Terreta Spain, mis à jour en mai 2026
Il y a quelques semaines, Geoffroy Reiser, cofondateur de Terreta Spain, décrochait son téléphone. Au bout du fil : un family office basé à Dubaï. L’objectif ? Acheter 35 appartements en Espagne en 12 mois. Ce n’est pas un cas isolé.
Les family offices, qu’ils soient basés à Genève, Luxembourg, Amsterdam, Londres ou Dubaï, s’intéressent de plus en plus à l’immobilier espagnol comme classe d’actifs. Pourquoi ? parce que les rendements locatifs en Espagne sont supérieurs à ceux de l’Europe du Nord, que le marché est encore accessible comparé à Paris ou Londres par exemple, que la dynamique démographique est favorable, et que le pays est stable juridiquement.
Ce guide explique comment Terreta Spain accompagne ce type de mandat, de l’identification des biens jusqu’à la gestion locative.
Illustration Terreta Spain
Qu’est-ce qu’un family office ?
Un family office, c’est une structure privée créée pour gérer le patrimoine d’une famille fortunée. Concrètement, c’est une équipe dédiée, parfois une société à part entière, qui s’occupe de tout : investissements financiers, immobilier, fiscalité, succession, philanthropie. On distingue deux types :
- Le single family office, qui gère le patrimoine d’une seule famille.
- Le multi-family office, qui mutualise les services pour plusieurs familles fortunées.
Ces structures existent partout dans le monde, mais elles se concentrent surtout dans quelques grandes places financières : Genève, Zurich et Luxembourg en Europe, Londres malgré le Brexit, Singapour et Hong Kong en Asie, et Dubaï qui monte très fort depuis cinq ans. C’est précisément de là que venait le client de Geoffroy. Le seuil d’entrée pour justifier la création d’un family office est généralement estimé à partir de 50 à 100 millions d’euros de patrimoine.
Chez Terreta Spain, ces profils sont une cible naturelle : ils cherchent à diversifier leur patrimoine dans l’immobilier européen, ont les moyens d’acheter en volume, et ont besoin d’un opérateur de confiance sur le terrain espagnol.
Family office et achat en société : le lien naturel
Un family office n’achète presque jamais en nom propre. La règle de base de la gestion patrimoniale à ce niveau est de toujours interposer une structure juridique entre le patrimoine familial et l’actif immobilier. En pratique, cela signifie qu’un family office qui achète en Espagne passe systématiquement par une société, le plus souvent une SL espagnole, une holding étrangère, ou une combinaison des deux.
Les raisons sont les mêmes que pour n’importe quel investisseur en société, mais amplifiées par le volume et les enjeux patrimoniaux :
- Responsabilité limitée ;
- Optimisation fiscale via la déduction des charges et les amortissements ;
- Transmission facilitée par cession de parts plutôt que par acte notarié ;
- Séparation claire entre le patrimoine familial et les actifs espagnols.
La différence avec un investisseur individuel, c’est la complexité du montage. Un family office gère souvent une cascade de sociétés : une holding mère dans un pays à fiscalité favorable (Luxembourg, Pays-Bas, Dubaï), qui détient une ou plusieurs SL espagnoles, chacune portant un ou plusieurs biens. Ce type de structure nécessite une coordination fine entre les avocats fiscalistes espagnols, les conseillers patrimoniaux du family office, et les notaires des deux côtés. C’est exactement ce que Terreta Spain orchestre côté Espagne.
Pourquoi l’Espagne attire les family offices
Vous allez voir que c’est logique et que les raisons sont à la fois conjoncturelles et structurelles.
- Les rendements locatifs bruts dans des villes comme Valence, Alicante ou Séville oscillent entre 5 et 8 %, parfois plus sur des opérations de flipping ou de rénovation, là où Paris ou Genève plafonnent à 3 %. Pour un family office qui cherche à diversifier un patrimoine financier en actifs réels, le calcul est… rapide.
- Le marché espagnol est aussi l’un des rares en Europe à offrir encore des opportunités d’achat en volume sur des biens résidentiels à rénover, notamment dans les villes secondaires côtières et dans certains quartiers urbains en transformation. C’est exactement le type d’opportunité que Terreta Spain identifie et sécurise pour ses clients.
- Enfin, l’Espagne bénéficie d’un cadre juridique clair, d’une fiscalité lisible pour les non-résidents UE et d’un marché notarial solide. Pour un family office habitué à investir dans des juridictions complexes, c’est un avantage non négligeable.
Où acheter en Espagne avec un family office ?
La question de la localisation est centrale sur un mandat en volume. Concentrer 35 appartements dans une seule ville expose le portefeuille à un risque de marché local. La bonne approche est généralement de répartir les acquisitions entre deux ou trois marchés complémentaires, en combinant rendement locatif, potentiel de plus-value et liquidité à la revente.
Valencia et sa région : notre marché de prédilection
Valencia est aujourd’hui l’un des marchés les plus attractifs d’Espagne pour ce type de stratégie. Les prix restent accessibles comparés à Madrid ou Barcelone, les rendements locatifs sont parmi les meilleurs du pays, et la demande locative, portée par une population étudiante importante et un afflux croissant d’expatriés, est structurellement solide. Certains quartiers comme Ruzafa, Benimaclet ou Campanar offrent des opportunités de rénovation et de valorisation particulièrement intéressantes pour un portefeuille en volume.
Lire : Les quartiers les plus rentables de Valencia en 2026
Au-delà de la ville, la région valencienne offre d’autres opportunités intéressantes. Gandia, à 70 kilomètres au sud de Valencia, est une destination côtière en pleine transformation, avec des prix encore bas et une demande touristique solide. C’est le type de marché secondaire qui complète bien un portefeuille centré sur Valencia.
Lire : Investir à Gandia : guide 2025
D’autres marchés à considérer
Pour les family offices qui souhaitent diversifier géographiquement au-delà de la région valencienne, Malaga et Madrid sont deux marchés complémentaires à explorer. Malaga offre un potentiel de rénovation important sur des biens anciens dans un marché en forte hausse. Madrid, et notamment ses quartiers étudiants, offre une demande locative longue durée particulièrement stable.
Lire : Rénover à Malaga : guide pour acheteurs
Lire : Investir dans les quartiers étudiants de Madrid
Notre recommandation pour un mandat en volume : ancrer le portefeuille sur Valencia et sa région, qui concentre le meilleur rapport rendement/prix/liquidité du marché espagnol aujourd’hui, et diversifier marginalement sur Malaga ou Madrid selon le profil de risque du family office.
Ce que Terreta Spain fait concrètement pour un family office
Pour nous, un “mandat family office” comme on les appelle n’est pas un mandat classique. Le volume est différent, les exigences aussi. Voici ce qu’on met en place chez Terreta Spain pour gérer ce type d’approche :
- Sourcing off-market en volume : l’accès aux biens avant qu’ils arrivent sur les portails publics est le premier défi sur un mandat multi-unités. Terreta Spain dispose d’un réseau de chasseurs immobiliers, d’agents locaux et de propriétaires directs à Valencia, Alicante, la Costa Blanca, Barcelone, Madrid et Séville. Sur un mandat de 35 appartements, cette capacité de sourcing off-market est indispensable pour éviter de surpayer en achetant sur le marché visible.
- Structuration juridique et fiscale : un family office achète rarement en nom propre. Le montage le plus courant est une société holding qui détient une ou plusieurs sociétés immobilières espagnoles (SL), parfois combinée avec une structure étrangère (BV néerlandaise, SARL luxembourgeoise, structure dubaïote). Terreta Spain coordonne avec les avocats fiscalistes et les notaires espagnols pour que le montage soit conforme, efficace fiscalement et opérationnel rapidement.
- Coordination multi-acteurs : sur un mandat en volume, les intervenants se multiplient : banquiers, notaires, avocats, architectes, entreprises de rénovation, gestionnaires locatifs. Terreta Spain joue le rôle de chef de projet sur le terrain espagnol, pour que le family office n’ait qu’un seul interlocuteur à coordonner côté Espagne.
- Rénovation et mise en location : Terreta Spain est le seul acteur francophone du marché à proposer un service de rénovation clé en main en plus du sourcing de biens. Sur un portefeuille de plusieurs dizaines d’appartements, la capacité à rénover rapidement et à mettre en location est un avantage décisif pour le rendement global du mandat.
La structuration juridique : quelques points clés
Pour un family office non-résident, le montage le plus courant combine une holding étrangère avec une ou plusieurs SL espagnoles. Voici les grandes lignes :
- La SL espagnole est soumise à l’Impuesto sobre Sociedades (IS) à 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les deux premiers exercices bénéficiaires. Elle peut déduire l’ensemble de ses charges : amortissements, intérêts d’emprunt, frais de gestion, IBI (impôt foncier).
- Pour les family offices basés dans l’UE (Luxembourg, Pays-Bas, Belgique), la structure BV ou SARL peut directement détenir des biens espagnols via l’IRNR à 19 % sur le revenu net, avec les avantages UE en termes de déductibilité des charges.
- Pour les family offices basés hors UE (Dubaï, Suisse, Singapour), la structuration est plus complexe et nécessite une analyse spécifique selon la convention fiscale applicable entre l’Espagne et le pays de résidence.
Dans tous les cas, la coordination entre un avocat fiscaliste espagnol et le conseiller patrimonial du family office est indispensable avant le premier achat. Nous travaillons avec des interlocuteurs de confiance, comme le cabinet Delaguía y Luzón, basé à Valence et spécialisé sur les profils non-résidents.
Info pratique :
+34 963 74 16 57
felix.delaguia@delaguialuzon.com
sonia.gomezluzon@delaguialuzon.com
Avinguda Regne de Valencia, 6, 1º – 2º 46005
Étude de cas : 35 appartements en 12 mois
Le mandat évoqué en introduction illustre bien ce que Terreta Spain peut gérer sur ce type d’opération. Pour rappel :
- Family office basé à Dubaï.
- Objectif d’acquisition de 35 appartements résidentiels en Espagne sur 12 mois.
Sur ce type de mandat, les questions clés sont les suivantes :
- Dans quelles villes répartir les acquisitions pour optimiser le rendement et le risque ?
- Quelle structure juridique pour optimiser la fiscalité compte tenu du pays de résidence du family office ?
- Quelle est la stratégie la plus intéressante : une partie en location touristique haut de gamme, une partie en location longue durée, quelques unités destinées à être revendues après rénovation ?
- Comment financer le portefeuille, entre fonds propres, dette bancaire espagnole et financement lombard sur actifs existants ?
- Et comment organiser la gestion locative à distance sur un portefeuille de cette taille ?
Ce sont exactement les questions auxquelles Terreta Spain répond, avec ses partenaires fiscalistes, notaires, banquiers et gestionnaires locatifs.
Vous gérez un family office et envisagez d’investir en Espagne ?
La première étape est un appel de 30 minutes avec Geoffroy Reiser pour cadrer votre projet : volume cible, budget, localisation, structuration, calendrier.
Terreta Spain accompagne chaque année des family offices dans leurs acquisitions en Espagne.
Réservez un appel avec Geoffroy directement.
Pour aller plus loin, découvrez nos ressources :
- Créer une SL (sociedad limitada) pour vos achats immobilier en Espagne
- Investir en Espagne : faut-il acheter en nom propre, en société ou en SOCIMI ?
- Les étapes pour un achat immobilier en Espagne
- La fiche pratique sur l’Impôt sur les Sociétés
Un family office hors UE peut-il acheter librement en Espagne ?
Oui, il n’existe pas de restriction à l’achat immobilier en Espagne pour les non-résidents, quelle que soit leur nationalité. En revanche, la structuration fiscale est plus complexe hors UE et la surtaxe envisagée par le gouvernement espagnol pour les acheteurs hors UE, bien que non promulguée à ce jour, est à surveiller. Vérifiez le BOE avant toute signature.
Quelle est la durée moyenne d’un mandat de 35 appartements ?
Sur ce type de volume, nous tablons sur 10 à 14 mois entre le premier appel et la dernière remise de clés, en fonction des délais notariaux, des travaux et des ouvertures de compte bancaire. Le sourcing peut démarrer très rapidement, les premières signatures interviennent généralement dans les 2 à 3 mois suivant le démarrage du mandat.
Comment Terreta Spain se rémunère sur un mandat en volume ?
Nos honoraires sont transparents et discutés en amont lors de l’appel de cadrage. Sur les mandats en volume, nous proposons une structure tarifaire adaptée qui tient compte de l’effet d’échelle. Les détails sont à discuter directement avec Geoffroy.
Un family office peut-il financer ses achats via les banques espagnoles ?
Oui. Les banques espagnoles financent les sociétés non-résidentes jusqu’à 60-70 % de la valeur du bien pour les structures UE, et 50-60 % pour les structures hors UE. Sur un mandat en volume, Terreta Spain coordonne avec les banques partenaires pour optimiser le financement global du portefeuille. Le financement lombard sur actifs existants est également une option fréquemment utilisée par les family offices.
Terreta Spain peut-il gérer la partie locative après l’achat ?
Oui. Terreta Spain propose un service de gestion locative clé en main : obtention des licences VUT, mise en location touristique ou longue durée, gestion des entrées/sorties, suivi des déclarations IRNR. Sur un portefeuille de plusieurs dizaines d’appartements, c’est un service indispensable pour que l’investissement reste vraiment passif.
Cet article a valeur d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Chaque situation doit être validée avec un avocat fiscaliste espagnol et le conseiller patrimonial du family office. Les taux et règles fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur en mai 2026 et sont susceptibles d’évoluer.
