Sie verkaufen Ihre Wohnung in Valencia, ein Haus in Alicante oder eine Immobilie in Madrid, und Ihr Notar weist Sie darauf hin: „Bitte beachten Sie, dass es einen Unterschied zwischen dem Katasteramt und dem Grundbuchamt gibt.“ Sie sind besorgt und fragen sich: „Ist das ein ernstes Problem? Welches ist das richtige? Und wie kann man das regeln?“
Bitte beachten Sie: In Spanien sind solche Abweichungen sehr häufig, insbesondere bei älteren Immobilien. Die gute Nachricht? Sie können fast immer korrigiert werden. Allerdings ist es wichtig zu wissen, wie man vorgeht und vor allem, welches Register im Konfliktfall rechtlich maßgeblich ist.
Dieser Leitfaden von Terreta Spain erläutert Ihnen alles: den Unterschied zwischen Kataster und Grundbuch, was im Falle von Abweichungen geschieht und wie Sie die Situation vor Ihrem Verkauf korrigieren können.
| Zusammengefasst: Kataster vs. Grundbuch Das Kataster und das Grundbuch sind die beiden wichtigsten Dokumente zur Beschreibung und rechtlichen Absicherung einer Immobilie in Spanien. Zwei Dokumente, zwei Funktionen: das Kataster für die Besteuerung, das Grundbuch für die Rechtssicherheit Ihrer Immobilie in Spanien. Bei Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch ist die Rechtslage eindeutig: Das Grundbuch ist maßgebend. Toleranz von maximal 10 %: Bei Überschreitung dieser Grenze kann der Verkauf blockiert werden und erfordert ein spezielles Verfahren mit Vermessungsingenieur und gesetzlicher Bekanntmachung. Abweichungen sind häufig (vor allem bei älteren Immobilien), aber fast immer behebbar: Aktualisierung des Katasters, notarielle Berichtigung, Regularisierung von Bauarbeiten. Terreta Spain überprüft systematisch die Übereinstimmung zwischen Kataster und Register vor Unterzeichnung des Vorvertrags, um eine Blockierung der Transaktion zu vermeiden. Haben Sie Fragen zu den für den Verkauf einer Immobilie in Spanien erforderlichen Unterlagen? Bitte wenden Sie sich an unsere Experten. |
Möchten Sie Ihre Immobilie in Spanien verkaufen? Entdecken Sie unseren umfassenden Leitfaden.
Kataster und Grundbuch: Was ist der Unterschied?
In Spanien gibt es zwei öffentliche Register, die Immobilien beschreiben, jedoch haben sie unterschiedliche Funktionen:
Das Katasteramt (Catastro)
Das Katasteramt ist ein vom Finanzministerium verwaltetes Verwaltungsregister. Sein Hauptzweck besteht darin, als Grundlage für die Berechnung von Steuern zu dienen.
Wozu dient das Kataster?
- Berechnung der IBI (spanische Grundsteuer)
- Berechnung der ITP (Steuer auf Immobilienkäufe)
- Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer
- Festlegung des Referenzwerts (Mindestbesteuerungsgrundlage einer Immobilie seit 2022)
Was der Kataster enthält:
- Physische Beschreibung der Immobilie (bebauter Bereich, Nutzfläche, Anzahl der Zimmer)
- Katasterreferenz (eindeutige Identifikationsnummer der Immobilie)
- Geografische Lage
- Katasterwert (als Grundlage für die Besteuerung)
Die Terreta-Information: Die Eintragung im Kataster ist obligatorisch und kostenlos. Das Kataster stellt jedoch keinen rechtlichen Nachweis dafür dar, dass Sie Eigentümer sind.
Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)
Das Grundbuch ist ein Rechtsregister, das dem spanischen Justizsystem untersteht. Sein Zweck besteht darin, Eigentumsrechte zu sichern.
Wozu dient das Grundbuch?
- Nachweis der rechtmäßigen Eigentümerschaft
- Bitte geben Sie das Jahr des Erwerbs an.
- Bitte listen Sie die Belastungen der Immobilie auf (Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte).
- Gewährleistung der Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen
Was das Grundbuch enthält:
- Identität des Eigentümers bzw. der Eigentümer
- Offizielle Beschreibung der Immobilie (Finca-Nummer, eingetragene Fläche, Lage)
- Hypotheken und eingetragene Belastungen
- Rechtliche Einschränkungen (VPO, Dienstbarkeiten, städtebauliche Bestimmungen)
Die Terreta-Info: Die Eintragung in das Grundbuch ist freiwillig, wird jedoch dringend empfohlen. Sie kostet einige hundert Euro, schützt jedoch Ihr Eigentumsrecht rechtlich.
Bei Abweichungen ist das Grundbuch maßgebend.
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen eine Wohnung, im Kataster sind 90 m² angegeben, im Grundbuch jedoch 105 m². Welche Angabe ist korrekt?
Die Antwort ist einfach: Das Grundbuch hat immer Vorrang.
Warum? Weil das Katasteramt ein Steuerinstrument ist, während das Grundbuchamt ein juristisches Register ist, das das Eigentumsrecht gesetzlich garantiert.
Was bedeutet das konkret?
- Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, ist die im Grundbuch eingetragene Fläche für den Verkauf maßgeblich.
- Wenn Sie einen Immobilienkredit beantragen, stützt sich die Bank auf das Grundbuch und nicht auf das Kataster.
- Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, wird der Käufer (und sein Notar) vorrangig das Grundbuch überprüfen.
Bitte beachten Sie jedoch: Auch wenn das Kataster keine Rechtskraft besitzt, kann eine erhebliche Abweichung Ihre Transaktion blockieren. Wir erläutern Ihnen gerne die Gründe dafür.
Die 10-Prozent-Toleranz: ein Schwellenwert, den man unbedingt kennen sollte
In Spanien erlaubt das Gesetz eine Abweichung der Fläche von bis zu 10 % zwischen dem Kataster und dem Grundbuch. Oberhalb dieser Schwelle können der Notar und das Grundbuchamt eine Berichtigung verlangen, bevor sie den Verkauf eintragen.
Abweichung ≤ 10 %: kein Grund zur Besorgnis
Wenn die Differenz weniger als 10 % beträgt, erfolgt die Berichtigung direkt in der notariellen Urkunde, ohne dass ein aufwendiges Verfahren erforderlich ist. Die Immobilie kann regulär im Grundbuch eingetragen werden.
Beispiel:
- Grundbuchfläche: 95 m²
- Grundbuch: 100 m²
- Abweichung: 5 % → In Ordnung, der Verkauf kann ohne Bedenken verbucht werden.
Abweichung > 10 %: Sonderverfahren erforderlich
Wenn die Differenz mehr als 10 % beträgt, muss der Notar eine Hypothekenakte anlegen und eine georeferenzierte grafische Darstellung der Immobilie vorlegen (d. h. einen von einem Vermessungsingenieur erstellten technischen Plan).
Beispiel:
- Grundbuchfläche: 85 m²
- Grundbuch: 105 m²
- Abweichung: 23 % → Problem. Es ist eine Anpassung erforderlich, bevor der Verkauf verbucht werden kann.
Warum ist dies für Sie von Bedeutung?
- Wenn Sie eine Immobilie mit einer Abweichung von mehr als 10 % verkaufen, kann der Verkauf bis zur Regularisierung gesperrt werden.
- Wenn Sie eine Immobilie mit einer Abweichung von mehr als 10 % verkaufen, kann der Käufer zurücktreten oder eine Preissenkung verlangen.
- Im Falle eines Kaufs, wenn Sie diesen mit einem Kredit finanzieren, kann die Bank den Kredit ablehnen, solange die Situation nicht geklärt ist.
Der Ratschlag von Terreta Spain: Überprüfen Sie vor Unterzeichnung des Vorvertrags stets die Übereinstimmung zwischen Kataster und Grundbuch. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen am Tag der Unterzeichnung.
Wie lassen sich Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch korrigieren?
Gute Nachricht: In den meisten Fällen lassen sich Abweichungen leicht korrigieren. Man muss lediglich wissen, welches Register fehlerhaft ist, und das richtige Verfahren befolgen.
Wenn das Kataster unrichtig ist
Situation: Die tatsächliche Fläche der Immobilie entspricht dem Grundbuch, jedoch ist das Kataster fehlerhaft.
Lösung:
- Beantragen Sie eine Aktualisierung des Katasters mittels einer „declaración catastral” (Katastererklärung).
- Bitte reichen Sie einen technischen Bericht ein, der von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt wurde.
- Bitte fügen Sie die notarielle Urkunde der Immobilie bei.
Frist: einige Monate nach Bestätigung durch die Katasterverwaltung.
Vorteile für Käufer: Durch die Angleichung des Katasters an die tatsächlichen Gegebenheiten können überhöhte Steuern (zu hohe Grundsteuer, falsch berechnete Grunderwerbsteuer) vermieden und die Flächen vor einem zukünftigen Wiederverkauf geklärt werden.
Wenn das Grundbuch falsch ist
Situation: Die tatsächliche Fläche entspricht dem Kataster, jedoch weist das Grundbuchfehler auf.
Lösung:
- Ein Gutachten eines Vermessungsingenieurs oder Architekten einholen, das die korrekte Fläche bestätigt.
- Eine notariell beglaubigte Berichtigung bei einem spanischen Notar vornehmen lassen
- Bitte reichen Sie diese Urkunde zur Aktualisierung beim Grundbuchamt ein.
Bearbeitungsdauer: einige Wochen bis mehrere Monate, abhängig von der Komplexität des Antrags und eventuellen Einsprüchen.
Vorteile für den Verkäufer: Sicherstellung des Verkaufs.
Vorteile für einen Käufer: Verwaltung einer Hypothek oder einer Grundstücksteilung ohne unerwartete rechtliche Komplikationen.
Wenn der Unterschied auf nicht gemeldete Arbeiten zurückzuführen ist
Situation: Der Eigentümer hat die Immobilie erweitert (Anbau, Aufstockung, geschlossene Terrasse), ohne dies im Kataster oder im Grundbuch zu aktualisieren.
Lösung:
- Bitte überprüfen Sie, ob eine kommunale Genehmigung erforderlich ist.
- Ein Stadtplanungsprojekt beim Rathaus einreichen
- Die Situation mit einer aktualisierten notariellen Urkunde regeln
Bitte beachten Sie: Bestimmte Bauten, die nicht den städtebaulichen Vorschriften entsprechen, können möglicherweise nicht legalisiert werden. Vor dem Kauf oder Verkauf sollte die städtebauliche Kompatibilität überprüft werden.
Von Interesse, wenn Sie in Spanien verkaufen: die Vorschriften einhalten, um zu verhindern, dass der Käufer sich zurückzieht.
Vorteile für den Käufer: Vermeidung des Erwerbs einer Immobilie mit „illegalen“ Quadratmetern, die vom Rathaus beanstandet oder abgerissen werden könnten.
Wenn die Abweichung 10 % übersteigt: Sonderverfahren
Situation: Die Flächenabweichung beträgt mehr als 10 %, und der Notar verlangt ein Regularisierungsverfahren, bevor er den Verkauf einträgt.
Lösung:
- Ein Vermessungsingenieur muss die tatsächliche Fläche bestätigen.
- Eine gesetzliche Bekanntmachung wird durchgeführt.
- Im Falle eines Widerspruchs muss die Aktualisierung von einem Richter bestätigt werden.
Frist: mehrere Monate, im Streitfall sogar mehr als ein Jahr.
Hinweis für Käufer: Bitte erwerben Sie niemals eine Immobilie mit einer nicht regulierten Abweichung von mehr als 10 %. Dies stellt ein zu großes rechtliches und finanzielles Risiko dar.
Praxisbeispiel: Verkauf eines Hauses in Valence mit Abweichung zwischen Kataster und Grundbuch
Der Kontext
Laurent und Marie, ein französisches Ehepaar, das seit 15 Jahren ein 150 m² großes Haus in Valence besitzt, beschließen, ihre Immobilie zu verkaufen, um das Kapital anderweitig zu investieren.
Sie wenden sich an Terreta Spain, um den Verkauf abzuwickeln. Bevor die Immobilie auf den Markt gebracht wird, fordert das Team von Terreta Spain die Nota Simple (Auszug aus dem Grundbuch) und die Katasterreferenz an, um zu überprüfen, ob alle Unterlagen vollständig sind.
Das festgestellte Problem
- Grundbuch: 170 m² bebaute Fläche
- Grundbuch: 150 m²
- Abweichung: 13,3 % → über der Toleranz von 10 %
Bei näherer Betrachtung stellt sich heraus, dass Laurent und Marie vor acht Jahren die Küche vergrößert und einen Anbau für ein Büro hinzugefügt haben, ohne die Arbeiten zu melden oder das Grundbuch zu aktualisieren.
Das Risiko für Verkäufer
Ohne Regulierung könnten mehrere Katastrophenszenarien eintreten:
- Der Käufer zieht sich im letzten Moment zurück, nachdem er bei der Unterzeichnung beim Notar die Diskrepanz entdeckt hat.
- Die Bank des Käufers lehnt den Kredit ab, da die Immobilie nicht mit dem Kataster und dem Register übereinstimmt.
- Der Notar hält die Eintragung des Verkaufs zurück, bis die Situation geklärt ist.
- Der Käufer fordert eine Preissenkung von 20.000 Euro, um das Risiko der nicht regularisierten 20 m² auszugleichen.
Die von Terreta Spain umgesetzte Lösung
Terreta Spain koordiniert in Zusammenarbeit mit einem lokalen Architekten:
- Die städtebauliche Kompatibilität der Erweiterung überprüfen (in Ordnung, die Arbeiten entsprachen den damaligen städtebaulichen Vorschriften).
- Bitte beantragen Sie beim Rathaus rückwirkend eine Fertigstellungsbescheinigung.
- Bitte aktualisieren Sie das Grundbuch mit einer notariellen Berichtigung, um die 170 m² offiziell einzutragen.
Frist: drei Monate.
Das Ergebnis
Herr Laurent und Frau Marie verkaufen ihre Immobilie mit einer offiziell im Grundbuch eingetragenen Fläche von 170 m², die mit dem Kataster übereinstimmt.
Konkrete Vorteile:
Reibungsloser Verkauf, ohne notarielle Hindernisse oder Rückzieher des Käufers
Optimierter Verkaufspreis: Die zusätzlichen 20 m² werden rechtlich aufgewertet
Sichere Transaktion für den Käufer, der problemlos seinen Immobilienkredit erhält
Keine zukünftigen rechtlichen Risiken für Laurent und Marie
Ohne diese vorzeitige Regularisierung?
Sie hätten den Käufer verlieren, einen Preisrückgang hinnehmen oder, schlimmer noch, monatelang auf einer unverkäuflichen Immobilie sitzen bleiben können, bis die Regularisierung unter Druck dringend vorgenommen worden wäre.
Der Ratschlag von Terreta Spain: Überprüfen Sie stets die Übereinstimmung zwischen Kataster und Register, bevor Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten. So wird die Transaktion zum richtigen Preis, stressfrei und fristgerecht abgewickelt.
Warum Terreta Spain beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie systematisch das Katasteramt und das Grundbuchamt überprüft
Bei Terreta Spain unterzeichnen wir niemals einen Vorvertrag, ohne zuvor die Übereinstimmung zwischen Kataster, Grundbuch und der tatsächlichen Beschaffenheit der Immobilie zu überprüfen. Ebenso überprüfen unsere Experten beim Verkauf einer Immobilie die Übereinstimmung der Angaben.
Unsere systematische Checkliste:
- Beantragung einer einfachen Auskunft (Grundbuchamt)
- Überprüfung der Katasterreferenz
- Vergleich der Flächen (bebaut, nutzbar, Grundstück)
- Überprüfung der Beschreibung der Immobilie (Anzahl der Zimmer, Nebengebäude, Garage)
- Erkennung nicht gemeldeter Arbeiten
- Analyse der eingetragenen Belastungen und Hypotheken
Ergebnis: Sie tätigen Ihren Kauf in voller Kenntnis der Sachlage, mit einer sauberen und sicheren Akte.
Häufig gestellte Fragen: Kataster (catastro) vs. Grundbuch (Registro de la Propiedad) in Spanien: Was ist im Falle von Abweichungen maßgebend?
Wozu dienen Kataster und Grundbuch?
Das Kataster dient dazu, die Immobilie zu lokalisieren, ihre Merkmale zu beschreiben und die Steuern (IBI, Katasterwert, Referenzwert) für die Steuerbehörde zu berechnen. Das Grundbuch dient dazu, nachzuweisen, wer Eigentümer ist und welche Belastungen (Hypothek, Dienstbarkeiten usw.) auf der Immobilie lasten, und bietet damit Rechtssicherheit gegenüber Dritten.
Was ist maßgeblich, wenn es Abweichungen zwischen dem Kataster und dem Grundbuch in Spanien gibt?
Das Grundbuch hat in allen Angelegenheiten, die Eigentum, dingliche Rechte und Lasten betreffen, stets Vorrang vor dem Kataster. Der Kataster dient in erster Linie steuerlichen Zwecken und stellt keinen Eigentumsnachweis dar.
Ist es von Bedeutung, wenn es einen Unterschied zwischen dem Kataster und dem Grundbuch gibt?
Geringfügige Abweichungen hinsichtlich der Fläche oder der Beschreibung sind insbesondere bei älteren Immobilien häufig anzutreffen. Eine erhebliche Abweichung kann die Eintragung in das Grundbuch verhindern, den Verkauf blockieren oder die Finanzierung durch eine Bank erschweren.
Was ist die 10-Prozent-Regel in Bezug auf das Kataster und das Grundbuch?
Wenn die Flächenabweichung zwischen Realität/Plan, Kataster und Register weniger als oder gleich 10 % beträgt, ist in der Regel eine einfache Berichtigung ohne aufwendiges Verfahren möglich. Bei mehr als 10 % muss der Notar eine spezielle Akte (expediente hipotecario) mit georeferenziertem Plan anlegen, was zu längeren Fristen und höheren Kosten führt.
Wie unterstützt Terreta Spain Sie im Falle von Abweichungen zwischen dem Kataster und dem Grundbuch?
Ein Verkauf mit einer Abweichung von mehr als 10 % birgt ein hohes Risiko, dass die Eintragung abgelehnt, der Kredit gesperrt oder der Preis neu verhandelt wird, solange die Situation nicht geklärt ist. Daher ist es wichtig, vor dem Vorvertrag die Übereinstimmung zwischen Kataster und Register (Flächen, Grenzen, Eigentümer, Lasten) zu überprüfen und gegebenenfalls eine Katasteraktualisierung, eine Berichtigung oder eine städtebauliche Regularisierung einzuleiten.
