Onroerend goed kopen in Spanje: wat Matthieu Stefani en Geoffroy Reiser hierover hebben verteld in La Martingale

We hadden het genoegen om door Matthieu Stefani te worden uitgenodigd voor La Martingale, een van de toonaangevende podcasts voor Franstalige beleggers, om van gedachten te wisselen over vastgoedbeleggingen in Spanje en de huidige kansen op de markt.

In deze aflevering leggen Geoffroy Reiser en Matthieu concreet uit hoe je onroerend goed in Spanje kunt kopen als je in Frankrijk, België, Zwitserland of elders in de wereld woont. Waarom Spanje in plaats van Frankrijk? Welke regels moet je kennen, welke kansen kun je benutten en welke fouten moet je vermijden voordat je de stap zet?

Luister naar de aflevering

Een stijgende vastgoedmarkt

Er is iets vrij zeldzaams in de huidige Europese vastgoedmarkt: een groot land in de eurozone waar de prijzen met 5 tot 10 % per jaar stijgen, waar de rentevoeten een procentpunt lager liggen dan in Frankrijk, en waar de overheidsfinanciën aan de criteria van Maastricht voldoen, terwijl Frankrijk een tekort van 6 % heeft.

Dat land is Spanje. En in deze aflevering van La Martingale legt Geoffroy Reiser het Matthieu Stefani zonder omwegen uit: het gaat hier niet om French bashing, maar om een op feiten gebaseerde vergelijking. In 2024 groeide de Spaanse economie met 3 %, drie keer zo snel als de Franse. De bevolkingsgroei volgt. De bouwsector blijft echter achter.

„De Spaanse vastgoedmarkt heeft vorig jaar een prijsstijging van 5 % gekend, wat anticyclisch is. In Valencia zien we de afgelopen twee, drie, vier jaar zelfs een stijging van meer dan 10 % per jaar.”, Geoffroy Reiser

Dit is geen conjuncturele cyclus. Het is een structurele ontwikkeling: elk jaar komen er in Spanje 200.000 nieuwe huishoudens bij, terwijl er minder dan 100.000 woningen worden gebouwd. Het tekort neemt toe. Spaanse bankrapporten voorspellen dat er over vijftien jaar een tekort van 2,7 miljoen woningen zal zijn.

Waarom Spanje, en niet Italië of Portugal?

Dat is de vraag die veel Franse beleggers zich stellen: Spanje, Italië, Portugal, welk land moet je kiezen?

Italië kampt met een groot structureel risico: het is het Europese land dat naar verwachting binnen 20 tot 30 jaar 10 miljoen inwoners zal verliezen, waarbij de bevolking binnen vijftig jaar zou kunnen halveren. Een vastgoedmarkt is afhankelijk van de vraag. Zonder inwoners zijn er geen huurders.

Lissabon, in Portugal, wordt door UBS nu aangemerkt als een markt waar het risico op een vastgoedzeepbel bestaat. Door een decennium van instroom van expats en „golden visas“ zijn de prijzen zo sterk gestegen dat het huurrendement aanzienlijk is gedaald. Berlijn tien jaar geleden, Lissabon vijf jaar geleden: die golven liggen nu achter ons.

Spanje voldoet aan de drie belangrijkste criteria voor een langetermijninvestering: economische groei, bevolkingsgroei en een structureel tekort aan woningen. Bovendien heeft het een onverwacht voordeel: de Spaanse banken, die door de crisis van 2008 op hun hoede zijn, verstrekken aan niet-ingezetenen slechts 60 tot 70 % van de waarde van het onroerend goed. Deze schijnbare rem is in werkelijkheid een bescherming voor de markt. In tegenstelling tot Frankrijk of Duitsland zorgt de stijging van de rente niet voor een ineenstorting van de Spaanse prijzen, aangezien de beperkende factor niet de rentevoet is, maar de eigen inbreng.

Valencia: de stad die elk jaar met 10 % groeit

Toen Geoffroy Reiser in 2018 voor het eerst op zoek ging naar een investering in Spanje, woonde hij in Lausanne. Zijn eerste gedachte was, net als bij velen: Barcelona. Vervolgens vergeleek hij de brutorendementen: 4 % in Barcelona, 6 tot 7 % in Valencia. De beslissing is snel genomen. Hij koopt in Valencia zonder er ooit geweest te zijn, puur op basis van de cijfers. Hij gaat de koopakte ter plaatse ondertekenen en ontdekt een stad die hem verrast.

Valencia vandaag de dag is:

• 1 miljoen inwoners binnen de stadsgrenzen, de derde economische motor van Spanje na Madrid en Barcelona
• Gemiddeld 3.000 € per m², oftewel de helft goedkoper dan in Madrid of Barcelona (6.000 € per m²)
• Meer dan 80.000 studenten, een sterke en duurzame structurele vraag naar huurwoningen
• Een van de grootste havens van Europa, een drijvende kracht op het gebied van logistiek en technologie (Amazon, Salesforce, Valencia Digital Summit)
• Europese Groene Hoofdstad 2024, gekozen door de Europese Commissie
• Prijsstijgingen van meer dan 10 % per jaar, en dat nu al vier of vijf jaar op rij

De voorspelling van Geoffroy Reiser is simpel: het is heel goed mogelijk dat de prijzen in Valence de komende jaren stijgen van 3.000 €/m² naar 4.000 €/m² of zelfs 5.000 €/m². De stad blijft vandaag de dag aanzienlijk goedkoper dan Málaga, Sevilla, Madrid en Barcelona, en ligt ver onder de 6.000 – 7.000 €/m² van San Sebastián.

„Een vastgoedbelegger heeft wel geld, maar niet per se 200 uur om aan zijn project te besteden. Terreta Spain komt hem te hulp en zorgt ervoor dat hij zijn weekenden vrij kan houden.”, Geoffroy Reiser

Hoe dat er in de praktijk uitziet: een voorbeeld met cijfers

Matthieu Stefani stelt de vraag in de aflevering rechtstreeks: hoeveel kost het, hoeveel levert het op? Dit is het resultaat voor een appartement in Valence van 200.000 €.

• Benodigde inbreng: ongeveer 80.000 tot 100.000 € (30 % van de aankoopprijs + aankoopkosten van 12-13 % + eventuele renovatiewerkzaamheden)
• Spaanse hypotheek met een looptijd van 20 jaar: maandlast van ongeveer 550 – 600 €
• Verwachte huurprijs: tussen 1.200 en 1.400 € per maand
• Gemiddeld brutorendement: 6 tot 7 %
• Tussentijdse maandelijkse cashflow: ongeveer 600 € vóór kosten en belastingen
• Verwachte waardestijging: 5 tot 10 % per jaar

Resultaat: een jaarlijks totaalrendement dat meer dan 10 % kan bedragen door huurinkomsten en waardestijging van het pand te combineren. Als de waardestijging 10 % per jaar bedraagt, is het pand over vijf jaar 4 000 €/m² waard.

Je aankoop in Spanje financieren: de 4 mogelijkheden

Voor een aankoop in Spanje is een eigen inbreng van minimaal ongeveer 50.000 € nodig, en voor Valencia eerder 70.000 tot 80.000 €. Dat is de echte beperking van deze aankoop. Spaanse banken lenen aan niet-ingezeten beleggers slechts 60 tot 70 % van de aankoopprijs van het onroerend goed. Tel daar de aankoopkosten (12-13 %) en eventuele renovatiewerkzaamheden bij op: al snel moet de helft van het project uit eigen middelen worden gefinancierd.

Er zijn vier mogelijkheden:

1. Uw hoofdwoning in Frankrijk als onderpand gebruiken: een tip die maar weinig mensen kennen. Dit is ongetwijfeld de krachtigste optie, en tegelijkertijd de minst bekende. Als u in Frankrijk eigenaar bent van een woning die schuldenvrij is of waarvan de hypotheek grotendeels is afgelost, kunt u dit vermogen inzetten als onderpand om uw aankoop in Spanje te financieren, zonder iets te verkopen en zonder uw spaargeld aan te spreken.

De werkwijze: uw Franse bank (of een gespecialiseerde makelaar) vestigt een hypothecaire zekerheid op uw Franse woning. Meestal wordt tot 70 % van de nettowaarde vrijgemaakt, die u naar eigen inzicht kunt besteden, in Spanje of elders. Voor de bank wordt het risico gedekt door een actief op Frans grondgebied: het maakt haar niet uit waar het geld wordt geïnvesteerd.

Concreet voorbeeld uit de aflevering: een schuldenvrij appartement in Parijs met een geschatte waarde van 1 miljoen euro. De bank neemt een hypothecaire garantie en maakt 700.000 euro vrij. Met dit bedrag kan de belegger een of meerdere woningen in Spanje kopen, tegen Franse financieringsvoorwaarden, rentevoet en looptijd, zonder beperkingen die verband houden met de status van niet-ingezetene van Spanje. Het is precies hetzelfde mechanisme als voor de financiering van een tweede woning in Frankrijk, toegepast op een grensoverschrijdende aankoop.

Deze optie is ook mogelijk als uw woning nog niet volledig is afbetaald. Bij een appartement van 1 miljoen euro waarvan de helft nog moet worden afgelost, kunt u toch 70 % van het nettovermogen van 500.000 euro opnemen, oftewel 350.000 euro die u kunt investeren in Spanje.

2. Een solide partner + een Spaanse bank. Terreta Spain werkt onder meer samen met de enige Spaanse financiële instelling die zich uitsluitend richt op buitenlandse kopers, die zonder problemen een Franse belastingaangifte kan interpreteren en vertrouwd is met dit type belegger.

3. Een combinatie van een Franse lening en een Spaanse hypotheek. Dit is mogelijk in bepaalde vermogenssituaties, om de financieringsvoorwaarden aan beide kanten te optimaliseren.

4. Een Spaanse hypotheek aangevuld met een Franse consumptieve lening. Voor wie over voldoende leencapaciteit beschikt: financier het ontbrekende deel – verbouwingen, inrichting, aankoopkosten – via een consumptieve lening met een looptijd van 5 tot 7 jaar, die snel kan worden afgelost dankzij de ontvangen huuropbrengsten. Een lening van € 50.000 tegen 5% over 5 jaar kost in totaal ongeveer € 10.000 aan rente. In de overgrote meerderheid van de gevallen kost het veel meer om niet te kopen en 5 jaar te wachten.

Het Spaanse belastingstelsel: een vaak onderschat voordeel

De vergelijking tussen Frankrijk en Spanje op het gebied van belastingen is opvallend.

Onroerendgoedbelasting: voor een appartement van 90 m² in Valence moet u rekenen op ongeveer 150 € per jaar. Voor een appartement van ongeveer dezelfde oppervlakte in het centrum van Lyon ligt dit bedrag rond de 600 €.

Belastingheffing op huurinkomsten: een fiscaal ingezetene van Frankrijk die in Spanje investeert, wordt belast tegen 19 % over zijn nettohuuropbrengst. In Frankrijk komt men, nadat de voordelen van de LMNP-regeling zijn uitgeput, al snel uit op 40 – 47 %, afhankelijk van de marginale belastingschijf.

Meerwaarde bij verkoop: in Spanje geldt een belasting van slechts 19 %, tegenover 36,2 % in Frankrijk (met uitzondering van de hoofdwoning). Bij een meerwaarde van € 100.000 bedraagt het verschil ongeveer € 17.000. Het Frans-Spaanse verdrag ter voorkoming van dubbele belasting voorkomt dat er in Frankrijk nog eens belasting wordt geheven over wat al in Spanje is betaald.

Valencia of ergens anders? Andere steden om in de gaten te houden

Gandía: 80.000 inwoners, op een uur rijden ten zuiden van Valencia, en regelmatig uitgeroepen tot de meest rendabele stad van Spanje. Prijzen rond de 1.200 – 1.300 €/m², soms minder. Een ideale markt voor een eerste investering met een laag instapbedrag (120.000 – 130.000 € all-in). Let op: vóór 2008 lag de prijs in Gandía op 2.000 €/m². Sindsdien is deze geleidelijk gestegen. De stijging is nog niet ten einde.

Sagunto: een historische stad op een uur rijden ten noorden van Valencia, die momenteel een economische transformatie doormaakt. De bouw van een gigafabriek voor batterijen van Volkswagen en de omvangrijke investeringen van Mercadona zullen 40.000 banen opleveren in een stad met 70.000 inwoners. Het stadsbestuur roept zelf investeerders op om in actie te komen: er is onvoldoende woonruimte om deze toestroom op te vangen.

Madrid: een must, een veilige keuze, rijk aan erfgoed. Maar met prijzen van 5.000 tot 6.000 € per m² voor een bruto rendement van 4 %. Alleen geschikt voor beleggers die stabiliteit boven rendement verkiezen, en let op: het rendement in Madrid is vaak te vinden in slechte buurten of via illegale Airbnb-verhuur.

Málaga: levendig en van hoge kwaliteit, maar al aan de dure kant. Een tweekamerappartement kost vaak meer dan 200.000 €, terwijl het rendement lager ligt dan in Valencia.

Wat je absoluut niet moet doen: de Airbnb-valkuil

Dat is de belangrijkste waarschuwing van Geoffroy Reiser in deze aflevering: baseer je financiële model nooit uitsluitend op Airbnb.

Barcelona heeft zojuist alle toeristische vergunningen ingetrokken met ingang van eind 2026. Ook Madrid scherpt de vergunningverlening aan. Tegen de achtergrond van een wijdverbreide huisvestingscrisis in Spanje neemt de politieke druk op de kortetermijnverhuur alleen maar toe.

Een solide investering moet rendabel zijn bij langetermijnverhuur of bij gedeelde bewoning. Als er alleen via Airbnb winst te behalen valt, is de investering kwetsbaar. De wetgever kan de regels van de ene op de andere dag wijzigen, en dat doet hij ook.

Beleggen samen met mensen die zelf ook beleggen

Dit is misschien wel het meest concrete advies van de hele aflevering: kies een begeleider die zelf ook geld op tafel legt.

Bij Terreta Spain zijn alle teamleden zelf vastgoedbeleggers. Geoffroy Reiser bezit zelf drie appartementen in Valencia. Zijn compagnon Antoine Évêque, ingenieur afgestudeerd aan de ESTP en de ENSAM, hield toezicht op de bouw van complete flatgebouwen in Madrid voordat hij bij Terreta Spain kwam werken. Dit is geen marketingpraatje, maar een kwestie van gedeelde belangen: iemand die zelf heeft geïnvesteerd, weet wat een lekkage, een geschil over mede-eigendom of een onverwachte last (in het Spaans'derrama') inhoudt. Hij geeft advies zoals hij zichzelf zou adviseren.

Dat is ook de belangrijkste les die we uit de ervaring met Masteos hebben geleerd: een snelgroeiend kapitalistisch model met 500 werknemers en 250 verkopen per maand kan plotseling instorten wanneer de rente stijgt. Een winstgevend mkb-bedrijf, met een team van investeerders, is veel beter bestand tegen conjunctuurcycli.

De persoonlijke martingale van Geoffroy Reiser

Matthieu Stefani stelt hem deze vraag aan het einde van de aflevering. Het antwoord: een luxe studentenwooncomplex in Valence, met uitsluitend buitenlandse huurders: Zwitsers, Zweden en Duitsers. 11 kamers verdeeld over drie appartementen, voor € 700 per kamer terwijl de marktprijs € 500 is. Een bezettingsgraad van 100% sinds de start, met af en toe gebruik van Airbnb (minimaal 20 nachten, legaal in Spanje) voor de zeldzame rustige periodes.

Op de beurs: de S&P 500, op de lange termijn, zonder twijfel, zelfs na de recente onrust.

Veelgestelde vragen, Investeren in onroerend goed in Spanje

Is er een groot eigen vermogen nodig om in Spanje te kopen?

Ja. Spaanse banken financieren slechts 60 tot 70 % van de aankoopprijs voor niet-ingezeten kopers. Als je daar de aankoopkosten (12-13 %) en eventuele renovatiewerkzaamheden bij optelt, moet je rekenen op een eigen inbreng van minimaal 50.000 €, en eerder 70.000 tot 80.000 € voor een aankoop in Valencia.

Kan men in Frankrijk een lening afsluiten om in Spanje iets te kopen?

Ja, en dat is vaak de beste optie voor wie al onroerend goed in Frankrijk bezit. Hoe het werkt: uw Franse bank vestigt een verplaatste hypothecaire zekerheid op uw Franse woning (hoofdverblijfplaats of huurwoning die schuldenvrij is of grotendeels is afgelost) en maakt tot 70 % van de nettowaarde vrij. U leent in Frankrijk, tegen Franse voorwaarden, en investeert vrij in Spanje. De bank is alleen geïnteresseerd in de kwaliteit van de zekerheid op Frans grondgebied.

Welk rendement kan men in Valence verwachten?

Gemiddeld een brutorendement van 6 tot 7 %, met een verwachte waardestijging van 5 tot 10 % per jaar in de komende jaren. Een appartement van € 200.000 wordt verhuurd voor € 1.200 tot € 1.400 per maand.

Waarom Valencia in plaats van Madrid of Barcelona?

De prijs per vierkante meter in Valencia is de helft lager dan in Madrid of Barcelona, terwijl het huurrendement 50 % hoger ligt. Bovendien stijgen de prijzen in de stad al meerdere jaren op rij met meer dan 10 % per jaar.

Is investeren in Airbnb in Spanje rendabel?

Steeds minder, en dat verschilt sterk per stad. Barcelona heeft zijn toeristische vergunningen afgeschaft. Het wordt ten zeerste afgeraden om een financieel plan op te stellen dat uitsluitend op korte termijnverhuur is gebaseerd.

Welke belastingregels gelden voor een Fransman die in Spanje investeert?

Huurinkomsten worden in Spanje belast tegen 19 %. De meerwaarde bij verkoop wordt eveneens belast tegen 19 %, tegenover 36,2 % in Frankrijk. Dankzij het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting wordt voorkomen dat er in Frankrijk nog eens belasting wordt geheven over wat al in Spanje is betaald.

Waarom Spanje en niet Italië of Portugal?

Italië zal naar verwachting binnen 30 jaar 10 miljoen inwoners verliezen, wat een ongunstige demografische ontwikkeling is voor investeringen in huurwoningen op de lange termijn. Portugal, en met name Lissabon, wordt door UBS aangemerkt als een markt met een risico op een zeepbel. Spanje daarentegen combineert economische groei, bevolkingsgroei en een structureel tekort aan woningen.