Onroerend goed

Waar kopen in Madrid De goedkoopste gebieden binnen en buiten de M-30

Onroerend goed

Dankzij de bloeiende economie is de Madrileense vastgoedmarkt nu de sterkste van Spanje. In het najaar van 2025 bedroeg de gemiddelde aankoopprijs €5.677 per vierkante meter (+19,4% j-o-j, Idealista), meer dan het dubbele van het nationale gemiddelde(€2.517 per vierkante meter), maar sommige wijken en buurten bieden aanzienlijk lagere prijzen.

Zo is de gemiddelde prijs per vierkante meter in de duurste wijk van Madrid, Salamanca (€9.706/m²), meer dan drie keer zo hoog als in de goedkoopste wijk, Usera (€3.177/m²)!

Salamanca vs. Usera: de grote vastgoedkloof in Madrid

Dus waar kun je voor een redelijke prijs kopen in Madrid? Wat zijn de goedkoopste buurten en wijken binnen en buiten de beroemde M-30, de ringweg van Madrid? Terreta Spanje neemt een kijkje.

Je kunt de zones en hun prijzen vinden op onze interactieve kaart.

Titel afbeeldingInteractieve kaart van de wijken en buurten in Madrid die in het artikel worden genoemd - toont locatie, aankoopprijs per m2 en huurprijs.

In het kort - U heeft haast, maar u wilt het wel begrijpen?

De vastgoedmarkt in Madrid bevindt zich op zijn hoogtepunt: €5.677 per vierkante meter, twee keer het landelijk gemiddelde.

De M-30 verdeelt de hoofdstad in tweeën: binnen zijn de prijzen hoog, de waarderingen zijn sterk maar de instapkosten zijn hoog; buiten zijn de prijzen half zo duur en de huurrendementen stijgen.

Goedkoopste gebieden binnen de M-30: Ventilla-Almenara (Tetuán), Delicias (Arganzuela), Adelfas (Retiro), El Plantio (Moncloa), Lavapiés (Centro).

Beste extra M-30 plannen: Villaverde, Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel en Latina combineren lage budgetten, sterke vraag en snelle prijsgroei.
Terreta Spanje tip: kopen binnen de M-30 betekent je investering veiligstellen; extra M-30 kopen betekent bankieren op winstgevendheid en het potentieel voor vermogenswinst op de middellange termijn.

Wat is de M-30?

Wikimedia, Creative comons

De M-30 is de belangrijkste ringweg van Madrid, een 32,5 km lange stadssnelweg die sinds 1974 het hart van de Spaanse hoofdstad omringt. Voor onroerend goed is heteen natuurlijke en strategische grens die het profiel van wijken, hun prijzen en hun aantrekkelijkheid voor verhuur bepaalt.

De wijken en buurten binnen de M-30 zijn de wijken en buurten binnen de ring (la almendra central, "de centrale amandel"): hoge waarde, hoge vraag, maar hoog budget: Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí. Het stadsbestuur omvat soms een deel van de wijk Moncloa-Aravaca en de wijk Ciudad Universitaria.

Gemiddelde prijs binnen M-30: €6.000 - €7.000/m², met sommige gebieden aanzienlijk lager en andere aanzienlijk hoger.
De duurste wijk van Madrid is Salamanca, dat bestaat uit zes wijken: Castellana, Fuente del Berro, Goya, Guindalera, Lista en Recoletos. De gemiddelde prijs is hier €9.706 per vierkante meter, met een piek van €10.890 per vierkante meter in Recoletos, de meest exclusieve wijk in de buurt.
Intra-M-30 brutowinstgevendheid: ongeveer 4%.

In de wijken en buurten buiten M-30 is het gemiddelde budget daarentegen lager, maar is het rendement zeer goed. De laatste tijd is het potentieel voor toegevoegde waarde sterk. Vooral in het zuiden en zuidoosten.

Gemiddelde prijs extra M-30: €2.500 - €3.500/m², met een zeer duidelijke groei.
De meest betaalbare wijk in Madrid is Usera, bestaande uit zeven wijken: 12 de Octubre-Orcasur, Almendrales, Moscardó, Orcasitas, Pradolongo, San Fermín en Zofío. De gemiddelde prijs is €3.177 per vierkante meter, met een minimum van €2.391 per vierkante meter in 12 de Octubre-Orcasur, de goedkoopste wijk in Usera.
Bruto winstgevendheid extra M-30: ongeveer 6,5-7%.

Afbeeldings titel: Madrid: de grote vastgoedkloof tussen 12 de Octubre-Orcasur (Usera) voor €2.391 per vierkante meter en Recoletos (Salamanca) voor €10.890 per vierkante meter

Om een snel idee te krijgen van de intra-M-30 versus extra-M-30 prijsverdeling, kun je onze kaart en tabel hieronder bekijken.

In rood, prijzen binnen de M-30

In het zwart, die buiten de M-30

Bronnen: Idealista, Terreta Spanje

Wijken	Prijs m2 sep 2025	Huur m2 sep 2025	Bruto-opbrengst
Orcasur (Usera)	2.391 €	19,0 €	8,0%
Entrevías (P. de Vallecas)	2.444 €	16,2 €	8,0%
Villaverde	2.637 €	16,0 €	7,3%
Puente de Vallecas	2.971 €	18,7 €	7,6%
Abrantes (Carabanchel)	2.990 €	18,0 €	8,0%
Usera	3.177 €	19,0 €	7,2%
Carabanchel	3.388 €	18,0 €	6,4%
Lucero (La Latina)	3.413 €	18,8 €	6,6%
Latina	3.683 €	18,4 €	6,0%
El Plantio (Moncloa)	3.930 €	21,0 €	8,0%
Ventilla (Tetuán)	4.992 €	22,0 €	5,3%
Tetuán	5.640 €	22,0 €	4,7%
Madrid (gemiddeld)	5.677 €	22,7 €	4,8%
Delicias (Arganzuela)	5.720 €	21,4 €	4,5%
Adelfas (Retiro)	5.815 €	18,9 €	3,9%
Arganzuela	5.950 €	21,0 €	4,2%
Moncloa	6.074 €	21,0 €	4,1%
Lavapiés	6.111 €	25,7 €	5,0%

Top 5 goedkoopste wijken en buurten in Madrid intra M-30

Binnen de M-30 is het een beetje zoals binnen de ring rond Parijs of de M25 in Londen: het is moeilijk om wijken te vinden waar het gemiddelde budget voor een flat van 80 m² onder de €400.000 ligt. Slechts één wijk binnen de M-30 biedt waarden per vierkante meter die onder het stadsgemiddelde liggen.

District Tetuán

Tetuán is een snel veranderende wijk ten noorden van het centrum van Madrid. Met de charme van traditionele straten en de opkomst van moderne torenflats is het zijn gezicht aan het veranderen. Het is levendig, multicultureel en goed bereikbaar en biedt een goed potentieel voor waardevermeerdering op de middellange termijn. In een hoofdstad waar de prijzen gestaag stijgen, is Tetuán nog steeds een toegankelijke sector die niet over het hoofd mag worden gezien.

Gemiddelde aankoopprijs: €5.643/m², +21% over het jaar (Idealista)
Huur per vierkante meter: €22/m², +10%.
Bruto-opbrengst: 4,7
Gemiddelde instapprijs voor 80 m²: €451.200

Prijstrend, Tetuán sinds 2006

Bron : Idealista

Richt je binnen de wijk op de wijk Ventilla-Almenara:

Aankoopprijs: €4.992/m², +22%. Dit is de goedkoopste wijk in Madrid intramuros.
Huur per vierkante meter: €22/m², +7,6
Bruto-opbrengst: 5,3
Toegangskaart: onder €400.000, €399.360 precies

Terreta Spanje tip: Ventilla en meer in het algemeen Tetuán zijn ideale gebieden voor studenteninvesteringen. In deze snel veranderende wijk zijn kleine oppervlakten en gerenoveerde eigendommen die geschikt zijn voor gedeelde eigendom een prioriteit. Terreta Spain is ook uw partner voor renovatie en huurbeheer. Neem contact op met ons team.

Arganzuela

Arganzuela is een chique wijk in het zuiden van Madrid. Het is zowel groen, dankzij de directe toegang tot Madrid Río, het grote stadspark ten zuiden van de stad, goed verbonden met het stadscentrum, als cultureel dynamisch. Arganzuela trekt gezinnen en jonge professionals aan. De vastgoedmarkt is nog steeds aantrekkelijk geprijsd, met een sterke vraag naar huurwoningen.

Aankoopprijs: €5.950/m² , +19% over het jaar
Huur per vierkante meter: €21/m², +5,4%.
Bruto-opbrengst: 4,2
Initiële investering: €476.000

Prijstrend, Arganzuela sinds 2007

Bron : Idealista

Richt je op de wijk Delicias, waar de aankoopprijs €200 lager ligt dan het gemiddelde van de wijk.

Aankoopprijs: €5.720/m², +14,4
Gemiddelde huurprijs: €21,4/m², +0,7
Brutomarge: 4,5
Toegangsprijs: €457.600

Terreta Spanje tip: Arganzuela is een echt koopje (groen, goed bezocht, constante vraag naar huurwoningen, verbeteringen aan de gang) en een strategische keuze. Inzetten op Arganzuela betekent anticiperen op de volgende stijgende golf in de Madrileense vastgoedmarkt.

Adelfas, Retiro

In een van Madrid's meest eersteklas wijken, Retiro (€7.822/sq.m en €23,7/sq.m), is de wijk Adelfas een echte UFO. De prijzen per vierkante meter zullen tegen het einde van 2025 bijna €2.000 goedkoper zijn.

Aankoopprijs: €5.815/m², +13,8% over het jaar
Huurprijs: €19,5/m², +4%.
Bruto-opbrengst: 4%.
Toegangsprijs: €465.200

Terreta Spanje tip: Adelfas is goedkoper omdat het dichter bij de M-30 ligt, dus wacht niet te lang als je in de binnenstad van Madrid wilt kopen.

Moncloa-Aracava

In de regio Madrid wonen meer dan 300.000 studenten en Moncloa is de studentenwijk bij uitstek. Moncloa ligt ten westen van Madrid en heeft twee belangrijke troeven: de Ciudad Universitaria en het Casa de Campo, het grootste park van Madrid. Het gebied is daarom perfect voor investeringen van studenten in gedeelde accommodatie.

Aankoopprijs: €6.074/m², +21% over het jaar
Gemiddelde huurprijs: €21/m², een stijging van 8%.
Bruto-rendement: 4,1%, tot +50% voor gedeelde accommodatie
Toegangsprijs: €485.900

Terreta Spanje tip: in Moncloa is er geen leegstand in zicht. Richt je op woningen in de buurt van de universiteiten en kies voor grote flats met meerdere slaapkamers om je rendement op investering te verhogen door te delen: gemiddeld 50% meer voor een flat van 80 m² met 3 slaapkamers!

Prijstrend, Moncloa sinds 2007

Bron : Idealista

In het district is er één eiland onder de grens van €4.000/m², €3.930/m² om precies te zijn: de wijk El Plantio. Met een stijging van 30% over het jaar is El Plantio een rustige wijk in de buurt van Monte del Pilar, een bebost gebied aan de westelijke rand van de hoofdstad.

Toegangsprijs voor El Plantio: €314.400, zeer betaalbaar voor de binnenstad van Madrid.

Terreta Spanje tip: El Plantio is een geweldig plan voor de binnenstad van Madrid. Perfect voor starters met een budget of om je bezittingen in de Spaanse hoofdstad te consolideren.

Lavapiés, in de wijk Centro

Centro is een van Madrid's duurste wijken (€7.251 per vierkante meter), maar in het hart van dit alles is een vierkante meter €1.000 goedkoper in de boheemse wijk Lavapiés. Deze multiculturele klomp met het gevoel van Shoreditch in Londen ademt creativiteit uit om elke hoek. Straatkunst, alternatieve bars, kosmopolitische en studentensfeer, Reina Sofia, enz. Lavapiés is onze favoriet.

Aankoopprijs: €6.111/m², +22,2% over het jaar
Gemiddelde huur: €25,7/m², +11,7
Bruto rendement: 5%, wat zeer aantrekkelijk is voor het centrum van Madrid!
Toegangsprijs: €488.900

Prijstrend, wijk Centro sinds 2007

Bron : Idealista

Terreta Spanje tip: als je het budget hebt, aarzel dan niet. Lavapiès is een bloeiende wijk die Erasmusstudenten en jonge expats aantrekt. Ons team kan de woning vinden die (bijna) al je wensen vervult. Neem gewoon contact met ons op.

Madrid is onderverdeeld in 21 wijken en 131 buurten(barrios), elk met zeer verschillende prijsniveaus afhankelijk van hun locatie. Hieronder vind je de meest betaalbare wijken en de goedkoopste buurten. Lavapiés, in de wijk Centro, is bijvoorbeeld een van de meest betaalbare wijken van Madrid, terwijl een wijk als Recoletos (in de wijk Salamanca) een gemiddelde prijs heeft van ongeveer €10.890 per vierkante meter - bijna 78% meer dan Lavapiés.

Vergelijking van de goedkoopste prijzen per m² in Madrid: oranje tinten intra M-30 - groene tinten extra M-30, 2025

Bron : Idealista

Graphics: Terreta Spanje

De goedkoopste wijken en buurten buiten de M-30

Buiten de M-30 stijgen de rendementen dankzij een prijs per vierkante meter die vaak 50% lager ligt dan in de binnenstad van Madrid. Hier is de investeringsstrategie meer gebaseerd op huurrendement dan op onmiddellijke waardecreatie, ook al begint gentrificatie zijn tol te eisen.

Ter herinnering: je kunt de zones en de koop- en huurprijzen per vierkante meter bekijken op onze interactieve kaart.

Villaverde

Villaverde, een volkswijk in het zuiden van Madrid die goed wordt bediend door metrolijn 3 en het Cercanías-netwerk (voorstadstrein), trekt nu investeerders aan die op zoek zijn naar hoge rendementen. De nieuwe attractie is het ontwikkelingsproject'Madrid Nuevo Sur' (of Arroyo Butarque), dat onlangs door het stadsbestuur is gelanceerd.

Aankoopprijs: €2.637/m², +24% over het jaar
Gemiddelde huur: €16/m², +0,3
Bruto-opbrengst: 7,3
Toegangsprijs voor 80 m²: €211.000

Prijstrend, Villaverde sinds 2007

Bron : Idealista

Terreta Spanje tip: het gebied is nog steeds ondergewaardeerd, waardoor het zeer aantrekkelijk is voor gedeelde accommodatie of jonge gezinnen.

Puente de Vallecas

Puente de Vallecas, ooit een bastion van de arbeidersklasse, ondergaat nu een grote transformatie. Uitgelicht door de Netflix-serie Entrevías (vernoemd naar een van de wijken in de wijk), is Puente de Vallecas een symbool van authentiek Madrid: traditionele markten, het Enrique Tierno Galván-park, populair bij gezinnen, supermarkten en nog veel meer. Een groot pluspunt: lijnen 1 en 6 van de metro bieden snelle toegang tot het centrum.

Gemiddelde aankoopprijs: €2.971/m², +22% over het jaar.
Huurprijs: €18,7/m², +15,7%.
Brutomarge: 7,5
Toegangsprijs: €237.700

Terreta Spanje tip: een klein appartement dicht bij de metro biedt een goed rendement en gemakkelijke doorverkoop. De wijk is aan het consolideren: sommige straten zijn minder populair, de huurvraag is onzekerder en het risico op leegstand is groter dan in de binnenstad van Madrid. Locatie blijft essentieel en daarom is het zo belangrijk om je te laten ondersteunen door lokale experts. Neem contact met ons op voor meer informatie.

Prijstrend, Puente de Vallecas sinds 2007

Bron : Idealista

Spotlight op de inmiddels beroemde wijk Entrevías, de cashflowkampioen.

Aankoopprijs: €2.444/m², +18,6% over het jaar
Huurprijs: €16,2/m², verandering over het jaar n.v.t.
Bruto-opbrengst: 8%.
Ticket: € 195.500 voor 80 m²

Usera

Madrid's levendige, multiculturele Chinatown combineert het volksleven, Aziatische supermarkten, tempels en spectaculaire Chinese nieuwjaarsvieringen. Goed rendement, waarde op lange termijn en hoge huurdruk. Gemakkelijke toegang vanuit het centrum met metrolijn 6.

Aankoopprijs: €3.177/m², +22% over het jaar
Huurprijzen: €19/m², +8,9
Bruto-opbrengst: 7,2
Ticket naar de markt: €254.100

Prijstrend, Usera sinds 2007

Bron : Idealista

Focus op de wijk Orcasur - 12 de octubre

Orcasur is een populaire, gezinsvriendelijke wijk met goede vervoersverbindingen en een zeer betaalbaar gemiddeld budget. Als gevolg van gentrificatie neemt de huurdruk toe. De waardering is aantrekkelijk op de middellange tot lange termijn.

Aankoopprijs: €2.391/m², -1%.
Huurprijs: n.v.t.
Ticket voor de markt: €191.300

Tip van Terreta Spanje: gezien de hoge omzet en het risico op wanbetaling adviseren de experts van Terreta Spanje u om voor meer zekerheid de voorkeur te geven aan sectoren in de buurt van Madrid Río. Neem contact met ons op voor advies op maat.

Carabanchel

Carabanchel is een populaire wijk in het zuidwesten van Madrid. Het trekt bezoekers met zijn betaalbare prijzen en levendige buurtleven. Hier investeren betekent profiteren van een sterk potentieel voor waardevermeerdering dankzij de groeiende huurvraag en stadsvernieuwingsprojecten, zoals de voetgangerszone van Calle La Laguna en de nieuwe verbinding tussen Carabanchel en Arganzuela via Madrid Rio. Carabanchel combineert een aantal sterke punten: uitstekende verbindingen via metrolijn 5, grote flats (ideaal om te delen) en een sterk renovatiepotentieel.

Aankoopprijs: €3.388/m², +21,7% over het jaar
Huurprijs: €18/m², +11%.
Bruto-opbrengst: 6,4
Toegangsprijs voor 80 m²: €271.000

Terreta Spanje tip: concentreer je op gebieden in de buurt van lijn 6 en de wijk Opañel.

Prijstrend, Carabanchel sinds 2007

Bron : Idealista

Richt je op de wijk Abrantes, onder de grens van € 3.000 per meter.

Aankoopprijs: €2.990/m², +17% over het jaar
Huurprijs: n.v.t.
Toegangsprijs voor 80 m²: €239.200

La Latina

De wijk Latina ligt in het zuidwesten van Madrid. Het is een zeer diverse wijk, met zowel woonwijken als industriegebieden, groene ruimtes, sportcentra en winkelcentra. De wijk staat bekend om zijn natuurlijke voorgebergten, zoals Bermejo en Cerro de la Piedra, die een prachtig uitzicht bieden over de stad en het omliggende platteland. La Latina is goed verbonden met het centrum van Madrid via metrolijn 5 en het Cercanías-netwerk.

Aankoopprijs: €3.683/m², +26% over het jaar.
Huurprijs: €18,4/m², +10,5%.
Bruto-opbrengst: 6%.
Toegangsprijs: €294.640

Terreta Spanje tip: La Latina combineert een aantal sterke punten: betaalbare vierkante meters, goede rendementen en groene ruimtes die gezinnen aanspreken. Omzet is hier misschien minder een probleem dan in gebieden als Usera.

Latijns-Amerikaanse prijstrend sinds 2007

Bron : Idealista

Focus op de wijk Lucero

Aankoopprijs: €3.413/m², +19,7% over het jaar
Huurprijs: €18,8/m², +14%.
Bruto-opbrengst: 6,6
Toegangsprijs: € 272.200

Extra M-30 (roze) en intra M-30 (oranje) rentabiliteitsranglijsten, Madrid

Bronnen: Idealista

Grafiek, Terreta Spanje

Conclusie

In 2025 bieden de meest betaalbare wijken in het zuiden en westen van Madrid, buiten de M-30, winnende combinaties van redelijke aankoopprijzen, snelle groei en hoge rendementen.
Bij Terreta Spanje helpen we investeerders bij het identificeren van gebieden met een hoog potentieel voor waardevermeerdering en bij het structureren van winstgevende projecten op de lange termijn. Onze naam is ?

FAQ - Waar kopen in Madrid De goedkoopste wijken binnen en buiten de M-30

Wat zijn de goedkoopste buurten binnen de M-30?

De goedkoopste gebieden binnen M-30 zijn voornamelijk Ventilla-Almenara (in Tetuán), Delicias (Arganzuela), Adelfas (Retiro), El Plantio (Moncloa-Aravaca) en Lavapiés (Centro). Dit zijn de weinige binnenstedelijke gebieden waar de instapprijs voor een woning van 80 m² (soms) onder de €400.000 blijft.

Welke districten moet ik kiezen als ik met een klein budget buiten de M-30 wil investeren?

Buiten de M-30 liggen Villaverde, San Andrés, Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel en Latina, waar de prijzen per vierkante meter beginnen bij ongeveer € 2.400 per vierkante meter. De bruto winstgevendheid ligt tussen 6% en 8%.

Welke winstgevendheid kun je vandaag in Madrid verwachten?

De bruto winstgevendheid is 4% tot 5% binnen de M-30 en kan meer dan 7% bedragen buiten de M-30, met name in de zuidelijke districten Puente de Vallecas, Villaverde, Usera en Carabanchel.

Wat betekent het om intra of extra M-30 te kopen?

Kopen "intra M-30" betekent een huis kopen binnen de ringweg van Madrid: dit is het meest centrale en gewaardeerde gebied. "Extra M-30" betekent op zoek gaan naar gebieden buiten deze ring: meer betaalbare prijzen, maar ook een hoog potentieel voor toegevoegde waarde.

Wat zijn de voordelen van investeren in de zuidelijke wijken van Madrid?

Het zuiden van Madrid, met name Villaverde, Puente de Vallecas, Usera en Carabanchel, biedt aantrekkelijke prijzen, een sterke huurvraag en stedelijke ontwikkelingsprojecten.

Is het beter om in een extra of intra M-30 district te kopen?

Het hangt allemaal af van je doelstelling: intra M-30 = investeringszekerheid en waarde, extra M-30 = hoge opbrengst en meer opties tegen een redelijk budget.

Zal de Madrileense markt dynamisch blijven in 2025?

Ja, de gestage prijsstijging (+19% in één jaar), de aanhoudende vraag naar huurwoningen en het schaarse aanbod maken van Madrid een solide investeringsmarkt.