De Terreta Spanje gids voor het kopen van onroerend goed in Spanje

1- Het proces van onroerend goed kopen in Spanje 

Eerste fase: de administratieve kant, vóór de aankoop 

Bereid je goed voor voordat je eigendommen gaat bezoeken om het meeste uit je bezoek te halen. 

De belangrijkste dingen om te kopen in Spanje

1. 1. De NIE

Elke buitenlander, al dan niet fiscaal resident, die een woning wil kopen in Spanje moet een NIE-nummer (Identificatienummer voor buitenlanders) aanvragen. Dit is essentieel voor het bijhouden van financiële transacties in het land, maar ook voor het afsluiten van abonnementen op essentiële diensten zoals elektriciteit, gas en internet. 

Lees ons artikel over het verkrijgen van de NIE.

2. 2. Een bankrekening openen

Dit is niet verplicht, maar wel sterk aanbevolen. Het maakt alles eenvoudiger en bespaart je tijd. Het maakt het makkelijker voor je om je rekeningen te betalen en je zult ook kunnen betalen met "BIZUM", het Spaanse systeem voor onmiddellijke betaling dat veel wordt gebruikt om bijvoorbeeld de kosten van een schoonmaker te betalen. Als je geen fiscaal resident in Spanje bent (of dat niet wilt worden), moet je een geldig paspoort of identiteitskaart en je NIE-nummer overleggen. 

Iedereen die meer dan 183 dagen (cumulatief) per jaar in Spanje woont en/of wiens beroeps- en/of familiebelangen in Spanje zijn geconcentreerd, wordt beschouwd als fiscaal resident in Spanje.  

Tweede fase: financiering

Een groot deel van de vastgoedaankopen in Spanje wordt gedaan zonder een lening af te sluiten. Maar als je ervoor kiest om een hypotheek te nemen om je aankoop te financieren, is dit wat je moet weten over financiering: 

• • Over het algemeen dekt het 60% tot 70% van de kosten van de woning voor niet-ingezetenen, dus je hebt een aanzienlijke aanbetaling nodig om je lening te krijgen. Gebruik onze online simulator om je berekeningen te maken.

• • Belastingplichtigen kunnen 90% van de waarde van het huis krijgen als het een hoofdverblijfplaats is, iets minder als ze al gekocht hebben en het een tweede huis is (van 60% tot 80% van de prijs van het huis). 

• • In Spanje worden (bijna altijd) koopaanbiedingen gedaan zonder opschortende clausule. Het is dus cruciaal om een voorafgaande goedkeuring te krijgen voordat je begint met zoeken.

Lees ons artikel over hypotheken in Spanje, waarin dit onderwerp diepgaand wordt behandeld en waarin de precieze procedure wordt beschreven die je moet volgen.

Derde fase: het zoeken naar een woning

Je hebt uren gescrold op de website van Idealista, de nummer 1 onroerendgoedportaalsite van Spanje, maar telkens als je de site bezoekt, ben je teleurgesteld. De eenvoudigste manier is om je zoektocht toe te vertrouwen aan Spaanse vastgoedprofessionals. Lokaal gevestigd, bekend met de lokale markt, tweetalig en ervaren, zijn zij in de beste positie om te vinden wat je echt zoekt en om te voorkomen dat je in de valstrikken loopt die (maar al te vaak) door gewetenloze eigenaars worden opgezet. 

Terreta Spanje doet er alles aan om de woning te vinden die aan jouw criteria voldoet, de geschiktheid ervan te controleren en namens jou te onderhandelen over de aankoopprijs. Uiteraard kunnen onze experts het onroerend goed voor u bezoeken en u na elk bezoek video's en gedetailleerde rapporten toesturen. Deze methode heeft zijn waarde bewezen, vooral voor internationale investeringen. De meerderheid van onze klanten heeft een buitenlandse nationaliteit, woont buiten Spanje en spreekt de taal niet.  

Vierde fase: de woning reserveren. 

Dit is een belangrijk moment, bekend alsde Reserva of de Señal. Hierbij wordt een aanbetaling gedaan om de verkoop te blokkeren en het huis van de markt te halen. De aanbetaling gaat gepaard met de ondertekening van een contract.

La Señal speelt een sleutelrol bij de aankoop van onroerend goed in Spanje 

1. • Toezegging: dit is een tastbaar bewijs van de toewijding en ernst van de koper met betrekking tot de transactie.

1. • Zekerheid: het biedt bescherming aan de verkoper in het geval dat de koper zich terugtrekt.

1. • Exclusiviteit: dit garandeert dat de woning van de markt wordt gehaald, waardoor de verkoper deze gedurende de overeengekomen periode niet aan andere potentiële kopers kan aanbieden.

1. • Overgangsfase: de Señal markeert de overgang van interesse naar concrete actie in het verwervingsproces.

Sommige eigenaren of makelaars halen het huis vaak pas van de markt als de Señal is betaald.  

Belangrijkste kenmerken van de Señal

• • Bedrag: over het algemeen tussen €2.000 en €10.000.

• • Tijdstip van betaling: op het moment van het aanbod tot aankoop, om het te begeleiden en te laten zien dat het aanbod serieus is. Wie ontvangt de overdracht? Meestal de makelaar van de verkoper.

• • Functie: haalt het object van de markt en verbindt beide partijen aan de transactie.

Juridische gevolgen - als het aanbod wordt geaccepteerd

• • Als de koper zich terugtrekt, kan hij het Señal-bedrag verliezen.

• • Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij de Señal terugbetalen.

Vijfde fase: de arras

In Spanje is het "contrat d'arras " een particuliere overeenkomst tussen koper en verkoper die bedoeld is om de vastgoedtransactie veilig te stellen. Het gaat om de betaling van een aanbetaling door de koper, meestal 10% van de prijs van het onroerend goed. Dit staat bekend als"Arras". Je rondt dus de aanbetaling af die al is gedaan (Reserva, Señal).

Soortenarras contracten in Spanje

1. • Arras confirmatorias : dit typearras vertegenwoordigt een vaste verbintenis van beide partijen, zonder mogelijkheid tot eenzijdige terugtrekking.

1. • Strafschorten Dit is het meest voorkomende model. Het staat terugtrekking met compensatie toe. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van de ontvangen aanbetaling terugbetalen.

1. • Arras penales: dit type contract voorziet in compensatie bij niet-naleving, maar verplicht de partijen om de overeenkomst te sluiten.

Informatie in de voorlopige koopovereenkomst 

• • De identiteit van de verkoper en kopers

• • De exacte locatie van het pand

• • Het bedrag van de vastgoedtransactie

• • De deadline voor het ondertekenen van de akte bij de notaris

• • Het adres van de notaris die de verkoop zal afronden

• • Overeengekomen betalingsvoorwaarden

• • Eventuele schulden in verband met het eigendom

• • Verdeling van notariskosten tussen de partijen

• • Boetes die van toepassing zijn in geval van terugtrekking door een van de partijen

Terreta tip: onderteken het compromis met de hulp van een vertrouwde partner om uw belangen te verdedigen.om uw belangen te verdedigen en laat clausules toevoegen aan het Arras clausules om de koper te beschermen. We doen dit systematisch, zodat u beschermd wordt door clausules die specifiek uw belangen beschermen.

Zesde fase: toezicht op financiering en "Tasación

Twee dingen in dit stadium:

• • De voorlopige koopovereenkomst (contrato de Arras) naar de bank sturen

• • De waarde van het onroerend goed bepalen, bekend als de "Tasación". Normaal gesproken stuurt de bank haar eigen "Tasador" (taxateur), maar het is ook mogelijk om, om tijd te besparen, zelf een expert te sturen, op voorwaarde dat het een van de bedrijven is die door alle banken worden erkend. Dit zijn onder andere Tinsa, Sociedad de Tasación en Gloval. Kosten als je het zelf doet in plaats van te wachten tot de bank een expert stuurt: ongeveer €300.

• • FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Dit is een verplicht document dat de bank of geldverstrekker je moet geven voordat je een hypotheekovereenkomst tekent. Het is ingevoerd door de Europese richtlijn voor woningkredieten om ervoor te zorgen dat aanbiedingen transparant en vergelijkbaar zijn.

FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Dit is een verplicht document dat de bank of geldverstrekker je moet geven voordat je een hypotheekovereenkomst tekent. Het is ingevoerd door de Europese richtlijn voor woningkredieten om ervoor te zorgen dat aanbiedingen transparant en vergelijkbaar zijn.

Wat houdt FEIN in?

Het geeft op een duidelijke en gestandaardiseerde manier details:

• • Het bedrag van de lening

• • De rentevoet (vast of variabel)

• • De looptijd van de lening

• • Maandelijkse betalingen

• • TAEG (jaarlijks equivalent)

• • Bijkomende kosten (notaris, openen van dossiers, enz.)

• • Gevolgen van wanbetaling

• • De mogelijkheid van vervroegde aflossing

Belangrijk: de bank moet je de FEIN ten minste 10 dagen voordat je tekent bij de notaris geven, zodat je de tijd hebt om de FEIN te lezen, te vergelijken en eventuele vragen te stellen.

Zevende stap: de koopakte ondertekenen

Het ondertekenen van dekoopakte (escritura de compraventa) is de laatste fase in het proces van het kopen van een woning in Spanje. 

Praktische informatie

• • De ondertekening vindt plaats bij de Spaanse notaris.

• • Zowel koper als verkoper moeten aanwezig zijn.

• • Als de koper niet in staat is om aanwezig te zijn, kan een vastgoedjager namens hem tekenen door middel van een notariële volmacht.

Inhoud van de akte 

• • De identiteit van de verkoper en de koper

• • Gedetailleerde beschrijving van de woning

• • Het bestaan van lasten op het eigendom

• • De verkoopprijs en betalingsvoorwaarden

Procedure

1. 1. De notaris controleert de identiteit van de partijen en onderzoekt de benodigde certificaten.
   2. De koper moet het saldo van de verkoopprijs betalen.
   3. De notaris leest de akte voor en de partijen ondertekenen deze.

Betaling

• • De koper moet bankcheques meebrengen of een overschrijving doen naar de rekening van de notaris. Daarom raden we je aan het begin van deze gids aan om een Spaanse bankrekening te openen.

2 - Wat je moet weten over onroerend goed kopen in Spanje 

De rol van de notaris

In het Spaanse vastgoedecosysteem is de rol van de notaris zeer beperkt. Hun rol is beperkt tot het verzekeren dat de koopakte voldoet aan de wet. 

• • De notaris certificeert de identiteit van de partijen die betrokken zijn bij de transactie 

• • Registreert de nieuwe eigenaar bij heteigendomsregister (Registro de la Propiedad)

• • Incasseert de kosten en belastingen in verband met de verkoop.

De rol van een goede vastgoedjager staat centraal

Aan de andere kant zal je vastgoedjager een centrale rol spelen in het aankoopproces van een woning in Spanje. Hij of zij voert de juridische controles uit, analyseert en stelt de belangrijkste documenten op, terwijl hij of zij de koper bijstaat en de administratieve procedures van de verkoop beheert. 

Dit is wat het voor je doet: 

• • Controleer of er geen schulden, kosten of verborgen gebreken zijn

• • Controleer het eigendom (staat, structuur, enz.) en de identiteit van de verkoper

• • Onderzoek de lasten, schulden en hypotheken op het eigendom

• • Controleer of het pand voldoet aan de kadaster- en stedenbouwkundige normen

• • Conformiteit van energiediagnostiek controleren

• • Controleregisters (hypotheken, sociale woningen, enz.)

• • Verkrijg een registratiebewijs uitgegeven door het gemeentehuis

• • Opstellen van de reserveringsovereenkomst en het koopcontract

• • Analyseren en beheren van alle juridische documenten met betrekking tot de transactie (Reserva, Arras, Escritura) in samenwerking met de notaris en de verkoper.

• • Controleer de ontwerpakte

• • Documenten vertalen en verduidelijken voor niet-Spaanssprekende kopers

• • De koper tijdens het hele proces vertegenwoordigen, met name bij de notaris

• • Onderhandelen over de voorwaarden van het contract namens de koper

• • Juridisch en fiscaal advies geven

• • Administratieve formaliteiten afhandelen

• • De betaling van belastingen en heffingen bijhouden

• • Registreer het eigendom bij het Kadaster via een Gestoría.

Maak een volmacht (notariële volmacht) bij een notaris in Spanje

Hoe kan een volmacht je in de praktijk helpen bij je vastgoedinvestering in Spanje? 

1. 1. Een NIE aanvragen.
   2. Open een bankrekening.
   3. Onderteken de voorlopige koopovereenkomst of de koopakte in jouw afwezigheid, evenals het hypotheekcontract.

Praktische info : 

• • Het kan in Spanje rechtstreeks bij een notaris worden verkregen.

• • In je eigen land, via het consulaat of een lokale notaris (met apostille en vertaling)

• • Je kunt het ook rechtstreeks met Terreta Spanje regelen. Je adviseur regelt dan alle formaliteiten.

3 - Het financiële aspect van onroerend goed kopen in Spanje 

Aankoopkosten

Met welke kosten en belastingen moet ik rekening houden bij het investeren in onroerend goed in Spanje? Gemiddeld bedragen de aankoopkosten ongeveer 11% van de waarde van het onroerend goed, exclusief advieskosten. Deze kosten kunnen echter variëren van regio tot regio. 

Dit zijn de drie belangrijkste kostencategorieën: 

1. 1. Notariskosten 

De notariskosten bedragen slechts ongeveer1% van de aankoopwaarde. In de meeste gevallen liggen ze tussen €1.500 en €2.500. Aan de andere kant komen "notariskosten", zoals ze bijvoorbeeld in Frankrijk worden begrepen, overeen met belastingen, zie hieronder (ITP of btw).

2. 2. Kosten voor vastgoedjagers 

De kosten van de vastgoedjager moeten in de berekeningen worden opgenomen. De meeste vastgoedjagers rekenen hun klanten een percentage van de waarde van het gekochte onroerend goed (tussen 4% en 5% exclusief btw).

3. 3. Belasting

Ze zijn afhankelijk van de aard van het actief 

• • Renovatiemarkt: ITP

In het geval van ouder eigendom is de ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) van toepassing. 

Het tarief verschilt per autonome gemeenschap. De ITP hangt af van de regio waarin het onroerend goed zich bevindt. Het varieert van 6% tot 11% van de prijs van het onroerend goed. In València is het bijvoorbeeld 10%.

• • Nieuwbouwmarkt: btw en AJD

Op nieuwe eigendommen wordt 10% btw geheven. Hier komt nog AJD (Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen) bij: het tarief varieert per autonome gemeenschap, maar ligt over het algemeen tussen 0,5% en 1,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed. 

4 - Onroerende voorheffing, buiten de aankoop

De plaats waar je belastingaangifte doet, hangt af van je fiscale woonplaats. Als je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje woont, of als het centrum van je economische en/of gezinsactiviteiten in Spanje ligt, moet je daar belastingaangifte doen.

Elke eigenaar van onroerend goed in Spanje is onderworpen aan drie soorten belastingen: 

1. 1. Onroerendezaakbelasting - Onroerendezaakbelasting (IBI) : L'Belasting op onroerend goed

Dit is een jaarlijkse lokale belasting op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed. Ze is van toepassing op alle eigendommen (woningen, garages, panden, enz.). Het tarief varieert tussen 0,4% en 1,3% van de kadastrale waarde.

2. 2. Belasting op huurinkomsten van niet-ingezetenen

IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) is inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen in Spanje. Het is van toepassing op :

• • Mensen die minder dan 183 dagen per jaar in Spanje doorbrengen; 

• • Voor degenen wier belangrijkste economische belangen buiten Spanje liggen;

• • Eigenaren van onroerend goed in Spanje die niet in het land wonen.

De belastingtarieven variëren afhankelijk van het land waar de belastingbetaler woont:

• • Inwoners van de Europese Unie: 19
  • Inwoners buiten de Europese Unie: 24

Speciaal geval: voor eigenaars van onroerend goed in Spanje :

• • Fictieve" belasting op het gebruik van het pand op dagen dat het niet verhuurd is;

• • Belastinggrondslag: 1,1% of 2% van de kadastrale waarde van het onroerend goed. 

3. 3. Belasting op huurinkomsten van ingezetenen

Voor inwoners worden de huurinkomsten gebruikt voor de berekening van de inkomstenbelasting (IRPF), die progressief is en stijgt volgens de belastingschijf, van 19% tot 45%. 

• • Progressieve belasting waarvan het tarief verandert volgens het belastbaar inkomen  

• • Houdt rekening met de persoonlijke en gezinsomstandigheden van de belastingbetaler

• • Geldt voor heel Spanje, met speciale bepalingen voor de Canarische Eilanden, Ceuta en Melilla 

4. 4. Vermogensbelasting, IP (Belasting op Patrimonium)

Het is alleen van toepassing op bezittingen met een waarde van meer dan €700.000 in Spanje (€500.000 in Catalonië) en is in veel autonome gemeenschappen afgeschaft.  

5. 5. Meerwaarde of vermogen

Ganancia patrimonial wordt betaald wanneer er winst wordt gemaakt op de verkoop van een onroerend goed. 

Praktische informatie 

• • In de meeste gevallen betaalt de verkoper het

• • Als de verkoper geen ingezetene is, moet de koper 3% van de meerwaarde aan de Spaanse belastingdienst betalen (om belastingontduiking tegen te gaan). De verkoper moet de resterende 16% binnen 3 maanden na de verkoop betalen. 

• • Het belastingtarief varieert afhankelijk van de fiscale woonplaats (19% of 24% voor niet-ingezetenen) en afhankelijk van het bedrag van de winst voor ingezetenen (tussen 19% en 30% sinds 2025).