuda Terreta Spain en caso de discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?
Una venta con una diferencia superior al 10 % conlleva un alto riesgo de denegación de la inscripción, bloqueo del crédito o renegociación del precio hasta que se regularice la situación. De ahí la importancia de verificar, antes del contrato de arras, la coherencia entre el Catastro y el Registro (superficies, límites, titular, cargas) y de iniciar, si es necesario, una actualización catastral, una escritura de rectificación o una regularización urbanística.
