In 2023 werd 15% van de 640.000 verkochte eigendommen in Spanje gekocht door buitenlanders (waarvan 6% Fransen). Tegen deze achtergrond is het kopen in Spanje via een Franse SCI (Société Civile Immobilière) een steeds populairdere strategie onder slimme investeerders. Dit is hoe het werkt.

Wat is een SCI en waarom gebruiken om in Spanje te kopen?

Definitie en werking van een SCI

Een Société Civile Immobilière (SCI) is een Franse juridische structuur waarmee meerdere partners een gedeelde vastgoedportefeuille kunnen beheren. Elke partner heeft aandelen in verhouding tot zijn of haar inbreng. 

De SCI is een aparte juridische entiteit, wat betekent dat het bankrekeningen kan openen en leningen kan aangaan. 

Er is geen equivalent van de SCI in Spanje. Het opzetten van een SCI in Frankrijk om te kopen in Spanje biedt juridische flexibiliteit en vastgoedvoordelen (aantrekkelijke prijzen, hoge huuropbrengsten, hoge huurdruk, etc.).

Begin je er net over na te denken? Lees ons speciale artikel voor meer informatie over het kopen van onroerend goed in Spanje: Waarom investeren in Spanje? Of neem contact met ons op. 

Voordelen van het opzetten van een SCI om onroerend goed te kopen in Spanje

Er zijn verschillende voordelen verbonden aan het kopen van een eigendom samen met andere investeerders via een SCI.

• Collectief vermogensbeheer
• Financieringsfaciliteiten
• De kosten en lasten delen die gepaard gaan met het kopen van onroerend goed
• Belastingvoordelen, waar we zo op terugkomen
• De overdracht aan erfgenamen vereenvoudigen  

De SCI is niet geschikt voor commerciële activiteiten. De SAS of SARL zijn beter geschikt voor commerciële projecten.

Kopen in Spanje via een Franse SCI: administratieve formaliteiten

Het opzetten van een SCI om te kopen in Spanje duurt ongeveer 3 maanden.

Belangrijkste stappen bij het opzetten van een SCI

1 De NIE verkrijgen

Elke SCI-partner moet een buitenlands identificatienummer aanvragen. Dit is essentieel voor elke transactie in Spanje. Lees ons volledige artikel over het buitenlandse identificatienummer om te weten te komen hoe je er een aanvraagt. Voor de duidelijkheid: je hoeft geen Spaanse ingezetene te zijn om een NIE te verkrijgen. 

Een goede raad: begin zo snel mogelijk met de procedure, want de tijd die nodig is om een visum te verkrijgen varieert.

2. Een geapostilleerd Kbis verkrijgen

Dit is het officiële uittreksel van het Kbis van de SCI dat in Frankrijk is uitgegeven door de griffie van de handelsrechtbank. Kopieën zijn niet geldig. Het moet worden geapostilleerd (gelegaliseerd) om de geldigheid ervan in het buitenland te garanderen. Ga naar deze officiële link om een apostille aan te vragen.

3. Vertaling van de geapostilleerde Kbis

Nadat het Kbis is geapostilleerd, moet het door een beëdigd vertaler in het Spaans worden vertaald om door de autoriteiten aan de andere kant van de grens te worden geaccepteerd. 

4. Een TIN verkrijgen - fiscaal identificatienummer

Om te investeren in Spanje moet de SCI een NIF (Tax Identification Number) aanvragen, het equivalent van het SIRET-nummer in Frankrijk. Dit belastingnummer is essentieel voor het registreren van onroerend goed en het beheren van belastingzaken in Spanje. Het NIF wordt uitgegeven door Spaanse politiebureaus met een bureau voor buitenlanders of door het Spaanse consulaat-generaal in Parijs. 

Let op: als de SCI wordt gehouden door een holding (een moedermaatschappij), moet de holding ook een NIF houden om erkend te worden voor belastingdoeleinden in Spanje. 

Onze teams kunnen je doorverwijzen naar betrouwbare experts om het hele administratieve en juridische proces te overzien. Neem contact met ons op voor meer informatie.

Kopen in Spanje via een SCI: wat voor soort financiering is er beschikbaar?

Financieringsopties voor een SCI in Frankrijk

De meeste investeerders die in Spanje via een SCI kopen, krijgen hun financiering zonder problemen in Frankrijk. Dit is wat ze kunnen verwachten:

• Vastgoedleningen die gedekt zijn door Franse activa (aandelen in een Société Civile de Placement Immobilier, een schuldvrije hoofdwoning, een Plan d'Épargne Retraite of een Plan d'Épargne en Actions).
• De liquide middelen van een holding gebruiken om de aankoop via de SCI te financieren. Dit is een sterk punt voor investerende ondernemers, die vaak meer geld op de rekeningen van hun bedrijf hebben staan dan op hun eigen rekening. We komen hier later in meer detail op terug.
• Financiering via consumentenleningen (tot €75.000 over 5-7 jaar in 2024). 

Financieringsopties voor een SCI in Spanje

Als je van plan bent omvia een Franse SCI een huis in Spanje te kopen, zal de financiering voornamelijk bij Spaanse banken worden geregeld, tenzij je activa in Frankrijk hebt die als onderpand kunnen worden gebruikt, zoals we hebben gezegd. Dit is gebruikelijk in Spanje, maar houd er rekening mee dat sommige banken voorzichtiger kunnen zijn dan andere.

Om je kansen op een lening zo groot mogelijk te maken, raden we je aan contact op te nemen met gespecialiseerde lokale instellingen.

• De Welcome Hub Sabadell in Barcelona is een waardevolle bron, ideaal voor internationale kopers. Sabadell biedt concurrerende rentetarieven, over het algemeen met een gemiddelde looptijd van ongeveer 20 jaar.
• UCI biedt leningen met een langere looptijd (30 jaar), maar met een hogere rente, vaak meer dan 5%.

Welke documenten heb ik nodig om financiering aan te vragen in Spanje?

Bereid een volledig dossier voor je financieringsaanvraag voor, inclusief :

• Je paspoort
• Uw NIE-nummer (Numéro d'Identité d'Étranger)
• Bewijs van inkomen
• Spaaroverzichten
• Een kredietrapport van je thuisland

Door deze documenten zorgvuldig voor te bereiden, vergroot je je kansen op een geschikte financiering voor de aankoop van je woning in Spanje via je Franse SCI.

Wat is de procedure om in Spanje te kopen via een SCI?

Zodra de SCI is opgericht, kun je je vastgoedproject in Spanje opstarten. Aan de andere kant van de Pyreneeën verlopen vastgoedtransacties veel sneller dan in Frankrijk (3 maanden tegenover 6 maanden in Frankrijk). 

5 belangrijke stappen om in Spanje te investeren via een Franse SCI

1. Prospectie: het zoeken naar en selecteren van onroerend goed kan tegelijkertijd met je administratieve procedures worden gestart.
2. Onderhandeling en aanbod tot aankoop : reservering van het eigendom(la reserva) en betaling van een aanbetaling (meestal €1.000).
3. Juridische en technische due diligence : in Spanje is het de verantwoordelijkheid van de koper om ervoor te zorgen dat de woning in orde is voordat hij eigenaar wordt. 
4. Ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst(contrato de arras) en betaling van 10% van de waarde van het onroerend goed.
5. Ondertekening van de akte voor een notaris.

We willen graag uw aandacht vestigen op de volgende punten: 

• In Spanje is de voorlopige koopovereenkomst zeer bindend;
• De rol van de notaris is minimaal, maar de koper heeft een grote verantwoordelijkheid. Het is raadzaam om een gespecialiseerde advocaat in te schakelen om fouten en uiteindelijk verliezen te voorkomen. 
• Er is geen herroepingstermijn zoals in Frankrijk;
• Meestal worden opschortende voorwaarden geweigerd. 

Het advies van Terreta Spain : neem voldoende tijd in het compromis om de NIE en NIF te verkrijgen voordat u de koopakte ondertekent. Vertrouw uw project vooral toe aan lokale vastgoedexperts. Onze teams kunnen u helpen. Maak direct online een afspraak met hen.

Acquisitiekosten (notaris, advocaat, belastingen) in Spanje

Een punt dat niet over het hoofd mag worden gezien bij het voorbereiden van de financiële regelingen voor de aankoop van je SCI eigendom in Spanje zijn de aankoopkosten. Deze bedragen over het algemeen 10-15% van de prijs van het onroerend goed en omvatten :

• Notariskosten ;
• Advocatenkosten: advocaten zijn verantwoordelijk voor het beveiligen van de transactie, het overzien van de juridische en administratieve aspecten en het vermijden van veelvoorkomende valkuilen. 
• Lokale belastingen, in het bijzonder de ITP(Impuesto sobre las Transmissions Patrimoniales, die betaald moet worden op het moment van aankoop). 

Kopen in Spanje via een Franse SCI: belastingoptimalisatie

Investeren in onroerend goed via een SCI in Spanje biedt een aanzienlijk belastingvoordeel ten opzichte van directe persoonlijke investeringen:bedrijfsgeld kan wordengeïnvesteerd in onroerend goed, waardoor de belastingdruk die gepaard gaat met de uitkering van dividendenwordt vermeden.

• Besparing op de vlaktaks: door gebruik te maken van een SCI vermijdt de ondernemer het proces van dividenduitkering dat nodig zou zijn voor privé-investeringen. Deze strategie bespaart op de vlaktaks van 30%. 
• Geoptimaliseerd investeringsmechanisme via een holdingmaatschappij: de exploitatiemaatschappij kan de fondsen rechtstreeks aan de SCI lenen. De lening kan geleidelijk worden terugbetaald door de vastgoedmaatschappij via de huurinkomsten die zij ontvangt. De rente die de SCI aan de uitlenende vennootschap betaalt, is fiscaal aftrekbaar voor de SCI.
• Meer flexibiliteit en controle: door de werkmaatschappij te gebruiken om direct te lenen aan de SCI, behoudt de ondernemer meer directe controle over de vastgoedinvestering en het beheer van de financiële stromen tussen de twee entiteiten.

Voorbeeld van een financieel pakket voor investeringen via een SCI in Spanje

Een ondernemer heeft €100.000 in de kas van zijn SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).

• Als hij privé een huis koopt, moet hij zichzelf € 100.000 betalen en 30% vlaktaks, d.w.z. € 30.000. Hij heeft dan nog maar € 70.000 over om te investeren. Hij heeft dan nog maar €70.000 over om te investeren.
• Aan de andere kant, door te beleggen via een SCI, kan hij zijn bijdrage verhogen met iets meer dan 40% en de €100.000 gebruiken die hij tot zijn beschikking heeft. Het enige wat hij hoeft te doen is : 

1. Zet een holding op (als die nog niet bestaat) ; 
2. Geld overmaken van de SASU naar de holding;
3. Profiteer van het moeder-dochter regime, dat dividenden vrijstelt van belasting in de holding. Dit minimaliseert de belastingimpact wanneer de fondsen worden overgedragen;
4. Draag geld bij aan de SCI en investeer via de SCI.

Het advies van Terreta Spain: als u zowel manager van uw bedrijf als investeerder bent, is het opzetten van een holding een effectieve strategie om de belasting te verlagen en de overdracht van fondsen tussen uw bedrijven te vergemakkelijken. Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Hoe wordt een Franse SCI belast in Spanje?

1. Belasting op huurinkomsten :
   • Onderworpen aan Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
   • Belastingtarief: 19% van de winst uit onroerend goed (24% voor niet-EU-bewoners).
   • Kwartaalaangifte vereist.
2. Belastingaftrek :
   • Uitgaven die een direct economisch verband hebben met het bedrijf in Spanje kunnen worden afgetrokken.
   • Renovatiekosten zijn aftrekbaar voor SCI's, in tegenstelling tot privépersonen.
3. Vennootschapsbelasting :
   • Van toepassing indien de SCI beschouwd wordt als een commerciële entiteit.
   • Niet van toepassing op eenvoudig eigendom en verhuur van onroerend goed.
4. Frans-Spaans belastingverdrag :
   • Vermijdt dubbele belasting van inkomsten.
   • Inkomsten die in Spanje worden belast, worden geneutraliseerd in Frankrijk.
5. Speciale functies :
   • In tegenstelling tot buitenlandse particulieren hoeven SCI's geen IRNR te betalen.
   • Geen belasting in Spanje als het pand niet wordt verhuurd en alleen door de partners wordt gebruikt.
6. Bankkosten :
   • Hoger voor SCI's dan voor particulieren in Spanje.

Met welke andere belastingen moet je rekening houden?

Met welke andere belastingen moet je rekening houden?

• BTW, overdrachtsbelasting en andere belastingen (bijvoorbeeld IBI, het equivalent van onroerendgoedbelasting), waarvan de bedragen variëren afhankelijk van de Spaanse gemeenschap waarin het onroerend goed is gelegen, maar ook afhankelijk van het type onroerend goed dat is gekocht.
• Bij vervreemding wordt de vermogenswinst belast tegen 19% als de SCI eigendom is van belastingbetalers die geen Spaanse fiscale inwoners zijn.
• Tot slot over erfenissen: als de erfgenamen zijn opgenomen in de GCB, hoeven ze niet naar een Spaanse notaris of belasting te betalen in Spanje, omdat de eigenaar van het onroerend goed de GCB blijft.

Terreta Spanje's advies: houd er rekening mee dat het Spaanse belastingstelsel complex is en dat je een internationale belastingdeskundige moet raadplegen om verwarring te voorkomen. Neem contact met ons op om in contact te worden gebracht met betrouwbare lokale professionals.  

Nadeel van SCI: beheers- en boekhoudkosten

Er moet op worden gewezen dat het kopen via een SCI jaarlijkse kosten met zich meebrengt van ongeveer € 3.000 (€ 2.000/jaar in Spanje en € 1.000/jaar in Frankrijk voor de SCI-boekhouding en -aangiften). Hoe dan ook, deze kosten zijn veel lager dan de verschuldigde belasting op dividenduitkeringen, waardoor beleggen via een SCI over het algemeen voordeliger is. 

Investeren via een SCI in Spanje: aandachtspunten

Investeren via een SCI in Spanje is voordelig, maar beginnende beleggers maken vaak fouten. Deze omvatten:

• Slechte kostenberekening;
• Onvoldoende voorbereiding van documenten ;
• Gebrek aan kennis van lokale regelgeving;
• Belastingrisico nemen en boetes betalen vanwege een gebrek aan kennis van de Spaanse belastingverplichtingen.

Getuigenissen van klanten die in Spanje hebben geïnvesteerd via een SCI met Terreta Spanje

Claude's project (voornaam veranderd)

Laten we, bij wijze van voorbeeld en om de zaken concreter te maken, beginnen met het geval Claude. Hij heeft onlangs samen met zijn partner geïnvesteerd in Valencia via een SCI. De aankoop werd gedeeltelijk gefinancierd door een consumentenkrediet in Frankrijk en de SCI werd snel en goedkoop opgericht.

• Formaliteiten: oprichting van de SCI in Frankrijk en registratie in Spanje, verkrijgen van de NIE en NIF. 
• Financiering: €150.000 in totaal, met een eigen bijdrage van €100.000 en een consumentenlening van €50.000 over 5 jaar.
• Creatie van de SCI: in een week voltooid via een online juridisch dienstenplatform voor €1.000.
• Boekhouding: geschatte jaarlijkse kosten: € 1.000 tot € 1.500 in Frankrijk en ongeveer € 2.000 in Spanje.
• Huurbeheer: 50% van de huur voor elk nieuw contract, geen terugkerende kosten.

Getuigenis van Pierre (voornaam veranderd)

Laten we eens kijken naar een ander voorbeeld, dat van Pierre, een ervaren investeerder die ervoor koos om een onroerend goed in Valencia te kopen via een bestaande SCI en holdingmaatschappij. 

• Pierre investeerde in totaal €350.000, zonder een lening af te sluiten. Zijn holdingmaatschappij droeg het hele bedrag bij aan de SCI.
• De houdstermaatschappij van Pierre bezit 20% van de aandelen in de SCI en heeft 100% van de middelen overgedragen in de vorm van een geassocieerde lopende rekening.
• Alle dividenden die terugvloeien naar de holding zijn belastingvrij over een lange periode, omdat ze worden gebruikt om de lopende rekening terug te betalen.
• 80% van de door de SCI gegenereerde winst kan aan Pierre worden uitgekeerd als persoonlijk dividend.

Conclusie

Kortom, kopen in Spanje met een Franse SCI is een winstgevende en veilige strategie. Het biedt aanzienlijke belasting- en vermogensvoordelen. Het is echter essentieel om jezelf te omringen met bekwame professionals om je kansen op succes te maximaliseren.

Heb je vragen? Wilt u een SCI opzetten? Neem contact op met de gespecialiseerde teams van Terreta Spanje. 

FAQ. Kopen in Spanje via een Franse SCI

Waarom kiezen voor een SCI om te investeren in Spanje in plaats van zelf te kopen?

Een SCI maakt het gemakkelijker om activa collectief te beheren, investeringen voor belastingdoeleinden te optimaliseren en de overdracht van activa aan erfgenamen te vereenvoudigen. Het vermijdt ook de uitkering van dividenden en de vlaktaks van 30%, waardoor het mogelijk wordt om bedrijfsgeld efficiënter te investeren.

Wat zijn de kosten voor het kopen van een huis in Spanje via een SCI?

Aankoopkosten omvatten notariskosten, juridische kosten en lokale belastingen. Deze vertegenwoordigen ongeveer 10-15% van de prijs van het onroerend goed. Het beheer van een SCI in Spanje brengt ook jaarlijkse kosten met zich mee: ongeveer €3.000.

Investeren in Spanje met een Franse SCI: is het mogelijk om financiering te krijgen in Frankrijk?

Ja, Franse banken bieden vastgoedleningen met garantie, consumentenkredieten en zelfs het gebruik van de liquide middelen van een holding. De voorwaarden variëren afhankelijk van de bank en het profiel van de SCI.

Investeren in Spanje met een Franse SCI: is het mogelijk om financiering te krijgen in Spanje?

Ja, het is mogelijk om in Spanje financiering te krijgen voor je SCI. Het enige wat je hoeft te doen is een compleet dossier samenstellen, met daarin: je paspoort, je NIE-nummer (Numéro d'Identité d'Étranger), bewijs van inkomen, spaarrekeningen en een kredietrapport uit je land van herkomst. Banque de Sabadell is een goede plek voor buitenlanders om contact op te nemen. 

Hoe wordt een SCI belast in Spanje?

Huuropbrengsten van een SCI in Spanje worden belast tegen 19% (24% voor niet-EU-ingezetenen) op de vastgoedwinst via de Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Vennootschapsbelasting is van toepassing als de SCI wordt beschouwd als een bedrijf, tegen een tarief van 25%. Kosten met betrekking tot de activiteit in Spanje kunnen worden afgetrokken. Er is geen dubbele belasting dankzij het belastingverdrag tussen Frankrijk en Spanje. De SCI is geen IRNR verschuldigd als het onroerend goed niet wordt verhuurd.

Kopen in Spanje via een Franse SCI: wat zijn de risico's?

De risico's die gepaard gaan met het kopen via een SCI in Spanje zijn de volgende: slechte kostenberekening, onvoldoende voorbereiding, gebrek aan kennis van de lokale regelgeving. 

Bronnen: Masteos, Idealista, Sabadell