Ha decidido comprar una residencia principal o secundaria o realizar una inversión de alquiler en España. Con Terreta Spain, el proceso de compra de un inmueble se simplificará considerablemente, especialmente si no vive en España. Nuestros expertos bilingües serán sus interlocutores privilegiados, responderán a todas sus preguntas y le acompañarán en cada paso del proceso. Y siempre en un clima de confianza y transparencia. 

1- El proceso de compra de una propiedad en España 

Primera etapa: la parte administrativa, antes de la compra 

Prepárese cuidadosamente antes de empezar a visitar los inmuebles para sacar el máximo partido a su visita. 

Lo esencial para comprar en España

1. El NIE

Cualquier extranjero, residente fiscal o no, que desee comprar una propiedad en España debe obtener un número NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Esto es esencial para el seguimiento de las transacciones financieras dentro del país, así como para suscribirse a servicios esenciales como electricidad, gas e internet. 

2. Abrir una cuenta bancaria

No es obligatorio, pero le facilitará las cosas y le ahorrará tiempo. Si no es (o no desea ser) residente fiscal en España, deberá aportar un pasaporte o documento de identidad válido y su número de NIE. 

Se considera residente fiscal en España a toda persona que viva en España más de 183 días (acumulativos) al año y/o cuyos intereses profesionales y/o familiares se concentren en España.  

Segunda fase: financiación

Desde el final del Covid-19, una proporción cada vez mayor de las inversiones inmobiliarias en España se han realizado sin recurrir a préstamos. Pero si elige este método de financiación, esto es lo que necesita saber sobre la financiación en España: 

• En el caso de los no residentes, suele cubrir entre el 60 y el 70% del coste de la propiedad, por lo que es necesario disponer de un anticipo considerable para obtener un préstamo.
• Los residentes fiscales pueden obtener el 90% del valor de la propiedad si se trata de una residencia principal, algo menos si ya han comprado. 
• Las ofertas de préstamo se generan más rápidamente en España que en la mayoría de los demás países europeos. Calcule entre 7 y 8 días laborables.

Tercera etapa: la búsqueda de propiedades

Ha pasado horas navegando por la página web de Idealista, el portal inmobiliario número 1 de España, pero cada vez que lo visita se lleva una decepción. La forma más sencilla es confiar su búsqueda a profesionales inmobiliarios españoles. Establecidos localmente, familiarizados con el mercado local, bilingües y con experiencia, están en la mejor posición para encontrar lo que realmente busca y evitar caer en las trampas (demasiado frecuentes) que tienden propietarios sin escrúpulos. 

Terreta Spain se compromete a encontrar la propiedad que se ajuste a sus criterios, comprobar su idoneidad y negociar el precio de compra en su nombre. Nuestros expertos pueden, por supuesto, visitar la propiedad por usted y enviarle vídeos e informes detallados después de cada visita. Este método ha demostrado su eficacia, sobre todo para las inversiones internacionales. La mayoría de nuestros clientes son de nacionalidad extranjera, viven fuera de España y no hablan el idioma.  

Cuarta etapa: reservar la propiedad. 

Se trata de un momento clave, conocidocomo Reserva o Señal. Consiste en pagar una señal para bloquear la venta y retirar la vivienda del mercado. El depósito va acompañado de la firma de un contrato.

La Señal juega un papel clave en la compra de viviendas en España 

1. Compromiso: es una prueba tangible del compromiso y la seriedad del comprador con respecto a la transacción.
2. Seguridad: ofrece protección al vendedor en caso de que el comprador se retire.
3. Exclusividad: garantiza la retirada del inmueble del mercado, impidiendo al vendedor ofrecerlo a otros posibles compradores durante el periodo acordado.
4. Etapa de transición: la Señal marca la transición del interés a la acción concreta en el proceso de adquisición.

Algunos propietarios o agentes inmobiliarios no suelen retirar la propiedad del mercado, a la espera de recibir una oferta más atractiva.  

Características principales de la Señal

• Importe: generalmente entre el 3% y el 10% del precio de la vivienda.
• Momento del pago: a la firma del Contrato de arras (véase más abajo).
• Función: retira la propiedad del mercado y compromete a ambas partes en la transacción.

Implicaciones jurídicas

• Si el comprador desiste, puede perder el importe de la Señal.
• Si el vendedor desiste del contrato, debe devolver el doble del importe pagado.

Quinta etapa: las arras

En España, el "contrato dearras " es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor destinado a garantizar la transacción inmobiliaria. Implica el pago de un depósito por parte del comprador, generalmente entre el 3% y el 10% del precio de la propiedad. Es lo que se conoce como Señal .

Tipos de contratos dearras en España

1. Arras confirmatorias : este tipo dearras representa un compromiso firme por ambas partes, sin posibilidad de retirada unilateral.
2. Arras penitenciales Es el modelo más común. Permite el desistimiento con indemnización. Si el comprador desiste, pierde las arras pagadas. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de las arras recibidas.
3. Arras penales: este tipo de contrato prevé indemnizaciones en caso de incumplimiento, pero obliga a las partes a celebrar el acuerdo.

Información contenida en el preacuerdo de venta 

• Identidad del vendedor y de los compradores
• La ubicación exacta de la propiedad
• El importe de la transacción inmobiliaria
• Plazo para firmar la escritura en la notaría
• La dirección del notario que formalizará la venta
• Condiciones de pago acordadas
• Cualquier deuda asociada a la propiedad
• Reparto de los gastos notariales entre las partes
• Sanciones aplicables en caso de retirada por cualquiera de las partes

Para aumentar la seguridad jurídica de la transacción, los expertos de Terreta España recomiendan firmar el contrato de compraventa ante notario. Esto garantiza que todas las condiciones queden claramente establecidas y sean comprendidas por ambas partes, reduciendo el riesgo de futuras disputas.

Sexta etapa: seguimiento de la financiación y "Tasación

Dos cosas en esta etapa:

• Enviar el contrato de Arras al banco
• Evaluar el valor del inmueble, lo que se conoce como "Tasación". Normalmente es el banco el que envía a su propio tasador, pero también es posible, para ahorrar tiempo, enviar a un perito usted mismo, siempre que sea una de las empresas reconocidas por todos los bancos. Entre ellas están Tinsa, Sociedad de Tasación y Gloval. Coste si lo hace usted mismo en lugar de esperar a que el banco envíe a su perito: unos 300 euros.
• FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Se trata de un documento obligatorio que el banco o prestamista debe entregarle antes de firmar un contrato hipotecario. Fue introducida por la directiva europea sobre préstamos hipotecarios para garantizar que las ofertas sean transparentes y comparables.

FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Se trata de un documento obligatorio que el banco o prestamista debe entregarle antes de firmar un contrato hipotecario. Fue introducida por la directiva europea sobre préstamos hipotecarios para garantizar que las ofertas sean transparentes y comparables.

¿Qué contiene la FEIN?

Detalla, de forma clara y normalizada :

• El importe del préstamo
• El tipo de interés (fijo o variable)
• La duración del préstamo
• Pagos mensuales
• TAEG (Tasa Anual Equivalente)
• Gastos accesorios (notario, apertura de expediente, etc.)
• Consecuencias del impago
• Posibilidad de reembolso anticipado

Importante: el banco debe darte el FEIN al menos 10 días antes de que firmes en la notaría, para que tengas tiempo de leerlo, compararlo y preguntar cualquier duda que tengas.

Séptima etapa: firma de la escritura de compraventa

La firma de laescritura de compraventa es la etapa final del proceso de compra de una propiedad en España. 

Información práctica

• La firma tiene lugar en la notaría española.
• Tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes.
• Si el comprador no puede asistir, un abogado puede firmar en su nombre mediante un poder notarial.

Contenido de la escritura 

• Identidad del vendedor y del comprador
• Descripción detallada del inmueble
• La existencia de gravámenes sobre la propiedad
• El precio de venta y las condiciones de pago

Procedimiento

1. El notario verifica la identidad de las partes y examina los certificados necesarios.
2. El comprador debe pagar el resto del precio de venta.
3. El notario lee la escritura y las partes la firman.

Pago

• El comprador debe traer cheques bancarios o hacer una transferencia a la cuenta del notario. Por eso le recomendamos que abra una cuenta bancaria española al principio de esta guía.

2 - Lo que debe saber sobre la compra de inmuebles en España 

El papel del notario

En el ecostysmo inmobiliario español, el papel del notario es muy limitado. Su papel se limita a garantizar que la escritura de compraventa se ajusta a la ley. 

• El notario certifica la identidad de las partes implicadas en la transacción 
• Inscribe al nuevo propietario en elRegistro de la Propiedad
• Recauda los gastos e impuestos asociados a la venta.

El papel del abogado

Los abogados, por su parte, desempeñan un papel fundamental en el proceso de compra de una propiedad en España. Realizan las comprobaciones legales, analizan y redactan los documentos clave, al tiempo que asisten al comprador y gestionan los trámites administrativos que conlleva la venta. 

Esto es lo que hará por ti: 

• Compruebe que no haya deudas, gastos o vicios ocultos
• Comprobar la propiedad (estado, estructura, etc.) y la identidad del vendedor
• Examinar las cargas, deudas e hipotecas sobre la propiedad
• Comprobar que el inmueble cumple las normas catastrales y urbanísticas
• Comprobar la conformidad de los diagnósticos energéticos
• Comprobar registros (hipotecas, viviendas tuteladas, etc.)
• Seguimiento de futuros proyectos de construcción
• Obtener un certificado de empadronamiento expedido por el ayuntamiento
• Redacción del acuerdo de reserva y del contrato de venta
• Analizar todos los documentos jurídicos relativos a la transacción
• Comprobar el proyecto de escritura
• Traducción y aclaración de documentos para compradores no hispanohablantes
• Representar al comprador durante todo el proceso, especialmente en la notaría.
• Negociar las condiciones del contrato en nombre del comprador
• Asesoramiento jurídico y fiscal
• Realización de trámites administrativos
• Seguimiento del pago de impuestos y tasas
• Inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad

Hacer un poder notarial (poder notarial) ante un notario en España

En términos prácticos, ¿cómo puede ayudarle un poder notarial con su inversión inmobiliaria en España? 

1. Solicitar un NIE.
2. Abrir una cuenta bancaria.
3. Firmar el compromiso o escritura de compraventa en su ausencia.

Información práctica : 

• En España puede obtenerse directamente ante notario.
• En su país, a través del consulado o de un notario local (con apostilla y traducción)
• También puede establecerlo directamente con Terreta España. Tu asesor se encargará de todos los trámites.

3 - El aspecto financiero de comprar una propiedad en España 

Gastos de compra

¿Qué gastos e impuestos debo tener en cuenta al invertir en un inmueble en España? Por término medio, los gastos de adquisición ascienden a un 11% del valor del inmueble, excluidos los gastos de asesoría. Sin embargo, estos costes pueden variar de una región a otra. 

He aquí las tres principales categorías de costes: 

1. Gastos de notaría 

Sólo representan alrededor del1% del valor de compra.

2. Honorarios de consultoría 

Los honorarios de los abogados deben incluirse en los cálculos. La mayoría de los abogados cobran a sus clientes un porcentaje del valor de la propiedad adquirida (entre el 1 y el 2%). También hay que tener en cuenta los honorarios de las agencias.  

3. Impuesto

Dependen de la naturaleza del activo 

• Viviendas antiguas

En el caso de las viviendas más antiguas, se aplica el ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales). El tipo varía considerablemente de una Comunidad Autónoma a otra. Se trata de un impuesto único que debe pagarse en los 30 días hábiles siguientes a la compra. 

• Mercado de obra nueva 

El IVA se aplica a las viviendas nuevas a un tipo del 10%. A esto hay que añadir el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): el tipo varía según la Comunidad Autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra de la vivienda. 

4 - Impuesto sobre bienes inmuebles, más allá de la compra

El lugar donde declara sus impuestos depende de su residencia fiscal. Si reside en España más de 183 días al año, o si el centro de sus actividades económicas y/o familiares está en España, debe presentar allí su declaración de la renta.

Todos los propietarios de inmuebles en España están sujetos a tres tipos de impuestos: 

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se trata de un impuesto local anual basado en el valor catastral de la propiedad. Se aplica a todos los inmuebles (viviendas, garajes, locales, etc.). El tipo varía entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral.

2. Impuesto sobre la renta de no residentes

El IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) es el impuesto sobre la renta de no residentes en España. Se aplica a :

• Personas que pasan menos de 183 días al año en España ; 
• A aquellos cuyos principales intereses económicos se encuentran fuera de España;
• Propietarios de bienes inmuebles en España que no residen en el país.

Los tipos impositivos varían en función del país de residencia del contribuyente:

• Residentes en la UE: 19
• No residentes en la UE: 24

Caso especial: para propietarios de bienes inmuebles en España :

• Impuestos "ficticios" sobre el uso del inmueble durante los días en que no está alquilado;
• Base imponible: 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble. 

3. Impuesto sobre la renta de los residentes

Para los residentes, los ingresos por alquiler se utilizan para calcular el impuesto sobre la renta (IRPF), que es progresivo y aumenta según el tramo impositivo, del 19% al 45%. 

• Impuesto progresivo cuyo tipo varía en función de la renta imponible  
• Tiene en cuenta las circunstancias personales y familiares del contribuyente
• Se aplica en toda España, con disposiciones especiales para Canarias, Ceuta y Melilla. 

4. Impuesto sobre el Patrimonio, IP (Impuestos sobre el Patrimonio)

Sólo se aplica a los bienes de valor superior a 700.000 euros en España (500.000 euros en Cataluña) y se ha suprimido en muchas comunidades autónomas.  

5. Ganancias patrimoniales o ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial se paga cuando se obtiene un beneficio por la venta de un inmueble. 

Información práctica 

• En la mayoría de los casos, lo paga el vendedor
• Si el vendedor no es residente, el comprador debe pagar el 3% de la plusvalía a las autoridades fiscales españolas (para luchar contra la evasión fiscal). El vendedor debe pagar el 16% restante en los 3 meses siguientes a la venta. 
• El tipo impositivo varía en función de la residencia fiscal (19% o 24% para los no residentes) y en función del importe de las ganancias para los residentes (entre el 19% y el 30% desde 2025).