Je hebt besloten om een primaire of secundaire woning te kopen of om te investeren in verhuur in Spanje. Met Terreta Spanje wordt het aankoopproces van onroerend goed aanzienlijk vereenvoudigd, vooral als u niet in Spanje woont. Onze tweetalige experts zijn uw bevoorrechte contactpersonen, beantwoorden al uw vragen en begeleiden u bij elke stap. En altijd in een sfeer van vertrouwen en transparantie. 

1- Het proces van onroerend goed kopen in Spanje 

Eerste fase: de administratieve kant, vóór de aankoop 

Bereid je goed voor voordat je eigendommen gaat bezoeken om het meeste uit je bezoek te halen. 

De belangrijkste dingen om te kopen in Spanje

1. De NIE

Elke buitenlander, al dan niet fiscaal resident, die een woning wil kopen in Spanje moet een NIE-nummer (Identificatienummer voor buitenlanders) aanvragen. Dit is essentieel voor het bijhouden van financiële transacties in het land, maar ook voor het afsluiten van abonnementen op essentiële diensten zoals elektriciteit, gas en internet. 

2. Een bankrekening openen

Dit is niet verplicht, maar het maakt het wel makkelijker en bespaart je tijd. Als je geen fiscaal resident in Spanje bent (of wilt zijn), moet je een geldig paspoort of identiteitskaart en je NIE-nummer overleggen. 

Iedereen die meer dan 183 dagen (cumulatief) per jaar in Spanje woont en/of wiens beroeps- en/of familiebelangen in Spanje zijn geconcentreerd, wordt beschouwd als fiscaal resident in Spanje.  

Tweede fase: financiering

Sinds het einde van de Covid-19 wordt een steeds groter deel van de vastgoedinvesteringen in Spanje gedaan zonder gebruik te maken van leningen. Maar als je voor deze financieringsmethode kiest, is dit wat je moet weten over financiering in Spanje: 

• Het dekt over het algemeen 60-70% van de kosten van het onroerend goed voor niet-ingezetenen, dus je moet een aanzienlijke aanbetaling doen om een lening te krijgen.
• Belastinginwoners kunnen 90% van de waarde van het onroerend goed krijgen als het een hoofdverblijfplaats is, iets minder als ze al gekocht hebben. 
• Leningen worden in Spanje sneller aangeboden dan in de meeste andere Europese landen. Houd rekening met 7-8 werkdagen.

Derde fase: het zoeken naar een woning

Je hebt uren gescrolld op de website van Idealista, het nummer 1 onroerend goed portaal van Spanje, maar elke keer als je het bezoekt ben je teleurgesteld. De makkelijkste manier is om je zoektocht toe te vertrouwen aan Spaanse onroerend goed professionals. Lokaal gevestigd, bekend met de lokale markt, tweetalig en ervaren, zijn zij in de beste positie om te vinden wat je echt zoekt en om te voorkomen dat je in de valstrikken loopt die (maar al te vaak) worden gezet door gewetenloze eigenaars. 

Terreta Spanje doet er alles aan om de woning te vinden die aan jouw criteria voldoet, de geschiktheid ervan te controleren en namens jou te onderhandelen over de aankoopprijs. Uiteraard kunnen onze experts het onroerend goed voor u bezoeken en u na elk bezoek video's en gedetailleerde rapporten toesturen. Deze methode heeft zijn waarde bewezen, vooral voor internationale investeringen. De meerderheid van onze klanten heeft een buitenlandse nationaliteit, woont buiten Spanje en spreekt de taal niet.  

Vierde fase: de woning reserveren. 

Dit is een belangrijk moment, bekend alsde Reserva of de Señal. Hierbij wordt een aanbetaling gedaan om de verkoop te blokkeren en het huis van de markt te halen. De aanbetaling gaat gepaard met de ondertekening van een contract.

La Señal speelt een sleutelrol bij de aankoop van onroerend goed in Spanje 

1. Toezegging: dit is een tastbaar bewijs van de toewijding en ernst van de koper met betrekking tot de transactie.
2. Zekerheid: het biedt bescherming aan de verkoper in het geval dat de koper zich terugtrekt.
3. Exclusiviteit: dit garandeert dat de woning van de markt wordt gehaald, waardoor de verkoper deze gedurende de overeengekomen periode niet aan andere potentiële kopers kan aanbieden.
4. Overgangsfase: de Señal markeert de overgang van interesse naar concrete actie in het verwervingsproces.

Sommige eigenaren of makelaars halen het huis vaak niet van de markt, in de hoop een aantrekkelijker bod te ontvangen.  

Belangrijkste kenmerken van de Señal

• Bedrag: over het algemeen tussen 3% en 10% van de prijs van de woning.
• Tijdstip van betaling: wanneer het Contrato de arras is ondertekend (zie hieronder).
• Functie: haalt het object van de markt en verbindt beide partijen aan de transactie.

Juridische implicaties

• Als de koper zich terugtrekt, kan hij het Señal-bedrag verliezen.
• Als de verkoper zich terugtrekt uit het contract, moet hij het dubbele van het betaalde bedrag terugbetalen.

Vijfde fase: de arras

In Spanje is het "contrat d'arras " een particuliere overeenkomst tussen koper en verkoper om de vastgoedtransactie veilig te stellen. Het gaat om de betaling van een aanbetaling door de koper, meestal tussen 3% en 10% van de prijs van het onroerend goed. Dit staat bekend als de Señal .

Soortenarras contracten in Spanje

1. Arras confirmatorias : dit typearras vertegenwoordigt een vaste verbintenis van beide partijen, zonder mogelijkheid tot eenzijdige terugtrekking.
2. Strafschorten Dit is het meest voorkomende model. Het staat terugtrekking met compensatie toe. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van de ontvangen aanbetaling terugbetalen.
3. Arras penales: dit type contract voorziet in compensatie bij niet-naleving, maar verplicht de partijen om de overeenkomst te sluiten.

Informatie in de voorlopige koopovereenkomst 

• De identiteit van de verkoper en kopers
• De exacte locatie van het pand
• Het bedrag van de vastgoedtransactie
• De deadline voor het ondertekenen van de akte bij de notaris
• Het adres van de notaris die de verkoop zal afronden
• Overeengekomen betalingsvoorwaarden
• Eventuele schulden in verband met het eigendom
• Verdeling van notariskosten tussen de partijen
• Boetes die van toepassing zijn in geval van terugtrekking door een van de partijen

Om de rechtszekerheid van de transactie te vergroten, raden de experts van Terreta Spanje u aan om de koopovereenkomst in aanwezigheid van een notaris te ondertekenen. Dit zorgt ervoor dat alle voorwaarden duidelijk zijn vastgelegd en door beide partijen worden begrepen, waardoor het risico op toekomstige geschillen wordt verminderd.

Zesde fase: toezicht op financiering en "Tasación

Twee dingen in dit stadium:

• De voorlopige koopovereenkomst (contrato de Arras) naar de bank sturen
• De waarde van het onroerend goed bepalen, bekend als de "Tasación". Normaal gesproken stuurt de bank haar eigen "Tasador" (taxateur), maar het is ook mogelijk om, om tijd te besparen, zelf een expert te sturen, op voorwaarde dat het een van de bedrijven is die door alle banken worden erkend. Dit zijn onder andere Tinsa, Sociedad de Tasación en Gloval. Kosten als je het zelf doet in plaats van te wachten tot de bank een expert stuurt: ongeveer €300.
• FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Dit is een verplicht document dat de bank of geldverstrekker je moet geven voordat je een hypotheekovereenkomst tekent. Het is ingevoerd door de Europese richtlijn voor woningkredieten om ervoor te zorgen dat aanbiedingen transparant en vergelijkbaar zijn.

FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Dit is een verplicht document dat de bank of geldverstrekker je moet geven voordat je een hypotheekovereenkomst tekent. Het is ingevoerd door de Europese richtlijn voor woningkredieten om ervoor te zorgen dat aanbiedingen transparant en vergelijkbaar zijn.

Wat houdt FEIN in?

Het geeft op een duidelijke en gestandaardiseerde manier details:

• Het bedrag van de lening
• De rentevoet (vast of variabel)
• De looptijd van de lening
• Maandelijkse betalingen
• TAEG (jaarlijks equivalent)
• Bijkomende kosten (notaris, openen van dossiers, enz.)
• Gevolgen van wanbetaling
• De mogelijkheid van vervroegde aflossing

Belangrijk: de bank moet je de FEIN ten minste 10 dagen voordat je tekent bij de notaris geven, zodat je de tijd hebt om de FEIN te lezen, te vergelijken en eventuele vragen te stellen.

Zevende stap: de koopakte ondertekenen

Het ondertekenen van dekoopakte (escritura de compraventa) is de laatste fase in het proces van het kopen van een woning in Spanje. 

Praktische informatie

• De ondertekening vindt plaats bij de Spaanse notaris.
• Zowel koper als verkoper moeten aanwezig zijn.
• Als de koper niet in staat is om aanwezig te zijn, kan een advocaat namens hem ondertekenen met een notariële volmacht.

Inhoud van de akte 

• De identiteit van de verkoper en de koper
• Gedetailleerde beschrijving van de woning
• Het bestaan van lasten op het eigendom
• De verkoopprijs en betalingsvoorwaarden

Procedure

1. De notaris controleert de identiteit van de partijen en onderzoekt de benodigde certificaten.
2. De koper moet het saldo van de verkoopprijs betalen.
3. De notaris leest de akte voor en de partijen ondertekenen deze.

Betaling

• De koper moet bankcheques meebrengen of een overschrijving doen naar de rekening van de notaris. Daarom raden we je aan het begin van deze gids aan om een Spaanse bankrekening te openen.

2 - Wat je moet weten over onroerend goed kopen in Spanje 

De rol van de notaris

In het Spaanse ecostysem voor onroerend goed is de rol van de notaris zeer beperkt. Zijn rol is beperkt tot het controleren of de koopakte voldoet aan de wet. 

• De notaris certificeert de identiteit van de partijen die betrokken zijn bij de transactie 
• Registreert de nieuwe eigenaar bij heteigendomsregister (Registro de la Propiedad)
• Incasseert de kosten en belastingen in verband met de verkoop.

De rol van de advocaat

Advocaten spelen aan de andere kant een centrale rol in het proces van het kopen van onroerend goed in Spanje. Ze voeren de juridische controles uit, analyseren en stellen de belangrijkste documenten op, terwijl ze de koper bijstaan en de administratieve procedures van de verkoop beheren. 

Dit is wat het voor je doet: 

• Controleer of er geen schulden, kosten of verborgen gebreken zijn
• Controleer het eigendom (staat, structuur, enz.) en de identiteit van de verkoper
• Onderzoek de lasten, schulden en hypotheken op het eigendom
• Controleer of het pand voldoet aan de kadaster- en stedenbouwkundige normen
• Conformiteit van energiediagnostiek controleren
• Controleregisters (hypotheken, sociale woningen, enz.)
• Toekomstige bouwprojecten volgen
• Verkrijg een registratiebewijs uitgegeven door het gemeentehuis
• Opstellen van de reserveringsovereenkomst en het koopcontract
• Alle juridische documenten met betrekking tot de transactie analyseren
• Controleer de ontwerpakte
• Documenten vertalen en verduidelijken voor niet-Spaanssprekende kopers
• De koper tijdens het hele proces vertegenwoordigen, met name bij de notaris
• Onderhandelen over de voorwaarden van het contract namens de koper
• Juridisch en fiscaal advies geven
• Administratieve formaliteiten afhandelen
• De betaling van belastingen en heffingen bijhouden
• De woning registreren bij het Kadaster

Maak een volmacht (notariële volmacht) bij een notaris in Spanje

Hoe kan een volmacht je in de praktijk helpen bij je vastgoedinvestering in Spanje? 

1. Een NIE aanvragen.
2. Open een bankrekening.
3. De compromis- of verkoopakte ondertekenen in jouw afwezigheid.

Praktische info : 

• Het kan in Spanje rechtstreeks bij een notaris worden verkregen.
• In je eigen land, via het consulaat of een lokale notaris (met apostille en vertaling)
• Je kunt het ook rechtstreeks met Terreta Spanje regelen. Je adviseur regelt dan alle formaliteiten.

3 - Het financiële aspect van onroerend goed kopen in Spanje 

Aankoopkosten

Met welke kosten en belastingen moet ik rekening houden bij het investeren in onroerend goed in Spanje? Gemiddeld bedragen de aankoopkosten ongeveer 11% van de waarde van het onroerend goed, exclusief advieskosten. Deze kosten kunnen echter variëren van regio tot regio. 

Dit zijn de drie belangrijkste kostencategorieën: 

1. Notariskosten 

Ze vertegenwoordigen slechts ongeveer1% van de aankoopwaarde.

2. Consultancy vergoedingen 

De honoraria van advocaten moeten in de berekeningen worden opgenomen. De meeste advocaten rekenen hun klanten een percentage van de waarde van het gekochte huis (tussen 1 en 2%). Je moet ook rekening houden met eventuele makelaarskosten.  

3. Belasting

Ze zijn afhankelijk van de aard van het actief 

• Oudere huizen

Voor oudere woningen geldt de ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales). Het tarief verschilt aanzienlijk per autonome gemeenschap. Dit is een eenmalige belasting die binnen 30 werkdagen na aankoop moet worden betaald. 

• Nieuwbouwmarkt 

Op nieuwe eigendommen wordt 10% btw geheven. Hier komt nog AJD (Belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen) bij: het tarief varieert per autonome gemeenschap, maar ligt over het algemeen tussen 0,5% en 1,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed. 

4 - Onroerende voorheffing, buiten de aankoop

De plaats waar je belastingaangifte doet, hangt af van je fiscale woonplaats. Als je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje woont, of als het centrum van je economische en/of gezinsactiviteiten in Spanje ligt, moet je daar belastingaangifte doen.

Elke eigenaar van onroerend goed in Spanje is onderworpen aan drie soorten belastingen: 

1. Onroerendezaakbelasting (IBI): L'Belasting op onroerend goed

Dit is een jaarlijkse lokale belasting op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed. Ze is van toepassing op alle eigendommen (woningen, garages, panden, enz.). Het tarief varieert tussen 0,4% en 1,3% van de kadastrale waarde.

2. Belasting op huurinkomsten van niet-ingezetenen

IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) is inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen in Spanje. Het is van toepassing op :

• Mensen die minder dan 183 dagen per jaar in Spanje doorbrengen; 
• Voor degenen wier belangrijkste economische belangen buiten Spanje liggen;
• Eigenaren van onroerend goed in Spanje die niet in het land wonen.

De belastingtarieven variëren afhankelijk van het land waar de belastingbetaler woont:

• EU-inwoners: 19
• Niet-EU-bewoners: 24

Speciaal geval: voor eigenaars van onroerend goed in Spanje :

• Fictieve" belasting op het gebruik van het pand op dagen dat het niet verhuurd is;
• Belastinggrondslag: 1,1% of 2% van de kadastrale waarde van het onroerend goed. 

3. Belasting op huurinkomsten van ingezetenen

Voor inwoners worden de huurinkomsten gebruikt voor de berekening van de inkomstenbelasting (IRPF), die progressief is en stijgt volgens de belastingschijf, van 19% tot 45%. 

• Progressieve belasting waarvan het tarief verandert volgens het belastbaar inkomen  
• Houdt rekening met de persoonlijke en gezinsomstandigheden van de belastingbetaler
• Geldt voor heel Spanje, met speciale bepalingen voor de Canarische Eilanden, Ceuta en Melilla 

4. Vermogensbelasting, IP (Belasting op Patrimonium)

Het is alleen van toepassing op bezittingen met een waarde van meer dan €700.000 in Spanje (€500.000 in Catalonië) en is in veel autonome gemeenschappen afgeschaft.  

5. Meerwaarde of vermogen

Ganancia patrimonial wordt betaald wanneer er winst wordt gemaakt op de verkoop van een onroerend goed. 

Praktische informatie 

• In de meeste gevallen betaalt de verkoper het
• Als de verkoper geen ingezetene is, moet de koper 3% van de meerwaarde aan de Spaanse belastingdienst betalen (om belastingontduiking tegen te gaan). De verkoper moet de resterende 16% binnen 3 maanden na de verkoop betalen. 
• Het belastingtarief varieert afhankelijk van de fiscale woonplaats (19% of 24% voor niet-ingezetenen) en afhankelijk van het bedrag van de winst voor ingezetenen (tussen 19% en 30% sinds 2025).