Impulsado por una economía boyante, el mercado inmobiliario madrileño es actualmente el más fuerte de España. En otoño de 2025, el precio medio de compra era de 5.677 euros por metro cuadrado (+19,4% interanual, Idealista), más del doble de la media nacional(2.517 euros por metro cuadrado), pero algunos distritos y barrios ofrecen precios significativamente más bajos.
Por ejemplo, ¡el precio medio por metro cuadrado en el distrito más caro de Madrid, Salamanca (9.706 euros/m²), es más de tres veces superior al del distrito menos caro, Usera (3.177 euros/m²)!
Salamanca vs. Usera: la gran división inmobiliaria de Madrid
¿Dónde se puede comprar a un precio razonable en Madrid? ¿Cuáles son los barrios y distritos más baratos dentro y fuera de la famosa M-30, la circunvalación de Madrid? Terreta España echa un vistazo.
Puede localizar las zonas y ver sus precios utilizando nuestro mapa interactivo.
Título de la imagenMapa interactivo de los distritos y barrios de Madrid mencionados en el artículo - muestra ubicación, precio de compra por m2 y precio de alquiler.
| En resumen - ¿Tienes prisa pero quieres entender? El mercado inmobiliario madrileño está en su mejor momento: 5.677 euros por metro cuadrado, el doble que la media nacional. La M-30 divide la capital en dos: dentro, los precios son altos, las valoraciones son fuertes pero las entradas son elevadas; fuera, los precios son la mitad de caros y las rentas de alquiler suben. Zonas más baratas dentro de la M-30: Ventilla-Almenara (Tetuán), Delicias (Arganzuela), Adelfas (Retiro), El Plantio (Moncloa), Lavapiés (Centro).Mejores planes extra M-30: Villaverde, Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel y Latina combinan bajos presupuestos, alta demanda y rápido crecimiento de precios. Terreta Spain tip: comprar dentro de la M-30 es asegurar la inversión; comprar extra M-30 es apostar por la rentabilidad y el potencial de plusvalías a medio plazo. |
¿Qué es la M-30?
Wikimedia, Creative comons
La M-30 es la principal vía de circunvalación de Madrid, una autopista urbana de 32,5 km que rodea el corazón de la capital española desde 1974. En términos inmobiliarios, esun límite natural y estratégico que determina el perfil de los barrios, sus precios y su atractivo para el alquiler.
Los distritos y barrios dentro de la M-30 son los situados dentro del anillo (la almendra central): alto valor, alta demanda, pero alto presupuesto: Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí. El Ayuntamiento incluye a veces parte del distrito de Moncloa-Aravaca y del distrito de Ciudad Universitaria.
- Precio medio dentro de la M-30: 6.000 - 7.000 euros/m², con algunas zonas bastante más bajas y otras bastante más altas.
- El distrito más caro de Madrid es Salamanca, formado por seis barrios: Castellana, Fuente del Berro, Goya, Guindalera, Lista y Recoletos. El precio medio es de 9.706 euros por metro cuadrado, con un máximo de 10.890 euros por metro cuadrado en Recoletos, el barrio más exclusivo de la zona.
- Rentabilidad bruta intra-M-30: en torno al 4%.
Por el contrario, en los distritos y barrios situados fuera de la M-30, el presupuesto medio es inferior, pero la rentabilidad es muy buena. Últimamente, el potencial de plusvalía es fuerte. Sobre todo en el sur y el sureste.
- Precio medio extra M-30: 2.500 - 3.500 euros/m², con un crecimiento muy marcado.
- El distrito más asequible de Madrid es Usera, formado por siete barrios: 12 de Octubre-Orcasur, Almendrales, Moscardó, Orcasitas, Pradolongo, San Fermín y Zofío. El precio medio es de 3.177 euros por metro cuadrado, con un mínimo de 2.391 euros por metro cuadrado en 12 de Octubre-Orcasur, el distrito más barato de Usera.
- Rentabilidad bruta extra M-30: en torno al 6,5-7%.
Título de la imagen: Madrid: la gran brecha inmobiliaria entre 12 de Octubre-Orcasur (Usera) a 2.391 euros el metro cuadrado y Recoletos (Salamanca) a 10.890 euros el metro cuadrado
Para hacerse una idea rápida del desglose de precios intra-M-30 frente a extra-M-30, eche un vistazo a nuestro mapa y a la tabla que aparecen a continuación.
En rojo, precios dentro de la M-30
En negro, los que están fuera de la M-30
Fuentes: Idealista, Terreta España
| Distrito | Precio m2 Sep 2025 | Alquiler m2 Sep 2025 | Rentabilidad bruta |
| Rascanya | 2.190 € | 14,0 € | 7,7% |
| L'Olivereta | 2.458 € | 14,3 € | 7,0% |
| Benicalap | 2.491 € | 14,7 € | 7,1% |
| Patraix | 2.667 € | 13,3 € | 6,0% |
| Jesús | 2.775 € | 13,4 € | 5,8% |
| Benimaclet | 2.940 € | 13,3 € | 5,4% |
| Poblados marítimos | 2.997 € | 16,5 € | 6,6% |
| València (media) | 3.227 € | 15,4 € | 5,7% |
| Cuatro Carreres | 3.249 € | 15,3 € | 5,7% |
| Algirós | 3.307 € | 13,7 € | 5,0% |
| Camins al Grau | 3.403 € | 15,4 € | 5,4% |
| Campanar | 3.408 € | 15,3 € | 5,4% |
| Extramuros | 3.572 € | 15,6 € | 5,2% |
| El Pla del Real | 4.073 € | 14,9 € | 4,4% |
| Ciutat Vella | 4.536 € | 19,2 € | 5,1% |
| L'Eixample | 4.895 € | 18,1 € | 4,4% |
Los 5 distritos y barrios más baratos de Madrid intra M-30
Dentro de la M-30 ocurre un poco como dentro de la circunvalación de París o de la M25 en Londres: es difícil encontrar zonas donde el presupuesto medio de un piso de 80 m² sea inferior a 400.000 euros. Sólo un distrito de la M-30 ofrece valores por metro cuadrado inferiores a la media de la ciudad.
Distrito de Tetuán
Tetuán es un barrio en plena transformación situado al norte del centro de Madrid. Con el encanto de las calles tradicionales y la aparición de modernos bloques de pisos, está cambiando de cara. Vibrante, multicultural y bien comunicado, ofrece un buen potencial de revalorización a medio plazo. En una capital donde los precios no dejan de subir, Tetuán sigue siendo un sector accesible que no debe pasarse por alto.
- Precio medio de compra: 5.643 euros/m², +21% en el año (Idealista)
- Alquiler por metro cuadrado: 22 euros/m², +10%.
- Rendimiento bruto: 4,7
- Precio medio de entrada por 80 m²: 451.200 euros
Evolución de los precios, Tetuán desde 2006
Fuente : Idealista
Dentro del distrito, céntrate en el barrio de Ventilla-Almenara:
- Precio de compra: 4.992 euros/m², +22%. Este es el barrio más barato de Madrid intramuros.
- Alquiler por metro cuadrado: 22 euros/m², +7,6
- Rendimiento bruto: 5,3
- Entrada: menos de 400.000 euros, 399.360 euros precisamente
Consejo Terreta España: Ventilla y, más ampliamente, Tetuán, son zonas ideales para la inversión estudiantil. En este distrito en rápida evolución, priman las pequeñas superficies y los inmuebles reformados aptos para la propiedad compartida. Terreta Spain es también su socio para reformas y gestión de alquileres. Póngase en contacto con nuestro equipo.
Arganzuela
Arganzuela es un barrio de lujo al sur de Madrid. Es a la vez verde, gracias a su acceso directo a Madrid Río, el gran parque urbano al sur de la ciudad, bien comunicado con el centro de la ciudad, y culturalmente dinámico. Arganzuela atrae a familias y jóvenes profesionales. Su mercado inmobiliario sigue teniendo precios atractivos, con una fuerte demanda de alquiler.
- Precio de compra: 5.950 euros/m² , +19% en el año
- Alquiler por metro cuadrado: 21 euros/m², +5,4%.
- Rendimiento bruto: 4,2
- Inversión inicial: 476.000 euros
Evolución de los precios en Arganzuela desde 2007
Fuente : Idealista
Céntrate en el barrio de Delicias, donde el precio de compra es 200 euros inferior a la media del distrito.
- Precio de compra: 5.720 euros/m², +14,4
- Precio medio del alquiler: 21,4 euros/m², +0,7
- Margen bruto: 4,5
- Entrada: 457.600 euros
💡 Consejo Terreta España: Arganzuela es un auténtico chollo (verde, muy frecuentado, demanda de alquiler constante, obras de mejora en marcha) y una opción estratégica. Apostar por Arganzuela es anticiparse a la próxima ola alcista del mercado inmobiliario madrileño.
Adelfas, Retiro
En uno de los distritos más premium de Madrid, Retiro (7.822 euros/m2 y 23,7 euros/m2), el barrio de Adelfas es una especie de ovni. Sus precios por metro cuadrado serán casi 2.000 euros más baratos a finales de 2025.
- Precio de compra: 5.815 euros/m², +13,8% en el año
- Precio del alquiler: 19,5 euros/m², +4%.
- Rendimiento bruto: 4%.
- Entrada: 465.200 euros
Consejo Terreta España: Adelfas es más barato porque está más cerca de la M-30, así que no tardes si tu objetivo es comprar en el centro de Madrid.
Moncloa-Aracava
La Comunidad de Madrid acoge a más de 300.000 estudiantes, y Moncloa es el distrito estudiantil por excelencia. Situada al oeste de Madrid, cuenta con dos grandes activos: la Ciudad Universitaria y la Casa de Campo, el parque más grande de Madrid. La zona es, por tanto, perfecta para la inversión estudiantil en alojamientos compartidos.
- Precio de compra: 6.074 euros/m², +21% en el año
- Precio medio del alquiler: 21 euros/m², un 8% más.
- Rendimiento bruto: 4,1%, hasta +50% para alojamiento compartido
- Entrada: 485.900 euros
💡 Consejo Terreta España: en Moncloa, no hay vacantes de alquiler a la vista. Apunta a los inmuebles cercanos a las facultades y privilegia las grandes superficies con varios dormitorios para acelerar tu rentabilidad gracias al alojamiento compartido: ¡+50% de media para un piso de 80 m² con 3 dormitorios!
Evolución de los precios en Moncloa desde 2007
Fuente : Idealista
En el distrito, hay una isla por debajo de los 4.000 euros/m², concretamente 3.930 euros/m²: el barrio de El Plantío. Con un incremento del 30% en el año, El Plantío es una zona tranquila cercana al Monte del Pilar, un área boscosa en el extremo oeste de la capital.
- Entrada a El Plantío: 314.400 euros, muy asequible para el centro de Madrid.
💡 Terreta Spain tip: El Plantio es un buen plan para Madrid intramuros. Perfecto para un primer comprador con un buen presupuesto o para consolidar tu patrimonio en la bella española.
Lavapiés, en el distrito Centro
Centro es uno de los barrios más caros de Madrid (7.251 euros el metro cuadrado), pero en el corazón de la ciudad, el metro cuadrado es 1.000 euros más barato en el bohemio barrio de Lavapiés. Una pepita multicultural con el aire del Shoreditch londinense que destila creatividad por cada esquina. Arte callejero, bares alternativos, ambiente cosmopolita y estudiantil, Reina Sofía, etc. Lavapiés es nuestro favorito.
- Precio de compra: 6.111 euros/m², +22,2% en el año
- Alquiler medio: 25,7 euros/m², +11,7
- Rendimiento bruto: 5%, ¡muy atractivo para el centro de Madrid!
- Entrada: 488.900 euros
Evolución de los precios, distrito Centro desde 2007
Fuente : Idealista
Consejo Terreta España: si tienes presupuesto, no lo dudes. Lavapiès es un barrio próspero que atrae a estudiantes Erasmus y jóvenes expatriados. Nuestro equipo puede encontrar la propiedad que cumpla (casi) todos sus requisitos. Póngase en contacto con nosotros.
Madrid está dividida en 21 distritos y 131barrios, cada uno de ellos con niveles de precios muy diferentes según su ubicación. A continuación se muestran los distritos más asequibles y los barrios más baratos de cada uno. Por ejemplo, Lavapiés, en el distrito Centro, es uno de los barrios más asequibles de Madrid, mientras que una zona como Recoletos (en el distrito de Salamanca) tiene un precio medio de unos 10.890 euros por metro cuadrado, casi un 78% más que Lavapiés.
Comparación de los precios más baratos por m² en Madrid: tonos naranjas intra M-30 - tonos verdes extra M-30, 2025
Fuente : Idealista
Gráficos: Terreta España
Los distritos y barrios más baratos fuera de la M-30
Fuera de la M-30, la rentabilidad se dispara gracias a un precio por metro cuadrado a menudo un 50% inferior al del centro de Madrid. Aquí, la estrategia de inversión se basa más en la rentabilidad del alquiler que en la creación inmediata de valor, aunque la gentrificación empiece a pasar factura.
Puede consultar las zonas y los precios de compra y alquiler por metro cuadrado en nuestro mapa interactivo.
Villaverde
Villaverde, barrio obrero del sur de Madrid bien comunicado por la línea 3 de metro y la red de Cercanías, atrae ahora a inversores en busca de altos rendimientos. La nueva atracción es el proyecto urbanístico"Madrid Nuevo Sur"(o Arroyo Butarque), que acaba de poner en marcha el ayuntamiento.
- Precio de compra: 2.637 euros/m², +24% en el año
- Alquiler medio: 16 euros/m², +0,3
- Rendimiento bruto: 7,3
- Entrada por 80 m²: 211.000 euros
Evolución de los precios en Villaverde desde 2007
Fuente : Idealista
Consejo sobre Terreta Spain: la zona sigue teniendo precios bajos, lo que la hace muy atractiva para alojamientos compartidos o familias jóvenes.
Puente de Vallecas
Puente de Vallecas, antaño bastión obrero, está experimentando una gran transformación. Destacado por la serie de Netflix Entrevías (que lleva el nombre de uno de los barrios del distrito), Puente de Vallecas es un símbolo del Madrid auténtico: mercados tradicionales, el parque Enrique Tierno Galván, popular entre las familias, supermercados y mucho más. Una gran ventaja: las líneas 1 y 6 de metro permiten acceder rápidamente al centro.
- Precio medio de compra: 2.971 euros/m², +22% en el año.
- Precio del alquiler: 18,7 euros/m², +15,7%.
- Margen bruto: 7,5
- Entrada: 237.700 euros
Consejo Terreta España: un piso pequeño cerca del metro ofrece una buena rentabilidad y fácil reventa. El barrio está en proceso de consolidación: algunas calles están menos cotizadas, la demanda de alquiler es más incierta y el riesgo de desocupación es mayor que en el centro de Madrid. La ubicación sigue siendo esencial, por eso es tan importante contar con el apoyo de expertos locales. Contacte con nosotros para más información.
Evolución de los precios en Puente de Vallecas desde 2007
Fuente : Idealista
El famoso barrio de Entrevías, campeón de liquidez.
- Precio de compra: 2.444 euros/m², +18,6% en el año
- Precio del alquiler: 16,2 euros/m², variación anual N/A
- Rendimiento bruto: 8%.
- Entrada: 195.500 euros por 80 m2
Usera
El animado y multicultural Barrio Chino de Madrid combina vida popular, supermercados asiáticos, templos y espectaculares celebraciones del Año Nuevo Chino. Buena rentabilidad, valor a largo plazo y alta presión de alquiler. Fácil acceso desde el centro en la línea 6 de metro.
- Precio de compra: 3.177 euros/m², +22% en el año
- Precios de alquiler: 19 euros/m², +8,9
- Rendimiento bruto: 7,2
- Entrada al mercado: 254.100 euros
Evolución de los precios, Usera desde 2007
Fuente : Idealista
El barrio de Orcasur en el punto de mira - 12 de octubre
Orcasur es un barrio popular y familiar, bien comunicado y con un presupuesto medio muy asequible. Como resultado de la gentrificación, la presión del alquiler está aumentando. La valoración es atractiva a medio y largo plazo.
- Precio de compra: 2.391 euros/m², -1%.
- Precio del alquiler: N/A
- Entrada al mercado: 191.300 euros
💡 Consejo Ter reta España: cuidado, ante el alto volumen de negocio y el riesgo de impago, los expertos de Terreta España te aconsejan favorecer los sectores cercanos a Madrid Río para mayor seguridad. Contacta con nosotros para un acompañamiento a medida.
Carabanchel
Carabanchel es un barrio popular del suroeste de Madrid. Atrae a los visitantes por sus precios asequibles y su animada vida de barrio. Invertir aquí significa aprovechar el fuerte potencial de revalorización gracias a la creciente demanda de alquiler y a los proyectos de regeneración urbana, como la peatonalización de la calle La Laguna y la nueva conexión entre Carabanchel y Arganzuela a través de Madrid Río. Carabanchel reúne varios puntos fuertes: excelente conectividad a través de la línea 5 de metro, pisos grandes (ideales para compartir) y fuerte potencial de renovación.
- Precio de compra: 3.388 euros/m², +21,7% en el año
- Precio del alquiler: 18 euros/m², +11%.
- Rendimiento bruto: 6,4
- Entrada por 80 m²: 271.000 euros
Consejo Terreta España: céntrate en las zonas cercanas a la línea 6 y al barrio de Opañel.
Evolución de los precios, Carabanchel desde 2007
Fuente : Idealista
Céntrate en el distrito de Abrantes, por debajo de los 3.000 euros por metro.
- Precio de compra: 2.990 euros/m², +17% en el año
- Precio del alquiler: N/A
- Entrada por 80 m²: 239.200 euros
La Latina
El distrito de Latina está situado en el suroeste de Madrid. Es un distrito muy diverso, con zonas residenciales e industriales, espacios verdes, centros deportivos y centros comerciales. El distrito es famoso por sus promontorios naturales, como el Bermejo y el Cerro de la Piedra, que ofrecen hermosas vistas sobre la ciudad y el campo circundante. La Latina está bien comunicada con el centro de Madrid por la línea 5 de metro y la red de Cercanías.
- Precio de compra: 3.683 euros/m², +26% en el año.
- Precio del alquiler: 18,4 euros/m², +10,5%.
- Rendimiento bruto: 6%.
- Entrada: 294.640 euros
Consejo Terreta España: La Latina combina varios puntos fuertes: metros cuadrados asequibles, buena rentabilidad y zonas verdes que atraen a las familias. La rotación es quizá menos problemática aquí que en zonas como Usera.
Evolución de los precios en Latina desde 2007
Fuente : Idealista
Centrarse en el barrio del Lucero
- Precio de compra: 3.413 euros/m², +19,7% en el año
- Precio del alquiler: 18,8 euros/m², +14%.
- Rendimiento bruto: 6,6
- Entrada: 272.200 euros
Clasificaciones de rentabilidad extra M-30 (rosado) e intra M-30 (naranja), Madrid
Fuentes: Idealista
Gráficos, Terreta España
Conclusión
En 2025, los distritos más asequibles del sur y el oeste de Madrid, fuera de la M-30, ofrecen combinaciones ganadoras de precios de compra razonables, rápido crecimiento y altas rentabilidades.
En Terreta España ayudamos a los inversores a identificar zonas con alto potencial de revalorización y a estructurar proyectos rentables a largo plazo. Nuestro nombre es ?
FAQ - Dónde comprar en Madrid Los barrios más baratos dentro y fuera de la M-30
¿Cuáles son los barrios más baratos de la M-30?
Las zonas más baratas dentro de la M-30 son principalmente Ventilla-Almenara (en Tetuán), Delicias (Arganzuela), Adelfas (Retiro), El Plantío (Moncloa-Aravaca) y Lavapiés (Centro). Estas son las pocas zonas del centro de la ciudad donde el precio de entrada de una vivienda de 80 m² se mantiene (a veces) por debajo de los 400.000 euros.
¿Qué distritos debo elegir si quiero invertir fuera de la M-30 con un presupuesto reducido?
Fuera de la M-30, se encuentran Villaverde, San Andrés, Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel y Latina, donde los precios por metro cuadrado rondan los 2.400 euros. La rentabilidad bruta oscila entre el 6% y el 8%.
¿Qué rentabilidad puede esperarse hoy en Madrid?
La rentabilidad bruta es del 4% al 5% dentro de la M-30 y puede superar el 7% fuera de ella, sobre todo en los distritos meridionales de Puente de Vallecas, Villaverde, Usera y Carabanchel.
¿Qué significa comprar intra o extra M-30?
Comprar "intra M-30" significa comprar una vivienda dentro de la circunvalación de Madrid: es la zona más céntrica y valorada. "Extra M-30" significa buscar zonas más allá de este anillo: precios más asequibles, pero también alto potencial de plusvalía.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en los distritos del sur de Madrid?
El sur de Madrid, en particular Villaverde, Puente de Vallecas, Usera y Carabanchel, ofrece precios atractivos, una fuerte demanda de alquiler y proyectos urbanísticos.
¿Es mejor comprar en un distrito extra o intra M-30?
Todo depende de su objetivo: intra M-30 = seguridad y valor de la inversión, extra M-30 = alto rendimiento y más opciones con un presupuesto razonable.
¿Seguirá siendo dinámico el mercado madrileño en 2025?
Sí, la constante subida de los precios (+19% en un año), la sostenida demanda de alquiler y la escasez de oferta mantenida hacen de Madrid un sólido mercado de inversión.
¿Necesita asesoramiento personalizado en un área concreta?
No dude en contactar con Terreta España para un estudio a medida y asistencia en su proyecto en Madrid.
