En 2023, de las 640.000 viviendas vendidas en España, el 15% fueron adquiridas por extranjeros (de los cuales el 6% eran franceses). En este contexto, comprar en España a través de una SCI (Société Civile Immobilière) francesa es una estrategia cada vez más popular entre los inversores expertos. Así es como funciona.

¿Qué es un LIC y por qué utilizarlo para comprar en España?

Definición y funcionamiento de un LIC

Una Société Civile Immobilière (SCI) es una estructura jurídica francesa que permite a varios socios gestionar una cartera inmobiliaria compartida. Cada socio posee acciones en proporción a su aportación. 

La SCI es una entidad jurídica independiente, lo que significa que puede abrir cuentas bancarias y pedir préstamos. 

No existe un equivalente a la SCI en España. Constituir una SCI en Francia para comprar en España ofrece flexibilidad jurídica y ventajas inmobiliarias (precios atractivos, elevados rendimientos por alquiler, alta presión alcista, etc.).

¿Está empezando a pensárselo? Para saber más sobre la compra de propiedades en España, lea nuestro artículo dedicado : ¿Por qué invertir en España? o póngase en contacto con nosotros. 

Ventajas de constituir una SCI para comprar inmuebles en España

Comprar una propiedad con otros inversores a través de una SCI tiene varias ventajas.

• Gestión colectiva de activos
• Facilidades de financiación
• Compartir los gastos y cargas asociados a la compra de una propiedad
• Ventajas fiscales, a las que volveremos en un momento
• Simplificar la transmisión a los herederos  

La SCI no es adecuada para actividades comerciales. La SAS o la SARL son más adecuadas para proyectos comerciales.

Comprar en España a través de un LIC francés: trámites administrativos

Constituir una SCI para comprar en España lleva unos 3 meses.

Fases clave de la creación de un LIC

1 Obtención del NIE

Cada socio de SCI debe obtener un Número de Identificación de Extranjero. Esto es esencial para cualquier transacción en España. Para saber cómo solicitarlo, lea nuestro artículo completo sobre el Número de Identificación Extranjero. Una aclaración por si tiene alguna duda: no es necesario ser residente en España para obtener un NIE. 

Un consejo: inicie el proceso lo antes posible, ya que el tiempo necesario para obtener un visado varía.

2. Obtener un Kbis apostillado

Este es el extracto oficial del Kbis de SCI emitido en Francia por el registro del tribunal de comercio. Las copias no son válidas. Debe ser apostillado (autenticado) para garantizar su validez en el extranjero. Vaya a este enlace oficial para solicitar una apostilla.

3. Traducción de los Kbis apostillados

Una vez apostillado el Kbis, debe ser traducido al español por un traductor jurado para que sea aceptado por las autoridades del otro lado de la frontera. 

4. Obtener un NIF - Número de Identificación Fiscal

Para invertir en España, la SCI debe obtener un NIF (Número de Identificación Fiscal), el equivalente al número SIRET en Francia. Este número de identificación fiscal es esencial para registrar propiedades y gestionar asuntos fiscales en España. El NIF se expide en las comisarías de policía españolas que cuentan con una oficina de extranjeros o en el Consulado General de España en París. 

Nota: si la SCI es propiedad de una sociedad holding (una sociedad matriz), la sociedad holding también debe ser titular de un NIF para que se reconozca a efectos fiscales en España. 

Nuestros equipos pueden remitirle a expertos de confianza para que supervisen todo el proceso administrativo y jurídico. Póngase en contacto con nosotros para más información.

Comprar en España a través de un LIC: ¿qué tipo de financiación existe?

Opciones de financiación para una LIC en Francia

La mayoría de los inversores que compran en España a través de un LIC obtienen su financiación sin ninguna dificultad en Francia. Esto es lo que pueden esperar:

• Préstamos inmobiliarios garantizados con activos franceses (acciones de una Société Civile de Placement Immobilier, una vivienda principal libre de deudas, un Plan d'Épargne Retraite o un Plan d'Épargne en Actions).
• Utilizar la tesorería de un holding para financiar la compra a través de la SCI. Este es un punto fuerte para los empresarios inversores, que a menudo disponen de más efectivo en las cuentas de la empresa que en las suyas propias. Volveremos sobre este tema con más detalle más adelante.
• Financiación mediante préstamos al consumo (hasta 75.000 euros en 5-7 años en 2024). 

Opciones de financiación para una LIC en España

Si tiene previstocomprar una propiedad en España a través de un LIC francés, la financiación se tramitará principalmente con bancos españoles, a menos que disponga de activos en Francia que puedan utilizarse como garantía, como hemos dicho. Esta es una práctica habitual en España, pero tenga en cuenta que algunos bancos pueden ser más cautelosos que otros.

Para maximizar sus posibilidades de obtener un préstamo, le recomendamos que se ponga en contacto con instituciones locales especializadas.

• El Welcome Hub Sabadell de Barcelona es un valioso recurso, ideal para compradores internacionales. Sabadell ofrece tipos de interés competitivos, generalmente en plazos medios de unos 20 años.
• UCI ofrece préstamos a más largo plazo (30 años), pero con tipos de interés más elevados, a menudo superiores al 5%.

¿Qué documentos necesito para solicitar financiación en España?

Prepare un expediente completo para su solicitud de financiación, que incluya :

• Su pasaporte
• Su número NIE (Numéro d'Identité d'Étranger)
• Prueba de ingresos
• Declaraciones de ahorro
• Un informe de crédito de su país de origen

La preparación cuidadosa de estos documentos aumentará sus posibilidades de obtener la financiación adecuada para la compra de su propiedad en España a través de su LIC francés.

¿Cuál es el proceso para comprar en España a través de un LIC?

Una vez que la SCI esté en proceso de constitución, podrá poner en marcha su proyecto inmobiliario en España. Al otro lado de los Pirineos, las transacciones inmobiliarias son mucho más rápidas que en Francia (3 meses frente a 6 meses en Francia). 

5 pasos clave para invertir en España a través de una SCI francesa

1. Prospección: la búsqueda y selección del inmueble puede iniciarse al mismo tiempo que sus trámites administrativos.
2. Negociación y oferta de compra : reserva de la propiedad(la reserva) y pago de un depósito (normalmente 1.000 euros).
3. Diligencia debida legal y técnica : en España, es responsabilidad del comprador asegurarse de que la propiedad está en regla antes de tomar posesión de ella. 
4. Firma delcontrato de arras y pago del 10% del valor de la vivienda.
5. Firma de la escritura ante notario.

Nos gustaría llamar su atención sobre los siguientes puntos: 

• En España, el preacuerdo de venta es muy vinculante;
• El papel del notario es mínimo, pero el comprador tiene una gran responsabilidad. Es aconsejable recurrir a un abogado especializado para evitar errores y, en última instancia, pérdidas. 
• No existe un periodo de desistimiento como en Francia;
• La mayoría de las veces se rechazan las condiciones suspensivas. 

El consejo de Terreta España : deje tiempo suficiente en el compromiso para obtener el NIE y el NIF antes de firmar la escritura de compraventa. Sobre todo, confíe su proyecto a expertos inmobiliarios locales. Nuestros equipos pueden ayudarle. Concierte una cita con ellos directamente en línea.

Gastos de adquisición (notario, abogado, impuestos) en España

Un punto que no debe pasarse por alto a la hora de preparar los preparativos financieros para la compra de su propiedad SCI en España son los gastos de adquisición. Estos representan generalmente el 10-15% del precio de la propiedad, e incluyen :

• Gastos de notario ;
• Honorarios de abogados: los abogados se encargan de asegurar la transacción, supervisar los aspectos jurídicos y administrativos de la operación y evitar los escollos habituales. 
• Impuestos locales, en particular el ITP(Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales, que debe abonarse en el momento de la compra). 

Comprar en España a través de una SCI francesa: optimización fiscal

Invertir en inmuebles a través de una SCI en España ofrece una importante ventaja fiscal frente a la inversión personal directa: permiteinvertir el efectivo de la empresa en inmuebles, evitando la carga fiscal asociada al reparto de dividendos.

• Ahorro en el impuesto a tanto alzado: al utilizar una SCI, el empresario evita el proceso de distribución de dividendos que exigiría la inversión privada. Con esta estrategia se ahorra el impuesto a tanto alzado del 30%. 
• Mecanismo de inversión optimizado a través de una sociedad holding: la sociedad operativa puede prestar los fondos directamente a la SCI. El préstamo puede ser reembolsado gradualmente por la sociedad inmobiliaria a través de los ingresos por alquiler que perciba. Los intereses pagados por la SCI a la empresa prestamista son fiscalmente deducibles para la SCI.
• Mayor flexibilidad y control: al utilizar la empresa operativa para prestar directamente a la SCI, el empresario conserva un control más directo sobre la inversión inmobiliaria y la gestión de los flujos financieros entre ambas entidades.

Ejemplo de paquete financiero para invertir a través de una SCI en España

Un empresario tiene 100.000 euros en la tesorería de su SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).

• Si compra una propiedad de forma privada, tendrá que pagarse a sí mismo 100.000 euros y un 30% de impuesto fijo, es decir, 30.000 euros. Sólo le quedarán 70.000 euros para invertir.
• En cambio, invirtiendo a través de un SCI, podría aumentar su aportación en algo más del 40% y utilizar los 100.000 euros de que dispone. Todo lo que tiene que hacer es..: 

1. Crear una sociedad de cartera (si aún no existe) ; 
2. Transferencia de fondos del SASU al holding;
3. Aprovechar el régimen de sociedad matriz-hija, que exime de impuestos a los dividendos en la sociedad holding. Esto minimiza el impacto fiscal cuando se transfieren los fondos;
4. Aporte dinero en efectivo a la SCI e invierta a través de ella.

El consejo de Terreta España: si usted es a la vez gestor de su empresa e inversor, la constitución de una sociedad holding es una estrategia eficaz para reducir la fiscalidad y facilitar la transferencia de fondos entre sus empresas. Póngase en contacto con nosotros para una consulta personal.

¿Cómo tributa un LIC francés en España?

1. Fiscalidad de los alquileres :
   • Sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
   • Tipo impositivo: 19% de los beneficios inmobiliarios (24% para los no residentes en la UE).
   • Declaración trimestral obligatoria.
2. Deducciones fiscales :
   • Pueden deducirse los gastos que tengan una relación económica directa con la actividad empresarial en España.
   • Los gastos de renovación son deducibles para las SCI, a diferencia de los particulares.
3. Impuesto de sociedades :
   • Aplicable si la SCI se considera una entidad comercial.
   • No aplicable a la propiedad simple ni al alquiler de bienes inmuebles.
4. Convenio fiscal franco-español :
   • Evita la doble imposición de los ingresos.
   • Los ingresos gravados en España se neutralizan en Francia.
5. Características especiales :
   • A diferencia de las personas físicas extranjeras, las SCI no tienen que pagar el IRNR.
   • No tributa en España si el inmueble no está alquilado y es utilizado únicamente por los socios.
6. Gastos bancarios :
   • Más alto para un LIC que para un individuo en España.

¿Qué otros impuestos hay que tener en cuenta?

¿Qué otros impuestos hay que tener en cuenta?

• IVA, derechos de transmisiones patrimoniales y otros impuestos (IBI, el equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles, por ejemplo), cuyos importes varían según la comunidad española en la que se encuentre el inmueble, pero también según el tipo de propiedad adquirida.
• En el momento de la enajenación, la plusvalía se grava al 19% si la SCI es propiedad de contribuyentes que no son residentes fiscales españoles.
• Por último, sobre la herencia: si los herederos están incluidos en el LIC, no necesitan acudir a un notario español ni pagar impuestos en España, ya que el propietario del inmueble sigue siendo el LIC.

El consejo de Terreta España: tenga en cuenta que el sistema fiscal español es complejo y que debe consultar a un experto fiscal internacional para evitar cualquier confusión. Contacte con nosotros para que le pongamos en contacto con profesionales locales de confianza.  

Desventaja de SCI: costes de gestión y contabilidad

Hay que señalar que la compra a través de un SCI implica unos costes anuales de unos 3.000 euros (2.000 euros/año en España y 1.000 euros/año en Francia en concepto de contabilidad y rendimientos del SCI). Sea como fuere, estos costes son muy inferiores a los impuestos que hay que pagar por el reparto de dividendos, lo que hace que la inversión a través de un SCI sea, en general, más ventajosa. 

Invertir a través de un LIC en España: puntos a tener en cuenta

Invertir a través de una SCI en España es ventajoso, pero los errores son comunes entre los inversores novatos. Entre ellos se incluyen:

• Mal cálculo de costes;
• Preparación insuficiente de los documentos ;
• Desconocimiento de la normativa local;
• Asumir un riesgo fiscal y pagar sanciones por desconocimiento de las obligaciones fiscales españolas.

Testimonios de clientes que han invertido en España a través de un LIC con Terreta España

Proyecto de Claude (nombre cambiado)

A modo de ejemplo, y para concretar, empecemos por el caso de Claude. Recientemente ha invertido en Valencia con su pareja a través de una SCI. La compra se financió en parte con un préstamo al consumo en Francia, y la SCI se constituyó de forma rápida y barata.

• Trámites: creación de la SCI en Francia y registro en España, obtención del NIE y NIF. 
• Financiación: 150.000 euros en total, con una aportación personal de 100.000 euros y un préstamo al consumo de 50.000 euros a 5 años.
• Creación de la SCI: completada en una semana a través de una plataforma de servicios jurídicos en línea por 1.000 euros.
• Contabilidad: costes anuales estimados: entre 1.000 y 1.500 euros en Francia y unos 2.000 euros en España.
• Gestión del alquiler: 50% del alquiler por cada nuevo contrato, sin costes recurrentes.

Testimonio de Pierre (nombre ficticio)

Veamos otro ejemplo, el de Pierre, un inversor experimentado que optó por comprar una propiedad en Valencia a través de una SCI y una sociedad de cartera ya existentes. 

• Pierre invirtió un total de 350.000 euros, sin pedir ningún préstamo. Su sociedad de cartera aportó la totalidad del importe a la SCI.
• El holding de Pierre posee el 20% de las acciones de la SCI y ha transferido el 100% de los fondos en forma de cuenta corriente asociada.
• Todos los dividendos devueltos a la sociedad holding estarán exentos de impuestos durante un largo periodo, ya que se utilizarán para reembolsar la cuenta corriente.
• El 80% de los beneficios generados por la SCI pueden distribuirse a Pierre como dividendos personales.

Conclusión

En conclusión, comprar en España con una SCI francesa es una estrategia rentable y segura. Ofrece importantes ventajas fiscales y patrimoniales. Sin embargo, es esencial rodearse de profesionales competentes para maximizar las posibilidades de éxito.

¿Tiene alguna pregunta? ¿Desea establecer un SCI? Póngase en contacto con los equipos especializados de Terreta España. 

FAQ. Comprar en España a través de un LIC francés

¿Por qué elegir una SCI para invertir en España en lugar de comprar a su propio nombre?

Una SCI facilita la gestión colectiva del patrimonio, optimiza la inversión a efectos fiscales y simplifica la transmisión del patrimonio a los herederos. También evita el reparto de dividendos y el impuesto a tanto alzado del 30%, lo que permite invertir la tesorería de la empresa de forma más eficiente.

¿Cuáles son los costes de comprar una propiedad en España a través de un LIC?

Los costes de adquisición incluyen los gastos notariales, legales y los impuestos locales. Representan en torno al 10-15% del precio de la propiedad. La gestión de una SCI en España también conlleva gastos anuales: unos 3.000 euros.

Invertir en España con una SCI francesa: ¿es posible obtener financiación en Francia?

Sí, los bancos franceses ofrecen préstamos inmobiliarios con garantía, préstamos al consumo e incluso la utilización de la tesorería de un holding. Las condiciones varían según el banco y el perfil de la SCI.

Invertir en España con una SCI francesa: ¿es posible obtener financiación en España?

Sí, es posible obtener financiación en España para su LIC. Lo único que tiene que hacer es reunir un expediente completo, que incluya: su pasaporte, su número NIE (Numéro d'Identité d'Étranger), un justificante de ingresos, extractos de ahorros y un informe de crédito de su país de origen. El Banco de Sabadell es un buen lugar de contacto para los extranjeros. 

¿Cómo tributan los LIC en España?

Los ingresos por alquiler de una SCI en España tributan al 19% (24% para los no residentes en la UE) sobre los beneficios inmobiliarios a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El impuesto de sociedades es aplicable si la SCI se considera una empresa, a un tipo del 25%. Se pueden deducir los gastos relacionados con la actividad en España. No existe doble imposición gracias al convenio fiscal entre Francia y España. La SCI no está sujeta al IRNR si el inmueble no se alquila.

Comprar en España a través de un LIC francés: ¿cuáles son los riesgos?

Los riesgos asociados a la compra a través de un LIC en España incluyen un mal cálculo de costes, una preparación inadecuada y la falta de comprensión de la normativa local. 

Fuentes: Masteos, Idealista, Sabadell