Kauf in Spanien über eine französische SCI: der vollständige Leitfaden

Im Jahr 2023 wurden von den 640.000 in Spanien verkauften Immobilien 15% von Ausländern erworben (6% davon waren Franzosen). Vor diesem Hintergrund ist der Kauf in Spanien über eine französische SCI (Société Civile Immobilière) eine zunehmend beliebte Strategie für kluge Investoren. Erklärungen.

Was ist eine SCI und warum sollte man sie für den Kauf in Spanien nutzen?

Definition und Funktionsweise einer SCI

Eine Société Civile Immobilière (SCI) ist eine französische Rechtsstruktur, die es mehreren Gesellschaftern ermöglicht, ein gemeinsames Immobilienvermögen zu verwalten. Jeder Gesellschafter hält Anteile im Verhältnis zu seiner Einlage. 

Die SCI ist eine separate Rechtspersönlichkeit, was die Eröffnung von Bankkonten und die Aufnahme von Krediten ermöglicht. 

In Spanien gibt es kein Pendant zur SCI. Die Gründung einer SCI in Frankreich, um in Spanien zu kaufen, bietet rechtliche Flexibilität und Immobilienvorteile (attraktive Preise, hohe Mietrenditen, hohe Mietspannung).

Sind Sie noch am Anfang Ihrer Überlegungen? Wenn Sie mehr über den Kauf von Immobilien in Spanien erfahren möchten, lesen Sie unseren Artikel : Warum in Spanien investieren? oder kontaktieren Sie uns. 

Vorteile der Gründung einer SCI für einen Immobilienkauf in Spanien

Es gibt mehrere Vorteile, wenn Sie eine Immobilie zusammen mit anderen Investoren über eine SCI erwerben.

• Kollektive Vermögensverwaltung
• Finanzierungsmöglichkeiten
• Die Aufteilung der Kosten und Lasten, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind
• Steuervorteile, auf die wir gleich zurückkommen werden
• Vereinfachung der Übertragung an die Erben  

Beachten Sie, dass die SCI nicht für kommerzielle Aktivitäten geeignet ist. Die SAS oder SARL sind für kommerzielle Projekte besser geeignet.

Kauf in Spanien über eine französische SCI: die Verwaltungsformalitäten

Die Gründung einer SCI für den Kauf in Spanien dauert etwa 3 Monate.

Die wichtigsten Schritte zur Gründung einer SCI

1.Erhalt der NIE

Jeder Gesellschafter der SCI muss seine ausländische Identifikationsnummer erhalten. Diese ist für alle Transaktionen in Spanien erforderlich. Um zu erfahren, wie Sie diese beantragen können, verweisen wir Sie auf unseren vollständigen Artikel: Die Ausländeridentifikationsnummer. Falls Sie Zweifel haben: Sie müssen nicht in Spanien ansässig sein, um eine NIE zu erhalten. 

Ein Tipp: Beginnen Sie so früh wie möglich, da die Fristen unterschiedlich lang sind.

2. Erhalt des apostillierten Kbis

Dies ist der offizielle Auszug aus dem Kbis der SCI, der in Frankreich von der Geschäftsstelle des Handelsgerichts ausgestellt wird. Kopien sind nicht gültig. Der Auszug muss mit einer Apostille versehen werden, um seine Gültigkeit im Ausland zu gewährleisten. Besuchen Sie diesen offiziellen Link, um die Apostille zu beantragen.

3. Übersetzung des apostillierten Kbis

Nach der Apostille muss der Kbis von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden, damit er von den Behörden auf der anderen Seite der Grenze akzeptiert werden kann. 

4. Erhalt der NIF - Steueridentifikationsnummer

Um in Spanien zu investieren, muss die SCI eine NIF (Steueridentifikationsnummer) erhalten, die der SIRET-Nummer in Frankreich entspricht . Diese Steuernummer ist für die Registrierung von Vermögenswerten und die Steuerverwaltung in Spanien unerlässlich. Die NIF wird von den spanischen Kommissariaten mit einem Ausländerbüro oder vom spanischen Generalkonsulat in Paris ausgestellt. 

Achtung: Wenn die SCI von einer Holding (einer Muttergesellschaft) gehalten wird, muss auch die Holding eine NIF besitzen, um in Spanien steuerlich anerkannt zu werden. 

Unsere Teams können Sie an vertrauenswürdige Experten verweisen, die den gesamten administrativen und rechtlichen Prozess begleiten. Kontaktieren Sie uns.

Kauf in Spanien über eine SCI: Welche Finanzierung?

Finanzierungsmöglichkeiten für eine SCI in Frankreich

Die meisten Anleger, die in Spanien über eine SCI kaufen, erhalten ihre Finanzierung problemlos in Spanien. Hier sind die Möglichkeiten, die ihnen angeboten werden:

• Immobilienkredite mit Sicherheiten auf französische Vermögenswerte (Anteile an einer Société Civile de Placement Immobilier, ein schuldenfreier Hauptwohnsitz, ein Rentensparplan oder ein Aktiensparplan).
• Die Nutzung des Cashflows einer Holdinggesellschaft zur Finanzierung des Kaufs über die SCI. Dies ist ein großer Vorteil für Unternehmerinvestoren, die oft mehr Geld in den Büchern ihres Unternehmens als in ihrem eigenen haben. Wir werden auf diese Möglichkeit noch ausführlich eingehen.
• Finanzierung über Verbraucherkredite (bis zu 75.000 € mit einer Laufzeit von 5-7 Jahren im Jahr 2024). 

Terreta-Finanzierungstipp: Einbringung von Mitteln in eine SCI über ein persönliches Darlehen

Dieser Tipp wurde uns von einem unserer Kunden gegeben. Es ist durchaus möglich, einen Privatkredit aufzunehmen (als natürliche Person) und dann die Mittel in Form eines Gesellschafterkontos in die SCI einzubringen. Konkret bedeutet dies, dass Sie das Geld an die SCI vorstrecken, die es dann nach und nach an Sie zurückzahlen kann, ohne dass Steuern anfallen, da es sich nicht um ein Einkommen, sondern lediglich um die Rückzahlung einer Schuld handelt.

✅ Vorteil: Diese Methode ermöglicht es, einen Teil der Operation zu finanzieren und gleichzeitig die Besteuerung zu optimieren, da die zukünftigen Cashflows, die von der SCI generiert werden, dazu verwendet werden können, die Schulden, die sie Ihnen gegenüber hat, steuerfrei zurückzuzahlen. Ziemlich clever, oder?

Finanzierungsmöglichkeiten für eine SCI in Spanien

Wenn Sie beabsichtigen,eine Immobilie in Spanien über eine französische SCI zu kaufen, wird die Finanzierung hauptsächlich über spanische Banken erfolgen, es sei denn, Sie verfügen über Vermögenswerte in Frankreich, die als Sicherheit dienen können, wie wir bereits erwähnt haben. Dies ist in Spanien üblich, aber bedenken Sie, dass einige Banken vorsichtiger sein können als andere.

Um Ihre Chancen auf einen Kredit zu erhöhen, wird empfohlen, sich an spezialisierte lokale Institutionen zu wenden.

• Der Sabadell Welcome Hub in Barcelona ist eine wertvolle Ressource, die sich ideal für internationale Käufer eignet. Sabadell bietet wettbewerbsfähige Zinssätze, in der Regel für eine durchschnittliche Laufzeit von etwa 20 Jahren.
• UCI bietet Kredite mit einer längeren Laufzeit (30 Jahre), aber mit höheren Zinssätzen, die häufig über 5% liegen.

Welche Unterlagen sind für einen Finanzierungsantrag in Spanien erforderlich?

Bereiten Sie ein vollständiges Dossier für Ihren Finanzierungsantrag vor, einschließlich :

• Ihr Reisepass
• Ihre NIE-Nummer (Ausländeridentitätsnummer)
• Einkommensnachweise
• Sparübersichten
• Eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland

Eine sorgfältige Vorbereitung dieser Dokumente erhöht Ihre Chancen, eine angemessene Finanzierung für Ihren geplanten Immobilienkauf in Spanien über Ihre französische SCI zu erhalten.

Wie funktioniert der Kauf in Spanien über eine SCI?

Sobald die SCI gegründet ist, können Sie Ihr Immobilienprojekt in Spanien starten. Auf der anderen Seite der Pyrenäen werden Immobiliengeschäfte viel schneller abgewickelt als in Frankreich (3 Monate im Vergleich zu 6 Monaten in Frankreich). 

Die 5 wichtigsten Schritte, um über eine französische SCI in Spanien zu investieren

1. Suche: Die Suche und Auswahl der Immobilie kann zur gleichen Zeit wie Ihre administrativen Schritte beginnen.
2. Verhandlung und Kaufangebot : Reservierung der Immobilie(la reserva) und Zahlung einer Anzahlung (in der Regel 1000 €).
3. Juristische und technische Due Diligence : In Spanien ist es die Verantwortung des Käufers, sicherzustellen, dass die Immobilie in Ordnung ist, bevor er sie in Besitz nimmt. 
4. Unterzeichnung des Kaufvertrags(contrato de arras) und Zahlung von 10 % des Immobilienwertes.
5. Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar.

Wir möchten Sie auf folgende Punkte aufmerksam machen: 

• In Spanien ist der Kaufvertrag sehr verbindlich;
• Die Rolle des Notars ist minimal, der Käufer trägt eine große Verantwortung. Es ist ratsam, sich an einen spezialisierten Anwalt zu wenden, um Fehler und letztlich Schäden zu vermeiden. 
• Es gibt keine Widerrufsfrist wie in Frankreich;
• In den meisten Fällen werden die aufschiebenden Bedingungen abgelehnt. 

Der Rat von Terreta Spain : Planen Sie im Vertrag genügend Zeit ein, um die NIE und das NIF vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde zu erhalten. Und vor allem: Vertrauen Sie Ihr Projekt Immobilienexperten an, die vor Ort sind. Unsere Teams können Sie begleiten. Vereinbaren Sie einen Termin mit ihnen direkt online.

Erwerbskosten (Notar, Anwalt, Steuern) in Spanien

Ein Punkt, der bei der Vorbereitung des Finanzierungspakets für Ihren Immobilienkauf mit einer SCI in Spanien nicht vernachlässigt werden darf, sind die Kaufkosten. Sie betragen in der Regel 10 bis 15% des Immobilienpreises und beinhalten :

• Notargebühren ;
• Anwaltskosten: Der Anwalt sichert die Transaktion ab, betreut die rechtlichen und administrativen Aspekte der Transaktion und hilft, die üblichen Fallstricke zu vermeiden. 
• Die lokalen Steuern, die ITP (Impuesto sobre las Transmissions Patrimoniales, die zum Zeitpunkt des Kaufs zu entrichten ist) an erster Stelle. 

Kauf in Spanien über eine französische SCI: Steueroptimierung

Die Investition in Immobilien über eine SCI in Spanien bietet einen erheblichen Steuervorteil gegenüber einer direkten persönlichen Investition: Sie ermöglicht dieInvestition von Unternehmensliquidität in Immobilien und vermeidet die mit der Ausschüttung von Dividenden verbundene Steuerbelastung.

• Ersparnis der Flat Tax: Durch die Nutzung einer SCI vermeidet der Unternehmer den Prozess der Dividendenausschüttung, der bei privaten Investitionen erforderlich wäre. Diese Strategie ermöglicht es, die Flat Tax von 30% zu sparen. 
• Optimierter Investitionsmechanismus über eine Holding: Die Betriebsgesellschaft kann die Mittel direkt an den SCI verleihen. Dieses Darlehen kann von der SCI durch die erhaltenen Mieten im Rahmen einer Vermietungstätigkeit schrittweise zurückgezahlt werden. Die von der SCI an die kreditgebende Gesellschaft gezahlten Zinsen sind für die SCI steuerlich abzugsfähig.
• Größere Flexibilität und Kontrolle: Durch die Nutzung der Betriebsgesellschaft für die direkte Kreditvergabe an die SCI behält der Unternehmer eine direktere Kontrolle über die Immobilieninvestition und die Verwaltung der Finanzströme zwischen den beiden Einheiten.

Beispiel eines Finanzpakets für eine Investition über eine SCI in Spanien

Ein Unternehmer verfügt über 100.000 € in der Kasse seiner SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).

• Wenn er eine Immobilie als Privatperson kauft, muss er 100.000 € selbst einzahlen und 30% Flat Tax zahlen, d.h. 30.000 €. Dann bleiben ihm nur noch 70.000 € für Investitionen.
• Wenn er jedoch über eine SCI investiert, könnte er seine Einlage um etwas mehr als 40% erhöhen und die 100.000 € nutzen, die ihm zur Verfügung stehen. Um dies zu erreichen, muss er nur 

1. Gründung einer Holdinggesellschaft (falls nicht bereits vorhanden) ; 
2. Geld von der SASU in die Holding umleiten ;
3. Nutzen Sie das Mutter-Tochter-System, das die Dividenden in der Holding von der Besteuerung befreit. Dies minimiert die steuerlichen Auswirkungen bei der Übertragung des Kapitals;
4. Einbringen von Barmitteln in die SCI und Investitionen über diese.

Der Rat von Terreta Spain: Wenn Sie sowohl Geschäftsführer Ihres Unternehmens als auch Investor sind, ist die Gründung einer Holdinggesellschaft eine effektive Strategie, um Steuern zu sparen und den Transfer von Kapital zwischen Ihren Unternehmen zu erleichtern. Bitte kontaktieren Sie uns für ein persönliches Gespräch.

Wie wird eine französische SCI in Spanien besteuert?

1. Besteuerung von Mieteinnahmen :
   • Unterliegt dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
   • Steuersatz: 19% der Grundstücksgewinne (24% für Einwohner außerhalb der EU).
   • Vierteljährliche Meldung erforderlich.
2. Steuerabzüge :
   • Abzugsfähigkeit von Ausgaben, die in einem direkten wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Tätigkeit in Spanien stehen.
   • Renovierungskosten sind für eine SCI im Gegensatz zu einer Privatperson abzugsfähig.
3. Körperschaftssteuer :
   • Anwendbar, wenn die SCI als kommerzielle Einheit betrachtet wird.
   • Nicht anwendbar für den bloßen Besitz und die Vermietung von Immobilien.
4. Französisch-spanisches Steuerabkommen :
   • Vermeidung der Doppelbesteuerung von Einkommen
   • Das in Spanien besteuerte Einkommen wird in Frankreich neutralisiert.
5. Besonderheiten :
   • Keine IRNR für die SCI zu zahlen, im Gegensatz zu ausländischen Privatpersonen.
   • Keine Besteuerung in Spanien, wenn die Immobilie nicht vermietet ist und nur von den Gesellschaftern genutzt wird.
6. Bankgebühren :
   • Höher für eine SCI als für eine Privatperson in Spanien.

Welche anderen Steuern sind zu berücksichtigen?

Welche anderen Steuern sind zu berücksichtigen?

• Mehrwertsteuer, Handänderungssteuer und andere Steuern (z.B. IBI, das Äquivalent der Grundsteuer), deren Höhe von der spanischen Gemeinschaft abhängt, in der die Immobilie liegt, aber auch von der Art der erworbenen Immobilie.
• Bei der Veräußerung wird der Kapitalgewinn mit 19% besteuert, wenn die SCI von nicht in Spanien steuerlich ansässigen Steuerzahlern gehalten wird.
• Schließlich bei der Erbschaft: Wenn die Erben in die SCI integriert sind, müssen sie weder einen spanischen Notar aufsuchen noch in Spanien Steuern zahlen, da der Eigentümer der Immobilie die SCI bleibt.

Der Rat von Terreta Spain: Beachten Sie, dass das spanische Steuerrecht komplex ist und dass Sie sich an einen internationalen Steuerexperten wenden sollten, um Verwirrung zu vermeiden. Kontaktieren Sie uns, um mit vertrauenswürdigen Fachleuten vor Ort in Verbindung gebracht zu werden.  

Nachteil der SCI: Verwaltungs- und Buchhaltungskosten

Es ist zu beachten, dass der Kauf über eine SCI jährliche Kosten von etwa 3.000 € verursacht (2.000 €/Jahr in Spanien und 1.000 €/Jahr in Frankreich für die Buchhaltung und die Steuererklärungen der SCI). Diese Kosten liegen jedoch weit unter der Steuer, die bei Dividendenausschüttungen fällig wird, so dass die Investition über eine SCI im Allgemeinen vorteilhafter ist. 

Investieren über eine SCI in Spanien: Was Sie beachten sollten

Die Investition über eine SCI in Spanien ist vorteilhaft, aber es gibt viele Fehler, die von unerfahrenen Investoren gemacht werden. Dazu gehören:

• Die falsche Einschätzung der Kosten ;
• Unzureichende Vorbereitung der Dokumente ;
• Mangelndes Verständnis der lokalen Vorschriften ;
• Ein Steuerrisiko und die Zahlung von Strafen aufgrund mangelnder Kenntnis der spanischen Steuerpflichten.

Erfahrungsberichte von Kunden, die in Spanien über eine SCI mit Terreta Spain investiert haben

Der Entwurf von Claude (Name geändert)

Als Beispiel und um die Dinge konkreter zu machen, betrachten wir zunächst den Fall von Claude. Er investierte kürzlich mit seiner Partnerin über eine SCI in Valencia. Der Kauf wurde teilweise durch ein Verbraucherdarlehen in Frankreich finanziert und die Gründung der SCI wurde schnell und kostengünstig durchgeführt.

• Formalitäten: Gründung der SCI in Frankreich und Registrierung in Spanien, Erhalt der NIE und der NIF. 
• Finanzierung: Insgesamt 150.000 € mit 100.000 € Eigenkapital und 50.000 € Verbraucherkredit mit einer Laufzeit von 5 Jahren.
• Gründung der SCI: innerhalb einer Woche über eine Online-Plattform für juristische Dienstleistungen für 1.000 €.
• Buchhaltung: Geschätzte jährliche Kosten: 1.000 bis 1.500 € in Frankreich und etwa 2.000 € in Spanien.
• Mietverwaltung: Gebühr von 50% der Miete für jeden neuen Vertrag, keine wiederkehrenden Kosten.

Zeugnis von Pierre (Name geändert)

Kommen wir zu einem anderen Beispiel: Pierre, ein erfahrener Investor, der sich für den Kauf einer Immobilie in Valencia über eine bereits bestehende SCI und eine Holdinggesellschaft entschied. 

• Peter investierte insgesamt 350.000 €, ohne einen Kredit in Anspruch zu nehmen. Der gesamte Betrag wurde von seiner Holdinggesellschaft in die SCI eingebracht.
• Die Holdinggesellschaft von Pierre hält 20% der Anteile an der SCI und hat 100% der Mittel in Form eines Gesellschafterkontokorrentkredits überwiesen.
• Alle Dividenden, die an die Holding zurückfließen, sind über einen langen Zeitraum steuerfrei, da sie zur Rückzahlung des Kontokorrentkredits verwendet werden.
• 80% der von der SCI erwirtschafteten Gewinne können an Peter als persönliche Dividenden ausgeschüttet werden.

Schlussfolgerung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf in Spanien mit einer französischen SCI eine rentable und sichere Strategie ist. Sie bietet erhebliche steuerliche und vermögensrechtliche Vorteile. Es ist jedoch wichtig, dass Sie sich mit kompetenten Fachleuten umgeben, um die Erfolgschancen zu maximieren.

Haben Sie noch Fragen? Möchten Sie mit der Gründung einer SCI beginnen? Dann wenden Sie sich an die spezialisierten Teams von Terreta Spain. 

HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN. Kauf in Spanien über eine französische SCI

Warum sollte man eine SCI wählen, um in Spanien zu investieren, anstatt einen Kauf auf eigene Rechnung zu tätigen?

Eine SCI ermöglicht es, die kollektive Verwaltung des Vermögens zu erleichtern, die Investition steuerlich zu optimieren und die Übertragung auf die Erben zu vereinfachen. Sie vermeidet auch die Ausschüttung von Dividenden und die Flat Tax von 30% und ermöglicht so eine effizientere Investition von Unternehmensliquidität.

Welche Kosten sind mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien über eine SCI verbunden?

Die Erwerbskosten umfassen das Honorar des Notars, die Anwaltskosten und die lokalen Steuern. Dies entspricht etwa 10-15% des Immobilienpreises. Für die Verwaltung einer SCI in Spanien fallen ebenfalls jährliche Kosten an, die sich auf etwa 3.000 € belaufen.

Investition in Spanien mit einer französischen SCI: Ist es möglich, eine Finanzierung in Frankreich zu erhalten?

Ja, die französischen Banken bieten Immobilienkredite mit Sicherheiten, Verbraucherkredite oder auch die Nutzung des Cashflows einer Holdinggesellschaft an. Die Bedingungen variieren je nach Bank und Profil der SCI.

Investieren in Spanien mit einer französischen SCI: Ist es möglich, in Spanien eine Finanzierung zu erhalten?

Ja, es ist möglich, in Spanien eine Finanzierung für Ihre SCI zu erhalten. Dazu müssen Sie lediglich ein vollständiges Dossier zusammenstellen, das Folgendes enthält: Ihren Pass, Ihre NIE-Nummer (Ausländeridentitätsnummer), Einkommensnachweise, Sparauszüge, eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland. Die Bank von Sabadell ist ein guter Ansprechpartner für Ausländer. 

Welche Steuern gelten für eine SCI in Spanien?

Die Mieteinnahmen einer SCI in Spanien werden über den Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mit 19% (24% für Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU) auf den Grundstücksgewinn besteuert. Die Körperschaftssteuer ist anwendbar, wenn die SCI als gewerblich angesehen wird, mit einem Steuersatz von 25%. Ausgaben im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit in Spanien können abgezogen werden. Aufgrund des Steuerabkommens zwischen Frankreich und Spanien gibt es keine Doppelbesteuerung. Die SCI muss keine IRNR zahlen, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.

Kauf in Spanien über eine französische SCI: Was sind die Risiken?

Die Risiken beim Kauf über eine SCI in Spanien sind: Fehleinschätzung der Kosten, unzureichende Vorbereitung, mangelndes Verständnis der lokalen Vorschriften. 

Quellen: Masteos, Idealista, Sabadell