Comprar una vivienda en España: lo que Matthieu Stefani y Geoffroy Reiser han analizado en La Martingale

Hemos tenido el placer de ser invitados por Matthieu Stefani a «La Martingale», uno de los podcasts de referencia para los inversores francófonos, para hablar sobre la inversión inmobiliaria en España y las oportunidades actuales del mercado.

En este episodio, Geoffroy Reiser y Matthieu explican de forma práctica cómo comprar una vivienda en España cuando se reside en Francia, Bélgica, Suiza o cualquier otro lugar del mundo. ¿Por qué España en lugar de Francia? ¿Qué normas hay que conocer, qué oportunidades hay que aprovechar y qué errores hay que evitar antes de dar el paso?

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Un mercado inmobiliario al alza

Hay algo bastante inusual en el panorama inmobiliario europeo actual: un gran país de la zona del euro cuyos precios suben entre un 5 % y un 10 % al año, cuyos tipos de interés son un punto porcentual más bajos que los de Francia y cuyas finanzas públicas cumplen los criterios de Maastricht, mientras que Francia registra un déficit del 6 %.

Ese país es España. Y en este episodio de La Martingale, Geoffroy Reiser se lo explica sin rodeos a Matthieu Stefani: no se trata de criticar a Francia, sino de una comparación basada en hechos. En 2024, la economía española creció un 3 %, el triple que la francesa. La demografía sigue el mismo ritmo. La construcción, por su parte, se queda rezagada.

«El mercado inmobiliario español registró un aumento de los precios del 5 % el año pasado, lo cual es anticíclico. En Valencia se ha observado incluso un aumento superior al 10 % anual en los últimos dos, tres o cuatro años», Geoffroy Reiser

No se trata de un ciclo coyuntural. Es una dinámica estructural: cada año, en España se crean 200 000 nuevos hogares y se construyen menos de 100 000 viviendas. El déficit se agrava. Los informes bancarios españoles prevén un déficit de 2,7 millones de viviendas de aquí a 15 años.

¿Por qué España y no Italia o Portugal?

Esta es la pregunta que se hacen muchos inversores franceses: ¿España, Italia o Portugal? ¿Cuál elegir?

Italia presenta un riesgo estructural importante: es el país europeo que, según las previsiones, perderá 10 millones de habitantes de aquí a entre 20 y 30 años, con una población que podría reducirse a la mitad en cincuenta años. El sector inmobiliario se basa en la demanda. Sin habitantes, no hay inquilinos.

Lisboa, en Portugal, ha sido señalada hoy por UBS como uno de los mercados con riesgo de burbuja inmobiliaria. Una década de afluencia de expatriados y de visados dorados ha disparado los precios hasta el punto de que la rentabilidad de los alquileres se ha reducido considerablemente. Berlín hace diez años, Lisboa hace cinco: esas oleadas ya han quedado atrás.

España, por su parte, cumple los tres requisitos fundamentales para una inversión a largo plazo: crecimiento económico, crecimiento demográfico y déficit estructural de vivienda. Además, cuenta con una ventaja inesperada: los bancos españoles, escarmentados por la crisis de 2008, solo conceden a los no residentes entre el 60 % y el 70 % del valor del inmueble. Este aparente freno es, en realidad, un factor de protección del mercado. A diferencia de Francia o Alemania, la subida de los tipos de interés no provoca un desplome de los precios en España, ya que el factor limitante no es el tipo de interés del préstamo, sino la aportación propia.

Valencia: la ciudad que crece un 10 % al año

Cuando Geoffroy Reiser decidió invertir en España por primera vez en 2018, vivía en Lausana. Su primera idea, como la de muchos, fue Barcelona. Luego comparó las rentabilidades brutas: un 4 % en Barcelona y entre un 6 % y un 7 % en Valencia. La decisión no tarda en tomarse. Compra en Valencia sin haber estado nunca allí, basándose únicamente en las cifras. Irá a firmar la escritura de compraventa in situ y descubrirá una ciudad que le sorprende.

Valencia hoy en día es:

• 1 millón de habitantes dentro de las murallas, el tercer motor económico de España después de Madrid y Barcelona
• Una media de 3 000 € por metro cuadrado, es decir, la mitad de lo que cuesta en Madrid o Barcelona (6 000 € por metro cuadrado)
• Más de 80 000 estudiantes, una demanda de alquiler sólida y duradera
• Uno de los puertos más grandes de Europa, motor logístico y tecnológico (Amazon, Salesforce, Valencia Digital Summit)
• Capital Verde Europea 2024, elegida por la Comisión Europea
• Aumentos de precios superiores al 10 % anual desde hace ya cuatro o cinco años consecutivos

La apuesta de Geoffroy Reiser es sencilla: es muy probable que el precio del metro cuadrado en Valencia pase de 3 000 € a 4 000 € o 5 000 € en los próximos años. Hoy en día sigue siendo bastante más barata que Málaga, Sevilla, Madrid o Barcelona, y muy lejos de los 6 000-7 000 €/m² de San Sebastián.

«Un inversor inmobiliario tiene dinero, pero no necesariamente 200 horas que dedicar a su proyecto. Terreta Spain le salva los fines de semana», Geoffroy Reiser

En la práctica, esto se traduce en: un ejemplo con cifras

Matthieu Stefani plantea la pregunta directamente en el episodio: ¿cuánto cuesta, cuánto se gana? Esto es lo que sale si tomamos como ejemplo un piso en Valence de 200 000 €.

• Inversión necesaria: entre 80 000 y 100 000 € aproximadamente (30 % del precio + gastos de compra del 12-13 % + posibles obras)
• Préstamo español a 20 años: cuota mensual de entre 550 y 600 €
• Alquiler previsto: entre 1 200 y 1 400 € al mes
• Rendimiento bruto medio: entre el 6 % y el 7 %
• Flujo de caja mensual aproximado: unos 600 € antes de gastos e impuestos
• Aumento de valor previsto: entre un 5 % y un 10 % anual

Resultado: una rentabilidad global anualizada que puede superar el 10 % al combinar los ingresos por alquiler y la revalorización del inmueble. Si la revalorización alcanza el 10 % anual, en cinco años el inmueble valdrá 4 000 €/m².

Financiar la compra de una vivienda en España: las 4 opciones

Para comprar una vivienda en España se necesita un aporte mínimo de unos 50 000 €, y más bien entre 70 000 y 80 000 € en el caso de Valencia. Esa es la verdadera dificultad de la operación. Los bancos españoles solo conceden a los inversores no residentes préstamos por un importe equivalente al 60-70 % del precio del inmueble. Si a esto le sumamos los gastos de compra (12-13 %) y las posibles reformas, rápidamente se llega a la conclusión de que hay que financiar la mitad del proyecto con fondos propios.

Hay cuatro caminos:

1. Aprovechar la vivienda habitual en Francia: un truco que pocos conocen. Sin duda, es la opción más eficaz y, al mismo tiempo, la menos conocida. Si es propietario en Francia de un inmueble libre de deudas, o con una hipoteca ya muy amortizada, puede utilizar ese patrimonio como palanca para financiar su compra en España, sin vender nada y sin tocar sus ahorros.

El mecanismo: tu banco francés (o un intermediario especializado) constituye una garantía hipotecaria sobre tu propiedad en Francia. Por lo general, esto libera hasta el 70 % de su valor neto, que puedes utilizar libremente, ya sea en España o en cualquier otro lugar. Para el banco, el riesgo está cubierto por un activo situado en territorio francés: no le preocupa dónde se invierte el dinero.

Ejemplo concreto mencionado en el episodio: un piso en París, sin deuda, valorado en 1 millón de euros. El banco acepta una garantía hipotecaria y libera 700 000 €. Con esta suma, el inversor puede adquirir uno o varios inmuebles en España, en las mismas condiciones de financiación que en Francia (tipo de interés, plazo), sin las restricciones propias de la condición de no residente en España. Se trata exactamente del mismo mecanismo que se utiliza para financiar una segunda residencia en Francia, aplicado a una compra transfronteriza.

Esta opción también es válida aunque tu vivienda no esté totalmente pagada. En el caso de un piso de 1 millón de euros del que aún queda por pagar la mitad, puedes obtener el 70 % de los 500 000 € de capital neto, es decir, 350 000 € disponibles para invertir en España.

2. Una sólida experiencia + un banco español. Terreta Spain colabora, entre otros, con la única entidad financiera española dedicada exclusivamente a compradores extranjeros, capaz de interpretar sin dificultad una declaración de la renta francesa y acostumbrada a este perfil de inversor.

3. Una combinación de préstamo francés e hipoteca española. Es posible en determinadas situaciones patrimoniales, para optimizar las condiciones de financiación en ambos países.

4. Un crédito español complementado con un crédito al consumo francés. Para aquellos cuya capacidad de endeudamiento lo permita: financiar la parte que falta —obras, mobiliario, gastos de compra— mediante un crédito al consumo a 5 o 7 años, que se amortizará rápidamente gracias a los alquileres percibidos. Pedir prestados 50 000 € al 5 % a 5 años cuesta unos 10 000 € en intereses en total. En la gran mayoría de los casos, no comprar y esperar 5 años sale mucho más caro.

El sistema fiscal español: una ventaja que a menudo se subestima

La comparación entre Francia y España en materia fiscal es sorprendente.

Impuesto sobre bienes inmuebles: para un piso de 90 m² en Valence, hay que contar con unos 150 € al año. Para una superficie similar en el centro de Lyon, la cifra ronda los 600 €.

Tributación de los ingresos por alquiler: un residente fiscal francés que invierta en España tributa al 19 % sobre sus ingresos netos por alquiler. En Francia, una vez agotadas las ventajas del régimen LMNP, la tasa impositiva puede alcanzar fácilmente el 40-47 %, dependiendo del tramo impositivo.

Plusvalía por venta: en España se aplica un impuesto del 19 %, frente al 36,2 % de Francia (salvo en el caso de la vivienda habitual). Sobre una plusvalía de 100 000 €, la diferencia asciende a unos 17 000 €. El convenio de doble imposición entre Francia y España evita cualquier tributación adicional en Francia sobre lo que ya se ha pagado en España.

¿Valencia o algún otro lugar? Otras ciudades a las que hay que prestar atención

Gandía: 80 000 habitantes, a una hora al sur de Valencia, considerada habitualmente la ciudad más rentable de España. Precios en torno a los 1 200-1 300 €/m², a veces menos. Un mercado ideal para una primera inversión con un presupuesto reducido (120 000-130 000 € todo incluido). A tener en cuenta: antes de 2008, Gandía estaba a 2 000 €/m². Desde entonces, ha ido subiendo progresivamente. La tendencia al alza no ha terminado.

Sagunto: una ciudad histórica situada a una hora al norte de Valencia, en plena transformación económica. La construcción de una gigafábrica de baterías de Volkswagen y las inversiones masivas de Mercadona crearán 40 000 puestos de trabajo en una ciudad de 70 000 habitantes. El propio ayuntamiento hace un llamamiento a los inversores para que intervengan: no hay suficientes viviendas para absorber esta afluencia de gente.

Madrid: imprescindible, segura, con gran patrimonio. Pero a un precio de entre 5 000 y 6 000 €/m² y con una rentabilidad bruta del 4 %. Recomendada para quienes buscan estabilidad más que rentabilidad, y cuidado: la rentabilidad en Madrid suele encontrarse en barrios poco recomendables o a través de alojamientos Airbnb ilegales.

Málaga: dinámica y de calidad, pero ya cara. Un piso de dos habitaciones suele superar los 200 000 €, con una rentabilidad inferior a la de Valencia.

Lo que no hay que hacer bajo ningún concepto: la trampa de Airbnb

Esta es la advertencia principal de Geoffroy Reiser en este episodio: nunca bases tu modelo financiero únicamente en Airbnb.

Barcelona acaba de revocar todas las licencias turísticas con vigencia hasta finales de 2026. Madrid también está restringiendo la concesión de licencias. En un contexto de crisis generalizada de la vivienda en España, la presión política sobre el alquiler a corto plazo no hace más que aumentar.

Una inversión sólida debe ser rentable tanto en alquiler a largo plazo como en alquiler compartido. Si la rentabilidad solo se obtiene a través de Airbnb, la inversión es inestable. El legislador puede cambiar las normas de la noche a la mañana, y de hecho lo hace.

Invertir con personas que también invierten

Quizá sea el consejo más práctico de todo el episodio: elige a un acompañante que también haya puesto dinero sobre la mesa.

En Terreta Spain, todos los miembros del equipo son inversores inmobiliarios a título personal. El propio Geoffroy Reiser posee tres apartamentos en Valencia. Su socio, Antoine Évêque, ingeniero por la ESTP y la ENSAM, supervisaba la construcción de edificios completos en Madrid antes de incorporarse a Terreta Spain. No se trata de un argumento de marketing, sino de una cuestión de coincidencia de intereses: alguien que ha invertido sabe lo que es una gotera, un litigio de comunidad de propietarios o un gasto imprevisto (derrama, en español). Aconseja como se aconsejaría a sí mismo.

Esa es también la gran lección que se desprende de la experiencia de Masteos: un modelo capitalista en hipercrecimiento, con 500 empleados y 250 ventas al mes, puede derrumbarse de forma abrupta cuando suben los tipos de interés. Una pyme rentable, con un equipo de inversores, resiste mucho mejor los ciclos económicos.

La martingala personal de Geoffroy Reiser

Matthieu Stefani le hace la pregunta al final del episodio. Respuesta: una residencia de estudiantes de lujo en Valence, con inquilinos exclusivamente extranjeros: suizos, suecos y alemanes. 11 habitaciones repartidas en tres pisos, a 700 € la habitación cuando el precio de mercado es de 500 €. Tasa de ocupación del 100 % desde el principio, con un uso puntual de Airbnb (mínimo 20 noches, legal en España) para los escasos periodos de menor demanda.

En bolsa: el S&P 500, a largo plazo, sin dudarlo, incluso tras las recientes turbulencias.

Preguntas frecuentes: Invertir en el sector inmobiliario en España

¿Se necesita una entrada importante para comprar una vivienda en España?

Sí. Los bancos españoles solo financian entre el 60 % y el 70 % del precio para los inversores no residentes. Si sumamos los gastos de compra (12-13 %) y las posibles reformas, hay que contar con un aporte mínimo de 50 000 €, y más bien entre 70 000 y 80 000 € para una compra en Valencia.

¿Se puede pedir un préstamo en Francia para comprar en España?

Sí, y suele ser la mejor opción para quienes ya cuentan con un patrimonio inmobiliario en Francia. El mecanismo es el siguiente: su banco francés constituye una garantía hipotecaria sobre su propiedad francesa (vivienda habitual o inversión inmobiliaria destinada al alquiler, libre de deudas o con gran parte del préstamo ya amortizado) y libera hasta el 70 % de su valor neto. Usted solicita el préstamo en Francia, en condiciones francesas, e invierte libremente en España. Al banco solo le interesa la calidad de la garantía sobre el suelo francés.

¿Qué rentabilidad se puede esperar en Valencia?

Entre un 6 % y un 7 % de rentabilidad bruta de media, con previsiones de revalorización del 5 % al 10 % anual en los próximos años. Un piso de 200 000 € se alquila por entre 1 200 y 1 400 € al mes.

¿Por qué Valencia en lugar de Madrid o Barcelona?

El precio por metro cuadrado en Valencia es la mitad que en Madrid o Barcelona, con una rentabilidad por alquiler un 50 % superior. Además, la ciudad lleva varios años consecutivos registrando subidas de precios superiores al 10 % anual.

¿Es viable invertir en Airbnb en España?

Cada vez menos, y de forma muy variable según la ciudad. Barcelona ha eliminado las licencias turísticas. Se desaconseja encarecidamente elaborar un plan financiero que solo funcione con el alquiler a corto plazo.

¿Qué régimen fiscal se aplica a un ciudadano francés que invierte en España?

Los ingresos por alquiler se gravan al 19 % en España. La plusvalía por la reventa también se grava al 19 %, frente al 36,2 % en Francia. El convenio de doble imposición evita cualquier tributación adicional en Francia sobre lo que ya se ha pagado en España.

¿Por qué España y no Italia o Portugal?

Se prevé que Italia pierda 10 millones de habitantes en los próximos 30 años, una evolución demográfica desfavorable para la inversión inmobiliaria a largo plazo. Portugal, y Lisboa en particular, ha sido identificado por UBS como un mercado con riesgo de burbuja. España, por el contrario, combina crecimiento económico, crecimiento demográfico y déficit estructural de viviendas.